【正文】 月正式開盤發(fā)售； 2020 年 1 月交房； 優(yōu)勢： ? 重慶地產(chǎn)實力企業(yè)，有一定品牌號召力 ? 位居長壽城市中心，地段顯赫 ? 全盤開發(fā)，近準現(xiàn)房發(fā)售 ? 踞鳳城之顛，全江景住宅 劣勢： ? 價格過高，購房者接受度低 ? 協(xié)信地產(chǎn)，傳承協(xié)信品質(zhì)。 未來幾年內(nèi)長壽房地產(chǎn)市場價格會呈現(xiàn)出上漲趨勢，其主 要原因有兩點：第一、長壽區(qū)正處于城市化加快發(fā)展的時期，城市道路的改善使居民出行更加方便，四通八達的快速交通網(wǎng)絡(luò)將城區(qū)和郊外的距離進一步拉近，差別進一步縮小，使住宅郊區(qū)化進一步深化，未來將出現(xiàn)大量品質(zhì)好的住 中國最大管理資源中心 宅項目，從而帶動總體房價的上漲。 中國最大管理資源中心 東方之驕 Dongfan Zhijiao 市場定位報告 廣潤地產(chǎn) 2020 年 3 月 1 日 一、 市場分析： （ 1）、項目簡述： 項目雄踞長壽新城中心（桃花轉(zhuǎn)盤），南臨長壽騎鞍開發(fā)區(qū)，西靠徐家坪山，北接渝長高速路入口，東面長壽桃花溪；周邊交通便捷，道路四通八達；整個地塊形狀近似正方形，東西長約 380 余米，南北跨度約 350 米；其項目占地 200 畝，容積率 ，總開發(fā)量近 30 萬方；總體規(guī)劃暫定三期開發(fā)，一期已開發(fā)完成近 萬方（全部售罄），二期定位于小高層電梯公寓，開發(fā)量 萬方。此外，隨著長壽區(qū)居民生活水平的不斷提高，對住房的配套環(huán)境要求不斷提高，這就必然增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，這也會從一定程度上帶動總體房價的上漲。 ? 城市中心，商業(yè)中心，配套成熟 ? 18 層全江景房 ? 小區(qū)高品質(zhì)景觀配套 推廣主題： 世襲珍藏，傳世府邸 中國最大管理資源中心 翰林港灣 翰林港灣是重慶金霸房地產(chǎn)公司在重慶開發(fā)的第二個項目，開發(fā)實力一般。麗水菁華，不管從樓盤規(guī)模到品質(zhì)打造都有了質(zhì)的變化。從 陽光“定位”就是要給那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個完美 而充分的理由。推廣階段著重產(chǎn)品品 中國最大管理資源中心 質(zhì)的宣傳，從成熟社區(qū)、江南山水園林規(guī)劃、與顯赫地段、品質(zhì)大盤?等提升本樓盤品質(zhì)。生態(tài)體現(xiàn)著客觀環(huán)境上的一種和諧健康， 這主要是從本項目毗鄰桃花溪 來表現(xiàn)。一般只有一個子女，年齡在 3～ 15 歲左右為主，尚須父母照顧。 四、戶型定位 1) 建議依據(jù) 根據(jù)對東方之驕所在區(qū)域住宅市場仔細的調(diào)查和結(jié)合一期實際銷售情況，研究分析表明，大部分各項目熱銷的戶型大多為二居室或三居室戶型不等。 6) 私密區(qū)域設(shè)計建議 ? 與公用活動空間隔離，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端； ? 各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。 ? 設(shè)計雙陽臺，可以考慮天籟城 ① 項目環(huán)境景觀在規(guī)劃設(shè)計方面應(yīng)體現(xiàn)如下原則 ? 互動原則：綠化景觀之間及與運動及文化配套設(shè)施的相互融合，避免割裂。 ② 項目景觀與配套設(shè)施圖示： ? 采用景觀住宅的設(shè)計理念，通過塑造歐洲流行的線性景觀帶把住宅的各個組團緊密的連接在一起，并且通過線性景觀帶來創(chuàng)造一種以自然溝通的環(huán)境景觀。 （ 2）、包裝的基調(diào)建議： 本項目的主題形象定位為：都市園林主題社區(qū)，希望訴求一種都市休閑生活，在表現(xiàn)上以城市、建筑、小溪等元素為主。明年整個長壽房地產(chǎn)競爭更加激烈，如本案在價格上沒有一定優(yōu)勢，不能很快打開銷售局面，那 么明年銷售易常艱難。 活動推廣的方式 : 活動推廣的方式有很多種，依據(jù)活動推廣的定位，遵守活動推廣的原則，建議活動推廣用以下方式： （ 1）、社會公益活動； （ 2）、促銷活動； （ 3）、客戶聯(lián)誼活動； （ 4）、大型文藝晚會； （ 5）、展銷活動； 活動內(nèi)容： ? 廣潤地產(chǎn)客戶俱樂部成立大會及 2 期 2020 年 8 月 19 日正式放號 ? 東方之驕 2 期產(chǎn)品推介說明會 ? 展開首屆“鄉(xiāng)鎮(zhèn)文藝調(diào)演”系列活動 ? 共賞圓月－中秋煙花會 ? 深秋 長壽湖一日游， 客戶聯(lián)誼會活動 中國最大管理資源中心 ? “1+1”行動，即已購房客戶再帶一名客戶購買，享受 XX 優(yōu)惠或贈送活動 ? 大客戶推廣活動之小型音樂晚會 ? 客戶答謝會 +“珍藏 ”產(chǎn)品抽獎配送活動 ?《 享受生活、我愛我家》百名入住業(yè)主簽名活動 ? 中學、高校 教師促銷活動 ? 都市園林生活之園藝、盆景展 ? 展開首屆社區(qū)文化節(jié)之“歌詠比賽” ? 春節(jié)前夕贈送春節(jié)門聯(lián)、日歷海報、臺歷等活動 八、 總體形象定位： 東方之驕 2期 — 全能街區(qū)生活升級長壽 作為后工業(yè)時代的現(xiàn)代社會人們，他們 可望親近自然，享受生活便利 為依據(jù)，滿足當今人類生活的回歸自然、親和自然并享受繁華的生活方式。 九、 推廣策略： 推廣方法： 采用低價開盤，廣告訴求：“國際街區(qū)生活方式”，廣告采用集中、封鎖式投放策略，全面覆蓋長壽各個角落 。 所以，我們建議本案整體價格走勢為低開高走，低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚，最終實現(xiàn)目標價位。 基礎(chǔ)色調(diào)：橙色、褐色，輔助色調(diào)為藍色； 表現(xiàn)手法：城市、建筑、小溪； 畫面構(gòu)圖：大氣、沖擊力強、明快； 七、 營銷策略： 價格策略： 價格范圍 ： 價格永遠是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素。水體流暢的線條帶來心理上的愉悅，流動的水體緩緩的釋放著都市的壓力，水花飛濺的聲音，小鳥在鳴叫，植物在緩坡上展現(xiàn)自己的美麗，這些來自大自然的音符改善著居住區(qū)內(nèi)的小氣候，在林間閑散的咖啡座，散步道上靜靜的座椅，在這里我們要把小區(qū)自身的人文氣質(zhì)與居住的方式完美的結(jié)合，散發(fā)出無限的魅力。 ? 融入性原則：真正實現(xiàn)配套在景中，景入眼簾，人置身于景中的享受。 11）廚房設(shè)計建議 ■ 廚房設(shè)計可適增加面積，可設(shè)置 8～ 10 ㎡。 為使居室能夠擴大采光面，同時提高居室內(nèi)部的實用面積，在設(shè)計過程中可考慮角窗、 觀景外凸窗設(shè)計。具體 而言如下： 一居室 ? 面積： 55 平米至 65 平米 ? 戶型比例： 5 %左右 二居室 ? 面積： 80 平米至 90 平米 ? 戶型比例： 30%左右 三居室 ? 面積為： 小三居室面積為 105 平米至 110 平米 大三居室面積為 118 至 130 平米 ? 戶型比例： 55%左右 小三居室比例為 45%左右 大三居室比例為 10%左右 四居室 ? 面積為： 小四居室面積為 130 平米至 140 平米 大四居室面積為 150 平米左右 ? 戶型比例： 5%左右 小四居室比例為 5%