【正文】 房地產(chǎn)項目投資分析 ———— 琶洲項目 1．項目基本情況 項目概況 本項目位于琶洲國際會展中心南側(cè)，編號為 PZB1402。總占地面積為76506M2，容積率規(guī)定為 ，性質(zhì)為行政辦公用地。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標（詳見表一） ? 規(guī)劃用地 76506M2 ? 建筑占地 27828M2 ? 總建筑面積 267771M2 ? 建筑系數(shù) % ? 建筑容積率 ? 綠化系數(shù) 40% ? 廣場、道路、停車系數(shù) % 各類物業(yè)分布表（表二） 寫字樓 156460 東塔寫字樓面積（ 558） 111724 西塔寫字樓面積（ 538） 44736 商場 (娛樂場、健身房、餐廳、會所等） 48176 東塔商場面積（ 14） 8276 西塔商場面積（ 14） 5264 裙樓商場面積 25000 地下室商場面積 a 東塔地下室（ 1層） 2069 b 西塔地下室（ 1層） 1316 c 裙樓地下室（ 1層） 6251 車位 1168 展廳地下車位 606 露天車位 241 裙樓和東塔、西塔地下第二層設(shè)為車位 321 展廳面積 72771 裙樓、東塔和西塔的地下第 層為機電、設(shè)備中心 4818 2．項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 廣州經(jīng)濟環(huán)境 廣州經(jīng)濟發(fā)展狀況 2020 年廣州市的 國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，呈現(xiàn) “ 速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、質(zhì)量高、動力強 ” 的良好局面。據(jù)初步核算， 2020 年全市生產(chǎn)總值 (GDP)突破 4000 億元大關(guān)，達 億元，綜合經(jīng)濟實力邁上新的臺階，比上年增長 %，連續(xù)兩年增長 15%以上。 2020 年 19 月，全市國民生產(chǎn)總值同比增長 %。 廣州 GDP增長率 （上年 =100） 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 GDP 人均GDP 廣州城市化進程 按照 “南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián) ”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，拉開建設(shè)，新區(qū)先行，以新區(qū)建設(shè)帶動舊城改造，新城區(qū)的建設(shè)逐步展開，山水生態(tài)城市框架基本確立，成為國內(nèi)最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的大城市之一。 加強城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，推進生態(tài)環(huán)境與綠化景觀建設(shè)，全面改善城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量，塑造嶺南特色城市新形象。 2020 年，城市人均道路 10 平方米左右，自然保護區(qū)覆蓋率 10％，建成區(qū)綠地率 33％，城鎮(zhèn)居民人均公共綠地面積 10 平方米，城市環(huán)境綜合指標 85 分 。 政策環(huán)境 財政政策 中央經(jīng)濟工作會議確定 2020 年宏觀經(jīng)濟政策采取 “雙穩(wěn)健 ”的取向，即由前期實施的 “積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 ”轉(zhuǎn)變?yōu)?“穩(wěn)健的財政政策和貨幣政策 ”。 金融政策 2020 年 3 月 17 日，中國人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。商業(yè)銀行自營性個人住房貸款基準利率 1 到 3 年期（含 3 年）為 %， 5 年以上為 %。 2001 年 6 月 19 日，中國人民銀行印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》（銀發(fā)［ 2001］ 195 號） , 2020 年 6 月 13 日發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā) [2020]121 號），主要體現(xiàn)在： 一是提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金和資質(zhì)要求。 195 號文和 121 號文規(guī)定，對開發(fā)商貸款，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的 30%，開發(fā)項目要求有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等“四證”。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)， 建議商業(yè) 銀行限制對其發(fā) 放貸款。二是限制對開發(fā)商的流動資金貸款。三是強化對土地儲備貸款的管理，防止出現(xiàn)地價泡沫。對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的土地儲備貸款必須以其收購的土地作抵押，抵押貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70％，貸款期限最長不超過 2 年。規(guī)定不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。 產(chǎn)業(yè)政策， 2020 年的投資調(diào)控政策不僅要在 “兩個層面 ”做到 “有保有壓 ”，更要采取靈活的措施，一方面，要抑制、防止房地產(chǎn)和城市建設(shè)投資繼續(xù)過快增長，另一方面，又要防止投資增長下滑過多，主要是為民營投資創(chuàng)造更為寬松 的環(huán)境，推進投資的市場化。 土地政策， 國家將繼續(xù)加強和完善土地調(diào)控和信貸調(diào)控的杠桿作用。繼續(xù)從嚴控制非農(nóng)業(yè)用地的供給，抑制房地產(chǎn)和城市建設(shè)過度擴張，從源頭上繼續(xù)遏制投資過快增長。 另據(jù)了解，廣州近期建設(shè)用地供應總量為 135~218 平方公里，新增建設(shè)用地指標 90~150 平方公里。廣州對非市場性的開發(fā)建設(shè)以政府投入為主，如市政基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通設(shè)施等。而對于市場性的用地則以市場行為開發(fā)建設(shè)為主，但對其總量加以控制，制定開發(fā)政策，同時在存量上保留一定的彈性。 廣州寫字樓市場分析 —— 目前 近年來，一些外資保險公司、外資銀行、外資航空、外資物流等開始進入廣州，公司規(guī)模比之前要大得多，租用的寫字樓面積也非常大。隨著中國對外開放領(lǐng)域的增多，開放范圍的加大，將會有更多有實力的國際大公司進入廣州，對廣州寫字樓，特別是一些高檔次寫字樓的需求會大大增加。 由于外國資金 繼續(xù) 流入 廣州 ，廣州市甲級寫字樓租務相當暢旺，因而，優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均售價和租金指數(shù)繼 2020 年的升幅之后又有強勁增長。其中售價指數(shù)在 2020 年上升 3%的基礎(chǔ)上， 2020 年上半年上升了 7%；租金指數(shù)更是在 2020年 7%的升幅之上再上揚了 9%。需多供少，在第二季度甲級寫字樓平均租金上升 %。甲級寫字樓的銷售市場同樣呈現(xiàn)缺貨 ， 第二季甲級寫字樓平均售價上升 %。 2020 年上半年，廣州市的甲級寫字樓空置率大約為 4%，而去年則為10%。 下表是廣州市新建寫字樓分布狀況和價格水平狀況； 新建商品寫字樓交易登記面積分區(qū)情況表 05 年上半年（萬平方米） 04 年上半年（萬平方米） 同比增減（ %） 新建商品寫字樓交易登記面積 東山 越秀 荔灣 海珠 倍 芳村 / 天河 白云 黃埔 / 番禺 / 花都 廣州市新建商品寫字樓價格水平分區(qū)情況表 區(qū)域 2020 年上半年（元 /平方米） 2020 年下半年（元 /平方米） 環(huán)比增減（ %） 2020 年全年（元 /平方米） 相比增減（ %） 全市 8310 9055 7754 東