【正文】 【量化評(píng)定】 銷售平均價(jià)格：車位銷售率為 50%,計(jì)算如下 : 64200M2 B、工程前期費(fèi)用（單位：萬元） 項(xiàng)目名稱 投資額 備注 幼兒園拆遷過渡費(fèi) 18 房管所供電增容費(fèi) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 42 公廁及其他拆遷費(fèi) 二期設(shè)計(jì)費(fèi) 27 市監(jiān)管局質(zhì)監(jiān)費(fèi) 13 北京設(shè)計(jì)院補(bǔ)償費(fèi) 9 工程爆破費(fèi) 勘察測(cè)量規(guī)費(fèi) 其他零星規(guī)費(fèi) 工程人員開支 廣告投入 45 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 合計(jì) : C、已完工程投資情況 (單位：萬元 ) 項(xiàng)目名稱 總投資額 已付金額 未付金額 樁基工程 樁基商品砼 137 基坑土方 150 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 43 政府幼兒園 182 幼兒園設(shè)計(jì)費(fèi) 0 二期場(chǎng)地平整 二期壓密注漿 12 二期錨桿工程 0 合計(jì) : D、在建工程投資情況（單位：萬元） 項(xiàng)目名稱 總投資額 已付金額 未付金額 二期設(shè)計(jì)費(fèi) 243 182 61 二期監(jiān)理費(fèi) 71 17 54 1＃樓工程費(fèi) 300 242 58 1＃樓設(shè)計(jì)費(fèi) 樁基沉降 觀測(cè) 合計(jì) 620 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 44 截至現(xiàn)今，百花大廈二期項(xiàng)目已完或在建工程投入的項(xiàng)目建設(shè)資金已達(dá) 4200萬元（含經(jīng)濟(jì)簽證 150 萬元），其中已支付的貨幣資金達(dá) 3560 萬元，尚未支付的工程款項(xiàng)為 640 萬元。之后再逐步提升價(jià)格。 社區(qū)規(guī)模 ： 大規(guī)模的社區(qū)更容易引起購(gòu)房人士的關(guān)注。萬科代表專業(yè)化和溫情關(guān)懷；相對(duì)而言，中海則給人品質(zhì)實(shí)在服務(wù)到位的品牌形象；而屬于業(yè)內(nèi)少壯派的金地地產(chǎn)，在近一兩年奮起直追，逐漸形成了略帶時(shí)尚感的產(chǎn)品特色以及人性化管理的形象。 便利交通網(wǎng)絡(luò)： 美菱大道、金寨路等主干道組成立體交通網(wǎng)絡(luò)，多路巴士穿梭其間，去機(jī)場(chǎng)、火車站方便快捷。 目前，與本項(xiàng)目較近的在售樓盤有金城大廈、新華大廈等，這些樓盤基本售磬。這里是合肥市市政規(guī)劃的中心點(diǎn) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 13 和最高點(diǎn)，類似人們熟知的國(guó)內(nèi)大都市較著名的商業(yè)街，如北京市的東單、西單；上海市的淮海路、金陵路；廣州市的解放路、長(zhǎng)堤路；深圳市的深南大道、華強(qiáng)路；武漢市的建設(shè)大道；長(zhǎng)沙市的五一大道等。目前該區(qū)位所有在售樓盤的銷售狀況普遍看好，空置率居全市最低。 鄰近省教委及著名中小學(xué)及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園等； ★交通設(shè)施： 。 報(bào)告第二部分第二節(jié)，對(duì)百花二期項(xiàng)目的入市價(jià)格定位，是參照國(guó)銀集團(tuán)提供的周邊可比樓盤均價(jià)情況，采用算術(shù)加權(quán)法平均法測(cè)算之后所得。 鄰近百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈大中型超市、中菜市、宿州路綜合菜場(chǎng)等； 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 6 ★市政配套： 。他們居住于此無疑會(huì)提升區(qū)位的整體形象與文化品味，形成一個(gè)社會(huì)治安、人文環(huán)境等因素都絕好的高尚的居家辦公區(qū)域。 三、本項(xiàng)目賣點(diǎn)探討 合肥中市區(qū) 作為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)成熟地段，自然有其內(nèi)、外在的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，而每個(gè)樓盤之間又有不同的個(gè)性化賣點(diǎn)，正是兩者的互相作用，共同推動(dòng)了中心區(qū)住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展。 e)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手開發(fā)精品 項(xiàng)目由安徽澳鑫公司與市政府辦公廳聯(lián)袂開發(fā)，具有較高知名度和較強(qiáng)的融資 能力，這些單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共同組建一個(gè)開發(fā)班子，為把“百花大廈二期”建設(shè)成為合肥 CBD 地段的又一標(biāo)志性建筑而努力，相信金融街上又一個(gè)明星樓盤即將誕生！ 四、項(xiàng)目周邊同類型樓盤統(tǒng)計(jì) 由于本項(xiàng)目位于合肥市中市區(qū)，緊鄰壽春路，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，商業(yè)人士往來頻繁 ，給酒店業(yè)的發(fā)展帶來強(qiáng)有力的支撐，該片區(qū)有多家酒店，如正在營(yíng)業(yè)的新龍城大酒店、古井假日酒店等；隨著市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，酒店式商務(wù)公寓有望在未來市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，并且存在一定市場(chǎng)空間。 本項(xiàng)目強(qiáng)賣點(diǎn)提煉 新概念大廈功能配套齊全，是合肥高智能化、星級(jí)化的商務(wù)公寓，業(yè)主、商戶交流更輕松自如。 【推斷方式】 將構(gòu)成項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值的主要因素與該片區(qū)同類型物業(yè)進(jìn)行優(yōu)劣比較，采用加權(quán)平均法推算?？倷?quán)重（ 26） 得出結(jié)論 －－ 項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)價(jià)值 =3500元 /m2(正式發(fā)售時(shí)的毛坯房均價(jià) ) 【 重要說明 】 ： 此處結(jié)論根據(jù) 國(guó)銀提供樓盤均價(jià)加權(quán)平均 ： 3496 元 /m2 所得 ，因?yàn)閲?guó)銀提供樓盤資料皆為前兩年開發(fā)的樓盤，非現(xiàn)時(shí)上市 樓盤，故與百花二期可比性不強(qiáng)，沒采用 “周邊可比樓盤綜合指標(biāo)對(duì)比加權(quán)法” 計(jì)算，但百花二期絕對(duì)要超過新華大廈（其均價(jià)為 3400元 /m2） ，故保守估計(jì)百花二期均價(jià)也要到 3500 元 /m2， 甚至要超出這個(gè)水平。 單位：萬元 費(fèi)用名稱 規(guī)定應(yīng)繳數(shù)額 實(shí)付數(shù)額 減免數(shù)額 費(fèi)用名稱 規(guī)定應(yīng)繳數(shù)額 實(shí)付數(shù)額 減免 數(shù)額 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 268 0 全免 高層消防設(shè)計(jì)費(fèi) 185 2 183 商網(wǎng)配套費(fèi) 184 0 全免 土地出讓金 791 132 659 人防設(shè)施費(fèi) 594 0 全免 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 13 投標(biāo)管理費(fèi) 0 全免 合同出讓費(fèi) 白蟻防治費(fèi) 0 全免 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 37 墻改基金 0 全免 附注 :應(yīng)付 萬元 。商業(yè)均價(jià)： 6100 元 /m2 公寓售價(jià)按 3500 元 /M2計(jì)。通過 這些測(cè)算數(shù)據(jù)，可以得出如下結(jié)論： 總體上講，項(xiàng)目是一個(gè)盈利的項(xiàng)目 通過投資回報(bào)計(jì)算表我們看出，若項(xiàng)目操作成功，將會(huì)產(chǎn)生 萬元的稅前利潤(rùn)，稅前利潤(rùn)率為 %,比較啟動(dòng)資金的時(shí)間價(jià)值 萬元（ 6%），是一個(gè)值得投資的項(xiàng)目。 3500 41363 95％ =（萬元） ） 計(jì)劃 2個(gè)月 裙樓結(jié)構(gòu)（五層）結(jié)構(gòu) 計(jì)劃 2個(gè)月 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 45 主體結(jié)構(gòu)（ 6∽ 29層） 計(jì)劃 5個(gè)月 從復(fù)工到結(jié)構(gòu)封頂 共 計(jì) 11 個(gè)月 設(shè)備安裝、裝飾、裝修、收尾、設(shè)備調(diào)試、室外總體工程等 計(jì)劃 9個(gè)月 注：總工 期為 20 個(gè)月（若業(yè)主急需用房，工期還可再提前 3∽ 5個(gè)月） ⑷ 百花二期 的主要指標(biāo)如下： 二、項(xiàng)目投資回 報(bào)分析 占地面積： 總建筑面積： 其中 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 37 D、升值空間探尋 【結(jié) 論】 如果以下諸項(xiàng)物業(yè)升值前提得以充分實(shí)現(xiàn)，至項(xiàng)目完工入伙前后，項(xiàng)目具有相當(dāng)于上述可實(shí)現(xiàn)價(jià)格約 10%的升值空間，其毛坯房銷售均價(jià)約在 3850 元 /平方米； 以上價(jià)格是作為毛坯房的均價(jià)，若增加居住式商務(wù)公寓所必備的星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套（費(fèi)用定在 800元 /平方米左右），則帶裝修均價(jià)約為 4350 元 /平方米左右； 商場(chǎng)均價(jià)約在 61000 元 /平方米；車位車位售價(jià)： 12 萬元 /個(gè)； 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 38 【升值前提要素】 工程按期推進(jìn)，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實(shí)現(xiàn) 工程進(jìn)度如約展開 并按期完成，并確保原