【正文】 。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。其中土地成交單價(jià)最高為 沙坪壩區(qū)，為 166 萬(wàn) /畝，其次是高新區(qū)，為 150 萬(wàn) /畝，最低北碚區(qū)，為 33 萬(wàn) /畝。相反，在 2020 年上半年，渝中區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)無(wú)一例土地成交。 一至三季度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)顯示：全市商品房銷(xiāo)售價(jià)格溫和上漲，主要銷(xiāo)售的商品期房平均價(jià)格 2498 元 /平方米，相比去年同期增長(zhǎng) %，同比上漲 元。 20012020年 重慶城鎮(zhèn)居民人均使用面積（建面/平 方米） 2224260510152025302001 2002 2020 2020 2020 2020 【分析】 ： 從上圖可以看出，重慶市城鎮(zhèn)居民人均使用面積 2002 年的增幅較為明顯，較 2001 年上漲 ％。 20012020年 重慶房屋竣工面積（萬(wàn)平方米） 050010001500200025002001 2002 2020 2020 2020 2020總竣工面積 住宅竣工面積 【分析】 全市房屋施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比 2020年降低 個(gè)百分點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 0 0 0 2 0 0 6 年重慶市城市居民人均可支配收入6 1 7 6 . 3 6 5 7 2 . 37 2 3 8 . 0 780949 2 2 0 . 9 610244115705 4 7 1 . 7 5 7 2 4 . 96 3 6 0 . 271567973 86239399100010000100000可支配收入 6 1 7 6 . 3 6 5 7 2 . 3 7 2 3 8 . 0 7 8094 9 2 2 0 . 9 6 10244 11570消費(fèi)性支出 5 4 7 1 . 7 5 7 2 4 . 9 6 3 6 0 . 2 7156 7973 8623 93992000 2001 2002 2020 2020 2020 2020 【分析】 至 2020 年重慶市 城市居民人均可支配收入達(dá)到 11570 元，按同口徑計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %；城市居民人均消費(fèi)性支出 9399 元，比上年增長(zhǎng) %。 重慶城市化進(jìn)程正有條不紊的進(jìn)行，這給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了穩(wěn)定新鮮的血液，也對(duì)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展起到一定的調(diào)節(jié)作用。 （三） 20002020 重慶主城區(qū)人口變化分析 20002020重慶主城九區(qū)常住人口變化 (萬(wàn)人 ) 2000年 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 渝中區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 渝北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū) 巴南區(qū) 合計(jì) 重慶市主城區(qū)歷年戶(hù)數(shù)變化（萬(wàn)戶(hù)） 1802002202402000年 2001年 2002年 2020年 2020年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前，重慶正處于自 2000 年開(kāi)始的新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期內(nèi)，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正逐步走向高潮。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 12437 元，比上年增長(zhǎng) %。全市人口出生率為 ‰ ，比上年下降 個(gè) 千分點(diǎn)，人口自然增長(zhǎng)率 ‰ ，下降 個(gè)千分點(diǎn)。 重慶市江北高新區(qū)項(xiàng)目 分析報(bào)告 2020年 4 月 23日 策劃部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。常住人口 2770. 98萬(wàn)人，比上年減少 萬(wàn)人，下降 %，其中居住在城鎮(zhèn)的人口為 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，比上年末提高了個(gè) 百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為%、 %和 %。 （ 一）國(guó)民生產(chǎn)總值分析 【分析】 宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有一定的周期性，重慶市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展先后經(jīng)歷了四次發(fā)展高潮，第一次發(fā)展高潮開(kāi)始于 1978 年 改革開(kāi)放初期，當(dāng)年 GDP 增速達(dá)%；第二次為 1984 年， GDP 增速為 %；第三次為 1988 年， GDP 增速為 %；第四次為 1992 年， GDP 增速為 %。 但在 2020 年的發(fā)展勢(shì)頭來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用日益增大，工業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈回落態(tài)勢(shì)。 重慶主城九區(qū)從 2000年 2020年 相比，常住戶(hù)數(shù)增幅為 %，平均每年增長(zhǎng) 6萬(wàn)戶(hù)左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng) %； 商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，比上年同期下降 %，其中住宅竣工面 積 萬(wàn)平方米，比上年同期下降 %。 從土地供給區(qū)域來(lái)看，土地成交量最大為 北部新區(qū)，達(dá)到了 3192 畝，其次為沙坪壩區(qū)和南岸區(qū)，分別為 2455 畝和 2114 畝。 各區(qū)域土地成交價(jià)格示意圖631021666533415237978315066 655288498413013558020406080100120140160180巴南區(qū)北部新區(qū) 大渡口區(qū)高新區(qū) 江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū) 北碚區(qū)單位：萬(wàn)元/ 畝05年上半年06年上半年 【分析】 2020年 上半年主城土地成交均價(jià) 60萬(wàn) /畝，較 2020年同期下降 ％。 （ 四） 2020 年 重慶市 房地產(chǎn)空置情況 分析 截至 2020 年三季度末，全市商品房空置面積累積 551 萬(wàn)多平米，同比增長(zhǎng) %，空置總量大，但保持穩(wěn)定， 主要集中在商業(yè)空置部分， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。按照規(guī)劃，到 2020 年，園區(qū)將形成軟件、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)、生物生化制藥技術(shù)開(kāi)發(fā)、光電技術(shù)開(kāi)發(fā)和機(jī)電一體化技術(shù)開(kāi)發(fā) 5 個(gè)專(zhuān)業(yè)孵化園。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。而 170200 平方米的聯(lián)排和疊加別墅以及 300平方米以上的獨(dú)立別墅是目前別墅市場(chǎng)最為主力的產(chǎn)品。 ◆ 項(xiàng)目名稱(chēng)： 金科 ? 螞蟻 SOHO 項(xiàng)目地址：渝北區(qū)北部新區(qū)高新園新南路 186 號(hào) 開(kāi)發(fā)商： 重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 總 建面： ㎡ 建筑性質(zhì)： 公寓式商住樓 綠化率： 35% 物業(yè)管理 元 /㎡ 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。全職能化管理。 而相對(duì)于 茂業(yè)東方時(shí)代 這樣的現(xiàn)房，由于市場(chǎng)的選擇范圍受到限制，價(jià)格難以翻升；像 高新科技孵化園區(qū) ，則是由于周?chē)纳虅?wù)氣氛不成熟才導(dǎo)致價(jià)格上漲受阻。隨著城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，北區(qū)越加顯 示其商業(yè)龍頭地位，而建設(shè)周期的縮短、商業(yè)配套的不斷完善、人流量的不斷增加等都預(yù)示著 2— 5 年內(nèi)，將 成為重慶又一繁華商圈。 （三）、寫(xiě)字樓市場(chǎng)； 從周邊市場(chǎng)發(fā) 展現(xiàn)狀，分析現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格， 2020年的寫(xiě)字樓價(jià)格將再上新臺(tái)階，銷(xiāo)售均價(jià)有望突破 4500 元 /㎡ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 財(cái)富中心又是一個(gè)商業(yè)上強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，無(wú)論是建筑體量還是工程進(jìn)度項(xiàng)目均處于下風(fēng)。 中管網(wǎng)房 地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ☆ 同時(shí)公寓應(yīng)配寬帶、配備商務(wù)中心。 寫(xiě)字樓建筑面積： 平方米 資金回籠總額（扣除車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售額）： 商業(yè)銷(xiāo)售額： 商業(yè)銷(xiāo)售面積 *銷(xiāo)售單價(jià) =*50%*13000=356611190 元 公寓銷(xiāo)售額： 公寓銷(xiāo)售面積 *銷(xiāo)售單價(jià) =*70%*4000=47267416 元 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額： 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積 *銷(xiāo)售單價(jià) =*65%*4500= 元 總銷(xiāo)金額： 商業(yè)銷(xiāo)售額 +公寓銷(xiāo)售額 +寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額 = 元 投入資金總額（扣除車(chē)庫(kù)投入資金）： 地價(jià)： 地價(jià) =187123188 元 +5000000 元 =237123188 元 建筑成本以及室外安裝、綠化費(fèi)用： 銷(xiāo)售建筑面積 *建筑成本單價(jià) =*1200=141459264 元 前期費(fèi)用： 總建筑面積 *每平方米建筑投入額 =*50=6682971 元 基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)： 總建筑面積 *每平方米建筑投入額 =*240= 元 營(yíng)業(yè)稅： 銷(xiāo)售總額 *營(yíng)業(yè)稅系數(shù) =*6%= 元 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 建筑成本額 *財(cái)務(wù)費(fèi)用系數(shù) =122527224*6%= 元 管理費(fèi)用： 銷(xiāo)售總額 *管理費(fèi)用系數(shù) =*3%= 元 銷(xiāo)售費(fèi)用： 銷(xiāo)售總額 *銷(xiāo)售費(fèi)用系數(shù) =*3%= 元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 銷(xiāo)售總額 *不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用系數(shù) =*6%= 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 202042