【正文】 、海心沙市民廣場和兩幢 350 米高的 “雙子塔 ”也將在此崛起等。上半年該區(qū)推出市場的住宅項目集中在天河北、中山大道、珠江新城一 帶，戶型設(shè)計多以三房大單位為主，也受到大部分三口之家購房者 的青睞。目前在天河北、珠江新城推出的新項目，均價已接近 8000 元 /平方米。 9 213 天河區(qū)新建商品住宅套總價區(qū)間分布 天河區(qū)新建商品住宅交易按總價分類圖 單位：萬元 /套 %%%%%T≤2020T≤30 30T≤40 40T≤50 50T≤60 60T≤80 80T≤100100T≤200T200系列1 10 T≤ 20 20T≤30 30T≤40 40T≤50 50T≤60 60T≤80 80T≤100 100T≤200 T200 % % % % % % % % % 2020 年上半年，天河區(qū)新建商品住宅交易總價集中在 30～ 80 萬元 /套之間， 交易份額為 %，其中 40～ 50 萬元 /套的交易份額達到 %。 05 年該區(qū)推出小面積單位的數(shù)量較往年減少，單套總價在 30 萬元以下的交易份額 僅 %。 221 天河北一帶群樓板塊 作為天河北一帶的住宅，在地理位置、交通、周邊配套上已經(jīng)占據(jù)優(yōu)越的天時地利條件，而且以中信為中心的商務(wù)圈眾多甲級寫字樓的出現(xiàn)，形成濃厚的商務(wù)氣氛， ， 使一帶住宅群樓的租售長期處于一個較高的水平，并且有持續(xù)穩(wěn)步上升的趨勢。 222 珠江新城板塊 珠江新城是目前新興開發(fā)的東部城區(qū)，聚集了大型高尚住宅，樓宇密度低， 以 23 房的大積單位為主 ， 業(yè)主主要以自主為主，投資客少，均價達到 8000 元 /平方米， 隨著珠江新城 CBD 的迅速成型，珠江新城的住宅市場擁有 12 非常廣闊的良好發(fā)展前景，樓價上漲的潛力很大。公寓盤源中以單身公寓為主，而酒店式公寓就有新大廈國際公寓，多數(shù)投資客以長線為主，回報率在 67%左右。 珠江新城處于一個優(yōu)越的地理位置，為居住者帶來舒適的環(huán)境，但樓盤的疏散性，導(dǎo)致沒有形成完整的商業(yè)、商務(wù)圈。由于 鄰近天河北、珠江新城與琶洲會展區(qū)廣州三大商圈的地段優(yōu)勢及獨到的公園自然生態(tài)資源，還有周邊濃郁的高校、高科氛圍，再加上地鐵建設(shè)等市政利好 ， 這一板塊吸引了大量白領(lǐng)購買入住。 224 東圃板塊 目前， 從天河北板塊向東推移形成了以 駿景花園 、 中?？党?、 旭景家園等為核心的東圃板塊腹地。再加上目前已擁有較為完善的交通網(wǎng)絡(luò)，方便居民往來天河或開發(fā)區(qū)，可吸引天河和開發(fā)區(qū)兩邊追求居住舒適度高的白領(lǐng)人士或機關(guān)單位的職工前來置業(yè)。東圃的迅速發(fā)展吸引更多外地人愿意前往購房置業(yè)，造成該區(qū)樓市呈現(xiàn) “供不應(yīng)求 ”的狀態(tài)，尤其是 小面積 的兩、三房單位 。借助市政規(guī)劃，以奧林匹克體育中心帶動?xùn)|圃居住組團的建設(shè)、為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)以及舊城區(qū) 14 人口緩解提供充足的居住及公共服務(wù)設(shè)施用地的方略，以員村、東圃和廣氮居住生活功能區(qū)的一二手房地產(chǎn)市場將在五年內(nèi)基本成型，東圃可望成為另一個 “天河公園板塊 ”，借助其公園社區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢和純居住板塊的生活氛圍，帶動?xùn)|圃板塊后市發(fā)力。從數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)整體銷售面積大幅度下降，出現(xiàn)表面的短缺，單價卻維持較高的水平，并且有 5%的升幅。 據(jù)了解， 未來兩年 在出讓的土地中，天河的房地產(chǎn)用地最多， 共有 61 幅，總占地面積達到了 萬平方米，當中 萬平方米是住宅用地。隨著珠江新城的不斷開發(fā)、東圃板塊的不斷擴延，今明兩年的住宅供應(yīng)量得到充足，達到供求穩(wěn)定的狀態(tài)。但由于 “住宅禁商”、 “ 禁止預(yù)售房轉(zhuǎn)讓 ” 、 “ 購房 2 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅 ” 、 “ 非普通住宅按 3％征收交易契稅 ” 新政的實施，在一定程度上影響住宅商品房二手市場的發(fā)展趨勢，使購房者對樓價的心理預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，而業(yè)主采取提價的措施，令 市場出現(xiàn)買賣雙方博弈的局面 ，樓價仍然持續(xù)穩(wěn)步攀升。根據(jù)推測： 2020 年二手 住宅 樓市會繼續(xù)保持增長勢頭， 市民的需求保證其平穩(wěn)的勢態(tài)。天河區(qū)坐擁優(yōu)越的地理位置、便利的交通、發(fā)達的網(wǎng)絡(luò)咨詢、集經(jīng)濟，文化教育，休閑娛樂配套于一體綜合型發(fā)展區(qū)域，聚集了大量的消費人群，為其發(fā)展提供有利的條件。 242 消費特點： 據(jù)資料顯示：全區(qū)職工月平均工資達到 3525 元，同比增長 %。隨著人均消費能力的提高，消費者對住宅的要求也隨之改變。每個購房者都按照自己的需求而購房，消費模式從需求消費向選擇性消費的轉(zhuǎn)變。 243 人口結(jié)構(gòu)： 該區(qū)主要 2— 3 人的家庭為主，多以年輕的上班一族，收入較高的消費者為主。珠江新城以及東圃板塊多以大面積的住宅小區(qū)為主，四房大單位逐漸緩增。當然，購房者還根據(jù)朝向、景觀的不同，選擇更適合自己需要的戶型。 今年天河區(qū)的寫字樓供應(yīng)出現(xiàn)了井噴的狀況，廣州市的寫字樓供應(yīng)量是 260萬平方米，其中天河區(qū)新建商品寫字樓交易登記面積達 萬平方米，雖然同比下降了 %，但仍占全市總面積接近一半，是廣州市 十區(qū)當中新建寫字樓交易登記面積最多的一個區(qū)。 天河區(qū)的寫字樓供應(yīng)主要集中在天河路 、 珠江新城和天河北路一帶，給周邊的大中型公司企業(yè)提供了舒適的辦公環(huán)境。 寫字樓需求量逐漸增大，競爭激烈。因 此，天河區(qū)的寫字樓空置率就大大減少了。 ? 憑借天河區(qū)的地理位置的優(yōu)越性和成熟的商務(wù)氛圍，它已擁有天河城商業(yè)圈 、 崗頂電腦商圈 、 天河北商務(wù)圈 、軟件園商圈和東圃商業(yè)圈等多個商業(yè)商務(wù)圈，為珠江新城打造成為 CBD 商務(wù)圈并迅速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 ? 加入 WTO 并隨著 其進一步發(fā)展，作為中國的南大門 —— 廣州的地位就更加重要了，吸引了全球 500 強的企業(yè)紛紛進駐廣州，并且他們對寫字樓有較高的要求，作為廣州的核心地段 —— 天河，便成為了眾多知名企業(yè) 、 大 22 公司的辦公首選地段了。 33 寫字樓市場客戶特點分析 ? 天河區(qū)的寫字樓主要是以外資公司企業(yè)和大集團公司為主。為了能滿足客戶的需要， 廣州 的 寫字樓 也隨之發(fā)生了變化 ， 已發(fā)展到了第三代寫字樓。在硬件配套及辦公理念方面，珠江新城的寫字樓都突顯了質(zhì)的飛躍，主要表現(xiàn)為： 辦公設(shè)備人性化 、 創(chuàng)新戶型 、 智能化的升級 、 環(huán)保建材 。 周邊成熟的商圈和濃厚的商務(wù)氣氛給天河區(qū) 的寫字樓 帶來源源不絕的客源。以前支撐廣州寫字樓租賃市場的主要力量是國內(nèi)中小型企業(yè)，其實質(zhì)是剛起步的企業(yè)，穩(wěn)定性很低，更沒有轉(zhuǎn)為買家的實力。 在廣州經(jīng)濟的飛速發(fā)展，越來越多的公司企業(yè)涌入的大環(huán)境下，寫字樓的需求將會迅速增加。投資寫字樓的穩(wěn)定性和高回報的影響下，投資寫字樓也成為了投資的一大熱點。在租金方面，天河區(qū)的租金在 80～ 140 元 /平方米之間，保持著較高的租金價格。天河區(qū) 2020 年推出的甲級寫字 24 樓多分布在體育中心周邊和珠江新城，均價皆超過 萬元 /平方米，租金單價也達到了 110 元 /平方米以上。目前在售的只有華普廣場、勤建商務(wù)大廈、星匯商務(wù)大廈、雙城國際大廈，而發(fā)展中心大廈、珠江投資大廈、信合大廈等，均有總部物業(yè)或企業(yè)自用的色彩，不對外發(fā)售。 珠江新城第一座寫字樓雙城國際內(nèi)部認購期間均價在 68007500 元 /平方米， 如 今已經(jīng)上漲到 8500 元 /平方米。 25 4 商業(yè)市場概況 41 商業(yè)區(qū)域特點分析： 天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)東部 ，是廣州 近年來新城區(qū)發(fā)展中心。 411 體育中心商圈： 以天河城為中心，宏城廣場，正佳廣場，維多利廣場，廣州購書中心，以及幾個大型的 IT 商城形成廣州最大的一個商圈，集 購物、休閑、娛樂、資訊、教育 于一 體 ，形成一個長期處于穩(wěn)定，氣氛濃郁的商業(yè)市場。 目前 天河城 的日平均客流量已達到 30 萬人次，節(jié)假日客流量更多，最高一天達 83 萬人次。如此人氣，不僅在中 國獨一無二，在世界 Mall界也絕無僅有。 隨著天河城不斷趨向成熟發(fā)展，宏成廣場，購書中心，以及正佳廣場也成為購物，休閑，娛樂的焦點。廣州天河區(qū)作為廣州有名的軟件區(qū)，由于交通便利，加上華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)一批高等學(xué)校的存在，天河區(qū)現(xiàn)有或潛在的消費群體為各區(qū)之最， 覆蓋著整個天河區(qū)的 IT 行業(yè)，輻射范圍廣達整個廣州市，甚至珠三角，華南地區(qū)。而地鐵三號線的開通， 為交通帶來便利，人流的聚集，使得該地段的升值潛力還存在很大的空間。 第二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置的優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。 天河北商鋪市場的一個經(jīng)營特色：群樓經(jīng)營。希爾頓陽光的群樓經(jīng)營主題是家電，電器業(yè)；萬佳入主華標廣場群樓，一個超市經(jīng)營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營主題；金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營；天譽花園群樓是以一個“購書中心”為經(jīng)營主題。 413 珠江新城商圈 珠江新城是天河區(qū)近幾年重點開發(fā)的地塊，主要以大型高尚住宅，甲級寫字樓，以及國際公寓為主。珠江新城交投活躍的旺鋪主要集中在東西兩大區(qū)域。 據(jù) 合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，珠江新城的租金比去年上漲了 50%，市場普遍看好珠江新城商鋪的發(fā)展前景，目前，投資珠江新城商鋪的回報率一般都維持在 58%的 水平。 29 但該區(qū)域的商業(yè)市場還處于一個緩慢發(fā)展階段，主要是因為該商務(wù)圈的范圍大，出現(xiàn)樓盤的疏散性，周邊的配套還不太完善而造成。 42 市場狀況分析 421 項目商圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布 ： 30 分析對象 項目 名稱 總數(shù) 黃浦大道 (天河 員村 ) 員村二橫路 體