天津市寶坻大口屯商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(doc)-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】2020年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4337．73億元，比2020年增長(zhǎng)14．4％，提前四年實(shí)現(xiàn)了翻一番。按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到40961元，三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。第二產(chǎn)業(yè)增加值2485．83億元，增長(zhǎng)17．6％。第三產(chǎn)業(yè)增加值1732．93億元，增。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為2．7：57．3：40。2020年全市財(cái)政收入突破900億元，達(dá)到925．62億元，比上年增長(zhǎng)27．6％，占全市生產(chǎn)總值的比重為21．3％，比上年提高1．7個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1849．80億元，比上年增長(zhǎng)22．0％。元，增長(zhǎng)29．2％。億元，增長(zhǎng)20％。2020年完成120654萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)％。方米；銷售面積萬(wàn)平方米，銷售額億元。城鄉(xiāng)人民生活水平得到新提高。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，2020年農(nóng)民人均純收。全部在崗職工人均工資水。蓄余額不斷增加，截止2020年年底，儲(chǔ)蓄余額達(dá)億元，人均儲(chǔ)蓄11465元，大口屯鎮(zhèn)區(qū)包括10余個(gè)行政村，鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀人口為萬(wàn)人。至2020年規(guī)劃大口屯鎮(zhèn)內(nèi)村鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)分為中心鎮(zhèn)區(qū)及中心村兩個(gè)層次。
【正文】 鎮(zhèn)政府承諾可以協(xié)商減免（寶翔景苑未交）；大配套費(fèi)用可以等項(xiàng)目開(kāi)盤銷售后以實(shí)際銷售情況分批交納，這樣可以降低開(kāi)發(fā)公司的成本投入。 鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃 ：我項(xiàng)目 3 號(hào)地旁南北向規(guī)劃路計(jì)劃北到大新路（規(guī)劃二緯路），南至大口屯工業(yè)園， 從工業(yè)園到我項(xiàng)目地界步行只需 15 分鐘。 項(xiàng)目劣勢(shì)（ w） 基礎(chǔ)設(shè)施 ：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)缺乏基本的基礎(chǔ)設(shè)施，區(qū)外道路未修繕、供熱需自行建造鍋爐房等。 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 11 頁(yè) 環(huán)境 ：鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀均以村民住房、耕地、荒地、墓地等為主，無(wú)公共景觀、休閑等場(chǎng)所。 生活配套 ：鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)無(wú)任何生活配套場(chǎng)所，完全依靠未來(lái)自建，引進(jìn)等方法，居民生活極為不便。 交通出行 ：鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)無(wú)任何公共交通設(shè)施（公交、出租車等），完全依靠自行解決。 人群 ：目前鎮(zhèn)區(qū)人群數(shù)量較少，人員素質(zhì)普遍不高。 成本 ：由于本土地開(kāi)發(fā)權(quán)是在與其他開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)中所得，所以土地成本較高，經(jīng)過(guò)初 步核算我方的成本與目前在售的寶翔景苑銷售價(jià)格 接近。 地塊自身 ：地塊不整， 3 號(hào)地中間設(shè)有規(guī)劃路，不容易整體打造一個(gè)完整的社區(qū)形式，居住氛圍大打折扣。 4 號(hào)地開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得土地證，辦件程序上可能會(huì)比我司稍快，銷售可能提前于我項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)帶走一部分購(gòu)買人群。 機(jī)會(huì)分析（ O） 發(fā)展規(guī)劃 ：國(guó)家倡導(dǎo)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村；本地塊地處天津市整體規(guī)劃確定的 30 個(gè)中心鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心。 道路交通 ：政府在十一五規(guī)劃中預(yù)整修寶白公路，大型運(yùn)輸貨車改走寶白公路，解放津圍公路寶坻段交通壓力。 鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃 ：由于鎮(zhèn)區(qū)處于發(fā)展初期階段，政策方 面、規(guī)劃方面等政府政策較為放寬。大口屯工業(yè)園內(nèi)現(xiàn)有及日后進(jìn)駐的企業(yè)（普利司通輪胎計(jì)劃在大口屯鎮(zhèn)投資 20 億元，已簽署合同），勢(shì)必要解決職工住房問(wèn)題，這將給大口屯鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境。 人群 ：鎮(zhèn)域內(nèi)并遷村落將使大部分村民移居鎮(zhèn)中心。為子女上學(xué)辦理藍(lán)印戶口的外地客戶（可參考馬家店水岸藍(lán)亭項(xiàng)目給購(gòu)房業(yè)主辦理手續(xù)方式）。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：目前大口屯鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)及周邊地區(qū)房地產(chǎn)研發(fā)水平不高，我公司可整合研發(fā)、營(yíng)銷等資源方面優(yōu)勢(shì)，從而引領(lǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)水平，把握相應(yīng)人群。 挑戰(zhàn)分析（ T） 經(jīng)調(diào)研分析，大口 屯鎮(zhèn)現(xiàn)人均耕地面積只有 2 分地，現(xiàn)從業(yè)人口中經(jīng)商、在附近企事業(yè)單位上班成為當(dāng)?shù)厝说闹饕\生手段，經(jīng)商人當(dāng)中年收入在 10 萬(wàn)以上已不在少數(shù)，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但自建房在農(nóng)村中已經(jīng)很普遍，怎樣扭轉(zhuǎn)當(dāng)?shù)厝诉@種根深蒂固的思想是操作該項(xiàng)目的最大挑戰(zhàn)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 11 頁(yè) 能否抓住村鎮(zhèn)合并改造步伐，并且引導(dǎo)拆遷戶購(gòu)買商品房為另一大挑戰(zhàn)?，F(xiàn)政府確定下來(lái)拆遷村為鎮(zhèn)東、鎮(zhèn)西、鎮(zhèn)北、六合、菜園、張?zhí)?、東橫、西橫、薄莊 9 個(gè)村，9 村共 2967 戶。（后附分村基本情況） 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議（后附）
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