【正文】 山區(qū) 5674 6176 6079 越秀區(qū) 5400 8493 7426 荔灣區(qū) 18729 22728 15769 海珠區(qū) 8576 9867 7428 芳村區(qū) / / / / / 天河區(qū) 8149 9065 8055 白云區(qū) / 1142 / 4437 / 黃埔區(qū) / / / / / 番禺區(qū) / / / / / 花都區(qū) / 849 / 927 / （琶洲位于海珠區(qū)） 廣州市寫字樓的未來(lái)狀況 來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，未來(lái) 2 年以內(nèi)，廣州將有超過 200 平方米的寫字樓新貨推出市場(chǎng)，這對(duì)市場(chǎng)承受力來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。據(jù)此分析， 200 多萬(wàn)平方米的量市場(chǎng)大概需要 3－ 5 年的時(shí)間來(lái)消化，而由于供應(yīng)量的調(diào)整，估計(jì)廣州寫字樓價(jià)格將保持穩(wěn)定狀態(tài)。 廣州不同區(qū)域?qū)懽謽菭顩r ；依然是廣州的 BCD 天河北商圈集中了廣州一批最頂級(jí)的寫字樓，一批國(guó)際知名企業(yè)的長(zhǎng)期進(jìn)駐是當(dāng)?shù)貙懽謽亲饨鸬挠欣ＷC。天河北甲級(jí)寫字樓的租戶穩(wěn)定，商務(wù)辦公的氛圍相當(dāng) 成熟，這一點(diǎn)是支撐當(dāng)?shù)貙懽謽亲饨鸩粩嗌叩闹匾ＷC。天河北甲級(jí)寫字樓的空置率基本控制在 5％以下。 ； 貴族雄風(fēng)老而彌堅(jiān) 目前，環(huán)市東是市內(nèi)僅次于天河北的寫字樓集中地，尤其是在花園酒店至區(qū)莊之間，有分布著界貿(mào)易中心、電子大廈、好世界廣場(chǎng)、宜安廣場(chǎng)、東山廣場(chǎng)等甲級(jí)寫字樓，形成良好的商務(wù)辦公氛圍。 城市中心的東移，使環(huán)市東路原金融貿(mào)易商務(wù)中心區(qū)的地位有所弱化，但由于環(huán)市東路上酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)等商業(yè)配套一應(yīng)俱全，寫字樓物業(yè)管理出色、綜合素質(zhì)較高，因此寫字樓目前的租售價(jià)仍較高。 ：后起之秀前途無(wú)量 根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的最新公告，珠江新城今后不會(huì)再批出住宅用地，因此珠江新城的寫字樓項(xiàng)目將迎來(lái)新一輪開發(fā)高潮。 資料顯示，目前珠江新城已動(dòng)工的辦公項(xiàng)目共有 17 個(gè)，其中已封頂或接近封頂?shù)牡膶懽謽琼?xiàng)目有 7 個(gè)。由此看來(lái)，從 2020 年下半年開始，珠江新城在今后的 3 年里，將會(huì)成為廣州寫字樓市場(chǎng)開發(fā)的熱點(diǎn)集中地。預(yù)計(jì)珠江新城寫字樓的鼎盛期應(yīng)該是在 2020 年，屆時(shí)，那里將會(huì)有近 30 幢新建商用物業(yè)落成，其中將包括超過 10 幢的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)。 珠江新城部分寫字樓項(xiàng)目 發(fā)展商 數(shù)目 性質(zhì) 備注 嘉裕集團(tuán) 約 10 9 個(gè)為商住樓 其中 2 地塊已經(jīng)開始動(dòng)工。 富力集團(tuán) 約 5 公寓、酒店、寫字 樓 大部分已經(jīng)開始動(dòng)工 方圓 1 商住樓 規(guī)劃下面為商鋪，上面為住宅。 保利地產(chǎn) 2 商務(wù)辦公用地 今年可能會(huì)動(dòng)工 合景盈富 5 寫字樓、商住樓 其中珠江公園對(duì)面的高層住宅已經(jīng)為 工地。 恒大 1 商住項(xiàng)目 瑞豐公司 1 公寓 預(yù)計(jì)兩年后落成 中海 1 商住項(xiàng)目 據(jù)稱位于五號(hào)線獵德站旁 珠江新城代表性寫字樓 配套 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 客戶群 華普廣場(chǎng) 廣州市銀保利華普置業(yè)有限公司 銀行、科研機(jī)構(gòu)、外資公司 雙城國(guó)際 廣州華鵬置業(yè)有限公司 IT 行業(yè)、廣告、中小企業(yè) /國(guó)稅 星辰財(cái)富港 廣州越福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 港澳投資者居多 信合大廈 農(nóng)村信用聯(lián)合社 金融、證券、保險(xiǎn) 星匯國(guó)際大廈 越秀城建集團(tuán) 銀行、金融、證券 珠江投資大廈 廣東珠江投資集團(tuán) 金融、證券、保險(xiǎn) 勤建商務(wù)大廈 勤建置業(yè)有限公司 IT、廣告業(yè) 富力科訊國(guó)際大廈 富力地產(chǎn) IT 行業(yè)、廣告業(yè)、高新產(chǎn)業(yè) 富力盈隆廣場(chǎng) 富力地產(chǎn) 金融、 世界 500 強(qiáng)企業(yè)、集團(tuán)總部 富力中心大廈 富力地產(chǎn) 世界國(guó)內(nèi)外 500 強(qiáng)企業(yè)、富力集團(tuán)總部 ； 會(huì)展效應(yīng) 琶洲地價(jià)一路走高。 會(huì)展效應(yīng)帶來(lái)的特殊商家，讓琶洲寫字樓項(xiàng)目大有空間。目前琶洲上唯一在售寫字樓項(xiàng)目中洲中心均價(jià) 12000 元／平方米。按照行業(yè)參考價(jià)、地價(jià)成本、建筑成本、開發(fā)利潤(rùn)、市場(chǎng)承受力等幾個(gè)方面來(lái)看，該地塊建成的寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格將有可能在 15000 元－ 18000 元／平方米之間。 相對(duì) 于 珠江新城今年就有超過 16 個(gè)寫字樓項(xiàng)目推出，激烈競(jìng)爭(zhēng)壓制了價(jià)格上漲 ，琶洲 目前規(guī)劃和在建的寫字 樓項(xiàng)目并不多，價(jià)錢有拔高空間。 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) 綜上所述，本項(xiàng)目開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點(diǎn)： 廣州市是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境日益改善、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足，為當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌?chǎng)長(zhǎng)足發(fā)展提供了保證。 隨著廣州的進(jìn)一步開發(fā)、泛珠三角合作的開展、亞運(yùn)會(huì)的舉辦，會(huì)有越來(lái)越多的外國(guó)企業(yè)進(jìn)駐廣州，為廣州寫字樓市場(chǎng)注入活力。 廣州房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，但國(guó)家政策的出臺(tái)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。 廣州城市中心區(qū) 由天河北向珠將新城、琶洲轉(zhuǎn)移。隨著城市中心的轉(zhuǎn)移，寫字樓市場(chǎng)也相應(yīng)的轉(zhuǎn)移。未來(lái)珠江新城、琶洲將成為廣州寫字樓集中區(qū)域。 廣州寫字樓市場(chǎng)將會(huì)追求大面積、品牌。 ———— 琶洲 基本情況 琶洲總占地面積１０．４平方公里，比占地６６平方公里的珠江新城要大３．８公里。琶洲儲(chǔ)備用地面積為４３３萬(wàn)平方米，可出讓用地面積９８萬(wàn)平方米，可出讓建筑面積１６０萬(wàn)平方米，均位于琶洲的Ａ區(qū)和Ｂ區(qū)，土地使用性質(zhì)是與會(huì)展中心相配套的商務(wù)辦公、酒店、居住用地。目前，琶洲的規(guī)劃定位是“以會(huì)展博覽業(yè) 為核心的城市副中心區(qū)”。從政府的詳細(xì)規(guī)劃看，琶洲地區(qū)儲(chǔ)備用地總面積超過５平方公里，其中絕大部分與會(huì)展相關(guān)，用于住宅開發(fā)的用地控制較嚴(yán)，調(diào)整后可出讓的建筑面積增加到１４６萬(wàn)平方米。 據(jù)相關(guān)規(guī)劃，琶洲地區(qū)的交通用地面積將會(huì)擴(kuò)大到２．５平方公里，占該地區(qū)總用地面積的２４％。規(guī)劃中中華快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為明顯的Ａ、Ｂ、Ｃ三個(gè)區(qū)。Ａ區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導(dǎo)功能；Ｂ區(qū)是廣州國(guó)際會(huì)展中心，周圍將發(fā)展起與會(huì)議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等；Ｃ 區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。 國(guó)際會(huì)展中心的啟用，已經(jīng)帶動(dòng)了附近的寫字樓與住宅開發(fā)，目前許多地產(chǎn)商已對(duì)在此開發(fā)商用物業(yè)發(fā)生濃厚的興趣。許多大項(xiàng)目已躍躍欲動(dòng)：保利集團(tuán)在此開發(fā)大型寫字樓 —— 保利寫字樓，已經(jīng)接近完工，該寫字樓位于會(huì)展中心東側(cè)，黃洲大橋西南，建筑面積８萬(wàn)平方米，定位為廣州市頂級(jí)寫字樓，將會(huì)成為琶洲地區(qū)的標(biāo)志性建筑；另外還有中洲大廈項(xiàng)目，發(fā)展商為中輕新洲，該項(xiàng)目占地４萬(wàn)平方米，位于會(huì)展中心東南側(cè)，其中不僅有寫字樓，還有商場(chǎng)，目前已經(jīng)開發(fā)完畢；珠江投資也 將在此打造珠江太陽(yáng)城。 從廣州城市發(fā)展格局來(lái)看 琶洲位于東進(jìn) 南拓的節(jié)點(diǎn)位置，區(qū)位條件相當(dāng)優(yōu)越。目前，琶洲大交通格局已現(xiàn)雛形：聯(lián)結(jié)海珠區(qū)與珠江北岸的九座大橋中，將有華南大橋、南環(huán)高速跨江橋、加上已規(guī)劃好并將建設(shè)的江海大橋（琶洲 珠江新城）、琶洲大橋（琶洲車陂）等幾座大橋飛架琶洲；而地鐵二號(hào)線與已開工