【正文】 004400460048005000520012月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月元/平◤ 8月以來郫縣房地產(chǎn)交易量大幅增加； ◤ 高層已成為區(qū)域主流產(chǎn)品，別墅以成都后花園和西郡英華為主，走勢較慢。 ◤ 西部新城分析啟示 ◤ 產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務(wù)完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務(wù)、購物發(fā)展空間； ◤ 帶動了區(qū)域快速實現(xiàn)與成都對接，提高了區(qū)域地產(chǎn)投資價值。獨棟與聯(lián)排雙拼市場容量占比甚小 4 成都 2023年獨棟市場整體供銷平穩(wěn)主要集中與城南雙流與牧馬山板塊；， 2023年至今總計銷售套數(shù) 861套（ ）、供應(yīng)套數(shù) 747套（ ）、庫存套數(shù) 952套（ ）；其中以雙流和新津板塊較為突出 成都住宅市場研究 獨棟 板塊 銷售 供應(yīng) 存量 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 郫縣 58 15 110 溫江 30 46 48 主城區(qū) 2 4 11 都江堰 92 93 176 龍泉驛 56 77 74 雙流 460 308 313 新都 33 93 75 金堂 10 6 36 新津 120 105 109 合計 861 747 952 2023年 111月各板塊獨棟供銷情況 注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù) 獨棟市場 板塊 項目 銷售時間 面積區(qū)間 主力單價 供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 庫存套數(shù) 月均去化量 郫縣 今日田園 300400 12023 283 195 88 5 成都后花園 300400 13000 22 13 9 1 溫江 彩疊園 300400 10000 26 0 26 0 悅水藍山 300400 12023 5 0 5 0 銀誠歸墅 250500 11000 19 16 3 2 國色天鄉(xiāng) 500以上 18000 72 62 10 1 主城區(qū) 華僑城 400500以上 22023 10 2 8 不足 1 都江堰 上善棲 200250 40000 3 2 1 不足 1 海航香頌湖 170250 21000 43 6 37 1 龍泉驛 東山國際新城 500以上 12023 9 2 7 不足 1 中糧御嶺灣 250500 15000 212 150 62 2 雙流 南郡 7英里 400500 18000 2 0 2 0 蔚藍卡地亞 400500以上 32023 147 107 40 4 麓山國際社區(qū) 300500以上 17000 1126 1064 62 15 新都 拉斐莊園 400500以上 20230 92 30 62 10 金堂 藍光觀嶺 300500 15000 36 14 22 1 新津 龍湖長橋郡 300500以上 14000 510 418 92 17 在政策調(diào)控大背景下，獨棟單價集中 12023以上，總價 300500是主力；僅有大規(guī)模的符合型城市別墅樓盤與強勢休閑資源與知名度的樓盤獨棟別墅銷售速度較好 成都住宅市場研究 獨棟代表項目供銷情況 5 聯(lián)排雙拼別墅市場 成都住宅市場研究 雙拼聯(lián)排 板塊 銷售 供應(yīng) 存量 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 郫縣 68 34 71 溫江 506 398 462 主城區(qū) 195 278 361 都江堰 362 454 698 龍泉驛 163 117 172 雙流 820 907 892 新都 126 63 124 金堂 143 98 306 新津 23 40 118 合計 2406 2389 3204 2023年至今各板塊類別墅供銷情況 注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù) 成都聯(lián)排、雙拼分布主要集中在雙流、溫江城市生態(tài)第一居所區(qū)域內(nèi)與都江堰休閑度假區(qū)域，供銷情況良好 板塊 項目 銷售時間 主力面積區(qū)間 主力單價 供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 庫存套數(shù) 月均去化量 郫縣 今日田園 300400 10000 230 205 25 5 成都后花園 250400 11000 403 391 12 6 西郡英華 170250 81 51 30 5 上錦頤園 250400 6800 22 8 14 不足 1 溫江 月映長灘 300400 8500 142 123 19 10 彩疊園 200250 7500 148 53 95 3 美泉紀 250300 8000 94 68 26 2 清溪玫瑰園 200300 13500 134 43 37 2 悅水藍山 150400 8000 132 49 83 2 銀誠歸墅 250500 10000 73 70 3 5 國色天鄉(xiāng) 170500 9500 312 292 20 8 藍光紫檀山 300400 8500 70 19 51 1 主城區(qū) 華僑城 300500以上 17000 260 197 63 7 都江堰 上善棲 200250 18000 10 10 0 1 海航香頌湖 90150 14000 101 25 76 5 龍泉驛 東山國際新城 200400 8000 142 36 106 3 中糧御嶺灣 150400 10000 120 108 12 1 雙流 南郡 7英里 300400 13000 264 222 42 5 蔚藍卡地亞 250400 20230 256 245 11 7 麓山國際社區(qū) 250400 10000 186 146 40 2 新都 萬科雙水岸 200300 12023 165 164 1 3 金堂 藍光觀嶺 150500 11000 626 341 285 14 聯(lián)排雙拼代表項目供銷 200300平是供銷主力；供銷最好集中在大型符合旅游地產(chǎn)項目內(nèi)，如觀嶺、國色天香；其次銷售較好為高配套標準城市別墅項目內(nèi)，如華僑城與蔚藍卡地亞；郫縣聯(lián)排與雙拼別墅銷售速度一般，主要受資源缺乏與配套限制 成都住宅市場研究 成都住宅市場研究 疊拼 洋房 板塊 銷售 供應(yīng) 存量 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 套數(shù) （單位：套） 面積 （單位：平米） 郫縣 3716 5368 4212 溫江 3466 3701 2901 主城區(qū) 3345 2433 3700 都江堰 6745 5512 4929 龍泉驛 4582 2281 1729 雙流 3616 1824 2023 新都 3322 2529 2805 金堂 3188 2746 1923 新津 517 729 931 合計 32497 3559360 27123 3042434 25145 3080343 2023年至今各板塊洋房供銷情況 注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù) 成都洋房市場主要供應(yīng)為郫縣、溫江、都江堰、龍泉、主城區(qū)等城市近郊區(qū)域與休閑度假區(qū)；供銷兩旺 6 洋房市場 板塊 項目 銷售時間 主力面積區(qū)間 主力單價 供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 庫存套數(shù) 月均去化量 郫縣 今日田園 150200 7000 32 25 7 1 成都后花園 70250 10000 627 231 396 8 龍湖弗萊明戈 110300 7500（ 09年） 720 567 153 23 華潤橡樹灣 130250 7800 144 40 104 4 中信未來城 130250 7000 70 26 44 5 西郡英華 187 187 93 94 9 上錦頤園 110400 5600 380 350 30 9 溫江 月映長灘 110200 6000 146 71 75 7 彩疊園 90200 6000 475 427 48 22 泰基花溪谷 150250 7400 160 154 6 4 美泉紀 110250 5000 130 62 68 2 銀誠歸墅 70130 7500 214 161 53 15 國色天鄉(xiāng) 90400 7200 678 623 55 10 藍光紫檀山 170300 7000 553 447 106 11 主城區(qū) 新界 70200 11000 1959 1825 134 43 金沙西墅 150400 17000 78 39 39 8 華僑城 130400 11000 468 445 23 16 都江堰 紫荊城 70170 4400 1261 1124 137 86 上善棲 70250 14000 662 426 236 11 海航香頌湖 90150 8000 48 0 48 0 龍泉驛 皇冠國際社區(qū) 70200 8200 694 676 18 28 東山國際新城 70250 6200 2574 2475 99 47 中糧御嶺灣 70250 / 126 97 29 1 雙流 蔚藍卡地亞 200400 13000 326 246 80 7 麓山國際社區(qū) 70500以上 7000 2023 2023 14 28 新都 雙河鷺島 70400 9000 666 567 99 14 萬科雙水岸 70250 6500 1774 1770 4 32 洋房代表項目供銷 洋房銷售較好項目位于主城區(qū)或城市近郊生態(tài)環(huán)境良好區(qū)域的面積主要集中在 200平以下；月銷售速度在 2045套以內(nèi)不等 成都住宅市場研究 ◤ 宏觀經(jīng)濟分析啟示 ◤ 未來面臨政策調(diào)控具備持久性、波動性、多頻率特征； ◤ 做好風險控制，打造低市場風險的產(chǎn)品為先。 注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心 成都住宅市場研究 23 2 住宅存量 受調(diào)控政策影響，主城區(qū)存量房呈增長勢頭，住宅物業(yè)存量較大；成都土地供應(yīng)住宅仍是主流；剩余存量與潛在合計 1000萬 ㎡ 各類物業(yè)存量476537473503540393 385 380 387 386198 199 178 2132251502503504505506506月 7月 8月 9月 10月萬方住宅商業(yè)辦公2 0 1 0 年1 1 0 月潛在供應(yīng)460443430435440445450455460465住宅 商業(yè)與辦公萬方◤ 6月以來，成都主城區(qū)商品房存量房呈持續(xù)增加態(tài)勢； ◤ 到 10月末約 1151萬平方米，其中住宅約 540萬平方米，商業(yè)約 386萬平方米，辦公約 225萬平方米。 宏觀環(huán)境研究觀點歸納 市場研究報告提綱 項目市場研究 區(qū)域市場研究 住宅市場 商業(yè)市場 酒店研究 區(qū)域商業(yè) 成都發(fā)展研究 西部新城發(fā)展 SWOT分析 競爭項目分析 郫縣住宅市場 成都住宅市場 競爭板塊情況 宏觀環(huán)境研究 宏觀經(jīng)濟政策客戶需求分析地塊條件分析 1 住宅供銷 22 近年成都主城區(qū)房價走勢4472501355235939748840006000800020 0620 0720 0820 0920 10 年110 月◤ 2023年 110月成都主城區(qū)住宅銷售均價約 7488元 /平方米左右，同比上漲約%。 成都發(fā)展分析啟示 ◤ 產(chǎn)業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度； ◤ 城市地位的快速拉升，提高地產(chǎn)開發(fā)投資價值。 西部新城城市發(fā)展研究 2 郫縣城市 郫縣距離成都 10KM，市政實施完善，；區(qū)域代表為郫縣豆豆瓣與望從祠文化生態(tài)旅游區(qū) 面積（平方公里） 437 所轄鎮(zhèn)數(shù) /街道辦（個） 14 人口量 (萬人 ) 人口密度（萬人 /平方公里） 三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 16995 15051 13600 12314 人均支配收入 37421 30662 24922 2