年重慶市長壽區(qū)東方之驕市場定位報告word(存儲版)
【正文】 內(nèi)部的景觀設計相結合，把會所的部分功能向外延展，倡導自然、健康的生活理念。規(guī)劃設計上應注重住宅區(qū)景觀設計中的生態(tài)與自然環(huán)境，強調(diào)人與環(huán)境的統(tǒng)一性，協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者 中國最大管理資源中心 之間的關系，應充分考慮區(qū)內(nèi)環(huán)境對未來業(yè) 主生活的影響。 根據(jù)項目所處位置的周邊環(huán)境，我們將本項目內(nèi)部環(huán)境景觀的設計作為項目的重要方面提出，社區(qū)環(huán)境景觀是每位業(yè)主“家”的概念的延伸，強調(diào)小區(qū)整體具有“家園”的概念。 ? 一套戶型至少要考慮一個生活陽臺與一個景觀陽臺 ,建議小戶型取消入戶花園，增加生活陽臺，四居室可考慮部分入戶花園。 1) 采光、朝向 主臥盡量南向采光，起居室應保證采光良好，對次臥的要求可相對放低。 ? 政府機關及國有企事業(yè)中、高層管理人員 ? 銀行單位、通訊行業(yè) ? 從事建筑行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中、高級人員 ? 個體工商戶 （ 4）、經(jīng)濟收入： 家庭月收入穩(wěn)定，綜合月收入在 20004000 元以上。 C）、客戶定位： 通過調(diào)查與分析研究，本案目標客戶有如下特征： （ 1）、年齡分布： 高端客戶的年齡在 35－ 45 歲之間，中端客戶的年齡在 30－ 40 歲之間。世紀城品質(zhì)較高外，其它樓盤品質(zhì)一般。 由于長壽房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高，現(xiàn)目前在市場上推出的幾個樓盤，不管從開發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品規(guī)劃、設計，園林景觀上與重慶各大樓盤差距明顯減小，但其品質(zhì)打造上還是不足。 重慶市長壽區(qū)部分樓盤銷售信息表 樓 盤 地 址 物業(yè) 類型 主力 戶型 物業(yè) 用途 平均 售價 入市量 開發(fā)單位 備 注 套數(shù) 面積 (㎡ ) 待銷 套數(shù) 面積 (㎡ ) 中國最大管理資源中心 翰林港灣 益民 街 小區(qū) 三室二廳 住宅 1502 318 39095 125 16454 金霸房地產(chǎn)開發(fā)公司 陽光 （ 5）、競爭樓盤分析： 9 月份各大樓盤競爭樓盤將紛紛亮相，從各大樓盤定位來看，基本上都是小高層電梯公寓、多層住宅等物業(yè)類型。容積率 ，綠化率35% 主力戶型：一居～三居；面積 53～150 ㎡；均價 1680元 /㎡；接受登記200 多戶 2020 年 8 月 18 日接受登記 預計 2020 年年底開盤 優(yōu)勢： ? 位于三段石水庫旁，環(huán)境優(yōu)雅 ，有水景資源，已形成成熟的居民區(qū) ? 一期品牌優(yōu)勢，帶動二期銷售 劣勢： ? 項目無預售許可證，還在進行地基施工階段 ? 容積率高，一梯七戶，戶型設計差 ◆ 水景住宅 ◆ 黃桷灣成熟住宅區(qū) 推廣主題： 水岸生活 黃桷逸景 重慶中聯(lián)信科在長壽第一個開發(fā)項目，其公司實力較差，產(chǎn)品設計一般，營銷包裝不到位 總占地 30 多畝，建筑面積 萬方，容積率 ,綠化率32%，總戶數(shù) 300 戶，物管 元 /㎡，全多層住宅，開發(fā)檔次較低 主力戶型：三室二廳 雙 衛(wèi) ； 面 積100～ 120 ㎡；均價： 1560 元 /㎡ （套內(nèi)） 2020 年 7 月 30 日開盤 優(yōu)勢： ◆ 黃桷灣成熟生活配套 ◆ 全多層住宅，價格較低 ◆ 精致戶型，水景智能小區(qū) 劣勢： ? 產(chǎn)品品質(zhì)較差 ? 營銷包裝不到位 ◆ 黃桷灣成熟住宅區(qū) ◆ 住宅單價較低 推廣主題： 中央鄰地，繽紛水榭生活 盛世桃園 福建開發(fā)企業(yè)，有一定沿海一帶先進開發(fā)理念，但其開發(fā)實力一般 占地約 300 畝，總建筑面積49 萬方，容積率 ,綠化率31%；住房共 3850 余套；商業(yè) 萬方，住宅 萬方，是目前長壽開發(fā)最大的樓盤 房價 1528 元 /㎡；主力戶型；一室一廳、二室一廳、三室一廳 2020 年 1 月 15 日開盤 ?？傮w規(guī)劃以小高層電梯公寓為主，有部分花園洋房。因我公司的二期項目定位在中高檔－小高層電梯公寓，所以下半年的推廣及其重要。以桃花新城和黃桷灣片區(qū)為主的大項目競相開盤發(fā)售，使得長壽今年房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，特別一提的是今年長壽區(qū)的開發(fā)重點已轉(zhuǎn)向桃花新城，今后幾年長壽房地產(chǎn)市場將面臨著優(yōu)勝劣汰、重新洗牌整合， 有一點不容忽視，去年長壽房地產(chǎn)市場總的銷售率估計在 70%左右，但是電梯房與多層住宅的差距卻很大，電梯房的銷售率在 50%左右，而多層住宅的銷售率卻在 80%左右； 2020 年下半年，長壽商品房供應量在 50 萬左右，而且主是以電梯公寓為主，產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重。 （ 3）、主要競爭樓盤概況： 長壽區(qū)主要競爭樓盤情況 項目 名稱 發(fā)展商實力背景 項目基本規(guī)劃 主力產(chǎn)品價格 項目推出時間 項目優(yōu)劣勢分析 項目賣點 /推廣主題 陽光世紀城 重慶洋世達集團是重慶老牌房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)實力，開發(fā)理念等都比較強，在 2002年曾成功開發(fā)南岸項目 總建筑面積 26 萬方，占地 250畝，容積率 ，綠化率 57%。 ? 理念先進 ,先建設景觀 ,后建房 ? 緊鄰長江大橋和長壽濱江路未來潛力巨大 劣勢： ◆ 周邊環(huán)境較差，空氣污染嚴重 ◆ 地段不成熟，無商業(yè)配套 ◆ 江景住宅，景觀環(huán)境 ◆ 規(guī)模大盤，小區(qū)配套較好 推廣主題： 停泊一生的夢 黃桷雅居 重慶維豐房地產(chǎn)開發(fā)公司是川維廠 改制企業(yè)資金雄厚，曾成功開發(fā)“維豐〃小區(qū)”，江北“維豐〃南橋苑”，有一定先進開發(fā)理念，“維豐〃黃桷雅居”是其傾力打造的長壽首席大型景觀社區(qū) 占地 120 多畝，建筑面積 12萬方，規(guī)劃為多層住宅、小高層電梯公寓；容積率 ，總戶數(shù) 900 戶；一期已進入一層平面施工階段，一期全部為多層住宅，共 萬方，物管 元 /㎡ 主力戶型：三房二廳 125 ㎡；均價1700 元 /㎡（套內(nèi)），現(xiàn)全面接受預定 2020 年 8 月 28 日一期開盤 優(yōu)勢： ? 黃桷灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，交能方便，配套成熟 ? 多層住宅，消費者接受度高 ? 維豐品質(zhì)，實力企業(yè) 劣勢： ◆ 周邊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭激烈 ◆ 產(chǎn)品單價較高 ◆ 多層住宅，品質(zhì)較高 ◆ 交通便捷，周邊配套成熟 推廣主題： 維豐品質(zhì)，雅居人生 蔚藍海岸 重慶瑞豪房地產(chǎn)開發(fā)公司曾在長壽成功開發(fā)龍鳳花園，品質(zhì)較高，此項目為龍鳳花園 B區(qū) 總占地面積 30 多畝，建筑面積 萬余平方米，住房 347套，多層與一幢小高層圍合式小區(qū)住宅 。 在對目前長壽在售電梯公寓調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長壽消費者對小高層電
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