【正文】 ，住宅并不是區(qū)內(nèi)的主要產(chǎn)品，酒店和寫字樓才應(yīng)是作為會(huì)展相關(guān)配套的主流產(chǎn)品 。按此規(guī)劃建成后，海珠區(qū)的人口就會(huì)飆升到 220 萬 250 萬人。 為了更好的發(fā)揮 琶洲會(huì)展的帶動(dòng)作用 ，政府討論 將琶洲西片原來規(guī)劃好的住宅用地改為商務(wù)用地。 ? 項(xiàng)目劣勢(shì) 本項(xiàng)目 的拿地成本高，樓面地價(jià)達(dá) 元 /m2。在房地產(chǎn)開發(fā)方面， 政府缺乏一些指標(biāo)，規(guī)劃不斷在變，不少開發(fā)商在等待，政府與發(fā)展商之間相互制約，相互牽制。 ? 發(fā)展緩慢 廣交會(huì)已 遷來會(huì)展中心，但周邊配套仍未跟上，主要是政府缺乏宣傳引導(dǎo)。二是從開發(fā)檔次、開發(fā)定位看，琶洲沒有一個(gè)樓盤在廣州處于領(lǐng)先地位，無論銷售面積還是影響力，目前還沒有這樣的樓盤，這需要有一個(gè)提升的過程。 劣勢(shì) ? 規(guī)模小、聲勢(shì)弱 琶洲島未來發(fā)展，一是開發(fā)規(guī)模要上去，吸引置業(yè)者。 ?一年兩次的中國出口商品交易會(huì)，每年超過 200 億美元的成交總額。 ? 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ?本項(xiàng)目在會(huì)展中心南側(cè)，以會(huì)展僅一路之隔，最大程度上享受了會(huì)展所帶來的好處。而會(huì)展中心周邊三大主題公園之一的體育健身公園的南園即將竣工。規(guī)劃中華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為明顯的 A、 B、 C 三個(gè)區(qū)。在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配置上，充分利用廣州會(huì)展中心的帶動(dòng)作用，以國際會(huì)展業(yè)為龍頭，在其周邊合理的輻射范圍內(nèi)，規(guī)劃布置與會(huì)展博覽功能相匹配、相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，形成相對(duì)集中的會(huì)展博覽聚集效應(yīng)和完善的 “產(chǎn)業(yè)鏈 ”，形成對(duì)廣州市發(fā)展的輻射、擴(kuò)散效應(yīng)，為全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造新的增長點(diǎn)。 按規(guī)劃， 再過 幾 年，隨著濱江東路延長線、江海大橋、琶洲新會(huì)展中心二期工程 、地鐵 三 號(hào)線與二號(hào)線交會(huì)站 等一批項(xiàng)目的陸續(xù)建成并投入使用，屆時(shí)的琶洲將會(huì)再次大變樣，呈現(xiàn)在市民眼前的將是一個(gè)極具現(xiàn)代氣派的大商圈。 據(jù)廣州市海珠區(qū)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，海珠區(qū)到目前為止，共建有 12座跨江大橋，現(xiàn)已完工的主要交通道路有華南快速干道、內(nèi)環(huán)快速路、東南環(huán)高速公路，同時(shí)還擴(kuò)寬了廣州大道南。 五， SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ? 交通設(shè)施 隨著琶洲會(huì)展中心一期工程投入使用，一批大型市政基礎(chǔ)配套工程現(xiàn)已陸續(xù)建成并交付使用，像地鐵二號(hào)線、黃洲大橋、新港路拓寬改造工程。 本項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較弱，由于琶洲是新興的區(qū)域，所有項(xiàng)目都是新建的，在一定程度上弱化了他們的品牌優(yōu)勢(shì)。 品牌好，經(jīng)營管理好。 本項(xiàng)目開發(fā)面臨的或潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有如下特點(diǎn) ： 規(guī)模大，檔次高。下表示琶洲的部分寫字樓項(xiàng)目。 琶洲地區(qū)的交通 用地面積達(dá) 平方公里，占該地區(qū)總用地面積的 24％。 交 通條件研究 琶洲的交通格局，聯(lián)結(jié)海珠區(qū)與珠江北岸的九座大橋中，將有華南大橋、南環(huán)高速跨江橋、加上已規(guī)劃好并將建設(shè)的江海大橋（琶洲 — 珠江新城）、琶洲大橋（琶洲 — 車陂）等幾座大橋飛架琶洲；而地鐵二號(hào)線與已開工的地鐵四號(hào)線在琶洲塔形成十字交匯；在島內(nèi)自身，還有新港東路（ 10 車道）和環(huán)島北路兩條東西向道路。其余的是受控制隨時(shí)可征用的“實(shí)物儲(chǔ)備”土地。其中，屬“紅線儲(chǔ)備”可出讓用地面積 98 萬平方米，總建筑面積 160萬平方米。 除了交易會(huì)在琶洲廣州國際會(huì)展中心 舉辦外 ，廣州博覽會(huì)、汽車展、茶文化節(jié)、皮革展等會(huì)展活動(dòng)也 會(huì) 在此舉辦，標(biāo)志著琶 洲 以會(huì)展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū) 的功能正式啟動(dòng)。琶洲大橋?qū)⑻旌拥膯T村、東圃板塊直接與會(huì)展中心所在地的琶洲相接。 海珠區(qū)在廣州擔(dān)當(dāng)實(shí)施 南拓 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，為提升區(qū)位功能，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，在今后，將充分利用地理優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展， 會(huì)展經(jīng)濟(jì) 、 濱江經(jīng)濟(jì) 、 地鐵經(jīng)濟(jì) 三大新經(jīng)濟(jì)支柱這給海珠區(qū)發(fā)展帶來全新的機(jī)遇。這意味著，琶洲無論是到上接的天河 CBD、科學(xué)城和五山大學(xué)群，還是到下接的廣州大學(xué)城及蓮花山旅游休閑中心， 車程都在 20 分鐘左右便可到達(dá)，而乘坐地鐵到達(dá)廣州千年商業(yè)中心北京路同樣也僅 20 余分鐘。 從廣州城市發(fā)展格局來看 琶洲位于東進(jìn) 南拓的節(jié)點(diǎn)位置，區(qū)位條件相當(dāng)優(yōu)越。 國際會(huì)展中心的啟用，已經(jīng)帶動(dòng)了附近的寫字樓與住宅開發(fā)，目前許多地產(chǎn)商已對(duì)在此開發(fā)商用物業(yè)發(fā)生濃厚的興趣。規(guī)劃中中華快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為明顯的Ａ、Ｂ、Ｃ三個(gè)區(qū)。從政府的詳細(xì)規(guī)劃看，琶洲地區(qū)儲(chǔ)備用地總面積超過５平方公里，其中絕大部分與會(huì)展相關(guān)，用于住宅開發(fā)的用地控制較嚴(yán)，調(diào)整后可出讓的建筑面積增加到１４６萬平方米。琶洲儲(chǔ)備用地面積為４３３萬平方米，可出讓用地面積９８萬平方米，可出讓建筑面積１６０萬平方米，均位于琶洲的Ａ區(qū)和Ｂ區(qū)，土地使用性質(zhì)是與會(huì)展中心相配套的商務(wù)辦公、酒店、居住用地。 ———— 琶洲 基本情況 琶洲總占地面積１０．４平方公里，比占地６未來珠江新城、琶洲將成為廣州寫字樓集中區(qū)域。 廣州城市中心區(qū) 由天河北向珠將新城、琶洲轉(zhuǎn)移。 隨著廣州的進(jìn)一步開發(fā)、泛珠三角合作的開展、亞運(yùn)會(huì)的舉辦，會(huì)有越來越多的外國企業(yè)進(jìn)駐廣州，為廣州寫字樓市場(chǎng)注入活力。 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) 綜上所述，本項(xiàng)目開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點(diǎn)： 廣州市是目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一。按照行業(yè)參考價(jià)、地價(jià)成本、建筑成本、開發(fā)利潤、市場(chǎng)承受力等幾個(gè)方面來看，該地塊建成的寫字樓項(xiàng)目價(jià)格將有可能在 15000 元－ 18000 元／平方米之間。 會(huì)展效應(yīng)帶來的特殊商家，讓琶洲寫字樓項(xiàng)目大有空間。 保利地產(chǎn) 2 商務(wù)辦公用地 今年可能會(huì)動(dòng)工 合景盈富 5 寫字樓、商住樓 其中珠江公園對(duì)面的高層住宅已經(jīng)為 工地。 珠江新城部分寫字樓項(xiàng)目 發(fā)展商 數(shù)目 性質(zhì) 備注 嘉裕集團(tuán) 約 10 9 個(gè)為商住樓 其中 2 地塊已經(jīng)開始動(dòng)工。由此看來，從 2020 年下半年開始，珠江新城在今后的 3 年里，將會(huì)成為廣州寫字樓市場(chǎng)開發(fā)的熱點(diǎn)集中地。 ：后起之秀前途無量 根據(jù)廣州市國土房管局的最新公告，珠江新城今后不會(huì)再批出住宅用地，因此珠江新城的寫字樓項(xiàng)目將迎來新一輪開發(fā)高潮。 ； 貴族雄風(fēng)老而彌堅(jiān) 目前，環(huán)市東是市內(nèi)僅次于天河北的寫字樓集中地，尤其是在花園酒店至區(qū)莊之間，有分布著界貿(mào)易中心、電子大廈、好世界廣場(chǎng)、宜安廣場(chǎng)、東山廣場(chǎng)等甲級(jí)寫字樓，形成良好的商務(wù)辦公氛圍。天河北甲級(jí)寫字樓的租戶穩(wěn)定，商務(wù)辦公的氛圍相當(dāng) 成熟，這一點(diǎn)是支撐當(dāng)?shù)貙懽謽亲饨鸩粩嗌叩闹匾ＷC。據(jù)此分析， 200 多萬平方米的量市場(chǎng)大概需要 3－ 5 年的時(shí)間來消化，而由于供應(yīng)量的調(diào)整，估計(jì)廣州寫字樓價(jià)格將保持穩(wěn)定狀態(tài)。 2020 年上半年，廣州市的甲級(jí)寫字樓空置率大約為 4%，而去年則為10%。需多供少，在第二季度甲級(jí)寫字樓平均租金上升 %。 由于外國資金 繼續(xù) 流入 廣州 ，廣州市甲級(jí)寫字樓租務(wù)相當(dāng)暢旺，因而，優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均售價(jià)和租金指數(shù)繼 2020 年的升幅之后又有強(qiáng)勁增長。 廣州寫字樓市場(chǎng)分析 —— 目前 近年來，一些外資保險(xiǎn)公司、外資銀行、外資航空、外資物流等開始進(jìn)入廣州，公司規(guī)模比之前要大得多，租用的寫字樓面積