【正文】 營實際為高端住宅。天85%以上利順德大廈和平區(qū)臺兒莊路32號11500天90%以上信達(dá)廣場和平區(qū)解放路188號20000610元/m2天　70%以上遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場1號6739天（售完代租）85%以上華盛廣場河西區(qū)圍堤道146號21000但是，由于天津市有一些住宅項目為獲取更高價格，以酒店式公寓進(jìn)行宣傳，此外，一些較老的項目為獲取更高租金，也提供寫字樓服務(wù)，導(dǎo)致目前天津市酒店式公寓品質(zhì)良莠不齊，租金差異大。國際大廈和奧林匹克大廈由于一居已滿，已經(jīng)對租賃一居的客戶進(jìn)行排期，而奧林匹克大廈的大房型卻大部分閑置。252。銷售速度可以達(dá)到100套/月的水平。但是，其市場接受程度與地理位置有著直接的關(guān)系：自然條件優(yōu)秀或投資價值高的商務(wù)中心區(qū)，酒店式公寓的銷售速度比較理想，可以獲得較高的價格和匯款速度，位置較差的地區(qū)則完全不被認(rèn)可。但是，就現(xiàn)有情況看，酒店式公寓的競爭屬于品質(zhì)之爭。現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布小白樓、南京路和水上公園區(qū)域是天津酒店式公寓集中的區(qū)域。從潛在項目看，信達(dá)廣場位于小白樓區(qū)域北側(cè)CBD邊緣地帶，在位置上較本案有較大差距，并且無法滿足小白樓地區(qū)，尤其是小白樓南部地區(qū)龐大的商務(wù)需求，在此投資酒店式公寓有著巨大的投資價值。這些因素包括人口結(jié)構(gòu)和密度、交通條件和距離、商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模、競爭者的位置等。據(jù)調(diào)研，目前濱江道上的商鋪年租金達(dá)12000元/㎡，最高地段定位在15000元/㎡，最低也在9000元/㎡上下。小白樓商圈由于地處CBD中心和地鐵一號線的暢通，該商圈將成為對濱江道商圈強有力的競爭對象，目前沒有在售項目。216。 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)組合豐富多樣，不僅有勸業(yè)場和華聯(lián)商廈等主力百貨店的時裝、鞋帽、首飾、家庭用品等，還有珠寶、超市、時尚影院以及大量中小型專賣店、餐飲等購物和休憩業(yè)態(tài)組成。 主要商業(yè)項目：項目地點總面積交鋪日期凱旋門商廈河西區(qū)小白樓110001998年1月濱江購物中心河西區(qū)小白樓　300001998年9月恒華商廈河西大沽南路與瓊州道交口260002005年6月新澳購物廣場河西大沽南路與利民道交口224202005年1月目前，小白樓商圈以凱旋門百貨和濱江購物中心為核心，輔以起士林等知名餐飲設(shè)施。由于小白樓地區(qū)規(guī)劃為天津的中央商務(wù)區(qū)，更偏向于由辦公寫字樓及進(jìn)駐企業(yè)的增多吸引的客群。人才大廈山西路與南京路交口天津旅游集團(tuán)，以商務(wù)、酒店為主。目前，天津市內(nèi)并沒有真正意義上的大型綜合體項目。第四部分：本案所處區(qū)域分析一、 小白樓CBD區(qū)域規(guī)劃概述本案所處的小白樓CBD區(qū)域是海河總體規(guī)劃確定的中心金融商務(wù)區(qū)（CBD）的重要組成部分。在此基礎(chǔ)上，小白樓地區(qū)的功能定位為以商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂為主體、以居住為輔助的綜合功能區(qū)。市委、市政府、市人大及一些市屬機關(guān)均靠近該區(qū)域，天津市著名的金融一條街縱貫轄區(qū)南北。l 服務(wù)功能現(xiàn)代化力求使各樓宇要逐步實現(xiàn)樓宇自動化、管理自動化、治安自動化、停車場自動化以及全程物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)。l 早期項目對地區(qū)形象的影響小白樓地區(qū)商務(wù)、商業(yè)設(shè)施發(fā)展較早，至今已有較成熟的形象。南部的項目主要以國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、圖書大廈等項目為主，靠近五大道風(fēng)情區(qū)，環(huán)境較好，項目形象較新，有一定檔次和生活氛圍。對內(nèi)通過項目內(nèi)部不同業(yè)態(tài)間的配套、聯(lián)系使項目功能整體放大，對外通過形象、業(yè)態(tài)的規(guī)劃使項目在文脈和時空上有機結(jié)合，最終達(dá)到效用的最大化。由此，可以得結(jié)論：作為大型綜合公建項目，本案應(yīng)立足于CBD區(qū)域南側(cè)高端商務(wù)市場，建設(shè)區(qū)域內(nèi)新的中高端標(biāo)志性商務(wù)樓宇形象。但是，雖然有以上兩點劣勢，小白樓CBD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍都將幫助本案競爭力的提升，是本案最大的機會所在。二、 區(qū)域?qū)Ρ景赣绊懛治鲂“讟荂BD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍對本案有著巨大的積極影響，但是，該區(qū)域目前也有兩點劣勢：l 交通動線組織的不利 交通的便捷程度對商務(wù)、商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)有著巨大影響。l 交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化著重建設(shè)好地鐵一號線小白樓站，完成跨海河蚌埠橋建設(shè)。規(guī)劃總建筑面積約160180萬平方米，其中保留總建筑面積90萬平方米(，)，規(guī)劃新建建筑面積7090萬平方米。規(guī)劃范圍是東至臺兒莊路、西至南京路兩側(cè)、北至徐州道、南至瓊州道的占地80萬平方米的區(qū)域，隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的濃厚，商務(wù)區(qū)有向外擴(kuò)散的趨勢。地鐵的建設(shè)、海河開發(fā)等市政大型工程中，均有類似高容積率的綜合體項目，本案正面臨著綜合體項目在天津發(fā)展的一個高峰。集百貨商業(yè)、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂于一體。因此，本案經(jīng)營精品百貨的高端商業(yè)市場機會較大，一方面可以作為項目整體形象、價格拉升的手段，另一方面，也可通過臨街面切割店鋪獲得銷售收入。由于城市地鐵的竣工和地處CBD中心，該商圈將成為對濱江道商圈強有力的競爭者。 主要客戶：還囊括了金皇大廈及其他幾個中小型寫字樓，聚集在這個商圈內(nèi)的人群大多為辦公商務(wù)人士，同時也成為了此商圈的主要客戶群體。216。綜上所述，天津目前的核心商圈主要集中在本案的西南面，目前的核心商圈內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，經(jīng)營狀況較好，而且距離本案較近，因此本案商業(yè)的入市將有著巨大的市場競爭力。東南角—東北角商圈及南市商圈同樣作為天津早期形成的商業(yè)聚集地，在近兩年來新建大型購物廣場的加盟下，商圈的競爭優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。㎡）均價：12000/年四、 商業(yè)市場分析商圈的定義商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。潛在酒店式公寓一般與住宅項目搭配，除奧運板塊借助新興的氣氛推出大量酒店式公寓外，分布一般比較分散，本案周邊目前仍沒有潛在酒店式公寓的規(guī)劃。因為高端租客的租金絕大部分是以住房補貼的形式，所以價格并不是競爭中最重要的權(quán)碼。國際和平區(qū)榮業(yè)大街30000泰達(dá)城三岔河口規(guī)劃中洪澤湖畔國際廣場南開區(qū)衛(wèi)津路40000碧海 龍悅海上國際花園酒店式公寓 龍悅海上國際花園位于紅橋區(qū)咸陽橋，依托于產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行出售，均價9000，從認(rèn)購狀況看，市場接受狀況極差。主力戶型46平米一室，此外還有72平米兩室，110平米三室兩種戶型。在居住習(xí)慣上，韓國人和日本人基本不“同居”，但都有群居的習(xí)慣。此外，雖然天津市酒店式公寓的租金水平普遍能夠得到保證，但是，面積越大，租金越低。天95%左右科技咨詢大廈河西區(qū)友誼路11008元/m2天80%以上寫 字 樓 自 帶萬科世貿(mào)廣場和平區(qū)南京路129號16000天75%津利華大酒店河西區(qū)友誼路32號1183月清盤不代租非常公館河?xùn)|區(qū)新開路與華昌大街交口160006200元/m2（售）未入住海河之子和平區(qū)濱江道與解放北路交口518002元/m2天90%以上奧林匹克大廈和平區(qū)成都道126號42000銷售的分散產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓從泰達(dá)國際會館開始正式推出，此后海河之子、時代奧城、龍悅海上國際花園等項目的酒店式公寓也屬于這種類型。 非銷售型酒店或?qū)懽謽牵频晔焦?52。三、 酒店式公寓市場分析天津酒店式公寓起源基本與寫字樓市場發(fā)展同步， 2000年奧林匹克大廈的正式落成，標(biāo)志著天津酒店式公寓的正式啟動。并且，作為綜合體項目，中高端酒店的引入對項目整體品質(zhì)的提升，售價的拉動都有明顯的向上拉動作用。酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位分析表明，天津市目前缺乏足夠的酒店供應(yīng)，各類酒店長期處于滿負(fù)荷運營的狀態(tài)。 酒店項目多集中在大型綜合體中，情況與本案類似。 項目分布密集，傳統(tǒng)的賓館區(qū)、商務(wù)區(qū)酒店將繼續(xù)分布。l 已知潛在酒店分布統(tǒng)計潛在供應(yīng)四、五星級酒店分布比例：南開區(qū)占40%，和平區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)各占20%。該時，天津星級酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為：五星級飯店將達(dá)到13家，四星級飯店將達(dá)到或超過24家，三星級飯店將達(dá)到或超過73家，一、二星級飯店將達(dá)到或超過80家。、酒店分布狀況本案目前天津市內(nèi)六區(qū)的四、五星級酒店大多集中在以下三個區(qū)域：早期形成的“賓館區(qū)”，位于河西區(qū)紫金山路和賓水道一帶，以喜來登酒店、水晶宮飯店、津利華大酒店等為核心；近年形成的“中心商務(wù)區(qū)”，位于河西區(qū)與和平區(qū)交界處的小白樓地區(qū)，以凱悅飯店、濱江萬麗酒店、金皇大酒店等為代表；日漸發(fā)展的“老城廂地區(qū)”，位于和平、南開以及紅橋三區(qū)交界之處，以假日飯店、舒泊花園大酒店、今晚大酒店為軸線。目前，天津市星級酒店的客房經(jīng)常出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、地位的提高和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)都促使天津客流量大增，受此拉動作用的影響，天津旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會展業(yè)必將有較大幅度的增長，同時天津酒店業(yè)也面臨著一次快速發(fā)展的商機。同時，有益于酒店業(yè)需求市場的發(fā)展。2004年，國內(nèi)旅游接待人數(shù)4483萬人次，%。但是到商住SOHO類產(chǎn)品的機會更大，更利于回款，因此建議將寫字樓部分分拆為高端與SOHO兩部分，其中高端4萬平米，SOHO2萬平米。國際貿(mào)易中心、恒華大廈、信達(dá)廣場等項目表明，寫字樓的銷售狀況正在逐步回暖。252。路網(wǎng)交通的不便將成為影響項目寫字樓品質(zhì)的主要問題。、本案寫字樓部分面臨的問題 本案的寫字樓部分主要面臨兩大問題：交通與回款壓力。在本區(qū)域建設(shè)寫字樓項目更利于在市場競爭中處于領(lǐng)先優(yōu)勢。252。 高端項目啟動的同時，帶動了較低端商住項目的發(fā)展。 在售項目較少，高端項目稀缺，依品質(zhì)不同，檔次分化嚴(yán)重。、區(qū)域?qū)懽謽菭顩r小結(jié)分析區(qū)域內(nèi)寫字樓狀況可以發(fā)現(xiàn)如下特性：252。第三產(chǎn)業(yè)對寫字樓的需求受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整（地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展等因素）呈現(xiàn)增大趨勢。主要客戶為永大光明人壽保險公司,富士施樂(中國