【正文】 計等）的充分實現(xiàn)，以及材料品種的有機(jī)選用，施工質(zhì)量的有效監(jiān)控，將高素質(zhì)的建筑設(shè)計、智能化商務(wù)辦公居住系統(tǒng)、獨特新穎的立面風(fēng)格、人性化環(huán)境等實景展現(xiàn)給市場，將會直接、有效推促物業(yè)的價值提升。先進(jìn)的物業(yè)管理也會得到業(yè)主的廣泛認(rèn)同。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 40 第三部分 項目投資回報可行性分析 一、項目規(guī)劃建設(shè)與投資情況 百花大廈二期工程是在成功開發(fā)與銷售一期的基礎(chǔ)上順延“百花”這一品牌而建設(shè)的。免繳 萬元 項目契稅 0 全免 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 41 ⑴百花大廈二期工程投資 情況 A、土地成本（單位：萬元） 項目名稱 投資額 備注 拆遷補(bǔ)償費 1370 房屋使用補(bǔ)償費 260 政府幼兒園工程 182 1＃樓恢復(fù)樓工程 220 土地出讓金 130 返還市政府房產(chǎn) 480 3200 元 /M2 1500M2 合計： 2642 平均土地成本 元 /M2 2642 萬元 247。 ） 計劃 2個月 裙樓結(jié)構(gòu)（五層）結(jié)構(gòu) 計劃 2個月 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 45 主體結(jié)構(gòu)（ 6∽ 29層） 計劃 5個月 從復(fù)工到結(jié)構(gòu)封頂 共 計 11 個月 設(shè)備安裝、裝飾、裝修、收尾、設(shè)備調(diào)試、室外總體工程等 計劃 9個月 注：總工 期為 20 個月（若業(yè)主急需用房，工期還可再提前 3∽ 5個月） ⑷ 百花二期 的主要指標(biāo)如下： 二、項目投資回 報分析 占地面積： 總建筑面積： 其中 車庫與設(shè)備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 46 【投資重組說明】 百花大廈二期項目作為合肥市創(chuàng)建工作的重點形象工程之一，該項目自立項之日起，就受到合肥市政府及地方各級智能部門的鼎力支持，享有其他項目不可擁有的諸多優(yōu)惠政策。 因此，項目重新 啟動的資金 包括以下三大塊 （按照項目工程進(jìn)度 6 個月裙樓結(jié)構(gòu)完工， 2個月現(xiàn)場包裝、預(yù)售） ： ◆ 前 6個月內(nèi)建至 裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金 ： ⑴前期費用 （單位 萬元） ⑵工程費用 （單位 萬元） 項目名稱 投資金額 項目名稱 投資金額 設(shè)計費 勘察費 工程咨詢費 三通一平 工程監(jiān)理費 質(zhì)量監(jiān)督費 城市規(guī)費 水增容 合計： 286 47 143 35 71 13 55 90 土建費用 合計 A、地下工程 9051 2650= A、 裙樓 13786 820= 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 48 由于上述 2 項費用中澳鑫公司已付 萬元，見前 32 頁投資情況表已付金額欄，由+= 可得，此項費用乙方組合單位介入投資時應(yīng)予扣除，因此 前 6 個月內(nèi)建至 裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金為： 萬元 + 萬元 = 萬元 ◆ 后 2 個月營銷推廣及策劃啟動費用（營銷中心、銷售道具）： 200 萬元 ◆ 8 個月內(nèi)支付甲方前期費用 ： 1600 萬元 啟動資金共計： 萬元 【投資回報計算表】 ： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 49 項目名稱 費用（萬元） 備 注 ⑴支付給甲方費用 乙方支付給甲方分得物業(yè)的價值 4173 ⒈總建筑面積： 64200m2 ⒉甲乙雙方協(xié)議分成比例 : 甲方分得 25%的物業(yè) ,乙方分得 75%的物業(yè) ⒊甲方分得物業(yè)總值： 64200 25% 2600=4173（萬元） ⒋協(xié)議規(guī)定乙方組合單位 18 個月付清上述款項給甲方 ⑵ 建 設(shè) 費 乙方支付甲方前期 建安 費 1600 協(xié)議規(guī)定乙方組合單位簽訂協(xié)議之日起于 40 日內(nèi)付給甲方 800 萬元； 8個月內(nèi)再付給甲方 800 萬元。車位均價： 12 萬元 /個 商業(yè)與公寓銷售率為 90%。 3500 41363 95％ =（萬元） =% 【 計算依據(jù)說明 】 ： A、工程費用：根據(jù)合肥地區(qū)《 95 單位估價表》、《 98 裝飾綜合價格》和《市場價格信息》測定，其他部分按合肥地區(qū)已建成項目參考測定。 E、銷售價格：地下車位售價按 12 萬元 /個計 。 G、營銷推廣費用：物業(yè)總價值的 ％。通過 這些測算數(shù)據(jù)，可以得出如下結(jié)論： 總體上講，項目是一個盈利的項目 通過投資回報計算表我們看出，若項目操作成功，將會產(chǎn)生 萬元的稅前利潤，稅前利潤率為 %,比較啟動資金的時間價值 萬元（ 6%），是一個值得投資的項目。其次，在項目運作中，當(dāng)整合項目有力的各方面資源，發(fā)揮政府與新奇營銷策劃等方面優(yōu)勢，迅速回籠資金，最大限度規(guī)避風(fēng)險，從而實現(xiàn)企業(yè)與社會的雙贏局面。故 ％的利潤率在當(dāng)前合肥房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀下實在不多，說明項目盈利較豐，理應(yīng)投資。商業(yè)裙樓 6100 元 /m2 公寓售價按 3500 元 /M2計。 C、銷售費用：根據(jù)合肥地區(qū)市場需求價格估算。 267 12 50％ =1602（萬元） ⑸ 利 潤 計 算 毛利 毛利率： 247。商業(yè)： 6100 13786 100％ =（萬元） 商業(yè)均價： 6100 元 /m2 在合肥房地產(chǎn)持續(xù)升溫的良好投資環(huán)境與政策優(yōu)勢條件下，國銀集團(tuán)抓住機(jī)遇參與到該項目的投資行列之中，通過與簽訂協(xié)議，明確了甲、乙雙方的責(zé)、權(quán)、利，協(xié)議規(guī)定國銀等乙方組合單位必須在簽訂協(xié)議之日起于 40天內(nèi)將 800萬元與轉(zhuǎn)入澳鑫公司帳號，另外 800 萬元必須在 8個月內(nèi)轉(zhuǎn)入澳鑫；在開發(fā)物業(yè)的分成比例上規(guī)定 ：澳鑫獲得開發(fā)物業(yè)總建筑面積的 25％，即 16050M2；在銷售方面還規(guī)定了代銷條件，甲方澳鑫房地產(chǎn)公司以 2600 元 /M2價格為底線將所分得物業(yè)委托乙方代銷，但沒有明確規(guī)定這 16050M2物業(yè)中商業(yè)、寫字樓、公寓所占比例各占多少，在下文中我們均按 2600元 /M2來計算。商業(yè)裙樓： ⑵ 百花大廈二期工程形象進(jìn)度 ? 項目樁基工程已全面竣工，共完成工程 113根； ? 項目附屬工程 —— 市政府機(jī)關(guān)幼兒園已竣工并交付使用； ? 項目北區(qū)地下室混凝土的澆筑已經(jīng)完工，工程施工已至正負(fù)零； ? 南山地下室土方工程完成 80％，具備隨時進(jìn)行地下室澆筑施工條件。 單位：萬元 費用名稱 規(guī)定應(yīng)繳數(shù)額 實付數(shù)額 減免數(shù)額 費用名稱 規(guī)定應(yīng)繳數(shù)額 實付數(shù)額 減免 數(shù)額 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費 268 0 全免 高層消防設(shè)計費 185 2 183 商網(wǎng)配套費 184 0 全免 土地出讓金 791 132 659 人防設(shè)施費 594 0 全免 質(zhì)量監(jiān)督費 13 投標(biāo)管理費 0 全免 合同出讓費 白蟻防治費 0 全免 規(guī)劃設(shè)計費 37 墻改基金 0 全免 附注 :應(yīng)付 萬元 。 營銷推廣的高質(zhì)量保證 有效利用專業(yè)地產(chǎn)策劃公司，在公司形象策劃、項目包裝、銷售中心及樣板房銷售氛圍營造、平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計和制作、媒介策略、促銷活動實施等所 有環(huán)節(jié)，以高于社會平均水平的推廣策略和實施手段，逐步建立個性化、具有較高附加值的項目物業(yè)品牌形象。 充分利用發(fā)展商的社會資源和公關(guān)手段， 對項目周邊鄰近區(qū)域環(huán)境予以美化改造，將其高素質(zhì)區(qū)內(nèi)環(huán)境充分外延，如項目入口鄰近馬路環(huán)境的美化，營造項目沖擊力和識別性。 【理 由】 項目總體規(guī)劃，環(huán)藝設(shè)計，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施等總體設(shè)計相對成熟，公開發(fā)售時，通過工地包裝、營銷中心、樣板房、住客會所和廣告宣傳等方式將項目優(yōu)勢予以有效展示，可使客戶較為充分地感受此優(yōu)勢，直接有助于物業(yè)入市價值的實現(xiàn)； 從競爭物業(yè)的開發(fā)、銷售現(xiàn)狀判斷，一方面市場具備對高質(zhì)素商務(wù)公寓的需求和購買力，同時，現(xiàn)階段入市樓盤在不同程度存在不足，市場存在需求空間?？倷?quán)重（ 26） 得出結(jié)論 －－ 項目現(xiàn)實價值 =3500元 /m2(正式發(fā)售時的毛坯房均價 ) 【 重要說明 】 ： 此處結(jié)論根據(jù) 國銀提供樓盤均價加權(quán)平均 ： 3496 元 /m2 所得 ，因為國銀提供樓盤資料皆為前兩年開發(fā)的樓盤，非現(xiàn)時上市 樓盤，故與百花二期可比性不強(qiáng)，沒采用 “周邊可比樓盤綜合指標(biāo)對比加權(quán)法” 計算，但百花二期絕對要超過新華大廈（其均價為 3400元 /m2） ，故保守估計百花二期均價也要到 3500 元 /m2， 甚至要超出這個水平。、 設(shè)備材料： (權(quán)重 2) 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在設(shè)備材料使用上的優(yōu)劣排名打分，得出本項目相當(dāng)于 6 個同類型物業(yè)中在設(shè)備材料上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在設(shè)備材料上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值七 。 市政配套（權(quán)重 3） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 33 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在市政配套上的優(yōu)劣排名打分，得出本項目相當(dāng)于 6個同類型物業(yè)中市政配套接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在市政配套上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值三 。同時大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實力。 【推斷方式】 將構(gòu)成項目物業(yè)價值的主要因素與該片區(qū)同類型物業(yè)進(jìn)行優(yōu)劣比較，采用加權(quán)平均法推算。該算法參照了決定樓盤質(zhì)素的 9大綜合因素，通過加權(quán)平均得出項目的平均價格。所以我們初步確定了以下形象定位：即將“百花大廈二期”建設(shè)成為一個 “頂級的、智能化、極富現(xiàn)代感” 的都市商住公寓精品。 一個品質(zhì)優(yōu)良的項目如果能夠在推廣時輔 以個性化的形象定位宣傳，其樓盤銷售的周期將大大縮短。大廈功能配套齊全，是合肥高智能化、星級化的商務(wù)公寓，業(yè)主、商戶交流更輕松自如。先進(jìn)的樓宇控制系統(tǒng)，每單位視規(guī)劃級別高低可選擇性裝配手提電話、鐳射打印機(jī)