【正文】 ◤ 高新西區(qū)板塊：主要為高新產(chǎn)業(yè)與總部辦公為主 ◤ 郫縣紅光 — 犀普板塊：城鎮(zhèn)配套服務中心與現(xiàn)代工業(yè)港區(qū)域 TOD新城 ◤ 以西區(qū)大道、 IT大道與地鐵等構成連接成都主城區(qū)的 TOD新城區(qū)發(fā)展模式 西區(qū)大道 IT大道 地鐵 2號線、成青快鐵、老成灌路 郫縣老城 區(qū)板塊 郫縣新城區(qū)板塊 郫縣紅光 犀普板塊 高新區(qū)板快 衛(wèi)星城區(qū) 產(chǎn)業(yè) 新都區(qū) ① 機電裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)②家具產(chǎn)業(yè)區(qū)③西部公路物流樞紐（北區(qū)） 郫縣 ① 電子電氣設備產(chǎn)業(yè)區(qū)②川菜產(chǎn)業(yè)基地③教育培訓基地④國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū) 溫江區(qū) ① 國際醫(yī)療服務中心②通信及視聽設備產(chǎn)業(yè)區(qū)③國家級體育產(chǎn)業(yè)基地④國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū) 雙流縣 ① 國際體育賽事產(chǎn)業(yè)區(qū)②臨空經(jīng)濟綜合功能區(qū)③以動漫為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 龍泉驛區(qū) ① 西部農產(chǎn)品（果蔬）物流中心②西部公路物流樞紐（東區(qū)） ☆ 本案 1 區(qū)域構成 郫縣與高新西區(qū)四大板塊構成交通樞紐型 — 產(chǎn)業(yè)新城；產(chǎn)業(yè)以電子電器設備、通信、體育、醫(yī)療器械制造等為主；郫縣主要完善西區(qū)產(chǎn)業(yè)配套城市功能 郫縣城市發(fā)展研究 ◤ 郫縣距成都市區(qū) 10公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美； ◤ 市政設施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出，有銀郫縣之稱。 注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心 成都住宅市場研究 23 2 住宅存量 受調控政策影響，主城區(qū)存量房呈增長勢頭，住宅物業(yè)存量較大；成都土地供應住宅仍是主流；剩余存量與潛在合計 1000萬 ㎡ 各類物業(yè)存量476537473503540393 385 380 387 386198 199 178 2132251502503504505506506月 7月 8月 9月 10月萬方住宅商業(yè)辦公2 0 1 0 年1 1 0 月潛在供應460443430435440445450455460465住宅 商業(yè)與辦公萬方◤ 6月以來，成都主城區(qū)商品房存量房呈持續(xù)增加態(tài)勢； ◤ 到 10月末約 1151萬平方米，其中住宅約 540萬平方米，商業(yè)約 386萬平方米，辦公約 225萬平方米。 注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心 注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心 注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心 郫縣 2023年住宅市場供銷結構平穩(wěn)；電梯是供銷主力產(chǎn)品；多層產(chǎn)品供銷比最高，達到 ； 19月郫縣商品房銷售均價約 4682元 /平方米 郫縣住宅研究 郫縣郫筒、犀埔紅光土地成交情況13 13131099405101509 年 10 年 1 1 1 月成交宗數(shù)050010001500成交面積（畝）成交宗數(shù)成交面積郫縣郫筒、犀埔、紅光地價情況33234032833033233433633834034209年 1 0 年1 1 1 月萬元/畝3 市場存量 郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團 09年以來成交土地約 2300畝，平均樓面地價在 12001500之間；預計可建面積約 600萬平方米 郫縣郫筒、犀埔、紅光成交土地可建面積010020030040009年 1 0 年1 1 1 月萬平方米◤ 2023年 111月郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團土地成交 13宗，面積約 994畝，成交數(shù)量持平，但交易面積下降 316畝。 蜀都新城板塊 產(chǎn)品特點：開發(fā)中檔產(chǎn)品，以高層為主，其他形態(tài)產(chǎn)品為主，均價集中在 40005000元之間，面積多為 75130平米，客戶以成都剛性及改善型客群為主 板塊屬性：快鐵的開通使得板塊競爭力進一步提升，加之品牌房企的陸續(xù)入駐和配套的不斷完善，成為未來最具潛力的居住板塊之一。 2 地塊九 高層電梯 50120 地塊十 高層電梯 50110 合計 1580867。月均銷售速度為 22套 ,銷售速度良好 . 核心競爭項目分析 洋房月銷售套數(shù)29 2831424487344112522492134713 152180 084335010203040506070802008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月月銷售套數(shù)09年電梯均價 3692 09年本案洋房均價 7300 價格承受 主力面積 130170 主力總價 110170萬 洋房供銷情況 ◤ 洋房總價集中在 100150萬之間 。均價集中在 45005500元 /平米，面積多在 70130平米為主，客戶以成都剛性及改善型客群為主 板塊屬性：板塊定位于中高檔住宅區(qū)，依托現(xiàn)已建成的現(xiàn)代工業(yè)港片區(qū)以及西華大學片區(qū)，形成“成都輻射 +校園經(jīng)濟 +工業(yè)園區(qū)”的模式，區(qū)域物業(yè)形態(tài)豐富，價格差異較大 產(chǎn)品特點：開發(fā)中高端產(chǎn)品，以多層為主，均價集中在 5000元 /平米，面積多為 75150平米，客戶以成都改善型客群及二線城市的投資性客戶為主。 ◤ 郫縣三大組團 09年以來成交地塊的可建面積約600萬平方米。獨棟與聯(lián)排雙拼市場容量占比甚小 4 成都 2023年獨棟市場整體供銷平穩(wěn)主要集中與城南雙流與牧馬山板塊；， 2023年至今總計銷售套數(shù) 861套（ ）、供應套數(shù) 747套（ ）、庫存套數(shù) 952套（ ）；其中以雙流和新津板塊較為突出 成都住宅市場研究 獨棟 板塊 銷售 供應 存量 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 郫縣 58 15 110 溫江 30 46 48 主城區(qū) 2 4 11 都江堰 92 93 176 龍泉驛 56 77 74 雙流 460 308 313 新都 33 93 75 金堂 10 6 36 新津 120 105 109 合計 861 747 952 2023年 111月各板塊獨棟供銷情況 注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù) 獨棟市場 板塊 項目 銷售時間 面積區(qū)間 主力單價 供應套數(shù) 銷售套數(shù) 庫存套數(shù) 月均去化量 郫縣 今日田園 300400 12023 283 195 88 5 成都后花園 300400 13000 22 13 9 1 溫江 彩疊園 300400 10000 26 0 26 0 悅水藍山 300400 12023 5 0 5 0 銀誠歸墅 250500 11000 19 16 3 2 國色天鄉(xiāng) 500以上 18000 72 62 10 1 主城區(qū) 華僑城 400500以上 22023 10 2 8 不足 1 都江堰 上善棲 200250 40000 3 2 1 不足 1 海航香頌湖 170250 21000 43 6 37 1 龍泉驛 東山國際新城 500以上 12023 9 2 7 不足 1 中糧御嶺灣 250500 15000 212 150 62 2 雙流 南郡 7英里 400500 18000 2 0 2 0 蔚藍卡地亞 400500以上 32023 147 107 40 4 麓山國際社區(qū) 300500以上 17000 1126 1064 62 15 新都 拉斐莊園 400500以上 20230 92 30 62 10 金堂 藍光觀嶺 300500 15000 36 14 22 1 新津 龍湖長橋郡 300500以上 14000 510 418 92 17 在政策調控大背景下，獨棟單價集中 12023以上，總價 300500是主力；僅有大規(guī)模的符合型城市別墅樓盤與強勢休閑資源與知名度的樓盤獨棟別墅銷售速度較好 成都住宅市場研究 獨棟代表項目供銷情況 5 聯(lián)排雙拼別墅市場 成都住宅市場研究 雙拼聯(lián)排 板塊 銷售 供應 存量 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 郫縣 68 34 71 溫江 506 398 462 主城區(qū) 195 278 361 都江堰 362 454 698 龍泉驛 163 117 172 雙流 820 907 892 新都 126 63 124 金堂 143 98 306 新津 23 40 118 合計 2406 2389 3204 2023年至今各板塊類別墅供銷情況 注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù) 成都聯(lián)排、雙拼分布主要集中在雙流、溫江城市生態(tài)第一居所區(qū)域內與都江堰休閑度假區(qū)域，供銷情況良好 板塊 項目 銷售時間 主力面積區(qū)間 主力單價 供應套數(shù) 銷售套數(shù) 庫存套數(shù) 月均去化量 郫縣 今日田園 300400 10000 230 205 25 5 成都后花園 250400 11000 403 391 12 6 西郡英華 170250 81 51 30 5 上錦頤園 250400 6800 22 8 14 不足 1 溫江 月映長灘 300400 8500 142 123 19 10 彩疊園 200250 7500 148 53 95 3 美泉紀 250300 8000 94 68 26 2 清溪玫瑰園 200300 13500 134 43 37 2 悅水藍山 150400 8000 132 49 83 2 銀誠歸墅 250500 10000 73 70 3 5 國色天鄉(xiāng) 170500 9500 312 292 20 8 藍光紫檀山 300400 8500 70 19 51 1 主城區(qū) 華僑城 300500以上 17000 260 197 63 7 都江堰 上善棲 200250 18000 10 10 0 1 海航香頌湖 90150 14000 101 25 76 5 龍泉驛 東山國際新城 200400 8000 142 36 106 3 中糧御嶺灣 150400 10000 120 108 12 1 雙流 南郡 7英里 300400 13000 264 222 42 5 蔚藍卡地亞 250400 20230 256 245 11 7 麓山國際社區(qū) 250400 10000 186 146 40 2 新都 萬科雙水岸 200300 12023 165 164 1 3 金堂 藍光觀嶺 150500 11000 626 341 285 14 聯(lián)排雙拼代表項目供銷 200300平是供銷主力；供銷最好集中在大型符合旅游地產(chǎn)項目內，如觀嶺、國色天香；其次銷售較好為高配套標準城市別墅項目內，如華僑城與蔚藍卡地亞；郫縣聯(lián)排與雙拼別墅銷售速度一般，主要受資源缺乏與配套限制 成都住宅市場研究 成都住宅市場研究 疊拼 洋房 板塊 銷售 供應 存量 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 郫縣 3716 5368 4212 溫江 3466 370