天津市寶坻大口屯商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(doc)-商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 ，東南距中國(guó)北方最大的港口天津新港 70 公里。 大口屯鎮(zhèn)區(qū)包括 10 余個(gè)行政村，鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀人口為 萬(wàn)人。 （ 2）大口屯鎮(zhèn)規(guī)劃定位 形成以發(fā)展服裝、輕紡、機(jī)械加工等行業(yè)為主，商貿(mào)流通發(fā)達(dá)的工貿(mào)型中心鎮(zhèn)。 （ 2） 鎮(zhèn)域人口規(guī)模 2020 年規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模為 萬(wàn)人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口規(guī)模為 4 萬(wàn)人。 鐵路規(guī)劃：津薊線（北倉(cāng) — 薊縣）為國(guó)家一級(jí)線路，在既有線路東側(cè) 5 米規(guī)劃增加復(fù)線，規(guī)劃保留大口屯站。 大口屯鎮(zhèn)區(qū)的職能為：大口屯鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)作為大口屯鎮(zhèn)政府所在地，應(yīng)依托鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)并服務(wù)于全鎮(zhèn)乃至更大范圍的地區(qū)，建設(shè)成為融于自然田園之中的文化休閑城鎮(zhèn)。 工業(yè)區(qū)：規(guī)劃以現(xiàn)狀工業(yè)用地為基礎(chǔ)，向北至規(guī)劃九緯路逐步擴(kuò)大用地規(guī)模，形成集中的工業(yè)區(qū)。 相應(yīng)整理遷并村莊的原有村莊建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)耕地?cái)?shù)量不減、質(zhì)量不降、有效保護(hù)耕地資源。商品房銷售面積 1458． 60 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 4． 0％；實(shí)現(xiàn)銷售收入 696． 27 億元，增長(zhǎng) 21． 2％。 施工面積與竣工面積： 2020 年寶坻區(qū)房地產(chǎn)施工面積達(dá)到 1261455 平方米，同比 2020 年 729106 平方米上漲了 73％。 寶坻區(qū)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目概況（另附項(xiàng)目列表） 四、項(xiàng)目素質(zhì)分析（ SWOT 分析） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S） 位置 ：本地塊地處天津市整體規(guī)劃確定的 30 個(gè)中心鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心。 政策支持 ：由于大口屯鎮(zhèn)處于鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展初級(jí)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān) 費(fèi)用可以與鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)優(yōu)惠條件。 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 11 頁(yè) 環(huán)境 ：鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀均以村民住房、耕地、荒地、墓地等為主，無(wú)公共景觀、休閑等場(chǎng)所。 成本 ：由于本土地開(kāi)發(fā)權(quán)是在與其他開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)中所得，所以土地成本較高，經(jīng)過(guò)初 步核算我方的成本與目前在售的寶翔景苑銷售價(jià)格 接近。 道路交通 ：政府在十一五規(guī)劃中預(yù)整修寶白公路，大型運(yùn)輸貨車改走寶白公路，解放津圍公路寶坻段交通壓力。為子女上學(xué)辦理藍(lán)印戶口的外地客戶（可參考馬家店水岸藍(lán)亭項(xiàng)目給購(gòu)房業(yè)主辦理手續(xù)方式）。現(xiàn)政府確定下來(lái)拆遷村為鎮(zhèn)東、鎮(zhèn)西、鎮(zhèn)北、六合、菜園、張?zhí)?、東橫、西橫、薄莊 9 個(gè)村，9 村共 2967 戶。 挑戰(zhàn)分析（ T） 經(jīng)調(diào)研分析，大口 屯鎮(zhèn)現(xiàn)人均耕地面積只有 2 分地，現(xiàn)從業(yè)人口中經(jīng)商、在附近企事業(yè)單位上班成為當(dāng)?shù)厝说闹饕\生手段，經(jīng)商人當(dāng)中年收入在 10 萬(wàn)以上已不在少數(shù)，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但自建房在農(nóng)村中已經(jīng)很普遍，怎樣扭轉(zhuǎn)當(dāng)?shù)厝诉@種根深蒂固的思想是操作該項(xiàng)目的最大挑戰(zhàn)。大口屯工業(yè)園內(nèi)現(xiàn)有及日后進(jìn)駐的企業(yè)（普利司通輪胎計(jì)劃在大口屯鎮(zhèn)投資 20 億元，已簽署合同），勢(shì)必要解決職工住房問(wèn)題，這將給大口屯鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境。 4 號(hào)地開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得土地證，辦件程序上可能會(huì)比我司稍快，銷售可能提前于我項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)帶走一部分購(gòu)買人群。 交通出行 ：鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)無(wú)任何公共交通設(shè)施（公交、出租車等），完全依靠自行解決。 鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃 ：我項(xiàng)目 3 號(hào)地旁南北向規(guī)劃路計(jì)劃北到大新路（規(guī)劃二緯路），南至大口屯工業(yè)園， 從工業(yè)園到我項(xiàng)目地界步行只需 15 分鐘。
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