【正文】 區(qū)交界處的小白樓地區(qū)，以凱悅飯店、濱江萬麗酒店、金皇大酒店等為代表；日漸發(fā)展的“老城廂地區(qū)”，位于和平、南開以及紅橋三區(qū)交界之處，以假日飯店、舒泊花園大酒店、今晚大酒店為軸線。名稱星級區(qū)域喜來登大酒店★★★★★河西區(qū)泰達(dá)國際會館★★★★★南開區(qū)金皇大酒店★★★★★河西區(qū)濱江萬麗酒店★★★★★（準(zhǔn)）和平區(qū)凱悅飯店★★★★和平區(qū)君悅飯店★★★★和平區(qū)天宇大酒店★★★★和平區(qū)利順德大飯店★★★★和平區(qū)舒泊花園大酒店★★★★和平區(qū)今晚大酒店★★★★（準(zhǔn)）南開區(qū)津利華大酒店★★★★河西區(qū)美都大酒店★★★★河西區(qū)水晶宮飯店★★★★河西區(qū)帝城大酒店★★★★（準(zhǔn)）河西區(qū)假日飯店★★★★河北區(qū)世紀(jì)酒店★★★★（準(zhǔn)）河西區(qū)截至到目前為止，天津市內(nèi)六區(qū)五星級酒店共有4家，四星級酒店共有12家，其中已通過審批的五星級酒店3家，四星級酒店9家。目前，天津市星級酒店的客房經(jīng)常出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象。2005年天津旅游統(tǒng)計資料顯示，目前天津市內(nèi)六區(qū)正式掛牌的星級酒店共有58家，其中四星級以上酒店16。經(jīng)濟的發(fā)展、地位的提高和環(huán)渤海經(jīng)濟圈建設(shè)都促使天津客流量大增，受此拉動作用的影響，天津旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會展業(yè)必將有較大幅度的增長，同時天津酒店業(yè)也面臨著一次快速發(fā)展的商機。、商務(wù)客群的未來變動趨勢2004年12月，《天津城市總體規(guī)劃(20042020年)》方案正式公示。同時，有益于酒店業(yè)需求市場的發(fā)展。近年來，天津進出口貿(mào)易日益頻繁，增大了往來天津地區(qū)的客流量，進而也帶動了酒店等行業(yè)的發(fā)展。2004年，國內(nèi)旅游接待人數(shù)4483萬人次，%。二、 酒店市場分析天津酒店宏觀經(jīng)濟政策分析 天津是四大中央直轄市之一，也是北方最大的工商業(yè)港口城市、全國歷史文化名城和首批中國優(yōu)秀旅游城市。但是到商住SOHO類產(chǎn)品的機會更大，更利于回款，因此建議將寫字樓部分分拆為高端與SOHO兩部分，其中高端4萬平米，SOHO2萬平米。但是，為了保障寫字樓的軟性品質(zhì)，實現(xiàn)更高的銷售價格，有必要由發(fā)展商持有1萬平米的體量，引進國際知名企業(yè)，作為高端客戶，提升整體形象，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)入住，進行招租經(jīng)營。國際貿(mào)易中心、恒華大廈、信達(dá)廣場等項目表明，寫字樓的銷售狀況正在逐步回暖。但是，由于本案以公建立項，開發(fā)住宅有一定壓力。252。同時，目前天津市存量的高端寫字樓如津匯廣場、國際經(jīng)濟貿(mào)易中心也面臨類似問題，卻取得了優(yōu)秀的租售業(yè)績。路網(wǎng)交通的不便將成為影響項目寫字樓品質(zhì)的主要問題。 交通項目東至南昌路，西至九江路，南臨合肥道、北臨馬場道。、本案寫字樓部分面臨的問題 本案的寫字樓部分主要面臨兩大問題：交通與回款壓力。通過對寫字樓客戶需求的分析發(fā)現(xiàn)，客戶選擇寫字樓時除租金等必須因素外，主要考慮地段條件、形象檔次、硬件設(shè)施、軟性配套與物業(yè)管理。在本區(qū)域建設(shè)寫字樓項目更利于在市場競爭中處于領(lǐng)先優(yōu)勢。同時，地區(qū)內(nèi)的凱旋門百貨等商業(yè)項目的檔次偏低，同樣影響了區(qū)域形象。252。 交通狀況不佳目前該區(qū)域吸引了大量人流、車流，但交通等基礎(chǔ)配套設(shè)施并未及時跟上，區(qū)域內(nèi)或周邊的南京路、馬場道、大光明橋等路段都是擁堵嚴(yán)重的路段，交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的滯后將對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅倪M一步發(fā)展造成障礙。 高端項目啟動的同時，帶動了較低端商住項目的發(fā)展。 客戶整體實力較高，涉及行業(yè)相對廣泛，服務(wù)業(yè)客戶比例逐漸上升。 在售項目較少，高端項目稀缺，依品質(zhì)不同，檔次分化嚴(yán)重。252。、區(qū)域?qū)懽謽菭顩r小結(jié)分析區(qū)域內(nèi)寫字樓狀況可以發(fā)現(xiàn)如下特性：252。同時，高端物業(yè)、品牌項目的優(yōu)勢凸顯，呈現(xiàn)出很強的競爭力。第三產(chǎn)業(yè)對寫字樓的需求受到經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整（地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展等因素）呈現(xiàn)增大趨勢。作為天津的CBD，與其他區(qū)域相比，小白樓區(qū)域的客戶構(gòu)成出現(xiàn)整體實力較高，涉及行業(yè)相對廣泛，服務(wù)業(yè)客戶比例逐漸上升等特點。主要客戶為永大光明人壽保險公司,富士施樂(中國)有限公司,新韓銀行,華僑銀行, 松下電器有限公司等。 商住SOHO類產(chǎn)品的典型恒華大廈售價已升至9000元以上，并能維持相對較快的銷售速度，證明了類似產(chǎn)品市場需求的支持。 從的信達(dá)廣場與眾多寫字樓產(chǎn)品的巨大價差來看，區(qū)域存量項目中，高端、中高端項目仍比較稀缺。 圖書大廈和亞太大廈目前都基本處于尾盤狀態(tài)，目前只有小面積辦公間，受到尾盤影響，其價格應(yīng)有一定修正。 新推出的信達(dá)廣場由于其高端的形象，硬件設(shè)施相對完善，在最高的價位實現(xiàn)了市場平均銷售速度，體現(xiàn)了目前天津市場對高端項目的需求。除信達(dá)廣場售價16000元/平米、萬順I(yè)CTC售價10600元/平米，其余基本在在8000—9000元/平米左右。l 售價狀況252。 其余寫字樓為第三梯度；可見，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場客戶的梯次分布較明確。 國際大廈、信達(dá)廣場是第一梯度；252。 4－5元/平方米/天為第二梯度；252。l 租金及空置率狀況注：為比較方便，本司將物業(yè)費攤?cè)胱饨?，進行了修正，—8元/平米/天之間，依個項目品質(zhì)的不同，租金大體上可以分為三個梯度：252。但商住SOHO類項目潛在供應(yīng)不足，也成為本案的機會點之一。綜上所述，從天津市寫字樓整體市場狀況看，雖然宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和市民投資意識的改善將為寫字樓市場的進一步發(fā)展帶來機遇，但目前寫字樓銷售的冷淡和潛在供應(yīng)的集中投放都將對寫字樓的經(jīng)營，尤其是高端寫字樓的銷售回款帶來巨大的風(fēng)險。同類產(chǎn)品，尤其是大量規(guī)模在15萬平米以上，與本案產(chǎn)品形式類似產(chǎn)品短期內(nèi)的集中上市勢必對本案產(chǎn)生劇烈沖擊。 本案所處的小白樓CBD區(qū)域不僅自身商務(wù)氛圍濃厚，并且與同樣寫字樓密集的南京路沿線、十一經(jīng)路區(qū)域相接，是最適宜發(fā)展寫字樓項目的區(qū)域之一。l 供應(yīng)日趨集中，CBD優(yōu)勢顯現(xiàn)無論目前寫字樓存量市場還是潛在市場，小白樓地區(qū)、友誼路沿地區(qū)、南京路沿線、東站附近區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域、鞍山西道沿線都是天津市寫字樓重點分布的區(qū)域。雖然寫字樓售價相對住宅較低，回報率更高，但銷售速度仍不理想，主要仍是企業(yè)自用或基金整體購買。而這些天津市的高端項目的車位數(shù)量、交通、電梯等基本情況仍很不理想，天津市目前仍缺乏真正意義上的高端寫字樓。、天津市寫字樓市場總結(jié)對天津市寫字樓整體市場環(huán)境的分析表明，目前天津市寫字樓市場有如下特征：l 存量高端寫字樓供給不足，出租狀況優(yōu)秀目前天津甲級寫字樓的總供給量僅有105余萬平米，尤其缺乏較高端的項目。l 潛在項目分布情況本案從潛在寫字樓項目的分布看，傳統(tǒng)上寫字樓項目的密集區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為未來寫字樓供應(yīng)的熱點地區(qū)，友誼路區(qū)域、南京路沿線及鞍山西道區(qū)域為主。其中體量較大的有：20萬平米規(guī)模和記黃埔寫字樓國貿(mào)中心金融街項目15萬平米規(guī)模云頂大廈人才大廈北洋鋼鐵大廈這些大型綜合體項目的集中面市將導(dǎo)致市場供應(yīng)量在短期內(nèi)成倍增長的局面。以下是本司統(tǒng)計的可能推向市場的寫字樓潛在項目：所在區(qū)域大廈名稱建筑規(guī)模開發(fā)商和平區(qū)和記黃埔寫字樓和記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司北洋鋼鐵大廈北京復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司津匯廣場二期天津澳中發(fā)展有限公司人才大廈天津北方人才港股份有限公司中聯(lián)商務(wù)中心天津亞克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金融街海河廣場項目20萬平方米北京金融街河西區(qū)云頂大廈16萬平方米集賢房地產(chǎn)公司君誼大廈天津建工集團房地產(chǎn)發(fā)展有限公司萬順大廈天津萬順置業(yè)有限公司冶金大廈（復(fù)工）國貿(mào)中心23萬平方米（停工）龍都商務(wù)大廈天津龍都置業(yè)投資集團有限公司創(chuàng)展大廈天津廣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司南開區(qū)地鐵大廈天津地鐵總公司榮華時代廣場二期天津信誠開發(fā)實業(yè)有限公司南方科技廣場華洋實業(yè)公司賽德廣場天津協(xié)恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天津金橋物業(yè)科技有限公司世貿(mào)中心11萬平方米天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司河?xùn)|區(qū)冠福大廈天津美東房地產(chǎn)開發(fā)公司鼎泰大廈天津河?xùn)|區(qū)建委河北區(qū)海河大道天津樂康置業(yè)奧式商務(wù)區(qū)天津開發(fā)區(qū)天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紅橋區(qū)泰達(dá)城7萬平方米天津泰達(dá)城市開發(fā)有限公司據(jù)不完全統(tǒng)計，未來一到兩年內(nèi)，天津市將要動工的寫字樓或以寫字樓為主的綜合體項目將超過123萬平米，仍以寫字樓部分占總建66%統(tǒng)計，則預(yù)估08—09年，寫字樓推出量為88萬平米。而這一情況隨著經(jīng)濟水平的改善和對外交流的加強，在未來有極大可能得到改善。并且，從目前市場看，雖然投資寫字樓的回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資住宅、商鋪，但是客群投資數(shù)量仍遠(yuǎn)遜于前者，購買客戶仍以企業(yè)購買自用為主。但是，從銷售情況看，除信達(dá)廣場售價16000元/平米外，大部分寫字樓項目均價在80009000元/平米之間，僅比同區(qū)域住宅售價高出500－1000元/平米，銷售速度也與高端公寓相似。而金皇大廈、國際經(jīng)濟貿(mào)易中心、津匯廣場等在天津市知名度較高、形象較好的寫字樓入住率甚至能超過90%。存量項目中，河西區(qū)比重最大，占45%，其次是和平區(qū)，為22%，河?xùn)|十一經(jīng)路區(qū)域和南開鞍山西道區(qū)域同樣有寫字樓集中分布，紅橋河北寫字樓相對分散。本案所處小白樓CBD區(qū)域，向西與南京路相連，向北與十一經(jīng)路相接，并有國際經(jīng)濟貿(mào)易中心、金皇大廈等天津市內(nèi)最高端寫字樓項目作為形象支撐，出于寫字樓建設(shè)集聚效用的考慮，正是最適合發(fā)展寫字樓項目的區(qū)域。216。 友誼路商務(wù)區(qū)是天津市政府規(guī)劃的天津市的金融中心區(qū)。是云集天津最高檔寫字樓和商務(wù)配套的集中地。216。但分布相對分散，主要呈現(xiàn)出熱點地段和重點區(qū)