【正文】 00 元 /平方米； “ 通和 文華 ” 為多層、小高層住宅，均價(jià) 7500 元 /平方米； “ 金都 景城花園 ” ，均價(jià) 8500 元 /平方米左右； “ 華都蘭庭國際 ” 為高層、小高層住宅，預(yù)售均價(jià) 8500 元 /平方米； “ 崇文公寓 ” ，多層為主，均價(jià) 10000 元 /平方米； 城北區(qū)域：（德勝路以北、石祥路以南）住宅的平均售價(jià)為 55007500 元 /平方米 目前在售的樓盤主要有： “ 名城 春江 花月 ” 普通公寓 10000 元左右 /平方米，江景房 11000 元 /平方米； “ 贊成 天運(yùn) ” ，均價(jià) 8000 元 /平方米。 文景苑 ” ，房屋類型為多層、小高層，均價(jià) 9000 元 /平方米； “ 錢塘 杭州市已連續(xù) 5 年成為全國房價(jià)上漲幅度最大的城市之一。2020 年末的平均價(jià)格為 5841 元 /平方米，同比 2020 年又上漲了 23%。房價(jià)上如此大的懸殊，削弱了杭州市對(duì)人才的吸引力。蘇州市目前居民的可支配收入已經(jīng)接近杭州的水平，截止 2020 年末，人均可支配收入只比杭州低 536 元。 五、房價(jià)收入比 2020 年末杭州市與蘇州市房價(jià)收入比對(duì)比狀況： 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 蘇州市區(qū) 杭州市區(qū) 人均可支配收入 元 12362 12898 家庭平均人口數(shù) 人 戶均收入 元 35108 42563 人均面積 平方米 商品房上市主力戶型（中值） 平方米 110 110 商品房平均價(jià)格 元／平方米 3144 5841 平均總房價(jià) 元 345840 642510 房價(jià)收入比 —— 評(píng)述：在長三角的 16 個(gè)城市當(dāng)中，蘇州市與杭州市在各個(gè)方面都是比較接近的。 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 由此可見，杭州市居民在滿足基本的生活需求后，越來越重視居住的質(zhì)量，如居住面積要大，戶型結(jié)構(gòu)要好等，同時(shí)對(duì)物業(yè)周圍環(huán)境狀況、物業(yè)管理和配套服務(wù)也更為關(guān)注。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，其中最不滿意的 5 個(gè)原因依次為：建筑面積小，占55． 6％；戶型結(jié)構(gòu)差，占 48． 0％；小區(qū)氛圍和檔次不高，占 26． 1％；小區(qū)缺乏物業(yè)管理和生活服務(wù)設(shè)施，分別占 24． 3％和 22． 6％；小區(qū)綠化環(huán)境差，占 22． 9％。 3）、滿意程度 從調(diào)查結(jié)果來看，被調(diào)查者中有 52． 4％對(duì)目前住房是比較滿意的， 34． 6％對(duì)目前住房有些不滿意，13． 0％非常不滿意。 對(duì)被調(diào)查者的住房打算和其家庭收入進(jìn)行分析，結(jié)果表明：打算換購或另購更好的房子以改善目前住房狀況的主體為家庭年收入在 10 萬元以下的家庭，占 80％以上。 尤其是對(duì)現(xiàn)在住房不滿意的被調(diào)查者，購買意愿非常強(qiáng)烈。增加住房面積、改善居住環(huán)境已成為當(dāng)前杭州居民家庭的迫切需要。 從上述對(duì)住房面積、戶型、建成年份、擁有住宅數(shù)的分析來看，杭州居民居住狀況已有較大改善。 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 從住宅建成年份來看，目前杭州市居民的住宅半數(shù)建于 20 世紀(jì) 90 年代，大部分為房改房或商品房；有近三分之一的住宅建于 1990 年前，多為面積較小、結(jié)構(gòu)不甚合理的舊房子。調(diào)查表明， 2020 年杭州市居民家庭住房面積多數(shù)在 50— 90 平方米之間，占 55． 2％，具體詳見下表： 面積（㎡） 50 以下 5070 7090 90110 110130 130150 150 以上 百 分比 % % % % % % % 目前杭州市居民住房成套率已達(dá) 97． 9％。 2）、戶型及房屋結(jié)構(gòu) 住房面積、住宅戶型是衡量居民居住水平的重要指標(biāo)。 目前杭州 市已有 45． 1％的家庭曾經(jīng)購買商品房，從已購房居民家庭的購房進(jìn)程看，居民購房呈逐年上升趨勢(shì)。目前杭州市居民的居住環(huán)境還是非常緊張，如果要達(dá)到比較舒適的小康水平，大概還需要 5000 萬平方米左右的住房?？梢哉f居住條件有了很大的改觀。 2020 年 11月，根據(jù)浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所對(duì)杭州市區(qū) 24 個(gè)樓盤的調(diào)查表明，在全部11841 套住宅中，空關(guān)房 1626 套，空關(guān)率為 %。 空置率與空關(guān)率 根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局提供資料， 2020 年市區(qū)商品房空置面積僅為 萬平方米，由于房地產(chǎn)市場依然處于賣方市場，該段時(shí)期的商品房空置率接近 0%的水平。以容積率為 計(jì)算，即 1600 萬方左右，平均每年為 400 萬方。 20 20 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 2020 年商品住宅土地供應(yīng)量分別為 1800 畝、 2300 畝 ， 3500 畝， 2020 年預(yù)計(jì)為4500 畝。 供銷平衡度 杭州市國土資源局早在 90 年代初便推行土地出讓的市場化。 價(jià)格 市區(qū)預(yù)售房 市區(qū)期房專現(xiàn)房 （元 /平方米） （套） 比重 （套） 比重 3000 903 4736 3000— 4500 3443 8186 4500— 6000 3904 2865 6000 4714 798 合計(jì) 12964 100 16585 100 三、商品房銷售分析 銷售情況 2020 上半年杭州市除了房地產(chǎn)投資的增長速度回落之外，房地產(chǎn)交易量也有所下降。另外，經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足，準(zhǔn)購 — 搖號(hào)比例高達(dá) 8:1。 樓盤名 開盤時(shí)間 可預(yù)售套數(shù) 求購人數(shù) 求購 :可供 水印康庭 360 1800 5:1 錢塘 沁園 200 1000 5:1 彩虹城 800 多套 2500 3:1 文景苑 446 2400 :1 采荷人家二期 582 2020 多 :1 浪漫和山 700 1000 多 :1 房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征 目前杭州市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出：低價(jià) 商品房與經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例過低的現(xiàn)象。如下圖所示， 2020 年上半年擬開盤的部分樓盤，除 “ 浪漫和山 ” 以外，其他樓盤的求供比均達(dá)到 3:1 以上，其中有三個(gè)求供比竟達(dá) 到 5:1 以上。 二、 房地產(chǎn)供應(yīng)分析 房地產(chǎn)供應(yīng)總量 杭州市樓市一級(jí)市場的典型特征是嚴(yán)重的供不應(yīng)求。過去三年里房地產(chǎn)投資年均增長率為 36%，是同期 GDP 增長率的 倍。 商品房竣工面積為 萬平方米，其中住宅 萬平方米，與去年同比分別下降 %和 %。市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，與去年同比增長 %。 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 一、房地產(chǎn)投資狀況 2020 年上半年，杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長，但增速明顯回落。 杭州市的兩個(gè)老城區(qū) —— 上城區(qū)和下城區(qū)基本無地可供，單單依靠杭州市老城區(qū)的土地供應(yīng)，并不足以緩解供需嚴(yán)重不平衡的局面， 要完成 8000 畝土地收購任務(wù)，并提供住宅用地凈地 3600 畝的指標(biāo)，勢(shì)必要向 丁橋、下沙、三墩、轉(zhuǎn)塘、九堡和三墩等區(qū)域發(fā)展。 2020 年和 2020 年，工廠開始撤離城區(qū)。 這幾年，杭州老城區(qū)遷移的空間幾乎沒有了。西邊是西湖，東邊是錢塘江。 但此時(shí)，杭州市房地產(chǎn)市場的 “ 水庫 ” — 土地儲(chǔ)備中心，卻除了正在征地拆遷的 1000 畝土地外，再無地可供。 五、土地市場展望 2020 年，針對(duì)供需嚴(yán)重不平衡的情況，杭州市放出 3500 畝住宅用地。同時(shí)，杭州市政府也打破了以往 “ 非飽和土地供應(yīng) ” 的慣例，去年一年總共推出了 4500 畝的經(jīng)營性用地，其中商品住宅為 3500 畝，供地量幾乎是前 2 年的總和。 市場上房價(jià)火箭式上升，使得老百姓的怨聲載道。去年下半年就有某集團(tuán)進(jìn)軍杭州市房地產(chǎn)領(lǐng)域，一口氣拿下了 4 宗土地，總價(jià)款達(dá)到了 25 億。杭州市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開發(fā)企業(yè)在土地出讓會(huì)上不知疲倦的競爭， “ 天價(jià) ” 、 “ 宇宙價(jià) ” 相繼而出。 杭州市早在 1997 年下半年就組建了土地儲(chǔ)備中心，對(duì)土地統(tǒng)購統(tǒng)銷，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌。 ” 但不可否認(rèn)，這同樣也是把雙刃劍。 該政策有利之處十分明 顯，就是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育。該政策讓市場始終處于饑渴的狀態(tài)之中，其主要手段是通過限制土地供應(yīng)量，來造成房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求。其中，綜合地價(jià)指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為 9，商業(yè)地價(jià)指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為 13，住宅地價(jià)指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為 12。 2020年杭州市綜合地價(jià)指數(shù)為 134，商業(yè)地價(jià)指數(shù)為 151，住宅地價(jià)指數(shù)為 152。而全國排名是第三，排在杭州之前的分別是北京和上海。 杭州市去年全年經(jīng)營性用地收取的出讓金為 163 億元，平均地價(jià)為 357 萬元/畝，即 5355 元 /平方米，是全國平均水平的 倍。其中，商業(yè)地價(jià)水平值為 1919 元／平方米，住宅地價(jià)水平值為 1103元／平方米，工業(yè)地價(jià)水平值為 494 元／平方米。 區(qū)域分析 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 對(duì)比不同區(qū)域的用地價(jià)格可以看 出：老城區(qū) 3 級(jí)以內(nèi)的土地價(jià)格高的驚人，今年上半年只在城東新開河附近推出了一宗 22 畝的綜合性用地，樓面地價(jià) 6975元 /平方米；出地大戶的下沙、濱江區(qū)域樓面地價(jià)水平相比同期也有大幅的上升，分別達(dá)到 1259 元 /平方米、 1802 元 /平方米，平均容積率分別為 、 ；三墩為 2894 元 /平方米，平均容積率為 ；城北區(qū)域?yàn)?2221 元 /平方米，平均容積率為 ；錢江新城為 2601 元 /平方米，平均容積率為 。從樓面地價(jià)來看：其中綜合用途為 2151 元 /平方米，平均容積率為 ；純住宅為 3028 元 /平方米，平均容積率為 ；商業(yè)為 1213元 /平方米，平均容積率 為 ；辦公用地為 2080元 /平方米，平均容積率為 。這樣得出的結(jié)果就會(huì)更 接近實(shí)際的地價(jià)水平。 四、土地出讓價(jià)格分析 由于不同容積率的地價(jià)水平相差很大，如果同一性質(zhì)內(nèi)按照不同的容積率分析，會(huì)使計(jì)算的地價(jià)偏離實(shí)際的地價(jià)水平。土地市場的這種遭遇，主要是因?yàn)榻螘r(shí)間，金融政策的收緊使得很多項(xiàng)目進(jìn)展受到不同程度的影 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 響，項(xiàng)目尋求合作日漸增多。成交的兩宗總共也只有 7 家企業(yè)競標(biāo)，成交價(jià)格分別比底價(jià)高出了 %和 %。實(shí)際成交價(jià)格與上年的同區(qū)塊相比，都保持在原有水平或有所提升。結(jié)果當(dāng)天推出 4 宗土地，共引來了 33 家投標(biāo)單位，場面上還是保持原來紅火的氛圍。前 4 個(gè)月的公開出讓現(xiàn)場雖然沒了前幾年一哄 而上的局面，但是現(xiàn)場氣氛還是比較活躍的，但 6 月份的成交情況卻是波瀾迭起。（包括因故取消的地塊）。 5 月份杭州市未成交地塊面積約 畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 了前 4 個(gè)月的總和，占當(dāng)月總出讓面積的 %。而從上半年成交土地面積僅占全年計(jì)劃三分之一不到的情況來看，預(yù)計(jì)今年土地出讓的總金額又會(huì)上一個(gè)新臺(tái)階。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年杭州市收取的土地出讓金首次突破 100 億大關(guān)，達(dá)到 億元，比上年翻了一番。 事實(shí)上，從長期來看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供應(yīng)力度，重點(diǎn)推出城市外圍周邊地塊，增大了普通商品房的土地供應(yīng)量，因此，地價(jià)象以往那樣長期大幅上漲的可能性不大。 現(xiàn)象四：土地成交價(jià)格略有小幅下調(diào)、開發(fā)重心向外擴(kuò)散 2020 年杭州 18 月份住宅的平均成交單價(jià) 為每畝 479 萬元，較 2020 年的每畝 497 萬元，下跌了 %。其中 20 畝以下適合中小企業(yè)開發(fā)的地塊就有 30 多宗，占到 18 月份供地總宗數(shù)的一半，這一舉措既滿足了大型開發(fā)企業(yè)大面積用地的需求，又給予中小型企業(yè)一定的生存空間，讓他們有機(jī)會(huì)并有能力拿得到地。尤其是那些中小企業(yè)，將面臨生存的嚴(yán)峻考驗(yàn)。此外，隨著住宅項(xiàng)目綜合品質(zhì)的日益提高，小區(qū)的配套公建以及社區(qū)商業(yè)用地也有增長趨勢(shì)。今年 18 月份成交的 14 宗地塊中，有 12 宗為辦公商業(yè)綜合用地。近兩年來， “ 沿江開發(fā) ” 改造帶動(dòng)了大量公建項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)杭州市新區(qū)配套建設(shè)起了較大推動(dòng)作用，并有效地提高了各新區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位，這一點(diǎn)在濱江、下沙、拱墅區(qū)等地顯得尤為明顯。像杭政儲(chǔ)出2020（ 28）號(hào)地塊（錢江新城地塊）、（ 46）號(hào)地塊（拱墅區(qū)塊湖墅北路地塊）、拱墅區(qū)土地出讓情況 成交面積（畝） 成交幅數(shù)（宗） 金額（萬元） 住宅 4 125373 商業(yè) 15 57812 綜合 1 49183 公共設(shè)施 1 4103 合計(jì) 21 236471 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 （ 49）號(hào)地塊（學(xué)院區(qū)商學(xué)院分院地塊）等現(xiàn)場競價(jià)會(huì)上，均 有多家投資商參與競投，現(xiàn)場叫價(jià)此起彼伏，場面異常火爆，有些地塊現(xiàn)場競價(jià)多達(dá) 70 多輪，充分顯示了杭州市強(qiáng)勁的購買力和開發(fā)企業(yè)對(duì)市場的信心。 原因分析 現(xiàn)象一：土地出讓成交率高，競爭激烈 2020 年上半年，宏觀調(diào)控措施相繼出臺(tái)，隨 著 4 月份央行貨幣政策公布，要求嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資金將提高到 35%，在銀根緊縮與市場疲軟雙重壓力之下，開發(fā)商們拿地?zé)崆殚_始減退，觀望情緒波及土地市場，全國各地開始出現(xiàn)了流拍頻繁、地價(jià)短期波動(dòng)等 “ 普遍 ” 現(xiàn)象。尤其值得關(guān)注的是，由于下沙前兩年供地規(guī)模比較集中，已有相當(dāng)可觀的供應(yīng)量，在一級(jí)市場上，開發(fā)企業(yè)下沙拿地的熱情有所減弱，特別是規(guī)模較大的地塊比較受冷遇甚至遭遇流標(biāo)。