【正文】 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 49 第十二章 結(jié)論 通過對本項(xiàng)目的法人資格、建設(shè)的必要性、市場分析、建筑規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益初步分析等多方面進(jìn)行研究與論證認(rèn)為：項(xiàng)目 投資 建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)目的明確，建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案合理，建設(shè)條件具備，資金來源可靠 ，用 地基礎(chǔ) 配套設(shè)施全，項(xiàng)目建設(shè)條件基本具備 。 （ 3）從盈虧平衡分析來看，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 48 財(cái)務(wù)評價結(jié)論 通過靜態(tài)與動態(tài)計(jì)算、分析，可以看出： （ 1） 該項(xiàng)目建成后，從新增銷售 收入、利潤總額及上繳稅金來看，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是好的。因此，本項(xiàng)目的敏感性分析確定選取物業(yè)銷售價格及投資成本兩項(xiàng)進(jìn)行考察，分別算出上述兩個因素以下表所示的幅度增加或減少時，對項(xiàng)目所得稅前資本收益的影響。表明該項(xiàng)目具有較好盈利可能的同時，物業(yè)銷售壓力亦維持在合理水平內(nèi)。 盈虧平衡及敏感 性分析 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目固定成本主要包括土地成本 11592 萬元，前期工程費(fèi) 646萬元，小區(qū)配套設(shè)施費(fèi) 538 萬元。經(jīng)估算，項(xiàng)目總經(jīng)營費(fèi)用為 5114 萬元，詳見成本費(fèi)用估算表 附表五： 成本費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 名稱 合計(jì) 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 212年 二 季度 1 投資額 20846 11592 1800 1800 1800 1800 2054 2 管理 費(fèi)用 1764 300 300 300 300 300 265 3 銷售 費(fèi)用 1850 600 300 300 300 350 4 財(cái)務(wù) 費(fèi)用 2020 2020 5 稅金 3700 0 700 600 600 600 1200 6 總成本 30160 利潤估算 根據(jù)國家現(xiàn)行的財(cái)稅政策和長沙市的地方稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 45 應(yīng)按營業(yè)收入繳納 5%的營業(yè)稅，按營業(yè)稅繳納 7%的城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅繳納 5%的教育費(fèi)附加， 營業(yè)稅及附加與企業(yè)所得稅綜合按 10%估算， 詳見利潤表 附表六： 利潤表（單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 名稱 合計(jì) 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 銷售 收入 37000 0 15000 5000 6000 6000 5000 2 項(xiàng)目總投資 26460 0 840 280 280 280 280 稅費(fèi) 3700 3 總成本 30160 4 利潤額 6840 財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可知，本項(xiàng)目稅 后 全部投資財(cái)務(wù)收益率為 %，投資回收期為 年，說明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)贏利能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)上是可行的， 詳見財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 。 附表四：君悅紫園項(xiàng)目銷售收入估算 表（單位：萬元） 項(xiàng)目 數(shù)量 預(yù)估單價 銷售收入（萬元） 備注 住宅部分 40500 ㎡ 7000 元 /㎡ 28035 一層商業(yè) ㎡ 16000 元 /㎡ 二層商業(yè) ㎡ 8000/㎡ 地下車位 188 個 10 萬 /個 1880 合計(jì) 開發(fā)建設(shè)成本及經(jīng)營費(fèi)用估算 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 44 開發(fā)建設(shè)成本 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、建安工程費(fèi)及其他費(fèi)用，經(jīng)估算，項(xiàng)目總開發(fā)成本為 26460 萬元，詳見建設(shè)投資估算表 經(jīng)營費(fèi)用估算 經(jīng)營費(fèi)用是房地產(chǎn)銷售過程中所發(fā)生的費(fèi)用，包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等費(fèi)用。 以住宅開發(fā)為主， 輔以少量裙樓商業(yè)， 可銷售住宅總面積 40050 平米 ，項(xiàng)目在高層住宅主體完成一半時開始預(yù)售，預(yù)計(jì)銷售期 12 個月。 估算結(jié)果 項(xiàng)目總投資約為 26460 萬元 （詳見項(xiàng)目總投資估算表） ，其中： 土地成本約為 11592 萬 元， 工程 相關(guān) 費(fèi)用 約為 9254 萬元，其他 管理費(fèi)用、君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 42 銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本等綜合費(fèi)用約為 5614 萬元 。 投資估算范圍包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和出讓金、建安工程費(fèi)、土石方工程、道路廣場工程、室外供配電及給排水等基礎(chǔ)設(shè)施工程等費(fèi)用。項(xiàng)目建設(shè)單位擁有高素質(zhì)的物業(yè)管理公司對本項(xiàng)目進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司將參與前期管理工作，如物業(yè)驗(yàn)收、入住管理、裝修管理及日常管理等，并制訂一系列的物業(yè)管理細(xì)則，從而真正做到住戶“買得放心，住得省心。從 2020 年 元 月至 2020 年 6 月。 規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方米， 規(guī)劃總建筑面積 平 方 米，其中地上建筑為 平 方 米、地下室 平 方 米； 建筑 基底占地面積 平 方 米，建筑密度 %,容積率,綠地率 35％。 建設(shè)內(nèi)容 建筑單體根據(jù)場地特點(diǎn)合理控制建筑空間形態(tài)，順應(yīng)地形，嚴(yán)格按小于 85 米的規(guī)劃控高設(shè)計(jì)，住宅共 26 層，其中第一、二層為商業(yè)裙樓。 采用低壓電容補(bǔ)償，減少無損耗。 住宅樓內(nèi)樓梯間照明開關(guān)均采用觸摸式（或聲控式）延時節(jié)能開關(guān)。 輸電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。 節(jié)能 為了減少能耗，除加強(qiáng)管理外，可采取以下措施： 建筑屋面，西向墻體采取保溫隔熱措施。本項(xiàng)目的綠化率超過 40％。 區(qū)域內(nèi)的空地由物業(yè)管理部門統(tǒng)一進(jìn)行植被綠化工作， 并在道路兩側(cè)種樹植草。 綠化 綠化形成點(diǎn)、線、面綠化體系，適當(dāng)加以建筑小品進(jìn)行點(diǎn)綴，以營造一個優(yōu)雅的居住環(huán)境。 （ 2）合理選擇施工機(jī)械，盡量選用低噪聲設(shè)備。 （ 3） 石灰、水泥和砂石料等的拌和，采用沙拌方式，且須配除塵設(shè)施。 施工期揚(yáng)塵對環(huán)境的影響 本工程采用商品混凝土，以減少對環(huán)境的污染，同時在施工管理中采取如下措施： （ 1）運(yùn)送散裝袋含塵物料的車輛應(yīng)用蓬布遮蓋，以防物料飛揚(yáng)，對砂石料的運(yùn)輸車輛應(yīng)限制超載，不得中途撒漏。 本工程建設(shè)期對環(huán)境稍有影響，主要表現(xiàn)在施工期間噪聲及施工期揚(yáng)塵的影響，施工期的影響是短期可以恢復(fù)的。 廚房的油煙均通過管道井從高層屋面排放。 四、處理措施 水泵、風(fēng)機(jī)及各類機(jī)動設(shè)備可采用合成橡膠接頭，橡膠隔振墊君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 35 和其它橡膠制成的隔振系統(tǒng)，能使設(shè)備和管道基礎(chǔ)之間起到明顯的緩沖、減振和消聲效果。 根據(jù)《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》，二類混合區(qū)白天 60 分貝以下。 垃圾雜物。 二、主要污染源 各種動力設(shè)備產(chǎn)生的噪音。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 34 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保護(hù)是我國的一項(xiàng)基本國策，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》，嚴(yán)格控制區(qū)域內(nèi)的廢物、廢水排放，確保項(xiàng)目的環(huán)境經(jīng)濟(jì)和工程建設(shè)同時進(jìn)行。 承重墻、樓梯間、電梯井采用混凝土空心砌塊或鋼筋混凝土墻，厚度≥ 240，耐火極限大于 。 樓梯：采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯，樓梯板保護(hù)層厚度為 15mm，耐火極限大于 h。 樓板：采用現(xiàn)澆的鋼筋混凝土樓板，保護(hù)層厚度 為 15mm，耐火極限大于 。 同時還要考慮建筑的結(jié)構(gòu)防火，本建筑耐火等級為一級，建筑構(gòu)件的燃燒性和耐火極限情況如下： 框架柱采用鋼筋混凝土柱，耐火極限大于 。君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 33 每個消防泵房的消防水泵設(shè)一用一備，自灌進(jìn)水，自動控制，亦可手動。一旦失火，立即啟動消防泵，水池內(nèi)的水經(jīng)消防水泵加壓后進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)環(huán)狀消 防管網(wǎng)，送到所需位置。 區(qū)域內(nèi)室外消防采用臨時高壓制，消防用水管網(wǎng)與生活用水管網(wǎng)分開設(shè)置。系統(tǒng)的主干電纜得用有線電視主干電纜；支干電纜采用能動通過 Cable Modem 轉(zhuǎn)至非屏蔽五類雙絞線。 在每戶的書房和主客廳內(nèi)各設(shè)有一個數(shù)據(jù)信息點(diǎn)，通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)高速 Inter 互聯(lián)。 項(xiàng)目電話入戶率 100％，電訊電纜沿道路鋪設(shè)，由電信部門統(tǒng)一負(fù)君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 32 責(zé)安裝，各單位內(nèi)預(yù)留電話線路接頭。消防排煙風(fēng)機(jī)及正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵等消防設(shè)備由聯(lián)動控制器采用多線制控制。樓梯間、公共建筑和地下車庫設(shè)有消火栓水泵起動按鈕。 火災(zāi)自動報警 火災(zāi)報警控制回路接自消防控制中心內(nèi)設(shè)置的火災(zāi)自動報警聯(lián)動控制器。 30m 以上每 3 層在外圍圈梁內(nèi)敷設(shè)一條 25 4 扁鋼防側(cè)擊雷。樓梯、走道采用白熾燈或節(jié)能燈，地下層采用防潮燈。 照明 地下層、消控中心、商場、電梯廳、前室、走道、變配電房等場所設(shè)置應(yīng)急照明 ；疏散樓梯、疏散走道，首層出口處設(shè)置疏散照明。 供電方案 低壓配電線路主要采用樹干式供電，垂直樹干采用插接式母線槽供電，對于機(jī)電設(shè)備用房采用放射式供電。 負(fù)荷估算 采用單位面積法進(jìn)行估算，商業(yè)用房按 100W/ m2，所需負(fù)荷為，需要系數(shù)按 考慮，車庫按 15W/ m2，所需負(fù)荷為 169KW，需要系數(shù)按 考慮，住宅按 70W/ m2，所需負(fù)荷為 6284KW，需要系數(shù)按 考慮。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 30 電氣工程 工程概況 本工程為新建高層住宅小區(qū)。 排水設(shè)計(jì) 室內(nèi)排水采用生活污、廢水采用 合流制，經(jīng)管道至室外化糞池處理后排入洞井路和竹塘路市政下水道。五至二十 六 層住宅生活用水由屋頂水箱供給。 (3)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)周期： 70 年 給排水工程 設(shè)計(jì)依據(jù) 1．總平面圖 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 29 2．建設(shè)單位提供的有關(guān)給水、排水資料 3．國家現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范： 《建筑給水、排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 《生活飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》 給水設(shè)計(jì) 1．水源：由市政給水管供給，從 梓園 路的總進(jìn)水管（ KN300）上引一條 DN150 自來水管，供小區(qū)生活和消防用水。 ? 3 六棟 11 層，采用剪力墻加異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，采用樁基礎(chǔ)。 (2)結(jié)構(gòu)選型 ? 1 一至四棟地下一層，地上 21 層，采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系，采用整板基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)。 ◇ 風(fēng)荷載分項(xiàng)系數(shù)為 。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報告 27 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) (1)荷載取值 ◆ 活荷載 樓面活荷載： 辦公、住宅 營業(yè)廳 、大堂、商場 廚房 浴室、廁所、盥洗室 挑出陽臺 門廳、走廊、樓梯活荷載： 住宅 辦公