【正文】 。 c)、良好的投資環(huán)境 百花大廈二期項目作為合肥市創(chuàng)建工作的重點形象工程之一，項目從立項之初就受到合肥市政府及其 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 14 地方各級職能部門的大力支持，享有諸多的優(yōu)惠政策：首先性質(zhì)上屬于中外合資企業(yè)的澳鑫公司享有中外合資企業(yè)的各項優(yōu)惠政策；其次，作為項目合作方的合肥市政府辦公廳，能夠充分利用政府職能部門的特殊優(yōu)勢，在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，靈活掌握和運用政 策，為項目運作起到保駕護(hù)航的作用。截至 99年底利用上述優(yōu)勢二期工程已獲各項稅費減免近 2000萬元，為進(jìn)一步投入建設(shè)鋪平了道路。 d)、較好的價格競爭優(yōu)勢 市場可以說是為商的靈魂和生命，房地產(chǎn)市場更是如此。在影響房地產(chǎn)的諸多因素中，除了項目的位置、交通條件等具體因素外，成本（價格）因素也是決定一個項目市場上能否具有競爭力的關(guān)鍵。 從目前合肥市房地產(chǎn)有關(guān)土地評估的信息結(jié)果可以看出，以“百花大廈二期“所處的黃金地段而論，該地段的土地價格至少應(yīng)在 300－ 500萬元 /畝，可謂寸土寸金。尤其在中心區(qū)地段開發(fā)高層商住樓 ，在不計任何建安費用的情況下，開發(fā)成本已達(dá) 3465 元 /M2?？梢韵胂?，按照目前合肥市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如此高的成本（價格），不僅會令普通階層消費者“望房興嘆”，就是有實力的開發(fā)商也難以承受。而現(xiàn)在“百 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 15 花大廈二期”的平均土地成本，按照澳鑫公司與合肥市政府的辦公廳簽署的協(xié)議進(jìn)行測算，只有 411 元 /M2，相對于其位置而言，這一低廉的價格在合肥市也是絕無僅有的。由此可見“百花大廈二期”上市之后在周邊市場中具有價格競爭優(yōu)勢。 e)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手開發(fā)精品 項目由安徽澳鑫公司與市政府辦公廳聯(lián)袂開發(fā)，具有較高知名度和較強(qiáng)的融資 能力，這些單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共同組建一個開發(fā)班子，為把“百花大廈二期”建設(shè)成為合肥 CBD 地段的又一標(biāo)志性建筑而努力，相信金融街上又一個明星樓盤即將誕生！ 四、項目周邊同類型樓盤統(tǒng)計 由于本項目位于合肥市中市區(qū)，緊鄰壽春路，周邊商業(yè)網(wǎng)點密布，商業(yè)人士往來頻繁 ，給酒店業(yè)的發(fā)展帶來強(qiáng)有力的支撐，該片區(qū)有多家酒店，如正在營業(yè)的新龍城大酒店、古井假日酒店等；隨著市場進(jìn)一步細(xì)分，酒店式商務(wù)公寓有望在未來市場應(yīng)運而生，并且存在一定市場空間。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 16 基于區(qū)域市場的客觀情況，本項目之發(fā)展商在產(chǎn)品設(shè)計上確定了百花大廈二期的功能，即一個 包括公寓、商場、寫字樓的宜商宜住的 SOHO商務(wù)公寓。 為了對本項目的面積、戶型、價格、付款方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套等進(jìn)行準(zhǔn)確定位，我公司對本項目周邊同類型樓盤以及市區(qū)幾個代表樓盤進(jìn)行了分類調(diào)查，力求在產(chǎn)品定位與營銷策略方面準(zhǔn)確無誤，將發(fā)展商的風(fēng)險降至“零”。 目前，與本項目較近的在售樓盤有金城大廈、新華大廈等，這些樓盤基本售磬。 表 1： 本項目周邊同類型物業(yè)概況 物業(yè)名稱 位 置 占地面積（ M2） 總建筑面積（ M2） 竣工時間 發(fā)展商 新華大 廈 六安路與淮河路交匯處 1134 36626 2000 年元 月 新 華 社 安 徽 分 社 安徽福華房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 三 榮 大 廈 含山路與淮河路交匯處 3000 28000 1999 年 3 月 合肥安榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 淮河路改造工程指揮部 羅蘭德精品商住樓 阜南路 168 號，東怡酒店對面 ―― 10000 2000 年元月 合肥羅蘭德物業(yè)有限公司 琥珀山莊高層公寓 琥珀中村 ―― 12195 2000 年 5 月底 合肥市城改指揮部 錦繡園 馬鞍山路 88 號 22 畝 ―― 1999 年 12 月 安徽中信物業(yè)發(fā)展有限公司 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 17 以上樓盤中新華大廈、羅蘭精品商住樓、琥珀山莊于去年竣工入伙，其他 兩個樓盤前年竣工入伙，還可發(fā)現(xiàn)處于市中心區(qū)的幾個高層項目規(guī)模都不大，這是受城區(qū)土地儲備有限所致。 表 2： 周邊物業(yè)主力戶型情況 名稱 戶型 面積 主力戶型 均價 付款方式 新華大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房一廳 ~三房二廳 四房二廳 85m2~103m2 103m2~140m2 174m2 三房一廳 103 m2~123m2 3400 元 /m2 三 榮 大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房二廳 ~ 163m2~176m2 三房二廳 ~163m2 3300 元 /m2左右 2. 銀行可否提供按揭資料不祥 羅蘭德精品商住樓 三房二廳 ~復(fù)式 169m2~400m2 不祥 3380 元 /m2 琥珀山莊高層公寓 四房二廳 170..01m2 同左 3200 元 /m2 不祥 錦繡園 三房二廳二衛(wèi) 2~160. 46m2 同左 3100 元 /m2左右 7 折優(yōu)惠 由上表可知，在戶型配比上，各樓盤都以三房、 四房為主力戶型，主力戶型面積在 100－ 170 平米之間?？梢?，市中心區(qū)樓盤均以中等戶型為主流。同時，樓盤均價在 3400 元 /m2左右，總價在 34－ 60 萬之間，在付款方式上，選擇銀行按揭的人越來越多，但按揭年限還不夠長，首期做到三成的很少，五成的較多，說明金融單 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 18 位對消費者采用抵押貸款方式購房政策還不夠放開，消費者對按揭觀念還沒有轉(zhuǎn)變。 表 3： 周邊物業(yè)銷售情況 名 稱 總戶數(shù) 售出戶數(shù) 戶銷售率 總建面 售出建面 面 銷售 率 備注 新華大 廈 243 213 88% 31425..9 % 一梯九戶 建面不含裙樓 三 榮 大 廈 140 85 61% % 一梯七戶 建面不含裙樓 羅蘭德精品商住樓 30 20 67% 6600 3950 % 不祥 建面不含辦公與裙樓 琥珀山莊高層公寓 66 46 70% 12195 65% 不祥 錦繡園 128 110 86% 16500 % 一梯四戶 上表中 5 個樓盤銷售周期一般在一年半銷售率就能達(dá)到 60％以上，一方面說明合肥供應(yīng)市場基本與市場相契合，另一方面說明住宅體制改 革后，個人消費成為主體，同時也成為消費的主要熱點。但供應(yīng)市場還需借鑒沿海城市，上表樓盤多為一梯七戶以上，私密性與舒適度還待進(jìn)一步改善。 表 4：周邊物業(yè)的裝修情況 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 19 名稱 外墻 地面 門窗 衛(wèi)生間 廚房 硬件配套 新華大 廈 外墻貼高級面磚、 裙樓采用花崗巖 水泥地面 鋁合金推拉門窗 ,無色浮法玻璃 ,大門和房間門為木制門 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部日立電梯 三 榮 大 廈 部分玻璃墻、墻磚 水泥地面 鋁合金推拉門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部進(jìn)口電梯， 電腦監(jiān)控系統(tǒng)，中央空調(diào) 24 小時供水 羅蘭德精品商住樓 外墻 1— 4層貼仿石涂料、 5— 10 高級進(jìn)口 涂料 毛面水泥層 海螺塑鋼門窗，防盜門，觀景陽臺配有高檔護(hù)欄 水泥地面，主衛(wèi)配“遠(yuǎn)鄰”整體浴室 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 2 部東芝電梯，遠(yuǎn)大中央空調(diào)24 小時供水，紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 琥珀山莊高層公寓 外墻 1— 3層貼高級面磚、其余為高級涂料 水泥地面 塑鋼門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位，每棟一臺 LG 電梯 錦繡園 外墻采用英國多樂 士涂料 室內(nèi)為水泥地面，各層公共走道及樓梯 地面鋪高級花崗巖，陽臺配歐式雕花護(hù)欄 塑鋼門窗、防盜門 水泥地面 水泥地面 水、電、管道液化氣、電話、有線電視到位，每棟一臺 LG 電梯 從各物業(yè)裝修情況來看，以上物業(yè)對外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)明顯高于其內(nèi)部套間的裝修，其目的主要是方便住戶 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 20 購樓后自行裝修設(shè)計，以尊重業(yè)主不同的個性習(xí)慣與審美角度。 【結(jié) 論】 ⑴上述樓盤在銷售周期一年半左右銷售率均超過 60％，說明合肥住宅市場承接力強(qiáng)； ⑵合肥住宅開發(fā)特點是：處于市中心的鬧市區(qū)樓盤多以高層為主，且頗受消費者青睞，其戶型定位一般在 110－ 140 平米左右的三房為主；如新華 大廈、三榮大廈等； ⑶而位于一環(huán)邊緣、一環(huán)外的樓盤定位以大戶型為主，面積大都在 120 平米以上，如錦繡園等，其單價水平也較市區(qū)低 300－ 500元 /M2左右； ⑷上述幾個樓盤銷售均價在 3000－ 3400元 /M2之間； ⑸雖然中市區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)城市建設(shè)較早，配套相對成熟，但土地資源有限，地塊規(guī)模偏小，產(chǎn)品設(shè)計滯后，高層建筑設(shè)計成一梯七、九戶，勢必影響居家生活的私密性與舒適性。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 21 第二部分 百花大廈 (二期 )市場定位策略 一、百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢分析 1．項目 SWOT 分析 注： SWOT分析 — 分析產(chǎn)品的 優(yōu)勢 （ Superiority）、 劣勢 （ Worst）、 機(jī)會點 （ Opportunity）及 威脅 （ Threaten）。 優(yōu)勢： 外部 環(huán)境 1 位于合肥市 CBD(中央商務(wù)區(qū) )地段――壽春路中段，該地段是合肥著名的“金融街”，市建行大廈、工商銀行等機(jī)構(gòu)隔街而望， 2 向南正對美菱大道，緊鄰壽春路等干道，市公交 2路、 4路等大中巴貫穿東西南北，交通十分便捷 3 東南西北四面都是主干道圍合而成，組成立體商業(yè)、交通網(wǎng)絡(luò)，如金寨路、馬鞍山路、美菱大道、蕪湖路、長江路、壽春路等 4 緊鄰市委、市政府、市人大、省政府，位 于合肥政治、經(jīng)濟(jì)、文化、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心區(qū)，商業(yè)、科技、文教、藝術(shù)氛圍濃厚 5 鄰近新龍城大酒店、省國投大廈、古井假日酒店及百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈大中型超市，休閑、購物極為方便。 6 該地段屬于老城區(qū)，便民便利的生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全 7 教育、文化氛圍濃厚，鄰近省教委及著名中小學(xué)及幼兒園（合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園） 規(guī)劃 設(shè)計 8 立面造型宏偉壯觀，內(nèi)部平面功能布局合理超前、精致實用，被列為合肥四大標(biāo)志建筑之一 9 將聘請機(jī)械部第一設(shè)計院深圳分院擔(dān)綱設(shè)計 10 建筑形 式完美：建筑和周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一、建筑風(fēng)格力求張揚個性 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 22 11 人性化設(shè)計思路：多功能星級化、智能化、商務(wù)化高層商務(wù)公寓設(shè)計，提升物業(yè)檔次 12 戶型設(shè)計以人為本，設(shè)計階段就將充分考慮到空間的藝術(shù)性、商務(wù)辦公的實用性，真正做到藝術(shù)性與實用性的完美結(jié)合。 建造 施工 13 住宅的聲、光、電、熱、防火、安全等設(shè)施將按照國際通行的設(shè)計規(guī)范安裝 14 完善的硬件設(shè)施配套：電梯、入戶門、 傳真、電話、廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、樓宇自控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及應(yīng)急廣播系統(tǒng)，使大廈具有現(xiàn)代化、智能化、信息化的 綜合管理功能 16 高科技 /環(huán)保 /新型建材將在本項目中得到推廣應(yīng)用 人 文 空 間 17 項目配套設(shè)施齊全、生活便利，享受真正方便、高效的家庭辦公和居家生活 18