【正文】 250300㎡ 0 0 300㎡ 以上 % 100% 疊加別墅 150㎡ 以下 0 0 150180㎡ % 100% 其物業(yè)放量主要集中在冉家壩 新牌坊板塊、金開大道沿線和龍頭寺板塊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從以上樓盤來看，位置 仍是 提升價值的首要因素。 二、寫字樓項目分析 （一）重點樓盤解析： ◆ 項目名稱： 財富中心 占地面積： 32 萬 ㎡ 建筑面積： 75 萬 ㎡ ，其中商業(yè) 15 萬 ㎡ 項目地址：重慶市北部新區(qū)星光大道 16號 開 發(fā) 商：香 港香江國際集團(tuán) 是北部新區(qū)一個大型綜合性建筑群，集購物、商務(wù)辦公、休閑、娛樂、居住、旅游、文化藝術(shù)于一體的現(xiàn)代生活中心。目前已銷售 90 ㎡ 。 有 8 部電梯。但其銷售并不樂觀，其他項目同樣也是，因為區(qū)域發(fā)展不成熟、商業(yè)配套不健全、人氣不足導(dǎo)致商業(yè)氛圍不濃厚，使許多投資客戶持幣觀望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二 、地塊概況 本項目占地 畝，用地性質(zhì)為：商業(yè)、辦公、科研。 ◆地塊劣勢 ◇ 該 地塊周邊屬于近幾年新建項目，入住人員不多，導(dǎo)致周邊 人氣不足 ； ◇ 本地塊 周邊沒有形成很好片區(qū)商業(yè)中心，滿足不了 辦公區(qū)、行政區(qū)的消費 所需； ◇ 由于地塊周邊規(guī)劃使用功能分化較細(xì)， 導(dǎo)致 商業(yè) 分布分散 ，減弱了區(qū)域商業(yè)氛圍； ◇ 本地塊周邊土地已經(jīng)開發(fā)完畢，形成不了更有聚集力的商業(yè)中心； ◇ 本地塊屬于協(xié)議用地以及受區(qū)域地塊的限制，各類指標(biāo)以及規(guī)劃受到一定的控制，項目建筑變動性不大。 地塊屬于協(xié)議用地 ， 受區(qū)域地塊的限制，各類指標(biāo)以及規(guī)劃受到一定的控制，項目建筑變動性不大 ，導(dǎo)致產(chǎn)品價值收益受損。西邊為 辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政區(qū) 等高消費階層。 樓體設(shè)計建議 樓梯設(shè)計以多戶或超 多戶設(shè)計，有效的降低公攤面積，使項目利潤達(dá)到最大化。 寫字樓部分建議： ☆ 從現(xiàn)在的市場狀況來看，寫字樓銷售壓力較大，主要來源于市場的積壓產(chǎn)品，特別受是政府行為的孵化辦公基地寫字樓（辦公入住有優(yōu)惠政策，并且環(huán)境較好）以及財富中心開發(fā)的寫字樓（為政府開發(fā)的寫字樓以及本項目自身開發(fā)的寫字樓）的影響，在推廣過程中，立新概念、與競爭的寫字樓定為企業(yè)區(qū)分開），并且加大推廣力度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因此本項目屬于高風(fēng)險項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ☆ 公寓面積劃分范圍為 2560 平方米之間，總價在 10 萬 25 萬之間。 ☆ 商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)周邊的涉外商圈感念，充分挖掘辦公、行政人員為消費主體的業(yè)態(tài)，初步定位以休閑、娛樂、體驗式消費為主導(dǎo)，可作為財富中心的互補性商業(yè)。財富中心業(yè)已啟動全球同步招商，于無形中擴(kuò)大項目的知名度，提升項目的品牌度，這都將為項目后期的推廣及營銷做監(jiān)視的基礎(chǔ)。周邊規(guī)劃為 城市北部 EBD 核心地段 ，云集行政、金融、商業(yè)巨擎等 ，地段升值潛力較 大 。 ☆ 周邊高科技辦公人員較多，并且居住區(qū)不在辦公區(qū)附近，這樣為公寓提供了大量的穩(wěn)定客戶資源，有利于加快資金回籠； ☆ 是 城市 “ 北移東下 ” 的主戰(zhàn)場，未來重慶的現(xiàn)代都市展示區(qū) ； ☆ 是中國中西部各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要涉外商務(wù)圈，走 向世界的重要窗口 ； ☆ 地塊周邊規(guī)劃為 城市北部 EBD 核心地段，云集行政、金融、商業(yè)巨擎等 ，地段升值潛力巨大； ☆ 各知名企事業(yè)單位的即將進(jìn)駐，將帶動項目發(fā)展 ； ☆ 項目開發(fā)過程中，財富中心商業(yè)可能已經(jīng)運行，為本項目周邊商業(yè)氛圍打下了堅實的基礎(chǔ)。 ☆ 地塊周邊規(guī)劃較好，生活區(qū)與辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)劃分較開，形成了功能分區(qū)的 生活機(jī)能。 根據(jù)建筑使用類型又可分為商品房住宅區(qū)和商務(wù)辦公區(qū)； 仍以 華新大道 為界，東以住宅商品為主，周邊分布與生活息息相關(guān)的生活配套設(shè)施，相對基礎(chǔ)、完善。所以 ，今年區(qū)域的商業(yè)銷 售均價在 將在 13000 元 /㎡ 左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 下半年 均價 將突破 4500 元 /㎡ 。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 項目名稱： 高新科技孵化園區(qū) 開 發(fā) 商： 重慶渝高科技產(chǎn)業(yè) （集團(tuán)）股份有限公司 項目地址： 渝北北部新區(qū)新南路 容積率： 停 車 位：均價 97500 元 /個 租 375 元 /個 /月 由金星、水星、土星、木星、火星、海王星、天王星、太陽星 8個星系組群組成，層高 米。 斷增多， 物業(yè)價值也隨之 小幅度遞增。月 綠化率： 38% 容積率： 銷售均價： 4300 元 /㎡ 銷售均價：酒店公寓 3690 元 /㎡ 、寫字樓 7000 元 /㎡ ◆ 項目名稱： 復(fù)地上城 公寓 項目地址： 渝北區(qū)北部新區(qū)金開大道（金渝大道路口） 開發(fā)商： (復(fù)地 )重慶潤江置業(yè)有限公司 總占地：約 500 畝 總建面：約 80 萬方 建筑性質(zhì) ： 公寓式商住樓 綠化率： 52% 容積率： 物業(yè)管理： 元 /㎡ 月 銷售均價： 3880 元 /平方米 ◆ 項目名稱： 加州 1 號 （商務(wù)公寓） 項目地址：渝北區(qū)新牌坊紅錦大道 (人民銀行旁 ) 開發(fā)商：重慶中渝物業(yè)有限公司 建筑類別： 2 棟 11 層和 1棟 30 層 綠化率： % 物業(yè)管理 元 /㎡ 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 重慶 EBD 中，生態(tài)園林將占規(guī)劃用地面積的 20%以上。 第 三部分 重慶市 北部新區(qū) 房地產(chǎn)研究 一、 北部新區(qū)高新園 房地產(chǎn)研究的特殊性： 重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是 1991 年 3 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，也是全國 5 個綜合改革試點開發(fā)區(qū)之一。 今 年，巴南有望取代大渡口成為渝北兩路的主要競爭對手； 產(chǎn)品供應(yīng)方面： ? 各區(qū)域市場供給主要以兩房和三房為主，供給結(jié)構(gòu)較為平均； ? 南岸區(qū)、渝中區(qū)的兩房和三房在設(shè)計上較為緊湊，九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、高新區(qū)兩房緊湊 、三房相對舒適，而渝北區(qū)和江北區(qū)的兩房和三房都較舒適； ? 市場中一房的供應(yīng)主要集中在江北區(qū)、渝中區(qū)和高新區(qū)，一房的投資性購買是市場中最主要的購買目的； ? 上半年市場新增物業(yè)還有一個較為明顯的特征是，花園洋房和別墅物業(yè)供應(yīng)體量較往年有所下降，主要仍然集中在渝北的金開片區(qū)。 對應(yīng)比例均較為接近，因此可以看出，各區(qū)域新增樓盤面積配比較為接近。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從圖中可以看出，除大渡口、江北、南岸和渝北區(qū)外，其它區(qū)域土地價格均出現(xiàn)了不同程度的下滑，其中以沙坪壩區(qū)表現(xiàn)最為明顯，下滑幅度達(dá)到了 68％。 從 2020 年和 2020 年上半年對比還看出，北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)和巴南區(qū)土地交易增長尤為突出，而渝中區(qū)、南岸區(qū)等則出現(xiàn)不同程度的交易收縮。 （二） 2020 年上半年土地成交情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 并且 重慶市城市居民人均使用面積與國內(nèi)城鎮(zhèn)居民人均 25 平方米的使用面積 高了 1平方米?？罩靡荒暌陨仙唐贩棵娣e合計 萬平方米，同比下降 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 2020 年重慶市主城各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對比分析 項目 人口 生產(chǎn)總值 增長率 可支配收入 產(chǎn)業(yè)情況 渝中 241億 % 11240元 : 江北 % 10290元 ∶ ∶ 渝北 % 10189元 ∶ ∶ 九龍坡 % 10310元 :: 南岸 115億 % 10290元 3:59:38 沙坪壩 % 10326元 ∶ ∶ 巴南 % 10054元 :: 北碚 % 10085元 ： ： 大渡口 26萬 % 10180元 :: 【分析】 從上表可以看出，渝北高達(dá) %的增長率，其再建一個城市新工業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，促進(jìn)了工業(yè)和城市化的發(fā)發(fā)展。 （六） 20002020 重慶市主城區(qū)居民恩格爾系數(shù)變化分析 20002020重慶 市主城區(qū)居民恩格爾系數(shù)變化38 323436384042442000年 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 【分析】 隨著人們生活水平的不斷提高，恩格爾系數(shù)逐漸降低，重慶市 2000 年城鎮(zhèn)恩爾系數(shù)為 ，到 2020 年已降低至 ，降幅比例為 %。 2020 年居民年末儲蓄余額較 2020 年余額上漲 %。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分 析 20022020年 重慶一二三產(chǎn)業(yè)增長變化（億元） 020040060080010001200140016001800一 二 三 一 二 三 一 二 三 一 二 三 一 二 三2002 2020 2020 2020 2020 2020 年各產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率和拉動力分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。六大區(qū)域中心城市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。重慶直轄市轄原重慶市、萬縣市、涪陵市和黔江地區(qū)，共 43 個區(qū)市縣， 8． 24 萬平方千米土地， 3002 萬人。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。面積 ，人口 3090 萬（ 2000 年）。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，因受旱災(zāi)影響比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開