廣州市房地產(chǎn)廣州琶洲某項目投資分析報告房市分析(存儲版)
【正文】 車位） 320 元 /M2*18055M2 5,777,600 綠化工程 萬元 /公頃 * 公頃 413,132 供水工程 15萬元 /公頃 * 1,147,590 供電工程 65萬元 /公頃 * 4,972,890 電訊工程 7萬元 /公頃 * 公頃 535,542 5 開發(fā)期間稅 費 129,234,382 配套設施建設費 1656282910* 91,095,560 建筑工程質量與安檢費 質量監(jiān)督費 1656282910* 4,140,707 安全監(jiān)督費 1656282910* 2,484,424 供電增容費 350 元/KVA*8KVA/100M2*267771M2 7,497,588 預算定額管理費 1656282910* 1,656,283 招投標服務費 1656282910* 828,141 工程監(jiān)理費（施工） 1656282910* 4,968,849 其他稅費 1656282910* 16,562,829 項目投資與資金籌措計劃和項目貸款計劃 資金籌措與投資計劃： 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是租金收入用于投資部分。 f 不可預見費。 消費等級：需要大面積辦公的企業(yè)， 消費水準：頂級全智能商務系統(tǒng) 購買心態(tài)； 購屋動機；自用為主，投資為輔。如此大的規(guī)模，上百個國家和地區(qū)的近千家企業(yè)參展。隨著中國的繼續(xù)強勁發(fā)展，將會有越 來越多的外國企業(yè)進駐中國。 分析 市場定位 結合區(qū)域市場情況和自身特點，項目建設為甲級寫字樓及五星級酒店。一是政府明確了區(qū)域定位，但具體的項目構成、具體的規(guī)劃，仍在調整之中，包括整個琶洲島的開發(fā)強度，原 來公布過的是１．０的強度。按此規(guī)劃建成后，海珠區(qū)的人口就會飆升到 220 萬 250 萬人。 ? 發(fā)展緩慢 廣交會已 遷來會展中心，但周邊配套仍未跟上，主要是政府缺乏宣傳引導。 ? 項目的優(yōu)勢 ?本項目在會展中心南側，以會展僅一路之隔，最大程度上享受了會展所帶來的好處。 按規(guī)劃， 再過 幾 年，隨著濱江東路延長線、江海大橋、琶洲新會展中心二期工程 、地鐵 三 號線與二號線交會站 等一批項目的陸續(xù)建成并投入使用，屆時的琶洲將會再次大變樣，呈現(xiàn)在市民眼前的將是一個極具現(xiàn)代氣派的大商圈。 品牌好，經(jīng)營管理好。 交 通條件研究 琶洲的交通格局，聯(lián)結海珠區(qū)與珠江北岸的九座大橋中，將有華南大橋、南環(huán)高速跨江橋、加上已規(guī)劃好并將建設的江海大橋（琶洲 — 珠江新城）、琶洲大橋（琶洲 — 車陂）等幾座大橋飛架琶洲；而地鐵二號線與已開工的地鐵四號線在琶洲塔形成十字交匯；在島內自身，還有新港東路（ 10 車道）和環(huán)島北路兩條東西向道路。琶洲大橋將天河的員村、東圃板塊直接與會展中心所在地的琶洲相接。 國際會展中心的啟用，已經(jīng)帶動了附近的寫字樓與住宅開發(fā)，目前許多地產(chǎn)商已對在此開發(fā)商用物業(yè)發(fā)生濃厚的興趣。 ———— 琶洲 基本情況 琶洲總占地面積１０．４平方公里，比占地６ 項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 綜上所述，本項目開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點： 廣州市是目前中國經(jīng)濟發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一。 珠江新城部分寫字樓項目 發(fā)展商 數(shù)目 性質 備注 嘉裕集團 約 10 9 個為商住樓 其中 2 地塊已經(jīng)開始動工。天河北甲級寫字樓的租戶穩(wěn)定，商務辦公的氛圍相當 成熟，這一點是支撐當?shù)貙懽謽亲饨鸩粩嗌叩闹匾ＷC。 由于外國資金 繼續(xù) 流入 廣州 ，廣州市甲級寫字樓租務相當暢旺，因而，優(yōu)質寫字樓的平均售價和租金指數(shù)繼 2020 年的升幅之后又有強勁增長。 產(chǎn)業(yè)政策， 2020 年的投資調控政策不僅要在 “兩個層面 ”做到 “有保有壓 ”，更要采取靈活的措施，一方面，要抑制、防止房地產(chǎn)和城市建設投資繼續(xù)過快增長，另一方面，又要防止投資增長下滑過多，主要是為民營投資創(chuàng)造更為寬松 的環(huán)境，推進投資的市場化。商業(yè)銀行自營性個人住房貸款基準利率 1 到 3 年期（含 3 年）為 %， 5 年以上為 %。 項目主要技術經(jīng)濟指標（詳見表一） ? 規(guī)劃用地 76506M2 ? 建筑占地 27828M2 ? 總建筑面積 267771M2 ? 建筑系數(shù) % ? 建筑容積率 ? 綠化系數(shù) 40% ? 廣場、道路、停車系數(shù) % 各類物業(yè)分布表（表二） 寫字樓 156460 東塔寫字樓面積（ 558） 111724 西塔寫字樓面積（ 538） 44736 商場 (娛樂場、健身房、餐廳、會所等） 48176 東塔商場面積（ 14） 8276 西塔商場面積（ 14） 5264 裙樓商場面積 25000 地下室商場面積 a 東塔地下室（ 1層） 2069 b 西塔地下室（ 1層） 1316 c 裙樓地下室（ 1層） 6251 車位 1168 展廳地下車位 606 露天車位 241 裙樓和東塔、西塔地下第二層設為車位 321 展廳面積 72771 裙樓、東塔和西塔的地下第 層為機電、設備中心 4818 2．項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 廣州經(jīng)濟環(huán)境 廣州經(jīng)濟發(fā)展狀況 2020 年廣州市的 國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，呈現(xiàn) “ 速度快、結構優(yōu)、質量高、動力強 ” 的良好局面。 廣州 GDP增長率 （上年 =100） 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 GDP 人均GDP 廣州城市化進程 按照 “南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián) ”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，拉開建設，新區(qū)先行，以新區(qū)建設帶動舊城改造，新城區(qū)的建設逐步展開，山水生態(tài)城市框架基本確立，成為國內最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的大城市之一。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)， 建議商業(yè) 銀行限制對其發(fā) 放貸款。 另據(jù)了解，廣州近期建設用地供應總量為 135~218 平方公里，新增建設用地指標 90~150 平方公里。甲級寫字樓的銷售市場同樣呈現(xiàn)缺貨 ， 第二季甲級寫字樓平均售價上升 %。 城市中心的東移，使環(huán)市東路原金融貿(mào)易商務中心區(qū)的地位有所弱化，但由于環(huán)市東路上酒店、購物廣場等商業(yè)配套一應俱全，寫字樓物業(yè)管理出色、綜合素質較高，因此寫字樓目前的租售價仍較高。 恒大 1
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