【正文】 甲級(jí)2012只租不售4已含5%圖書大廈5A甲級(jí)3290065001510%泰達(dá)大廈甲級(jí)61982只租不售已含15%亞太大廈甲級(jí)3101780001015%恒華大廈甲級(jí)130091003020%l 存量寫字樓規(guī)模 ，占天津市存量寫字樓總量的35%，已初步體現(xiàn)出商務(wù)中心區(qū)的氣氛。 3元/平方米/天為以下為第三梯度；主要表現(xiàn)為252。通過(guò)對(duì)小白樓區(qū)域的寫字樓實(shí)際進(jìn)駐情況看，本區(qū)域整體入住率較高，除新開盤的信達(dá)廣場(chǎng)外，空置率普遍在20%以下，經(jīng)營(yíng)比較成熟的項(xiàng)目入住率能超過(guò)90%，高于天津市的平均水平，體現(xiàn)了商務(wù)客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可程度。252。252。、區(qū)域?qū)懽謽强腿悍治鲈谛“讟堑貐^(qū)，高端寫字樓的租戶主要以境外公司、國(guó)內(nèi)大型貿(mào)易公司為主，如國(guó)際大廈，外資企業(yè)占90％以上，大廈自1991年開業(yè)至今一直是各國(guó)際跨國(guó)公司、外資企業(yè)首選辦公及住宿地點(diǎn)，辦公樓主要客戶由各國(guó)內(nèi)外知名金融、保險(xiǎn)、船務(wù)和商貿(mào)企業(yè)等組成。主要表現(xiàn)在與入世概念密切相關(guān)的行業(yè)呈現(xiàn)出需求旺勢(shì)，例如保險(xiǎn)、金融、IT等行業(yè)對(duì)寫字樓的需求在迅速增加。如國(guó)際大廈、津匯廣場(chǎng)、ICTC等高檔寫字樓因品質(zhì)和配套的優(yōu)秀而吸引了大批外資客戶。 租金得到維持，檔次明顯，入住率高252。252。當(dāng)然，隨著地鐵一號(hào)線的通車及市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這一問(wèn)題有望得到改善。綜上所述，小白樓CBD區(qū)域已形成濃厚的商務(wù)氛圍，市場(chǎng)條件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的問(wèn)題也可以在短期內(nèi)得到改善。因此，在假定本案形象檔次、硬件設(shè)施及物業(yè)配套均不遜于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目時(shí)，小白樓中心區(qū)作為天津核心商務(wù)區(qū)，匯聚了天津大量人流、物流、信息流、資金流，商務(wù)氛圍濃厚的地段條件將成為本案寫字樓部分的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前僅有馬場(chǎng)道為雙向四車道，其余合肥道與南昌路均為單行道，九江路尚未定線。加之地鐵的通車將緩解交通壓力，因此，公建項(xiàng)目中，寫字樓項(xiàng)目對(duì)此問(wèn)題的適應(yīng)能力最優(yōu)。并且，寫字樓投資回報(bào)率相對(duì)較高，隨著市民投資意識(shí)的逐步加強(qiáng)，這一狀況有望得到改善。由此，出于分散風(fēng)險(xiǎn)、保障回款的原則，本司建議，業(yè)態(tài)分配時(shí)適當(dāng)縮小寫字樓部分的比例，約6萬(wàn)平米。近年來(lái)，天津旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游收入以兩位數(shù)增幅連年攀升。、天津旅游人次變動(dòng)情況來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒1999年到2004年，天津接待旅游人數(shù)呈逐年遞增趨勢(shì)，雖然2003年受“非典”因素的影響旅游人數(shù)較2002年有所減少，也達(dá)到了489017人。未來(lái)天津?qū)⒍ㄎ挥诃h(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，同時(shí)努力把天津建設(shè)成為國(guó)際港口大都市、中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。酒店，尤其是四星級(jí)以上酒店的稀少難以滿足接待市場(chǎng)需要。存量酒店明顯稀缺從上圖可以看出，目前天津市內(nèi)六區(qū)四、五星級(jí)酒店多數(shù)都分布在政治、經(jīng)濟(jì)、文化較為優(yōu)越的和平區(qū)和河西區(qū)，而其它區(qū)域四、五星級(jí)酒店數(shù)量則相對(duì)較少。、潛在酒店情況從天津旅游局了解到，預(yù)計(jì)到2007年年底，天津星級(jí)飯店數(shù)量將會(huì)突破190家，星級(jí)飯店客房總數(shù)將達(dá)到25000間左右。項(xiàng)目名稱發(fā)展商項(xiàng)目概況時(shí)代奧城國(guó)際酒店天津融創(chuàng)奧城投資有限公司3000040000平方米房 間 數(shù)：300350套07年入市銅鑼灣廣場(chǎng)酒店項(xiàng)目隆僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5星級(jí)，主體已建成海河樓酒店項(xiàng)目天津房產(chǎn)總公司酒店項(xiàng)目為2期，尚未投入建設(shè)金耀大酒店項(xiàng)目——，正處于合作招商階段世貿(mào)中心酒店項(xiàng)目天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司6萬(wàn)平方米的五星級(jí)商務(wù)酒店環(huán)渤海大酒店項(xiàng)目天津環(huán)渤?？毓杉瘓F(tuán)有限公司4萬(wàn)平米，客房343套美國(guó)豪生酒店集團(tuán)，2006年開業(yè)天成大廈酒店城建集團(tuán)（含地下）五星級(jí)迎賓廣場(chǎng)酒店——，主體完工人才大廈酒店（WESTH）天津旅游集團(tuán)維斯汀酒店，投入建設(shè)津匯廣場(chǎng)酒店新加坡GIC日本全日通集團(tuán)經(jīng)營(yíng)龍悅海上國(guó)際花園天津德茂豐置業(yè)有限公司龍悅自行管理金融街項(xiàng)目酒店北京金融街規(guī)劃約4萬(wàn)平米酒店此外，正在前期籌劃中的北洋鋼鐵大廈、和記黃埔項(xiàng)目中，也有高星級(jí)酒店的規(guī)劃，但具體規(guī)模仍未確定。l 潛在酒店特點(diǎn)小結(jié)統(tǒng)計(jì)分析表明，天津市潛在酒店業(yè)態(tài)存在如下特點(diǎn)：252。252。、區(qū)域酒店供需情況分析本案地處的小白樓區(qū)域目前僅有濱江萬(wàn)麗、金皇兩所酒店，潛在供應(yīng)也比較缺乏，周邊地區(qū)潛在酒店項(xiàng)目主要沿南京路分布，酒店的缺乏與小白樓CBD區(qū)域濃厚的商務(wù)氛圍并不匹配，存在很大的酒店業(yè)發(fā)展市場(chǎng)空當(dāng)。供應(yīng)及潛在供應(yīng)嚴(yán)重不足，本案有著明顯的市場(chǎng)切入機(jī)會(huì)。按四星級(jí)以上酒店要求規(guī)模估算，面積應(yīng)控制在3萬(wàn)平米左右。 純粹的酒店式公寓252。非銷售型寫字樓或酒店＋加酒店套房目前市場(chǎng)上的主要項(xiàng)目有國(guó)際大廈、濱江大廈、金皇大廈等，其中金皇大廈酒店式公寓為酒店式公寓向好的情況下轉(zhuǎn)型而來(lái)。、現(xiàn)有酒店式公寓的租售狀況　項(xiàng)目名稱所在區(qū)域建筑面積(m2)租（售）金入住率單體式環(huán)渤海發(fā)展中心河西區(qū)賓水道增9號(hào)51489天80%左右濠景?國(guó)際南開區(qū)紅旗南路300006000元/m2（售）未入住富邦花園河西區(qū)金華道與大沽南路交口110002000元以上/套天未入住濱江萬(wàn)麗酒店和平區(qū)建設(shè)路105號(hào)4500天90%以上金皇大廈河西區(qū)南京路20號(hào)15780天　60%國(guó)際大廈和平區(qū)南京路75號(hào)1736012元/m2其中服務(wù)較完善，較正規(guī)的酒店式公寓約15萬(wàn)平米，難以滿足市場(chǎng)的需要，均可保證較高的租金水平。、租客來(lái)源項(xiàng)目名稱歐美人士日本人韓國(guó)人國(guó)內(nèi)人士奧林匹克大廈20%70%10%——國(guó)際大廈10%90%————金皇大廈20%60%——20%濱江國(guó)際大飯店20%50%20%10%泰達(dá)國(guó)際會(huì)館10%30%20%40%目前，天津市酒店式公寓的常住客主要來(lái)自日本和歐美，韓國(guó)人和國(guó)內(nèi)人士較少，因?yàn)槿毡救撕蜌W美人士有較高的住房補(bǔ)貼，其普通員工住房補(bǔ)貼基本與目前天津酒店式公寓的市場(chǎng)價(jià)格相同，而韓國(guó)人住房補(bǔ)貼不高，或者以現(xiàn)金形式發(fā)放，所以韓國(guó)人往往不會(huì)選擇價(jià)格相對(duì)較高的酒店式公寓。 時(shí)代奧城酒店式公寓時(shí)代奧城酒店式公寓部分，總建12萬(wàn)平米，（2棟），共880套。252。潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目由于天津目前酒店式公寓市場(chǎng)的形式向好，新增供應(yīng)量迅猛增長(zhǎng)，目前市場(chǎng)已知潛在供應(yīng)有：　項(xiàng)目名稱所在區(qū)域建筑面積(m2)單 體 式金港品質(zhì)將決定項(xiàng)目的售價(jià)和日后的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。酒店式公寓選址一般都會(huì)依托適宜居住的自然環(huán)境或者成熟的商務(wù)環(huán)境。因此，本案若依托酒店管理，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式進(jìn)行銷售，參考目前天津市場(chǎng)對(duì)酒店式公寓投資的熱情，酒店式公寓項(xiàng)目有著良好的市場(chǎng)前景，有適當(dāng)放大體量的必要，建議規(guī)劃2萬(wàn)平米。天津市區(qū)主要商圈分析商圈類別濱江道、和平路商圈東南角—東北角商圈南市商圈小白樓商圈地理位置和平區(qū)濱江道、和平路老城廂南開區(qū)南市河西區(qū)徐州道形成時(shí)間80年代初1999年1998年90年代初代表性商業(yè)設(shè)施勸業(yè)場(chǎng)、濱江商廈、中原百貨、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百安居、國(guó)美新安購(gòu)物廣場(chǎng)、銅鑼灣廣場(chǎng)、海河樓商貿(mào)區(qū)鼓樓商業(yè)街、女人街、水牛城、食品街凱旋門、濱江購(gòu)物經(jīng)營(yíng)定位中檔、中低檔百貨、精品專賣、大型超市、家電中高檔百貨、大型超市中低檔百貨中低檔百貨售價(jià)（元/㎡）7800700009000280001500036000——租金（元/天區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目的成交量較大，銷售周期較短。從總建筑規(guī)模上看，該商圈內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)最小的，發(fā)展空間很大。 輻射范圍：該商圈輻射范圍不是很大，僅限于周邊消費(fèi)人群及在此工作的商務(wù)人士。216。潛在項(xiàng)目上，小白樓地區(qū)北部的信達(dá)廣場(chǎng)6萬(wàn)平方米商場(chǎng)及世貿(mào)大廈商場(chǎng)部分將投入使用。但是，目前商圈內(nèi)商場(chǎng)檔次過(guò)低，與人流特征不匹配，信達(dá)廣場(chǎng)在位置上難以成為商圈核心，世貿(mào)大廈復(fù)工時(shí)間上晚于本案。國(guó)貿(mào)中心小白樓23萬(wàn)平米爛尾樓，目前處于停工狀態(tài)和記黃埔項(xiàng)目南京路記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司。但是，隨著天津市建設(shè)北方經(jīng)濟(jì)中心進(jìn)程的加快，商業(yè)、商務(wù)氛圍日益濃厚。規(guī)劃可用地面積14公頃。規(guī)劃上，區(qū)域以商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、會(huì)議、高級(jí)酒店、高級(jí)公寓為主，并保留保留區(qū)內(nèi)的市級(jí)文物建筑及區(qū)級(jí)文物建筑以及區(qū)內(nèi)各保留用地內(nèi)的建筑。整體規(guī)劃上，主要有以下特點(diǎn)：l 形態(tài)布局現(xiàn)代化布局上，將圍繞“黃金十字”景觀帶展開：一條由徐州道、蚌埠道圍合而成的垂直于海河的景觀帶；另一條是由大沽北路、解放北路圍合而成的平行于海河的景觀帶，兩帶交叉，形成獨(dú)具特色的城市空間形象。目前，該區(qū)域已是天津市商務(wù)氛圍濃厚的中心區(qū)域，包括金皇大廈、萬(wàn)順國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、泰達(dá)大廈、恒華國(guó)際大廈、新達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)完成后，將形成集中較知名寫字樓達(dá)20多座，其中甲級(jí)寫字樓12座的格局，完全成為天津市的商務(wù)中心區(qū)。但是，較早的項(xiàng)目如凱旋門廣場(chǎng)等檔次、形象已顯偏低，影響了地區(qū)的整體形象，對(duì)本案有著負(fù)面影響。為該區(qū)域未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，但缺乏足夠的大型商業(yè)、娛樂設(shè)施作為配套。第五部分：本案的業(yè)態(tài)劃分一、 項(xiàng)目特征分析二、 本案業(yè)態(tài)劃分及初步產(chǎn)品定位第六部分：本案的產(chǎn)品初步定位由于是試用資料，不能全部展現(xiàn)，需要請(qǐng)聯(lián)系購(gòu)買《2007房地產(chǎn)策劃大全》32 /