【正文】 5 綜合評(píng)價(jià) .............................................................................. 43 3 1 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 11 區(qū)域規(guī)劃 天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)東部， 得 名于區(qū)內(nèi)的天河體育中心。 9 213 天河區(qū)新建商品住宅套總價(jià)區(qū)間分布 天河區(qū)新建商品住宅交易按總價(jià)分類圖 單位：萬元 /套 %%%%%T≤2020T≤30 30T≤40 40T≤50 50T≤60 60T≤80 80T≤100100T≤200T200系列1 10 T≤ 20 20T≤30 30T≤40 40T≤50 50T≤60 60T≤80 80T≤100 100T≤200 T200 % % % % % % % % % 2020 年上半年，天河區(qū)新建商品住宅交易總價(jià)集中在 30～ 80 萬元 /套之間， 交易份額為 %，其中 40～ 50 萬元 /套的交易份額達(dá)到 %。再加上目前已擁有較為完善的交通網(wǎng)絡(luò)，方便居民往來天河或開發(fā)區(qū)，可吸引天河和開發(fā)區(qū)兩邊追求居住舒適度高的白領(lǐng)人士或機(jī)關(guān)單位的職工前來置業(yè)。天河區(qū)坐擁優(yōu)越的地理位置、便利的交通、發(fā)達(dá)的網(wǎng)絡(luò)咨詢、集經(jīng)濟(jì)，文化教育，休閑娛樂配套于一體綜合型發(fā)展區(qū)域，聚集了大量的消費(fèi)人群，為其發(fā)展提供有利的條件。 天河區(qū)的寫字樓供應(yīng)主要集中在天河路 、 珠江新城和天河北路一帶，給周邊的大中型公司企業(yè)提供了舒適的辦公環(huán)境。 周邊成熟的商圈和濃厚的商務(wù)氣氛給天河區(qū) 的寫字樓 帶來源源不絕的客源。 25 4 商業(yè)市場(chǎng)概況 41 商業(yè)區(qū)域特點(diǎn)分析： 天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)東部 ，是廣州 近年來新城區(qū)發(fā)展中心。 天河北商鋪市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)特色：群樓經(jīng)營(yíng)。 區(qū)域名稱 業(yè)態(tài)分布 租價(jià)概況 (元 /㎡ ) 管 理費(fèi) 出租率 實(shí)用率 天河城 天河場(chǎng)廣場(chǎng)是目前廣東省營(yíng)業(yè)面積最大的集購(gòu)物、美食、娛樂、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代大型購(gòu)物中心 。一個(gè)逐級(jí)遞減的模式，讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。珠江新城廣場(chǎng)也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。 4）接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺(tái)、雜志、書刊、網(wǎng)絡(luò)等潮流媒體。大型的綜合商業(yè)廣場(chǎng)為消費(fèi)者各種需求的選擇，在一定程度上達(dá)到一個(gè)供求平衡的效果。 40 44 供求情況分析 天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場(chǎng)、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口 都備受商家與投資的 關(guān)注。而其他類型的商鋪則分布比較零散，導(dǎo)致該商業(yè)市場(chǎng)還沒有達(dá)到完全成熟的程度 商鋪?zhàn)鈨r(jià)為 200— 300 均價(jià) 3 萬元 /平方米 10 元 /㎡ 不包水 電 / 37 43 商業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展?jié)摿Ψ治? 431 區(qū)域 經(jīng)營(yíng) 具有一定的 特色 天河的商鋪經(jīng)營(yíng)主要是以一個(gè)高檔次的消費(fèi)為中心點(diǎn)，周邊專業(yè)市場(chǎng)做輔助配套的經(jīng)營(yíng)模式。 42 市場(chǎng)狀況分析 421 項(xiàng)目商圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布 ： 30 分析對(duì)象 項(xiàng)目 名稱 總數(shù) 黃浦大道 (天河 員村 ) 員村二橫路 體育東路 體育西路 天河南路 天河北路 非商場(chǎng) 街鋪總量 676 277 58 74 58 82 127 飲食類 街鋪總量 137（占非商場(chǎng)街鋪總量％） 37 （占非商場(chǎng)街鋪總量％） 麥當(dāng)勞、潤(rùn)都 ,君利 , 龍?jiān)肪萍?,紅 館私房菜 ,雅閣咖啡西餐廳等 9 （占非商場(chǎng)街鋪總％）荔枝樓酒家 ,雪貝爾 , 港味道 ,艇仔灣 ,利口福等 16（占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）木村回轉(zhuǎn)壽司 ,意大利卡布里餐廳 ,綠島西餐酒廊 ,桃花源酒樓 ,澳門街 ,廣州酒家等 24 （占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）麥當(dāng)勞 , PIZZA HUT,綠茵閣咖啡廳 ,MOON CATAL,大禾壽司 ,大湘國(guó)酒樓 ,貴州人食府等 16（占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）仙棕林西餐廳 ,渝鳳樓 ,山留許 ,肯德基 ,綠茵閣 ,御美會(huì)等 35（占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）半島名軒酒家 ,皇朝食府 ,西斯廷咖啡廳 ,江南漁村酒家 ,麥當(dāng)勞 ,PIZZA HUT,肯底基 ,巴喜陽光西餐 ,君江酒家等 服裝鞋類飾物類街鋪總量 91（占非商場(chǎng)街鋪總量％） 6 （占非商場(chǎng)街鋪總量％） 零星散鋪為主 10 （占非商場(chǎng) 街鋪總量％）零星散鋪為主 19（占非商場(chǎng)街鋪總量 %）小豬斑納 ,CHACE, 天斯圖 ,STYLE, 國(guó)色天姿婚紗店等 1 （占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）南北東西精品 38（占非商場(chǎng)街鋪總量 ％） ADIDAS專賣店 SANDY,TOUGH JEANSMITH, 王楠運(yùn)動(dòng)休閑服飾專賣店 ,華倫天奴世家 ,SIESMO,和鞋生活 ,天一坊精品等 17（占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）十八都 ,丹彤 ,麗寶 ,淘不停 ,西美鞋店 ,芭比萊等 31 通訊產(chǎn)品及服務(wù)類街鋪總量 68 （占非商場(chǎng)街鋪總量％） 18 （占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）中國(guó)聯(lián)通，三星 ,摩托羅拉 ,NOKIA,中國(guó)移動(dòng)通訊 ,洗車坊 ,南航國(guó)際等 11（占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）NOKIA, 中國(guó)移動(dòng)通訊，柯達(dá)數(shù)碼沖曬，三茂國(guó)際旅行社 ,漢得書店 ,員村工人文化宮電影城等 9 （占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）中國(guó)郵政 ,廣州市電信局 ,法利盛 邦 律 師 事 務(wù)所 ,南湖國(guó)旅等 7（占非商場(chǎng)街鋪總量 ％） 中國(guó)移動(dòng)通訊 ,中國(guó)聯(lián)通 ,中國(guó)南方航空 ,中國(guó)人民保險(xiǎn)公司 ,中國(guó)稅務(wù)等 8 （占非商場(chǎng)街鋪總量 ％） 中國(guó)聯(lián)通 , 中國(guó)移動(dòng)通訊 , 專業(yè)兒童攝影機(jī)構(gòu) ,自由 易通訊等 15（占非商場(chǎng)街鋪總量 ％） 中國(guó)聯(lián)通 ,中國(guó)移動(dòng)通訊 ,中國(guó)電信 ,協(xié)亨手機(jī)連鎖 ,南航旅游 ,柯達(dá)數(shù)碼沖曬 ,天河消防局 ,廣東省地方稅務(wù)局等 金融類街 鋪總量 68 （占非商場(chǎng)街鋪總量％） 22 （占非商場(chǎng)街鋪總量％）中國(guó)工商銀行 ,中國(guó)銀行 ,中國(guó)建設(shè)銀行 ,廣東發(fā)展銀行 ,商業(yè)銀行 ,湘財(cái)證卷等 3（占非商場(chǎng)街鋪總量％）中國(guó)工商銀行，中國(guó)建設(shè)銀行 ,中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 11（占非商場(chǎng)街鋪總量 %）中國(guó)工商銀行、廣州農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)銀行 ,中國(guó)商業(yè)銀行 ,交通銀行等 10 （占非商場(chǎng)街鋪總量 ％） 中國(guó)工商銀行 ,中國(guó)建設(shè)銀行 ,交通銀行 ,農(nóng)村信用合作社 ,中國(guó)民生銀行 ,廣東證卷股份有限公司等 4 （占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）中國(guó)建設(shè)銀行 ,中國(guó)銀行 18（占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 ,中國(guó)銀行 ,廣州市商業(yè)銀行 ,中國(guó)工商銀行 ,招商銀行 ,中信證卷 ,申銀萬國(guó)證卷等 32 美容美發(fā)類 街鋪總量 33（占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）康威等 4（占非商場(chǎng)街鋪總量％）達(dá)芬尼斯發(fā)型屋 ,創(chuàng)意美發(fā)用品等 2（占非商場(chǎng)街鋪總量％）美麗坊 ,發(fā)名家 3 （占非商場(chǎng)街鋪總量 %） 名流 發(fā) 型 設(shè) 計(jì) 中心 ,達(dá)芬尼斯美發(fā)等 3 （占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）海濤專業(yè)美容中心 ,HAO CAL 美發(fā)店 ,金戈戈止脫發(fā) 4 （占非商場(chǎng)街鋪總量 ％） TASTE 發(fā)型設(shè)計(jì) ,JK 美發(fā)店 ,楊淑芬美顏創(chuàng)造中心等 17 （占非商場(chǎng)街鋪總量 ％）達(dá)芬尼斯美發(fā) ,八佰伴美發(fā)中心 ,新光醫(yī)學(xué)整形美容中心 ,時(shí)尚組合 ,最佳女 主 角 美 容 美體 ,MUSKIN,千色店等 其它類 型街鋪 279（占非商場(chǎng)街鋪總量％） 190（占非商場(chǎng)街鋪總量％）中原 ,滿堂紅等地產(chǎn)代理 , 廣州金葉 ,喜市多 ,快客 ,扶元堂等。而地鐵三號(hào)線的開通， 為交通帶來便利，人流的聚集，使得該地段的升值潛力還存在很大的空間。目前在售的只有華普廣場(chǎng)、勤建商務(wù)大廈、星匯商務(wù)大廈、雙城國(guó)際大廈，而發(fā)展中心大廈、珠江投資大廈、信合大廈等，均有總部物業(yè)或企業(yè)自用的色彩，不對(duì)外發(fā)售。為了能滿足客戶的需要， 廣州 的 寫字樓 也隨之發(fā)生了變化 ， 已發(fā)展到了第三代寫字樓。當(dāng)然，購(gòu)房者還根據(jù)朝向、景觀的不同，選擇更適合自己需要的戶型。但由于 “住宅禁商”、 “ 禁止預(yù)售房轉(zhuǎn)讓 ” 、 “ 購(gòu)房 2 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅 ” 、 “ 非普通住宅按 3％征收交易契稅 ” 新政的實(shí)施，在一定程度上影響住宅商品房二手市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，使購(gòu)房者對(duì)樓價(jià)的心理預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，而業(yè)主采取提價(jià)的措施，令 市場(chǎng)出現(xiàn)買賣雙方博弈的局面 ，樓價(jià)仍然持續(xù)穩(wěn)步攀升。由于 鄰近天河北、珠江新城與琶洲會(huì)展區(qū)廣州三大商圈的地段優(yōu)