【正文】 、圖文傳真機、多功能視像電話、多頻道衛(wèi)星電話，不但為業(yè)主提供國際互聯(lián)網(wǎng)、合肥證券交易、衛(wèi)星電視等大資訊，業(yè)主虛擬社區(qū)還提供許多私人化的信息。 (1)金融、證券、 IT 高級白領人士； (2)外資企業(yè)駐合肥管理層； (3)頻繁往來境外商務人士； (4)合資企業(yè)外方雇員； (5)小型智慧型公司； (6)SOHO 一族； (7)自由職業(yè)者 ? 喜歡中市區(qū)，對中市區(qū)有特殊情結者 —— 中市區(qū)以其全市獨一無二的居家辦公環(huán)境吸引著眾多人的眼光，也令人傾心不已。 生活盡在掌握： 菜市場、百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈、建行、工行、郵局等配套齊全。 本項目強賣點提煉 新概念 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 21 第二部分 百花大廈 (二期 )市場定位策略 一、百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢分析 1．項目 SWOT 分析 注： SWOT分析 — 分析產(chǎn)品的 優(yōu)勢 （ Superiority）、 劣勢 （ Worst）、 機會點 （ Opportunity）及 威脅 （ Threaten）。 表 3： 周邊物業(yè)銷售情況 名 稱 總戶數(shù) 售出戶數(shù) 戶銷售率 總建面 售出建面 面 銷售 率 備注 新華大 廈 243 213 88% 31425..9 % 一梯九戶 建面不含裙樓 三 榮 大 廈 140 85 61% % 一梯七戶 建面不含裙樓 羅蘭德精品商住樓 30 20 67% 6600 3950 % 不祥 建面不含辦公與裙樓 琥珀山莊高層公寓 66 46 70% 12195 65% 不祥 錦繡園 128 110 86% 16500 % 一梯四戶 上表中 5 個樓盤銷售周期一般在一年半銷售率就能達到 60％以上，一方面說明合肥供應市場基本與市場相契合，另一方面說明住宅體制改 革后，個人消費成為主體，同時也成為消費的主要熱點。 表 1： 本項目周邊同類型物業(yè)概況 物業(yè)名稱 位 置 占地面積（ M2） 總建筑面積（ M2） 竣工時間 發(fā)展商 新華大 廈 六安路與淮河路交匯處 1134 36626 2000 年元 月 新 華 社 安 徽 分 社 安徽福華房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 三 榮 大 廈 含山路與淮河路交匯處 3000 28000 1999 年 3 月 合肥安榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 淮河路改造工程指揮部 羅蘭德精品商住樓 阜南路 168 號，東怡酒店對面 ―― 10000 2000 年元月 合肥羅蘭德物業(yè)有限公司 琥珀山莊高層公寓 琥珀中村 ―― 12195 2000 年 5 月底 合肥市城改指揮部 錦繡園 馬鞍山路 88 號 22 畝 ―― 1999 年 12 月 安徽中信物業(yè)發(fā)展有限公司 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 17 以上樓盤中新華大廈、羅蘭精品商住樓、琥珀山莊于去年竣工入伙，其他 兩個樓盤前年竣工入伙，還可發(fā)現(xiàn)處于市中心區(qū)的幾個高層項目規(guī)模都不大，這是受城區(qū)土地儲備有限所致。 e)、強強聯(lián)手開發(fā)精品 項目由安徽澳鑫公司與市政府辦公廳聯(lián)袂開發(fā)，具有較高知名度和較強的融資 能力，這些單位強強聯(lián)手共同組建一個開發(fā)班子，為把“百花大廈二期”建設成為合肥 CBD 地段的又一標志性建筑而努力，相信金融街上又一個明星樓盤即將誕生！ 四、項目周邊同類型樓盤統(tǒng)計 由于本項目位于合肥市中市區(qū)，緊鄰壽春路，周邊商業(yè)網(wǎng)點密布，商業(yè)人士往來頻繁 ，給酒店業(yè)的發(fā)展帶來強有力的支撐，該片區(qū)有多家酒店，如正在營業(yè)的新龍城大酒店、古井假日酒店等；隨著市場進一步細分，酒店式商務公寓有望在未來市場應運而生，并且存在一定市場空間。尤其在中心區(qū)地段開發(fā)高層商住樓 ，在不計任何建安費用的情況下，開發(fā)成本已達 3465 元 /M2。截至 99年底利用上述優(yōu)勢二期工程已獲各項稅費減免近 2000萬元，為進一步投入建設鋪平了道路。這里商業(yè)網(wǎng)點密布，金融機構云集，文化氛圍濃厚。 三、本項目賣點探討 合肥中市區(qū) 作為合肥房地產(chǎn)市場的一個成熟地段，自然有其內(nèi)、外在的市場優(yōu)勢，而每個樓盤之間又有不同的個性化賣點，正是兩者的互相作用，共同推動了中心區(qū)住宅市場的快速發(fā)展。隨著交通環(huán)境的改善，在合肥市區(qū)置業(yè)的來自周邊地區(qū)的客戶層面將越來越多。 從該片區(qū)當前樓市供求上來看，總體趨于平衡，因為 該片區(qū)屬于市中心區(qū)位，所剩開發(fā)地塊極其有限，位置極佳 的絕版地塊也只是被納入極少數(shù)大牌地產(chǎn)商“囊”中，大多數(shù)實力相對較弱的地產(chǎn)商只能在其邊 沿地段分得“一杯羹”。 a) 樓盤概況 目前，合肥中市區(qū)在售或內(nèi)部認購的樓盤計有 10 多個，由西至東分別是柏景灣、新華大廈、綠都 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 10 商城、華商公寓、淮河路東段改進商住樓等。他們居住于此無疑會提升區(qū)位的整體形象與文化品味，形成一個社會治安、人文環(huán)境等因素都絕好的高尚的居家辦公區(qū)域。對已售完的預售許可證回收 權益，該局進一步加強對商品房面積復審工作，共對 30 家開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房進行復審，復核面積 ，較好地制止了商品房 短斤少兩 現(xiàn)象。 據(jù)統(tǒng)計，上半年累計完成房地產(chǎn)交易額 ，比去年同期增長 55%；房地產(chǎn)抵押額 ，同比增長 63%；房地產(chǎn)評估 ，同比增長 86%；已購公有住房上市成交 428戶、建筑面積 。 向南正對美菱大道，緊鄰壽春路等干道，市公交 2路、 4路等十多條公交車貫穿東西南北。 鄰近百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈大中型超市、中菜市、宿州路綜合菜場等； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 6 ★市政配套： 。商業(yè)裙樓： 百花大廈二期位于合肥最繁華的老城區(qū)中市區(qū)，南鄰合肥“金融街”－－壽春路，這里金融機構云集，商業(yè)網(wǎng)點密布，有市建行大廈、人保大廈、平保大廈、省國投、省工商銀行等，同時與古井集團投資的另一個大型項目－－古井假日酒店遙相輝映，是合肥的政治、經(jīng)濟核心制高點。 由于國銀所提供的樓盤資料為較早前數(shù)據(jù)，且周邊同類可比項目也甚少，難以建立廣泛的價值參照系。 報告第二部分第二節(jié)，對百花二期項目的入市價格定位，是參照國銀集團提供的周邊可比樓盤均價情況，采用算術加權法平均法測算之后所得。東面緊臨中國建設銀行大廈（高 12 層），向東約 50米是宿州路人行天橋；南面過壽春路是百花賓館（高 8 層）、合肥第 44中學、中國人民保險公司；西南有中國工商銀行大樓（高 15層）、合肥商業(yè)銀行大樓（高 7層）；東南有國元大廈（高 15層） ；西面緊鄰百花大廈一期（其北面有小學和幼兒園）、合肥政府宿舍大院層住宅區(qū)；西面約 100 多米有榮事達大道，該大道向南與 城市主干道美菱大道相接。公 寓： 鄰近新龍城大酒店、百花賓館、新開元酒店、古井假日酒店 ★休閑購物： 。 鄰近省教委及著名中小學及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學、省直機關幼兒園等； ★交通設施： 。 在國家和各級政府的一系列擴大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培育新的增長點政策和措施的指導下，合肥市房地產(chǎn)市場今年上半年持續(xù)升溫。上半年核發(fā)商品房預售許可證 44份、 97 幢、 40 萬平方米。該區(qū)域也是合肥高素質(zhì)人士居住較集中的區(qū)域，其中 60％以上的人接受過良好的教育，有著較高的素養(yǎng)與品質(zhì)； 35％是的人商人，還有政府公務員、企業(yè)高級白領等人士。目前該區(qū)位所有在售樓盤的銷售狀況普遍看好，空置率居全市最低。一般而言自公開發(fā)售之日起一年半載即能銷售總套數(shù)的 60%以上。 d) 業(yè)主來源 據(jù)市場調(diào)查，購買合肥中市區(qū)住宅 的業(yè)主大部分是經(jīng)商人士、高級白領等，主要有企業(yè)界成功人士、職業(yè)經(jīng)理階層、私營老板、機關干部、高薪 IT 從業(yè)人員，此外還有鄰縣市人士、集團購買等。但從現(xiàn)已建成的如新華大廈、金成大廈、三榮大廈等項目的銷售情況來看，有的很好，有的不盡人意，說明高層住宅項目的操作風險也較大，對于發(fā)展商的資金實力、資源掌控能力、系統(tǒng)運作水平等都是考驗。這里是合肥市市政規(guī)劃的中心點 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 13 和最高點，類似人們熟知的國內(nèi)大都市較著名的商業(yè)街，如北京市的東單、西單；上海市的淮海路、金陵路；廣州市的解放路、長堤路；深圳市的深南大道、華強路；武漢市的建設大道；長沙市的五一大道等。 c)、良好的投資環(huán)境 百花大廈二期項目作為合肥市創(chuàng)建工作的重點形象工程之一，項目從立項之初就受到合肥市政府及其 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 14 地方各級職能部門的大力支持，享有諸多的優(yōu)惠政策：首先性質(zhì)上屬于中外合資企業(yè)的澳鑫公司享有中外合資企業(yè)的各項優(yōu)惠政策；其次，作為項目合作方的合肥市政府辦公廳，能夠充分利用政府職能部門的特殊優(yōu)勢，在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，靈活掌握和運用政 策，為項目運作起到保駕護航的作用。 從目前合肥市房地產(chǎn)有關土地評估的信息結果可以看出，以“百花大廈二期“所處的黃金地段而論，該地段的土地價格至少應在 300－ 500萬元 /畝，可謂寸土寸金。由此可見“百花大廈二期”上市之后在周邊市場中具有價格競爭優(yōu)勢。 目前，與本項目較近的在售樓盤有金城大廈、新華大廈等，這些樓盤基本售磬。同時，樓盤均價在 3400 元 /m2左右，總價在 34－ 60 萬之間，在付款方式上，選擇銀行按揭的人越來越多，但按揭年限還不夠長，首期做到三成的很少，五成的較多，說明金融單 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 18 位對消費者采用抵押貸款方式購房政策還不夠放開，消費者對按揭觀念還沒有轉(zhuǎn)變。 【結 論】 ⑴上述樓盤在銷售周期一年半左右銷售率均超過 60％，說明合肥住宅市場承接力強； ⑵合肥住宅開發(fā)特點是：處于市中心的鬧市區(qū)樓盤多以高層為主，且頗受消費者青睞，其戶型定位一般在 110－ 140 平米左右的三房為主；如新華 大廈、三榮大廈等； ⑶而位于一環(huán)邊緣、一環(huán)外的樓盤定位以大戶型為主，面積大都在 120 平米以上，如錦繡園等，其單價水平也較市區(qū)低 300－ 500元 /M2左右； ⑷上述幾個樓盤銷售均價在 3000－ 3400元 /M2之間； ⑸雖然中市區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)城市建設較早，配套相對成熟，但土地資源有限，地塊規(guī)模偏小，產(chǎn)品設計滯后，高層建筑設計成一梯七、九戶，勢必影響居家生活的私密性與舒適性。 建造 施工 13 住宅的聲、光、電、熱、防火、安全等設施將按照國際通行的設計規(guī)范安裝 14 完善的硬件設施配套：電梯、入戶門、 傳真、電話、廚房、衛(wèi)生間設施、樓宇自控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及應急廣播系統(tǒng)，使大廈具有現(xiàn)代化、智能化、信息化的 綜合管理功能 16 高科技 /環(huán)保 /新型建材將在本項目中得到推廣應用 人 文 空 間 17 項目配套設施齊全、生活便利，享受真正方便、高效的家庭辦公和居家生活 18 裙樓有大型商場與金融商務大廳，塔樓有高檔寫字間、開放式辦公間、 SOHO 商務公寓，為業(yè)主商務、辦公提供優(yōu)惠服務 項目 推廣 19 項目包裝個性鮮明，塑造切合主力客戶群喜好的品牌形象 20 物超所值的售價 21 寬松的付款條件 22 完善的售后服務體系（住宅兩書制度、保修期、定期維護、裝修設計及施工） 23 專業(yè)化、規(guī)范化 的推廣運作手段 機會 ☆合肥 CBD 地段物業(yè)，中心區(qū)不可復制的絕版地段 ☆市政府合作項目，可以整合運用特殊的政策以及信息、配套等資源 ☆合肥中心區(qū)地產(chǎn)持續(xù)升溫所帶來的升值潛力 ☆美菱大道、金寨路等干道組成立體交通網(wǎng)絡