【正文】 會(huì)再批出住宅用地，因此珠江新城的寫(xiě)字樓項(xiàng)目將迎來(lái)新一輪開(kāi)發(fā)高潮。廣州對(duì)非市場(chǎng)性的開(kāi)發(fā)建設(shè)以政府投入為主，如市政基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通設(shè)施等。 加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，推進(jìn)生態(tài)環(huán)境與綠化景觀(guān)建設(shè)，全面改善城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量，塑造嶺南特色城市新形象。 金融政策 2020 年 3 月 17 日，中國(guó)人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。隨著中國(guó)對(duì)外開(kāi)放領(lǐng)域的增多，開(kāi)放范圍的加大，將會(huì)有更多有實(shí)力的國(guó)際大公司進(jìn)入廣州，對(duì)廣州寫(xiě)字樓，特別是一些高檔次寫(xiě)字樓的需求會(huì)大大增加。預(yù)計(jì)珠江新城寫(xiě)字樓的鼎盛期應(yīng)該是在 2020 年，屆時(shí)，那里將會(huì)有近 30 幢新建商用物業(yè)落成，其中將包括超過(guò) 10 幢的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)。 廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)追求大面積、品牌。據(jù)廣州市海珠區(qū)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，海珠區(qū)到目前為止，共 建有 12 座跨江大橋，現(xiàn)已完工的主要交通道路有華南快速干道、內(nèi)環(huán)快速路、東南環(huán)高速公路，同時(shí)還擴(kuò)寬了廣州大道南。琶洲 、珠江新城、天河的寫(xiě)字樓大都是高級(jí)寫(xiě)字樓，檔次高，租金價(jià)格高。體育健身公園占地 18 公頃，分南園和北園兩部分，有較大規(guī)模的運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 目前海珠區(qū)已經(jīng)報(bào)批，但未最后定位的住宅項(xiàng)目就有2280 萬(wàn)平方米，可容納 100 萬(wàn)人口。 項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目近離會(huì)展中心，有著無(wú)比的地理優(yōu)勢(shì)，隨著廣州會(huì)展業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目的無(wú)可代替性將會(huì)體現(xiàn)的更加明顯。 分析： 一年兩次的中國(guó)出口商品交易會(huì)（廣交會(huì)），每年超過(guò) 200 億美元的成交總額，為交通、酒店、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái) 20 億元人民幣收入，“廣交會(huì)”每年出口占中國(guó)貿(mào)易 出口的三分之一。 3 建安工程費(fèi) 1,656,282,910 東塔建安工程費(fèi) 4200*120000 504,000,000 西塔建安工程費(fèi) 4000*50000 200,000,000 4 層展廳建安工程費(fèi) 9610*72771 699,329,310 4 層裙樓建安工程費(fèi) 2000*25000 50,000,000 地下室建安工程費(fèi) 4800*42282 202,953,600 d 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 15,478,754 元 e 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： 129,234,382 元。 先進(jìn)流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力（詳見(jiàn)現(xiàn)金流量表（表十三，表十四） 本項(xiàng)目的設(shè)定的基準(zhǔn) 收益率為 7%，按基準(zhǔn)收益率 7%計(jì)算得： a 全部投資 內(nèi)部收益率為 17%。 目前廣州市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，租金急劇上升，但未來(lái)兩年將有大量的甲級(jí)寫(xiě)字 樓推出，所以甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)趨于平穩(wěn)。 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于現(xiàn)實(shí)和潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目租金的接受能力。 根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款 21 億元用于投資，在第一年借 630000000 元，第二年借 1260000000 元，第三年借 210000000 元。 7. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目工程進(jìn)度估算 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為 年，所有項(xiàng)目一起動(dòng)工。琶洲將成為他們走出去的很好的跳板?，F(xiàn)在的市政利好很多，但真正實(shí)現(xiàn)還有一段時(shí)間，市民是很現(xiàn)實(shí)的，沒(méi)有看到的東西寧可不信，同時(shí)由于市政利好不斷傳來(lái)，遍及城市的各個(gè)區(qū)域，到底這些利好什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)，還是一個(gè)疑問(wèn)，從而影響了發(fā)展商投資信心和消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。 ? 人氣不足 琶洲現(xiàn)在還是空蕩蕩的，客流量很小，新港東站日均２０００多，２１、２２、２３日可達(dá)到７０００多人，琶洲站日均１０００人，交易會(huì)期間有二三千人次，而且， 琶洲大橋 3 月 18 日開(kāi)始收費(fèi)以來(lái) 車(chē)流量銳減過(guò)萬(wàn) 。 ? 規(guī)劃 按 規(guī)劃，琶洲地區(qū)的交通用地面積將會(huì)擴(kuò)大到 平方公里，占該地區(qū)總用地面積的 24％。 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 目前琶洲的寫(xiě)字樓項(xiàng)目并不多，只有一個(gè)中洲大廈已經(jīng)建成并開(kāi)始營(yíng)運(yùn)。目前，琶洲大交通格局已現(xiàn)雛形：聯(lián)結(jié)海珠區(qū)與珠江北岸的九座大橋中，將有華南大橋、南環(huán)高速跨江橋、加上已規(guī)劃好并將建設(shè)的江海大橋（琶洲 珠江新城）、琶洲大橋（琶洲車(chē)陂）等幾座大橋飛架琶洲；而地鐵二號(hào)線(xiàn)與已開(kāi)工的地鐵四號(hào)線(xiàn)在琶洲塔形成十字交匯；在島內(nèi)，還有新港東路（ 10 車(chē)道）和環(huán)島北路兩條東西向道路。 廣州房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，但國(guó)家政策的出臺(tái)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。 城市中心的東移，使環(huán)市東路原金融貿(mào)易商務(wù)中心區(qū)的地位有所弱化，但由于環(huán)市東路上酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)等商業(yè)配套一應(yīng)俱全，寫(xiě)字樓物業(yè)管理出色、綜合素質(zhì)較高，因此寫(xiě)字樓目前的租售價(jià)仍較高。 另?yè)?jù)了解，廣州近期建設(shè)用地供應(yīng)總量為 135~218 平方公里，新增建設(shè)用地指標(biāo) 90~150 平方公里。 廣州 GDP增長(zhǎng)率 （上年 =100） 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 GDP 人均GDP 廣州城市化進(jìn)程 按照 “南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián) ”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，拉開(kāi)建設(shè)，新區(qū)先行，以新區(qū)建設(shè)帶動(dòng)舊城改造，新城區(qū)的建設(shè)逐步展開(kāi)，山水生態(tài)城市框架基本確立，成為國(guó)內(nèi)最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的大城市之一。商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率 1 到 3 年期（含 3 年）為 %， 5 年以上為 %。 由于外國(guó)資金 繼續(xù) 流入 廣州 ，廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓租務(wù)相當(dāng)暢旺，因而，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)和租金指數(shù)繼 2020 年的升幅之后又有強(qiáng)勁增長(zhǎng)。 珠江新城部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目 發(fā)展商 數(shù)目 性質(zhì) 備注 嘉裕集團(tuán) 約 10 9 個(gè)為商住樓 其中 2 地塊已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工。 ———— 琶洲 基本情況 琶洲總占地面積１０．４平方公里，比占地６琶洲大橋?qū)⑻旌拥膯T村、東圃板塊直接與會(huì)展中心所在地的琶洲相接。 品牌好，經(jīng)營(yíng)管理好。 ? 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ?本項(xiàng)目在會(huì)展中心南側(cè)，以會(huì)展僅一路之隔，最大程度上享受了會(huì)展所帶來(lái)的好處。按此規(guī)劃建成后，海珠區(qū)的人口就會(huì)飆升到 220 萬(wàn) 250 萬(wàn)人。 分析 市場(chǎng)定位 結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)情況和自身特點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)為甲級(jí)寫(xiě)字樓及五星級(jí)酒店。如此大的規(guī)模，上百個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近千家企業(yè)參展。 f 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 b 全部投資 凈現(xiàn)值為 301066 萬(wàn)元。 隨著廣州會(huì)展業(yè)的發(fā)展，將為琶洲帶來(lái)超旺的人氣。 8．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) 政府的政策和市政設(shè)施的準(zhǔn)時(shí)到位都存在著不確定性。詳見(jiàn)投資計(jì)劃表（表七）和資金籌措表（表八） 貸款本金的償還及利息支付。大部分是需要大面積的辦公用地的大型企業(yè) ，這部分企業(yè)需要超過(guò) 1000 平方米的辦公用地，可接受的售價(jià)為 1200015000 元 /M2 或租金 150180 元 /M2 一個(gè)月。 b. 國(guó)內(nèi)不斷壯大的民營(yíng)企業(yè) 分析：中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)不斷的壯大發(fā)展，不少有實(shí)力的企