【正文】 團(tuán)購(gòu)買的主力。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 28 （品牌）形象定位 品牌應(yīng)該說(shuō)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)手段，一個(gè)大品牌背后一定是一種獨(dú)具特色的文化，例如： 可口可樂 就是美國(guó)文化的代表， 萬(wàn)寶路 是粗獷男子漢的象征。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 29 價(jià)格定位 任何一種市場(chǎng)價(jià)格都是由供給與需求雙方共同確定的。 【推算過程 】 據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，決定城市居民住宅價(jià)值的主要因素有以下幾項(xiàng)： 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 31 地塊區(qū)位 ： 土地價(jià)值，周邊景觀，周圍物業(yè)種類和檔次，興建居民住宅的成熟度 小區(qū)規(guī)劃 ： 環(huán)境規(guī)劃，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施 市政配套 ： 周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、公園、銀行、郵局等布局結(jié)構(gòu) 發(fā)展商形象、實(shí)力 ： 資金實(shí)力，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，客戶聚集能力，知名度，社會(huì)資源綜合利用能力，工程進(jìn)展和管理 物業(yè)管理 ： 物業(yè)管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素 戶型安排 ： 戶型的安排是否同市場(chǎng)的需求相吻合，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及功能區(qū)的劃分是否科學(xué)、合理。 發(fā)展商實(shí)力（權(quán)重 2） 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在發(fā)展商實(shí)力上 的強(qiáng)弱排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6個(gè)同類型物業(yè)中在發(fā)展商實(shí)力上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在發(fā)展商實(shí)力上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值四 。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 36 C、常規(guī)可實(shí)現(xiàn)價(jià)格判斷 【結(jié) 論】 根據(jù)“承諾賣點(diǎn)逐一兌現(xiàn)，銷售價(jià)值逐步上升”的原則以及目前當(dāng)?shù)赝愋妥≌N售動(dòng)態(tài)和項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成要素優(yōu)劣分析判斷，在樓花階段入市，可兌現(xiàn)相當(dāng)于現(xiàn)實(shí)價(jià)值約 85%的市場(chǎng)價(jià)格，約 2975元 /平方米（毛坯房起價(jià)）。 高標(biāo)準(zhǔn)酒店式物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的引入和 ISO9002 認(rèn)證物業(yè)管理公司的進(jìn)駐 作為國(guó)際化的多功能大廈，高標(biāo)準(zhǔn)的酒店式物業(yè)管理是必不可少的，這對(duì)提升項(xiàng)目的品味與企業(yè)品牌 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 39 形象至關(guān)重要，先進(jìn)的管理與服務(wù)也會(huì)給客戶留下極好的口碑。實(shí)付 174 萬(wàn)元 。辦 公 樓： 公寓、辦公均價(jià)： 3500 元 /m2 =% 營(yíng)業(yè)稅 銷售額的 5% 純利潤(rùn) ： 毛利 營(yíng)業(yè)稅 投資回報(bào)率 ： % 247。 F、營(yíng)業(yè)稅：按合資企業(yè)規(guī)定計(jì)入。 規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素 在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈、消費(fèi)者越來(lái)越理性的狀況下，本項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，必須以“市場(chǎng)為導(dǎo)向”，一切決策立足于把握區(qū)域市場(chǎng)脈搏之上。公寓與辦公 3500 元 /m2 單位成本（含固定成本和可變成本 ） ： 2490 元 /m2（為商業(yè)、公寓和辦公的平均單位成本） 可售面積： 64200m2 銷售收入：約 個(gè)億元 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 52 稅前利潤(rùn)（毛利）： 萬(wàn)元 稅前利潤(rùn)率： % 【結(jié) 論】 以上我們從核算 項(xiàng)目投資回報(bào)的角度對(duì) 百花大廈二期工程作了初步的預(yù)期投資回報(bào)測(cè)算。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 51 D、不可預(yù)見費(fèi)用：按規(guī)定的 5％計(jì)入。公寓、辦公 。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 47 換言之，在啟動(dòng)項(xiàng)目前國(guó)銀等乙方組合單位必須支付給甲方 1600 萬(wàn)元的前期建安費(fèi)用，按新的工程進(jìn)度表工程到裙樓完工需六個(gè)月，這部分后續(xù)追加的建安費(fèi)用國(guó)銀等乙方組合單位要支付，同時(shí)還剩兩個(gè)月可用于包裝營(yíng)銷中心、樣板房、銷售通道，為銷售鋪平道路，這部 分資金也需國(guó)銀等乙方組合單位負(fù)擔(dān)。 ⑶百花大廈二期工程后續(xù)工程進(jìn)度 百花大廈二期工程如具備恢復(fù)施工的必要條件，其工程進(jìn)度可安排如下： 剩余土方挖運(yùn)、磚地模、破樁頭、南區(qū)樁檢測(cè)等 計(jì)劃 2個(gè)月 兩層地下室結(jié)構(gòu)（完成到177。 代理商客戶積聚能力、自我運(yùn)籌能力的充分利用 代理商充分利用自身資源，依靠部分具有市場(chǎng)引導(dǎo)效應(yīng)和凝聚作用的重點(diǎn)目標(biāo)客戶的開發(fā)（如當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的集團(tuán)購(gòu)買），制造良性市場(chǎng)口碑，倚勢(shì)提高物業(yè)品牌價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格。以項(xiàng)目具備的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，應(yīng)具有較理想的市 場(chǎng)接受度。、 項(xiàng)目規(guī)模： (權(quán)重 2) 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在各自項(xiàng)目規(guī)模上的大小排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6 個(gè)同類型物業(yè)中在項(xiàng)目規(guī)模上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)模上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值八 。 營(yíng)銷策劃和推廣 ： 主力客戶群定位、價(jià)格策略、入市時(shí)機(jī)、形象包裝、廣告推廣 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊同類型物業(yè)（一般是 6個(gè)典型代表物業(yè)）實(shí)地考察的結(jié)果和項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值構(gòu)成要素比較 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 32 可以得出以下推斷 (總權(quán)重為 26)： 地塊區(qū)位（權(quán)重 4） 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在地塊先天條件上的優(yōu)劣程度排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6個(gè)同類型物業(yè)中區(qū)位優(yōu)勢(shì)接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在地塊 區(qū)位上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值一 。 A、價(jià)依據(jù)說(shuō)明 本定價(jià)策略制定主要以對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)之周邊同類型物業(yè)實(shí)態(tài)調(diào)研結(jié)果和對(duì)城市居民住宅開發(fā)積累之經(jīng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 30 驗(yàn)為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素。這一點(diǎn)已經(jīng)得到行內(nèi)人士的普遍認(rèn)同。在這里，業(yè) 主會(huì)感到電腦上發(fā)布的信息都仿佛是專門為個(gè)人采集的，計(jì)算機(jī)仿佛和自己有著某種默契，時(shí)時(shí)提醒著業(yè)主個(gè)人自己所關(guān)心的事情。 教育文化氛圍濃厚： 鄰近省教委，合肥著名的中小學(xué)及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園等。 優(yōu)勢(shì)： 外部 環(huán)境 1 位于合肥市 CBD(中央商務(wù)區(qū) )地段――壽春路中段，該地段是合肥著名的“金融街”，市建行大廈、工商銀行等機(jī)構(gòu)隔街而望， 2 向南正對(duì)美菱大道，緊鄰壽春路等干道，市公交 2路、 4路等大中巴貫穿東西南北，交通十分便捷 3 東南西北四面都是主干道圍合而成，組成立體商業(yè)、交通網(wǎng)絡(luò)，如金寨路、馬鞍山路、美菱大道、蕪湖路、長(zhǎng)江路、壽春路等 4 緊鄰市委、市政府、市人大、省政府，位 于合肥政治、經(jīng)濟(jì)、文化、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心區(qū)，商業(yè)、科技、文教、藝術(shù)氛圍濃厚 5 鄰近新龍城大酒店、省國(guó)投大廈、古井假日酒店及百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈大中型超市，休閑、購(gòu)物極為方便。 表 2： 周邊物業(yè)主力戶型情況 名稱 戶型 面積 主力戶型 均價(jià) 付款方式 新華大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房一廳 ~三房二廳 四房二廳 85m2~103m2 103m2~140m2 174m2 三房一廳 103 m2~123m2 3400 元 /m2 三 榮 大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房二廳 ~ 163m2~176m2 三房二廳 ~163m2 3300 元 /m2左右 2. 銀行可否提供按揭資料不祥 羅蘭德精品商住樓 三房二廳 ~復(fù)式 169m2~400m2 不祥 3380 元 /m2 琥珀山莊高層公寓 四房二廳 170..01m2 同左 3200 元 /m2 不祥 錦繡園 三房二廳二衛(wèi) 2~160. 46m2 同左 3100 元 /m2左右 7 折優(yōu)惠 由上表可知，在戶型配比上，各樓盤都以三房、 四房為主力戶型，主力戶型面積在 100－ 170 平米之間?？梢韵胂?，按照目前合肥市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如此高的成本（價(jià)格），不僅會(huì)令普通階層消費(fèi)者“望房興嘆”，就是有實(shí)力的開發(fā)商也難以承受。毗臨市委、市政府、市人大、市公安局、市教委等政府機(jī)關(guān)，距省工行、省信托、省人保、平保等多家金融機(jī)構(gòu)、著名學(xué)校、商廈及菜市場(chǎng)等都較近，各類生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，是典型的成熟生活社區(qū)。 e) 發(fā)展趨勢(shì) 合肥作為華東重要的歷史文化名城和全國(guó)首批園林城市，市區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)的高層化是其住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，而市郊小區(qū)住宅開發(fā)成為熱點(diǎn)。這 些樓盤都有個(gè)共同特點(diǎn)，即都依托于合肥中市區(qū)較成熟的配套，不同程度地?fù)碛懈鏖_放式公園的園林景觀，且交通較為便利。 二、合肥市市區(qū)住宅樓市概況 由于市政府對(duì)市區(qū)規(guī)劃有著高瞻遠(yuǎn)矚的定位，所以在經(jīng)過幾年的努力實(shí)踐之后，該區(qū)位城市建設(shè)日新月異，尤其是中市區(qū)建設(shè)居全市首位，該區(qū)域匯集金融、貿(mào)易、酒店、教育等行業(yè)，行成多位一體的成熟商貿(mào)、辦公、住宅區(qū)域。 目前，周邊生活配套設(shè)施均距項(xiàng)目較近，居家辦公、休閑購(gòu)物十分方便，一切盡在掌握！ 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 7 合肥住宅市場(chǎng)調(diào)研分析 一、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總況分析 合肥 ——物華天寶，人文薈萃之地，以 “三國(guó)故地，包 拯家鄉(xiāng) ”而馳名， 它既 是 安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又是全國(guó)首批“園林城市”和著名的科教基地。辦 公 樓： 從目前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，我們前期依據(jù)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)還是一個(gè)較為保守的估算，故該項(xiàng)目入市價(jià)格達(dá)到 3500元 /M2的實(shí)際成交水平是完全可以實(shí)現(xiàn)的。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 2 第一部分 項(xiàng)目概況及市場(chǎng)調(diào)研分析 一、項(xiàng)目概況 二、合肥市場(chǎng)調(diào)研分析 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總況分析 *合肥市市區(qū)住宅樓市狀況 本項(xiàng)目賣點(diǎn)探討 *項(xiàng)目周邊同類型樓盤統(tǒng)計(jì) 第二部分 百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位策略 一、 百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢(shì)分析 * SWOT 分析 *強(qiáng)賣點(diǎn)提煉 二、百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位戰(zhàn)略 目標(biāo)客戶群定位 *屬性定位（ USP） *（品牌）形象定位 *價(jià)格定位 第三部分 項(xiàng)目投資回報(bào)可行性分析 一、項(xiàng)目 概述 *二、投資回報(bào)分析 *三、項(xiàng)目投資回報(bào)敏感性分析 *四、結(jié) 論 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 3 第一部分 項(xiàng)目概況及市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目概況 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 4 百花大廈 (二期 )位于合肥市壽春路中段。車庫(kù)與設(shè) 備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2(雙層車位 ,共 267個(gè)車位 ) 容 積 率： 層 數(shù)： 高 度： 建筑覆蓋率： 31層 45％ 發(fā)展商： 安徽澳鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)： 機(jī)械工業(yè)部第一設(shè)計(jì)院深圳分院 承建商：： 未定 周邊配套設(shè)施 ★餐飲娛樂： 。 隨著住宅分配體制的改革，住宅開發(fā)成為合肥新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。圍繞壽春路、長(zhǎng)江路、美菱大道、蕪湖路等主要軸線行成了一個(gè)極大的、多層次的商圈，有著濃郁的本土商業(yè)文化與藝術(shù)氛圍，這里正是合肥達(dá)官貴族、 商業(yè)巨子最理想的辦公、經(jīng)商地，該區(qū)位的購(gòu)房人士既 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 9 享有成熟生活配套的快捷自如，又享有都市的繁華熱鬧，更重