【正文】 廣州市寫字樓的未來狀況 來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，未來 2 年以內(nèi)，廣州將有超過 200 平方米的寫字樓新貨推出市場，這對市場承受力來說是一個不小的挑戰(zhàn)。 廣州不同區(qū)域?qū)懽謽菭顩r ；依然是廣州的 BCD 天河北商圈集中了廣州一批最頂級的寫字樓，一批國際知名企業(yè)的長期進(jìn)駐是當(dāng)?shù)貙懽謽亲饨鸬挠欣ＷC。天河北甲級寫字樓的空置率基本控制在 5％以下。 城市中心的東移，使環(huán)市東路原金融貿(mào)易商務(wù)中心區(qū)的地位有所弱化，但由于環(huán)市東路上酒店、購物廣場等商業(yè)配套一應(yīng)俱全，寫字樓物業(yè)管理出色、綜合素質(zhì)較高，因此寫字樓目前的租售價仍較高。 資料顯示，目前珠江新城已動工的辦公項目共有 17 個，其中已封頂或接近封頂?shù)牡膶懽謽琼椖坑?7 個。預(yù)計珠江新城寫字樓的鼎盛期應(yīng)該是在 2020 年，屆時，那里將會有近 30 幢新建商用物業(yè)落成，其中將包括超過 10 幢的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)市場。 富力集團(tuán) 約 5 公寓、酒店、寫字 樓 大部分已經(jīng)開始動工 方圓 1 商住樓 規(guī)劃下面為商鋪，上面為住宅。 恒大 1 商住項目 瑞豐公司 1 公寓 預(yù)計兩年后落成 中海 1 商住項目 據(jù)稱位于五號線獵德站旁 珠江新城代表性寫字樓 配套 項目名稱 開發(fā)商 客戶群 華普廣場 廣州市銀保利華普置業(yè)有限公司 銀行、科研機(jī)構(gòu)、外資公司 雙城國際 廣州華鵬置業(yè)有限公司 IT 行業(yè)、廣告、中小企業(yè) /國稅 星辰財富港 廣州越福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 港澳投資者居多 信合大廈 農(nóng)村信用聯(lián)合社 金融、證券、保險 星匯國際大廈 越秀城建集團(tuán) 銀行、金融、證券 珠江投資大廈 廣東珠江投資集團(tuán) 金融、證券、保險 勤建商務(wù)大廈 勤建置業(yè)有限公司 IT、廣告業(yè) 富力科訊國際大廈 富力地產(chǎn) IT 行業(yè)、廣告業(yè)、高新產(chǎn)業(yè) 富力盈隆廣場 富力地產(chǎn) 金融、 世界 500 強(qiáng)企業(yè)、集團(tuán)總部 富力中心大廈 富力地產(chǎn) 世界國內(nèi)外 500 強(qiáng)企業(yè)、富力集團(tuán)總部 ； 會展效應(yīng) 琶洲地價一路走高。目前琶洲上唯一在售寫字樓項目中洲中心均價 12000 元／平方米。 相對 于 珠江新城今年就有超過 16 個寫字樓項目推出，激烈競爭壓制了價格上漲 ，琶洲 目前規(guī)劃和在建的寫字 樓項目并不多，價錢有拔高空間。經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境日益改善、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足，為當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌鲩L足發(fā)展提供了保證。 廣州房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，但國家政策的出臺勢必會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來沖擊。隨著城市中心的轉(zhuǎn)移，寫字樓市場也相應(yīng)的轉(zhuǎn)移。 廣州寫字樓市場將會追求大面積、品牌。６平方公里的珠江新城要大３．８公里。目前，琶洲的規(guī)劃定位是“以會展博覽業(yè) 為核心的城市副中心區(qū)”。 據(jù)相關(guān)規(guī)劃，琶洲地區(qū)的交通用地面積將會擴(kuò)大到２．５平方公里，占該地區(qū)總用地面積的２４％。Ａ區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導(dǎo)功能；Ｂ區(qū)是廣州國際會展中心，周圍將發(fā)展起與會議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等；Ｃ 區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。許多大項目已躍躍欲動：保利集團(tuán)在此開發(fā)大型寫字樓 —— 保利寫字樓，已經(jīng)接近完工，該寫字樓位于會展中心東側(cè)，黃洲大橋西南，建筑面積８萬平方米，定位為廣州市頂級寫字樓，將會成為琶洲地區(qū)的標(biāo)志性建筑；另外還有中洲大廈項目，發(fā)展商為中輕新洲，該項目占地４萬平方米，位于會展中心東南側(cè)，其中不僅有寫字樓，還有商場，目前已經(jīng)開發(fā)完畢；珠江投資也 將在此打造珠江太陽城。目前，琶洲大交通格局已現(xiàn)雛形：聯(lián)結(jié)海珠區(qū)與珠江北岸的九座大橋中，將有華南大橋、南環(huán)高速跨江橋、加上已規(guī)劃好并將建設(shè)的江海大橋（琶洲 珠江新城）、琶洲大橋（琶洲車陂）等幾座大橋飛架琶洲；而地鐵二號線與已開工的地鐵四號線在琶洲塔形成十字交匯；在島內(nèi)，還有新港東路（ 10 車道）和環(huán)島北路兩條東西向道路。目前番禺的發(fā)展態(tài)勢已經(jīng)十分明顯，而大學(xué)城、長洲島歷史文化旅游區(qū)等都已圈定并且蓄勢待發(fā)，地理位置位于其間的琶洲必將成為連接珠江北岸與南岸的橋梁。據(jù)廣州市海珠區(qū)建設(shè)局統(tǒng)計，海珠區(qū)到目前為止，共 建有 12 座跨江大橋，現(xiàn)已完工的主要交通道路有華南快速干道、內(nèi)環(huán)快速路、東南環(huán)高速公路，同時還擴(kuò)寬了廣州大道南。區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性工程 廣州國際會展中心首期已投入使用，占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米，全部工程建成后，占地面積和建筑面積均將達(dá)到 70 萬平方米。 目前，政府在琶洲的儲備用地主要在規(guī)劃區(qū)的 A 區(qū)和 B 區(qū)，土地面積 433萬平方米。土地使用性質(zhì)是與會展中心區(qū)相配套的商務(wù)辦公、酒店、居住用地。 區(qū)域規(guī)劃 在琶洲規(guī)劃中劃分的 A、 B、 C 三個區(qū)域中， A 區(qū)規(guī)劃為中等密度集合式居住區(qū)，內(nèi)設(shè)“白領(lǐng)區(qū)”和“商務(wù)公寓區(qū)”，是島內(nèi)就業(yè)人士和商人、白領(lǐng)人士的住區(qū)； B 區(qū)是會展區(qū)； C 區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。這意味著，琶洲無論是到上接的天河 CBD、科學(xué)城和五山大學(xué)群，還是到下接的廣州大學(xué)城及蓮花山旅游休閑中心，車程都在 20分鐘左右便可到達(dá)，而乘坐地鐵到達(dá)廣州千年商業(yè)中心北京路同樣也僅 20余分鐘。 本項目的競爭對手和競爭區(qū)域分析 目前琶洲的寫字樓項目并不多，只有一個中洲大廈已經(jīng)建成并開始營運(yùn)。 會展核心板塊部分商用物業(yè)概況表 樓盤名稱 樓盤名稱 規(guī)模 功能 硬件 交付時間 保利國際廣場 占地約 萬平方米 商務(wù)、展示等功能 A 級寫字樓智能技術(shù) 100 屆廣交會 中洲中心 占地 3 萬平方米 商、展、住 委托第一太平戴維斯管理，配備商務(wù)會所、泳池等配套設(shè)施 2020年 3月 琶洲跨國采購中心 占地約 9 萬平方米 展示、貿(mào)易 建造為廣交會配套得常年展示場館 2020年 中岱城項目 占地約 11萬平方米 商務(wù)、辦公 未明 未明 太陽城項目 首期規(guī)劃面積 60 萬平方米 居住、商務(wù) 未明 未明 會展時代 200 多套 商務(wù)、展示 多媒體會議室、模擬展示廳、商務(wù)車隊等；還有 coffee shop等休閑配套 預(yù)計2020年底 除了上述下項目外，跟琶洲只有一江之隔的珠江新城和天河北也將對琶洲的寫字樓形成競爭。琶洲 、珠江新城、天河的寫字樓大都是高級寫字樓，檔次高，租金價格高。如天河的中信廣場、珠江新城的雙子塔項目都有很好的品牌。 本項目最大的優(yōu)勢是會展經(jīng)濟(jì)，這是其他區(qū)域所不能代替的。昔日荒蕪的 琶洲島，今日則已初具現(xiàn)代化商業(yè)中心的雛形。琶洲大橋?qū)⑻旌拥膯T村、東圃板塊直接與會展中心所在地的琶洲相接。 ? 地理位置 琶洲在地域上與天河地區(qū)、珠江新城、新城市 中軸線構(gòu)成的新城市中心區(qū)臨近，在功能和性質(zhì)上是城市中心的重要支持和補(bǔ)充。 ? 規(guī)劃 按