【正文】 新都將作為成都構(gòu)建 “一主兩次（即中心主城區(qū)，城南、城北兩個(gè)副中心）多核 ”的 “兩次 ”之一，是成都市的綜合性次中心。 、 城市功能結(jié)構(gòu)特點(diǎn)： 新都區(qū)城市向東發(fā)展，形成南抑、北延、東跳、西限的發(fā)展格局。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）一帶：指依托毗河以及兩側(cè) 100 米生態(tài)保護(hù)帶而形成的生態(tài)藍(lán)帶。 （ 3）兩軸：以主干二路、新都大道作為城市發(fā)展的主軸向外延伸發(fā)展。 、 歷史文化名城特點(diǎn)： 新都始建于公元前 490 年左右，為古蜀國(guó)的三 大名都之一，距今已有 2500 多年的歷史。全面保護(hù)新都的歷史文化遺產(chǎn)，充分體現(xiàn)歷史風(fēng)貌、鄉(xiāng)土風(fēng)貌建筑景觀及文化底蘊(yùn)，展示古城與自然風(fēng)貌互為依托的空間格局關(guān)系，將新都打造成具有歷史文化特色及旅游價(jià)值的歷史文化古城。新都城區(qū)將形成與中心城區(qū)五條快速通道，大大縮短新都與中心城區(qū)的行車時(shí)間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。發(fā)展方向與以前公布的方案比有所調(diào)整。規(guī)劃確定發(fā)展格局是“一主二次”：一主是成都市主城區(qū)；二次是南部新城和北部新城兩個(gè)城市次中心。新都是成都上風(fēng)上水的地方，因此成為北部新城核心。整個(gè)北部新城到 2020 年，城區(qū)面積將達(dá)到 93 平方公里。在規(guī)劃明確、交通改善、配套完備后，北部新城的建設(shè)將會(huì)大大提速。兩地在北部新城規(guī)劃分工也不同：新都是重要的歷史文化片區(qū)，是北部新城中心，以發(fā)展居住為主，成為居住、商務(wù)中心，而工業(yè)集中青白江靠攏。主要原因就是 交通和城北環(huán)境的改善滯后，導(dǎo)致了新都和中心城區(qū)的銜接不暢。 據(jù)新都房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，僅 2020 年新都房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 8 個(gè)多億，比 2020 年增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 新都目前的房?jī)r(jià)在 1800 元 /平方米左右，比 2020 年處 1350 元 /平方米的均價(jià)上升了 400 元 /平方米左右，與雙流、溫江、龍泉等地方相比，還有較大潛力。主要集中在新城區(qū)。隨著北部新城建設(shè)規(guī)劃的出臺(tái)，新都將與青白江連為一體，規(guī)劃占地 93 平方公里，人口 100 萬人。在舊城綜合區(qū)有聚賢雅麗園、湖濱居住區(qū)有桂湖名都以及石油居住區(qū)的南河灣、香城麗苑、升暉嘉苑等大小項(xiàng)目。 聚賢雅麗園 1期全現(xiàn)房發(fā)售，小區(qū)內(nèi)的景觀配套設(shè)施也完工。南河灣去年 9月份開 盤， 306 套房源目前還剩余幾十套 200平方米的大戶型，小區(qū)綠化比較好，項(xiàng)目在 4月完工。 B、 C座銷售過半。未來新都的政府辦公區(qū)將遷至新城區(qū)，目前政務(wù)中心、四川省音樂學(xué)院已經(jīng)進(jìn)駐，新的商業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)。這些樓盤一般建筑面積在 515萬平方米，住宅價(jià)格在 17001800 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 元 /平方米左右。 位于新城區(qū)電子路的小城故事 2 期還剩少量躍層，如果選擇一次付款還有 3%的優(yōu)惠。維也納花園今年 1月開盤，還剩余少量的戶型，均價(jià) 1850 元 /平方米，該項(xiàng)目離四川音樂學(xué)院東大門步行 6 分鐘路程，周邊氛圍比較好，出小區(qū)不遠(yuǎn)會(huì)修建個(gè)大型市 場(chǎng)，生活更加方便。根據(jù)項(xiàng)目介紹，其價(jià)格可能在 2100元 /平方米以上，共 1000 戶。同樣位于電子路的新城花園 1 期為現(xiàn)房已經(jīng)售完，價(jià)格在 1700 元 /平方米， 2 期即將推出。蜀龍大道中段的芙蓉名城目前剩余 1套， 2期將于 2020 年 7— 8月推出。成都萬科的地塊位于毗河灣，距離繞城高速幾分鐘車程，占地 560 畝。岷江新希望的地塊位于毗河和蜀龍路之間，占地 200 余畝，見是一個(gè)中高檔產(chǎn)品。 距離市區(qū)最近的大豐區(qū)域，鄰近北部新城行政辦公區(qū)域和上府河風(fēng)景區(qū)，目前也是開發(fā)重點(diǎn)，萬博房產(chǎn)將在這里建筑“博雅新城”，項(xiàng)目定位為洋房社區(qū)，目前正在前期規(guī)劃論證中，預(yù)計(jì)也將在年底前后推出。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。沿新成龍路，從二環(huán)路到龍泉驛的車程約 30 分鐘。但目前無論走哪條路，從市區(qū)二環(huán)路駕車至溫江至少在半小時(shí)左右，而且還要收取道路通行費(fèi)。但目 前蜀龍路還未全線通車、大件路改造還未完。 評(píng)定指數(shù)：★★★☆☆ 、規(guī)劃建設(shè) 城東龍泉驛：在城區(qū)范圍內(nèi)，目前正在進(jìn)行的東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和沙河整治都局限在市區(qū)范圍內(nèi)，城東的城市副中心建設(shè)盡管已經(jīng)提上日程。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 評(píng)定指數(shù)：★★★☆☆ 成北新都：成都市最新公布的總體規(guī)劃中確定的北部新城規(guī)劃思路，新都作為北部新城的核心城市建設(shè)將會(huì)大大的 提速。受到傳統(tǒng)城東的影響，城東近郊同樣面臨這樣的問題。 評(píng)定指數(shù)：★★★★☆ 成北新都：城北的起步比較晚，新都城市的規(guī)模不是很大，城市的建設(shè)和生活消費(fèi)水平與城南和城西相比有明顯差距。 評(píng)定指數(shù)：★★★☆☆ 、發(fā) 展?fàn)顩r比較 城東龍泉驛：目前城東的房地產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn)，其下一個(gè)市場(chǎng)熱點(diǎn)在三環(huán)路周圍及以內(nèi)區(qū)域，龍泉驛還沒有迎來自己的發(fā)展高峰。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 評(píng)定指數(shù)：★★★★☆ 成北新都：目前城北的規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，交通路網(wǎng)進(jìn)行大規(guī)模的建設(shè)或者改造工程。 評(píng)定指數(shù)：★★★☆☆ 綜合評(píng)定 從上 述四個(gè)指標(biāo)數(shù)可看出新都與龍泉、溫江相對(duì)持平，三個(gè)城市有可比性。現(xiàn)在有國(guó)家政策和規(guī)劃支撐，進(jìn)入的時(shí)機(jī)比較成熟。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域 樓層 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 一期玻利維亞城 1F 飲食、服裝、超市、運(yùn)動(dòng)用品 2F 網(wǎng)吧、酒吧、水吧、 KTV、迪吧 3F 健身房、運(yùn)動(dòng)中心、保健中心等 二期金巴黎 1F 飲食、服裝、超市、江湖美食城、青春麗人街、動(dòng)感吧街 2F 茶房、書城、 酒吧、水吧、 KTV、迪吧、陽光 E 天堂 3F 生態(tài)洗浴中心、空中死海漂漂浴、 陽光商業(yè)世界是很典型的校園經(jīng)濟(jì)模式的項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要依托成都信息工程學(xué)院和四川經(jīng)濟(jì)專修學(xué)院的大量在校師生為消費(fèi)群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 陽光商業(yè)世界和新都待開發(fā)項(xiàng)目對(duì)比表 比較項(xiàng)目 陽光商業(yè)世界 新都待開發(fā)項(xiàng)目 位置 龍泉驛區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) — 陽光城 新都新城區(qū) 周邊環(huán)境 市政配套不完善、環(huán)境良好、緊臨成都信息工程學(xué)院和四川經(jīng)濟(jì)專修學(xué)院 市政配套不完善、環(huán)境良好、緊臨四川石油學(xué)院和四川音樂學(xué)院 區(qū)域消費(fèi)水平 不高 不高 道路交通 交通便利 交通便利 — 臨近蜀 龍大道 從以上對(duì)比表可以看出新都待開發(fā)項(xiàng)目與陽光商業(yè)世界項(xiàng)目有同樣良開發(fā)的好先決條件，新都待開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)模式可以借鑒陽光商業(yè)世界項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中，以 教育 與市場(chǎng)的結(jié)合、教育與商業(yè)的結(jié)合，教育與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合為特征的大學(xué)經(jīng)濟(jì)，更以潛力巨大而成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)家與資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。 成都市區(qū)內(nèi)成熟 校園經(jīng)濟(jì) 雖然成都市有規(guī)定，在學(xué)校周圍 200 米內(nèi)不允許有營(yíng)業(yè)性質(zhì)的商業(yè)店鋪出現(xiàn)，但大學(xué)周邊的經(jīng)濟(jì)帶形成卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 、 商業(yè) +小戶型成為校園經(jīng)濟(jì)帶中市場(chǎng)認(rèn)可度較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目常規(guī)開發(fā)模式 校園聚集了大量穩(wěn)定的學(xué)生、教師消費(fèi)群，這已經(jīng)是社會(huì)的共識(shí)。就目前成都市五所高校經(jīng)濟(jì) 帶中的五個(gè)典型的案例來看，有四個(gè)項(xiàng)目選擇了商業(yè) +住宅的開發(fā)模式，電子科大側(cè)的 “ 第五大道 ” 選擇了開發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)。另一方面，以商業(yè)物業(yè)提高項(xiàng)目整體利潤(rùn)率，同時(shí)也成為小戶型產(chǎn)品的配套賣點(diǎn)，吸引高校消費(fèi)者。 、 小戶型開發(fā)是高校市場(chǎng)需求的集中體現(xiàn)，目前尚有較大市場(chǎng)缺口 結(jié)合對(duì)某大學(xué)學(xué)生的需求調(diào)查，可以看出高校學(xué)生對(duì)租房需求的特征。并且，這一比例還將隨著條件合適的房源的增加而上升。 、 73%的學(xué)生能夠承受的租金水平為 300 元以下 /月的房屋。 、 可接受的房源與學(xué)校的距離調(diào)查方面： 98%的潛在租房學(xué)生選擇的步行時(shí)間距離在 20 分鐘以內(nèi)房源。 不難 看出，高校附近的小戶型基本符合高校市場(chǎng)對(duì)租房房源的需求特征，其走勢(shì)強(qiáng)勁是客觀市場(chǎng)的必然。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)推論，僅學(xué)生群體對(duì)小戶型房源租房需求就有 3 萬余套。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但對(duì)于高校學(xué)生而言，市內(nèi)其他區(qū)域的小戶型吸引并不大。而目前成都各大高校旁的小戶型仍然存在較大缺口。雖然商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況是由經(jīng)營(yíng)的業(yè)種，經(jīng)營(yíng)者的管理水平，商業(yè)是否形成已集中口岸，道路是否構(gòu)成交通樞紐 ?? 等多種因素綜合作用的結(jié)果，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)與校園的距離的關(guān)系更具普遍性和可比性。距離在很大程度上決定了消費(fèi)者是否前往的可能性，如果沒有消費(fèi)者的到達(dá)，其所謂的營(yíng)銷手段、業(yè)種業(yè)態(tài)等都很難立足。其次是選擇在市中心、校園內(nèi)消費(fèi)。 、 影響校園經(jīng)濟(jì)的商業(yè)容量大小的基本要素 商業(yè)物業(yè)在復(fù)合型房地產(chǎn)項(xiàng)目中往往是利潤(rùn)最大的一部分。但是，盲目追求商業(yè)物業(yè)的量，往往成為房地產(chǎn)項(xiàng)目滯銷，后期經(jīng)營(yíng)狀況不理想的重要原因。如果就五個(gè)不同校園經(jīng)濟(jì)帶的典型 案例的數(shù)