【正文】 筑形式。高檔公寓項(xiàng)目內(nèi)部配套分區(qū) 物業(yè)名稱 小區(qū)診所 幼兒園 商店 兒童游樂設(shè)施老年人活動場所超市 便利店 金融設(shè) 施 中水濱海龍都 √ 　 √ √ √ √ √ 　 　萊茵春天 √ √ √ √ √ √ 　 　 　濱海新區(qū)華納豪園 　 　 　 √ 　 　 　 　 　28 / 96領(lǐng)先華翠洋房 √ 　 √ 　 　 　 √ 　 　格林園 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　泰達(dá)芳林園 √ 　 √ √ √ √ √ √ 　泰達(dá)國際公寓 　 　 　 √ 　 　 　 　 √東海岸國際花園 　 　 　 √ 　 　 　 　 　寧發(fā)陽光公寓 　 √ √ √ √ 　 √ 　 　萬德花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　翠薇園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　立達(dá)公寓 　 　 √ √ √ √ 　 √ 　天嬌源 　 √ 　 √ √ 　 √ 　 　奧林匹克花園 √ √ √ √ √ √ √ √ 　羅馬花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　萬順溫泉花園 　 　 　 　 　 　 　 　 　泰達(dá)園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　天嬌園 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　國通大廈 　 　 　 　 　 　 　 　 　森淼清華園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　市區(qū)新世界花園 　 　 √ √ 　 　 　 　 　調(diào)研項(xiàng)目會所配置分區(qū) 物業(yè)名稱 會所壁球場羽毛球場網(wǎng)球場游泳館保齡球場臺球室健身房桑拿浴室餐飲設(shè)施乒乓球室棋牌室 SPA濱海龍都 √ 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　 　 　 　萊茵春天 √ √ 　 √ √ 　 √ √ 　 　 √ 　 　華納豪園 √ √ 　 √ √ 　 　 √ √ √ 　 　 　領(lǐng)先華翠洋房 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　格林園 √ √ 　 √ √ 　 √ √ √ √ √ 　 　濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 √ 　 　 √ √ 　 √ √ 　 　 √ √ 　泰達(dá)國際公寓 √ √ 　 √ √ 　 √ √ √ √ 　 　 √東海岸國際 　 　 　 　 　 　 　 √ 　 　 　 　 　寧發(fā)陽光公寓 √ 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　萬德花園 √ 　 　 　 　 　 √ 　 　 √ 　 √ 　翠薇園 √ 　 　 　 　 　 √ √ 　 　 √ √ 　立達(dá)公寓 　 　 　 √ 　 　 　 　 　 　 　 　 √天嬌源 √ 　 　 √ √ 　 　 　 　 　 　 　 　奧林匹克花園 √ √ √ √ √ √ √ √ 　 √ √ √ 　羅馬花園 √ 　 √ √ √ 　 　 √ 　 　 　 　 　萬順溫泉花園 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　泰達(dá)園 √ 　 　 √ √ 　 　 √ 　 　 √ 　 　市區(qū)天嬌園 √ 　 　 　 　 　 　 √ 　 √ 　 　 　29 / 96國通大廈 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　森淼清華園 √ 　 　 　 √ 　 　 √ 　 　 　 　 　新世界花園 √ 　 　 √ √ 　 √ √ √ 　 　 　 　車位配置分類 物業(yè)名稱 車位比例濱海龍都 25%萬德花園 25%格林園 30%國通大廈 30%A新世界花園 30%萊茵春天 40%東海岸國際花園 40%寧發(fā)陽光公寓 40%立達(dá)公寓 40%B羅馬花園 40%領(lǐng)先華翠洋房 50%天津奧林匹克花園 50%萬順溫泉花園 50%泰達(dá)園 50%泰達(dá)芳林園 60%翠薇園 60%C天嬌園 60%泰達(dá)國際公寓 70%天嬌源 70%森淼清華園 70%D華納豪園 100% 以上項(xiàng)目車位平均配置率為 50%不同車位比例綜合品質(zhì)得分　類別 平均車位配置率 綜合品質(zhì)得分A 27% 63B 40% 72C 54% 74D 78% 92平均車位配置率在 40%～50%的小區(qū)，綜合素質(zhì)比較接近。部分項(xiàng)目，如天津奧林匹克花園，所處地區(qū)為市區(qū)最邊緣，原先其基地為農(nóng)田，缺乏完善的市政配套，但開發(fā)商拿地時獲得政府支持，開發(fā)過程中，政府組織一系列的配套施工，包括設(shè)立瑞景中學(xué)，鼓勵“家樂”超市投資，因此其周邊生活設(shè)施也將在其明年入住時配套比較完善。 綠化率高檔公寓項(xiàng)目綠化率分區(qū) 物業(yè)名稱 綠化率濱海龍都 35%領(lǐng)先華翠洋房 35%泰達(dá)芳林園 35%萊茵春天 43%華納豪園 45%濱海新區(qū)格林園 58%泰達(dá)國際公寓 20%立達(dá)公寓 20%新世界花園 25%國通大廈 26%泰達(dá)園 30%萬德花園 31%寧發(fā)陽光公寓 35%26 / 96翠薇園 35%萬順溫泉花園 35%東海岸國際花園 40%陽光 100 40%天津奧林匹克花園 40%羅馬花園 40%森淼清華園 40%天嬌園 42%市區(qū)天嬌源 45%以上高檔公寓項(xiàng)目平均綠化率為 39%。由于這些項(xiàng)目的需求客群多為高收入高教育層次的人群，因此一些高水準(zhǔn)的開發(fā)商為了迎合這些消費(fèi)者的高品位產(chǎn)品，更快的促進(jìn)客戶購買，所以在整體規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃上引進(jìn)國際知名規(guī)劃公司，以圖把國際上最先進(jìn)的規(guī)劃概念引領(lǐng)、嫁接到自己的產(chǎn)品設(shè)計中，如鑫森置業(yè)公司借助新加坡設(shè)計師對清華園整體規(guī)劃進(jìn)行大量調(diào)整，引入新加坡特色的首層架空設(shè)計等，都對項(xiàng)目質(zhì)素的提升產(chǎn)生了重大作用。高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)量分析高檔公寓項(xiàng)目規(guī)模明細(xì)分區(qū) 物業(yè)名稱 建筑面積 已開發(fā)面積濱海龍都 萊茵春天 23 / 96華納豪園 領(lǐng)先華翠洋房 格林園 濱海新區(qū)　泰達(dá)芳林園 泰達(dá)國際公寓 東海岸國際花園 寧發(fā)陽光公寓 萬德花園 翠薇園 立達(dá)公寓 天嬌源 陽光 100 0天津奧林匹克花園 羅馬花園 萬順溫泉花園 泰達(dá)園 天嬌園 國通大廈 森淼清華園 市 區(qū)新世界花園 分區(qū)供應(yīng)量情況 （單位：萬平方米）市區(qū)高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于濱海新區(qū)。20 / 96高檔公寓物業(yè)項(xiàng)目明細(xì)分區(qū) 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 區(qū)位 發(fā)展商濱海龍都 塘沽區(qū)新胡路與上海道交口 塘沽 兆豐/北方房地產(chǎn)，瀾馳置 業(yè)萊茵春天 開發(fā)區(qū)車站北路 塘沽 順馳集團(tuán)華納豪園 華納高爾夫俱樂部北側(cè) 開發(fā) 區(qū) 天津漢周房地產(chǎn)建設(shè)公司領(lǐng)先華翠洋房 津塘公路 29 號 開發(fā) 區(qū) 領(lǐng)先集團(tuán) 新誠基置業(yè)格林園 開發(fā)區(qū)第一大街 34 號 開發(fā) 區(qū) 天津頂雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第三大街與南海 路交口 開發(fā) 區(qū) 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn) 公司泰達(dá)國際公寓 南開區(qū)復(fù)康路 9 號 南開 泰達(dá)國際酒店集團(tuán)有限公司東海岸國際花園 士英路 南開 三聯(lián)投資集團(tuán)公司寧發(fā)陽光公寓 南開區(qū)士英路 南開 寧發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬德花園 南開區(qū)南京路與衛(wèi)津路交口 南開 華升房地產(chǎn)公司翠薇園 南開區(qū)水上公園北路 南開 大安房產(chǎn)立達(dá)公寓 南開區(qū)士英路 南開 天津立達(dá)實(shí)業(yè)公司天嬌源 南開區(qū)水上公園路 南開 天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司陽光 100 南開區(qū)華苑 南開 北京陽光 100 公司天津奧林匹克花園 天津紅橋區(qū)丁字沽三號路延長路 紅橋天津奧林匹克花園置業(yè)投資公司羅馬花園 河西區(qū)友誼北路 河西 天津翔達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬順溫泉花園 樂園道于黃埔路交口 河西 萬順置業(yè)泰達(dá)園 永安道與汕頭路交口 河西 天津開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)天嬌園 干部俱樂部內(nèi) 河西 天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司國通大廈 浦口道與南京路交口 河西 天津國通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司森淼清華園 和平區(qū)云南路與貴州路交口 和平 鑫森置業(yè)市區(qū)新世界花園 和平區(qū)福安大街與慎益大街交口 和平 新世界中國地產(chǎn)有限公司21 / 96高檔公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評價我們針對高檔公寓項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)要素逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對比分析，為了準(zhǔn)確地反映高檔公寓項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，我們應(yīng)用了中原公司住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評測系統(tǒng)，為本案高檔公寓市場建立了新的數(shù)學(xué)模型，對重點(diǎn)項(xiàng)目、次重點(diǎn)和一般項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評定。在了解了市場的基本情況之后，再針對高檔別墅和高檔公寓的項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)要素，如區(qū)位特點(diǎn)、供應(yīng)量、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、價格等諸多因素對項(xiàng)目的品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“天津市高端住宅市場為什么這樣”和分析“天津市高端住宅市場以后會怎樣” ，為本項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)市場的空白點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)，并最終確定市場定位奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目清單　 　 　 　 分析 級別 　類別 分區(qū) 物業(yè)名稱 重點(diǎn) 次重點(diǎn) 一般 潛在太平洋村別墅區(qū) 　 　 　 　御景園邸 　 　 　 　陽光新干線(別墅） 　 　 　 　恬園別墅 　 　 　 　濱海新區(qū)米蘭國際 　 　 　 　珠江北國溫泉城 　 　 　 　美樹麗舍 　 　 　 　別墅（28 例）近郊海遠(yuǎn)別墅 　 　 　 　18 / 96萬科東麗湖 　 　 　 　香港花園 　 　 　 　玫瑰莊園 　 　 　 　蒙地卡羅 　 　 　 　香港路國際村 　 　 　 　順馳太陽城 　 　 　 　萬隆第六大道 　 　 　 　紅頂花園 　 　 　 　明家莊園 　 　 　 　藍(lán)水假期（別墅） 　 　 　 　泉隆國際公寓 　 　 　 　城市別墅 　 　 　 　半島藍(lán)灣 　 　 　 　芳水園（聯(lián)排別墅) 　 　 　 　梅江南 　 　 　 　銘仁別墅 　 　 　 　百合苑別墅 　 　 　 　凱祥花園別墅 　 　 　 　長實(shí)別墅 　 　 　 　市區(qū)仁愛濠景莊園 　 　 　 　濱海龍都 　 　 　 　萊茵春天 　 　 　 　華納豪園 　 　 　 　領(lǐng)先華翠洋房 　 　 　 　格林園 　 　 　 　濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 　 　 　 　泰達(dá)國際公寓 　 　 　 　東海岸國際花園 　 　 　 　寧發(fā)陽光公寓 　 　 　 　萬德花園 　 　 　 　翠薇園 　 　 　 　立達(dá)公寓 　 　 　 　天嬌源 　 　 　 　陽光 100 　 　 　 　天津奧林匹克花園 　 　 　 　羅馬花園 　 　 　 　萬順溫泉花園 　 　 　 　泰達(dá)園 　 　 　 　天嬌園 　 　 　 　國通大廈 　 　 　 　公寓（22 例）市區(qū)森淼清華園 　 　 　 　19 / 96新世界花園 　 　 　 　調(diào)研目的和分析方法通過對在建在售的高檔別墅項(xiàng)目和高檔公寓項(xiàng)目調(diào)研取得的詳細(xì)資料，從供應(yīng)量、產(chǎn)品、價格和銷售等方面對區(qū)域市場進(jìn)行縱向分析，了解“天津市高端住宅市場是什么樣”：? 天津市高端住宅市場的總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。17 / 96第二部分、供應(yīng)市場專項(xiàng)調(diào)研分析一、調(diào)研說明鑒于本案的物業(yè)性質(zhì)（以高檔別墅住宅為主）和其地理位置（東麗區(qū)貫莊天津國際溫泉高爾夫俱樂部旁） ，我們本次區(qū)域市場調(diào)研覆蓋了市內(nèi)六區(qū)、濱海新區(qū)和近郊區(qū)域，調(diào)研的對象確定為此區(qū)域內(nèi)在建和入住的 5000 元/平米以上的公寓項(xiàng)目和獨(dú)體、雙拼、Townhouse 別墅項(xiàng)目。銷售狀況2022 年 19 月均價 3000 元/㎡～5000 元/㎡商品房銷售情況16 / 96天津市 2022 年 19 月均價 5000 元/㎡以上商品房銷售情況從上兩圖可以看出，我市中高檔住宅主要集中在和平、河西和南開區(qū)，今年 19 月份這三個區(qū)的中高檔住宅銷售總量占全市中高檔商品房銷售總量 68%,銷售額也占總成交額的68%。并深受購房客戶的青睞，如萬科花園新城的透天別墅銷售率達(dá) 90%。1999 年—2022 年中高檔公寓市場供應(yīng)量15 / 96 別墅住宅供應(yīng)情況截止 2022 年底，天津市累計開發(fā)并投入運(yùn)營的別墅為 2324 幢，建筑面積 810113 平方米，其中 2022 年新投入運(yùn)營的別墅為 278 幢，建筑面積 175316 平方米。市場情況分類評價 一般商品房市場天津市一般商品房多為 67 層磚混住宅，開發(fā)總量雖很大，但單個項(xiàng)目規(guī)模一般較小，售價在 1000—3000 元/平米。和平區(qū)為我市中心區(qū)域，土地資源稀缺，很難形成大規(guī)模開發(fā)，共有 2 各項(xiàng)目亮相，總供應(yīng)面積達(dá)到 16 萬平方米，其中包括眾人關(guān)注的天津新世界花園和沉寂多年的鑫東國際公寓再度登場。翠水園、芳水園、香水園等項(xiàng)目的開盤上市，使得原本就倍受全社會關(guān)注梅江水景居住區(qū)，更加成為市場的熱點(diǎn)；運(yùn)動、健康主題的奧林匹克花園，在今年兩季房交會上風(fēng)光無限，賺足了人們的眼球；一夜之間布滿全市大街小巷的順馳太陽城項(xiàng)目廣告，告訴人們建筑承載生活即是人本主義新的代名詞。按此推算，下半年若無大的利好或不利因素出現(xiàn)，全年天津市房地產(chǎn)市場銷售約為 600 萬建筑平方米。2022 年 19 月份，房屋銷售價格約為 2565 元/平方米，同比去年增長 %。? 其次城市綜合治理帶動了部分商品房價格上漲。第二，住房貨幣分配力度進(jìn)一步加11 / 96大，各種房屋交易成本有所下降。其中，中等價位的經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅價格，分別上漲 %、%。1995 年 8 月至 1 997 年 2 月為第二經(jīng)濟(jì)周期。從上圖可以看出，本市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)完整地走過了兩個周期。主要原因是，隨著大規(guī)模危改任務(wù)的基本完成，房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)開始由中心城區(qū)向外轉(zhuǎn)移，市中心區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，房產(chǎn)開發(fā)量減少。三、天津市房地產(chǎn)總體供應(yīng)情況202