【正文】 、圖文傳真機(jī)、多功能視像電話、多頻道衛(wèi)星電話，不但為業(yè)主提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、合肥證券交易、衛(wèi)星電視等大資訊，業(yè)主虛擬社區(qū)還提供許多私人化的信息。 (1)金融、證券、 IT 高級(jí)白領(lǐng)人士； (2)外資企業(yè)駐合肥管理層； (3)頻繁往來(lái)境外商務(wù)人士； (4)合資企業(yè)外方雇員； (5)小型智慧型公司； (6)SOHO 一族； (7)自由職業(yè)者 ? 喜歡中市區(qū)，對(duì)中市區(qū)有特殊情結(jié)者 —— 中市區(qū)以其全市獨(dú)一無(wú)二的居家辦公環(huán)境吸引著眾多人的眼光，也令人傾心不已。 生活盡在掌握： 菜市場(chǎng)、百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈、建行、工行、郵局等配套齊全。 本項(xiàng)目強(qiáng)賣點(diǎn)提煉 新概念 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 21 第二部分 百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位策略 一、百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢(shì)分析 1．項(xiàng)目 SWOT 分析 注： SWOT分析 — 分析產(chǎn)品的 優(yōu)勢(shì) （ Superiority）、 劣勢(shì) （ Worst）、 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ Opportunity）及 威脅 （ Threaten）。 表 3： 周邊物業(yè)銷售情況 名 稱 總戶數(shù) 售出戶數(shù) 戶銷售率 總建面 售出建面 面 銷售 率 備注 新華大 廈 243 213 88% 31425..9 % 一梯九戶 建面不含裙樓 三 榮 大 廈 140 85 61% % 一梯七戶 建面不含裙樓 羅蘭德精品商住樓 30 20 67% 6600 3950 % 不祥 建面不含辦公與裙樓 琥珀山莊高層公寓 66 46 70% 12195 65% 不祥 錦繡園 128 110 86% 16500 % 一梯四戶 上表中 5 個(gè)樓盤銷售周期一般在一年半銷售率就能達(dá)到 60％以上，一方面說(shuō)明合肥供應(yīng)市場(chǎng)基本與市場(chǎng)相契合，另一方面說(shuō)明住宅體制改 革后，個(gè)人消費(fèi)成為主體，同時(shí)也成為消費(fèi)的主要熱點(diǎn)。 表 1： 本項(xiàng)目周邊同類型物業(yè)概況 物業(yè)名稱 位 置 占地面積（ M2） 總建筑面積（ M2） 竣工時(shí)間 發(fā)展商 新華大 廈 六安路與淮河路交匯處 1134 36626 2000 年元 月 新 華 社 安 徽 分 社 安徽福華房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 三 榮 大 廈 含山路與淮河路交匯處 3000 28000 1999 年 3 月 合肥安榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 淮河路改造工程指揮部 羅蘭德精品商住樓 阜南路 168 號(hào)，東怡酒店對(duì)面 ―― 10000 2000 年元月 合肥羅蘭德物業(yè)有限公司 琥珀山莊高層公寓 琥珀中村 ―― 12195 2000 年 5 月底 合肥市城改指揮部 錦繡園 馬鞍山路 88 號(hào) 22 畝 ―― 1999 年 12 月 安徽中信物業(yè)發(fā)展有限公司 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 17 以上樓盤中新華大廈、羅蘭精品商住樓、琥珀山莊于去年竣工入伙，其他 兩個(gè)樓盤前年竣工入伙，還可發(fā)現(xiàn)處于市中心區(qū)的幾個(gè)高層項(xiàng)目規(guī)模都不大，這是受城區(qū)土地儲(chǔ)備有限所致。 e)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手開發(fā)精品 項(xiàng)目由安徽澳鑫公司與市政府辦公廳聯(lián)袂開發(fā)，具有較高知名度和較強(qiáng)的融資 能力，這些單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共同組建一個(gè)開發(fā)班子，為把“百花大廈二期”建設(shè)成為合肥 CBD 地段的又一標(biāo)志性建筑而努力，相信金融街上又一個(gè)明星樓盤即將誕生！ 四、項(xiàng)目周邊同類型樓盤統(tǒng)計(jì) 由于本項(xiàng)目位于合肥市中市區(qū)，緊鄰壽春路，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，商業(yè)人士往來(lái)頻繁 ，給酒店業(yè)的發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)有力的支撐，該片區(qū)有多家酒店，如正在營(yíng)業(yè)的新龍城大酒店、古井假日酒店等；隨著市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，酒店式商務(wù)公寓有望在未來(lái)市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，并且存在一定市場(chǎng)空間。尤其在中心區(qū)地段開發(fā)高層商住樓 ，在不計(jì)任何建安費(fèi)用的情況下，開發(fā)成本已達(dá) 3465 元 /M2。截至 99年底利用上述優(yōu)勢(shì)二期工程已獲各項(xiàng)稅費(fèi)減免近 2000萬(wàn)元，為進(jìn)一步投入建設(shè)鋪平了道路。這里商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，金融機(jī)構(gòu)云集，文化氛圍濃厚。 三、本項(xiàng)目賣點(diǎn)探討 合肥中市區(qū) 作為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)成熟地段，自然有其內(nèi)、外在的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，而每個(gè)樓盤之間又有不同的個(gè)性化賣點(diǎn)，正是兩者的互相作用，共同推動(dòng)了中心區(qū)住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展。隨著交通環(huán)境的改善，在合肥市區(qū)置業(yè)的來(lái)自周邊地區(qū)的客戶層面將越來(lái)越多。 從該片區(qū)當(dāng)前樓市供求上來(lái)看，總體趨于平衡，因?yàn)?該片區(qū)屬于市中心區(qū)位，所剩開發(fā)地塊極其有限，位置極佳 的絕版地塊也只是被納入極少數(shù)大牌地產(chǎn)商“囊”中，大多數(shù)實(shí)力相對(duì)較弱的地產(chǎn)商只能在其邊 沿地段分得“一杯羹”。 a) 樓盤概況 目前，合肥中市區(qū)在售或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的樓盤計(jì)有 10 多個(gè)，由西至東分別是柏景灣、新華大廈、綠都 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 10 商城、華商公寓、淮河路東段改進(jìn)商住樓等。他們居住于此無(wú)疑會(huì)提升區(qū)位的整體形象與文化品味，形成一個(gè)社會(huì)治安、人文環(huán)境等因素都絕好的高尚的居家辦公區(qū)域。對(duì)已售完的預(yù)售許可證回收 權(quán)益，該局進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商品房面積復(fù)審工作，共對(duì) 30 家開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房進(jìn)行復(fù)審，復(fù)核面積 ，較好地制止了商品房 短斤少兩 現(xiàn)象。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年累計(jì)完成房地產(chǎn)交易額 ，比去年同期增長(zhǎng) 55%；房地產(chǎn)抵押額 ，同比增長(zhǎng) 63%；房地產(chǎn)評(píng)估 ，同比增長(zhǎng) 86%；已購(gòu)公有住房上市成交 428戶、建筑面積 。 向南正對(duì)美菱大道，緊鄰壽春路等干道，市公交 2路、 4路等十多條公交車貫穿東西南北。 鄰近百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈大中型超市、中菜市、宿州路綜合菜場(chǎng)等； 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 6 ★市政配套： 。商業(yè)裙樓： 百花大廈二期位于合肥最繁華的老城區(qū)中市區(qū)，南鄰合肥“金融街”－－壽春路，這里金融機(jī)構(gòu)云集，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，有市建行大廈、人保大廈、平保大廈、省國(guó)投、省工商銀行等，同時(shí)與古井集團(tuán)投資的另一個(gè)大型項(xiàng)目－－古井假日酒店遙相輝映，是合肥的政治、經(jīng)濟(jì)核心制高點(diǎn)。 由于國(guó)銀所提供的樓盤資料為較早前數(shù)據(jù)，且周邊同類可比項(xiàng)目也甚少，難以建立廣泛的價(jià)值參照系。 報(bào)告第二部分第二節(jié)，對(duì)百花二期項(xiàng)目的入市價(jià)格定位，是參照國(guó)銀集團(tuán)提供的周邊可比樓盤均價(jià)情況，采用算術(shù)加權(quán)法平均法測(cè)算之后所得。東面緊臨中國(guó)建設(shè)銀行大廈（高 12 層），向東約 50米是宿州路人行天橋；南面過(guò)壽春路是百花賓館（高 8 層）、合肥第 44中學(xué)、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司；西南有中國(guó)工商銀行大樓（高 15層）、合肥商業(yè)銀行大樓（高 7層）；東南有國(guó)元大廈（高 15層） ；西面緊鄰百花大廈一期（其北面有小學(xué)和幼兒園）、合肥政府宿舍大院層住宅區(qū)；西面約 100 多米有榮事達(dá)大道，該大道向南與 城市主干道美菱大道相接。公 寓： 鄰近新龍城大酒店、百花賓館、新開元酒店、古井假日酒店 ★休閑購(gòu)物： 。 鄰近省教委及著名中小學(xué)及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園等； ★交通設(shè)施： 。 在國(guó)家和各級(jí)政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)政策和措施的指導(dǎo)下，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)今年上半年持續(xù)升溫。上半年核發(fā)商品房預(yù)售許可證 44份、 97 幢、 40 萬(wàn)平方米。該區(qū)域也是合肥高素質(zhì)人士居住較集中的區(qū)域，其中 60％以上的人接受過(guò)良好的教育，有著較高的素養(yǎng)與品質(zhì)； 35％是的人商人，還有政府公務(wù)員、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)等人士。目前該區(qū)位所有在售樓盤的銷售狀況普遍看好，空置率居全市最低。一般而言自公開發(fā)售之日起一年半載即能銷售總套數(shù)的 60%以上。 d) 業(yè)主來(lái)源 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，購(gòu)買合肥中市區(qū)住宅 的業(yè)主大部分是經(jīng)商人士、高級(jí)白領(lǐng)等，主要有企業(yè)界成功人士、職業(yè)經(jīng)理階層、私營(yíng)老板、機(jī)關(guān)干部、高薪 IT 從業(yè)人員，此外還有鄰縣市人士、集團(tuán)購(gòu)買等。但從現(xiàn)已建成的如新華大廈、金成大廈、三榮大廈等項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，有的很好，有的不盡人意，說(shuō)明高層住宅項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn)也較大，對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力、資源掌控能力、系統(tǒng)運(yùn)作水平等都是考驗(yàn)。這里是合肥市市政規(guī)劃的中心點(diǎn) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 13 和最高點(diǎn)，類似人們熟知的國(guó)內(nèi)大都市較著名的商業(yè)街，如北京市的東單、西單；上海市的淮海路、金陵路；廣州市的解放路、長(zhǎng)堤路；深圳市的深南大道、華強(qiáng)路；武漢市的建設(shè)大道；長(zhǎng)沙市的五一大道等。 c)、良好的投資環(huán)境 百花大廈二期項(xiàng)目作為合肥市創(chuàng)建工作的重點(diǎn)形象工程之一，項(xiàng)目從立項(xiàng)之初就受到合肥市政府及其 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 14 地方各級(jí)職能部門的大力支持，享有諸多的優(yōu)惠政策：首先性質(zhì)上屬于中外合資企業(yè)的澳鑫公司享有中外合資企業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；其次，作為項(xiàng)目合作方的合肥市政府辦公廳，能夠充分利用政府職能部門的特殊優(yōu)勢(shì)，在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，靈活掌握和運(yùn)用政 策，為項(xiàng)目運(yùn)作起到保駕護(hù)航的作用。 從目前合肥市房地產(chǎn)有關(guān)土地評(píng)估的信息結(jié)果可以看出，以“百花大廈二期“所處的黃金地段而論，該地段的土地價(jià)格至少應(yīng)在 300－ 500萬(wàn)元 /畝，可謂寸土寸金。由此可見“百花大廈二期”上市之后在周邊市場(chǎng)中具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 目前，與本項(xiàng)目較近的在售樓盤有金城大廈、新華大廈等，這些樓盤基本售磬。同時(shí)，樓盤均價(jià)在 3400 元 /m2左右，總價(jià)在 34－ 60 萬(wàn)之間，在付款方式上，選擇銀行按揭的人越來(lái)越多，但按揭年限還不夠長(zhǎng)，首期做到三成的很少，五成的較多，說(shuō)明金融單 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 18 位對(duì)消費(fèi)者采用抵押貸款方式購(gòu)房政策還不夠放開，消費(fèi)者對(duì)按揭觀念還沒有轉(zhuǎn)變。 【結(jié) 論】 ⑴上述樓盤在銷售周期一年半左右銷售率均超過(guò) 60％，說(shuō)明合肥住宅市場(chǎng)承接力強(qiáng)； ⑵合肥住宅開發(fā)特點(diǎn)是：處于市中心的鬧市區(qū)樓盤多以高層為主，且頗受消費(fèi)者青睞，其戶型定位一般在 110－ 140 平米左右的三房為主；如新華 大廈、三榮大廈等； ⑶而位于一環(huán)邊緣、一環(huán)外的樓盤定位以大戶型為主，面積大都在 120 平米以上，如錦繡園等，其單價(jià)水平也較市區(qū)低 300－ 500元 /M2左右； ⑷上述幾個(gè)樓盤銷售均價(jià)在 3000－ 3400元 /M2之間； ⑸雖然中市區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)城市建設(shè)較早，配套相對(duì)成熟，但土地資源有限，地塊規(guī)模偏小，產(chǎn)品設(shè)計(jì)滯后，高層建筑設(shè)計(jì)成一梯七、九戶，勢(shì)必影響居家生活的私密性與舒適性。 建造 施工 13 住宅的聲、光、電、熱、防火、安全等設(shè)施將按照國(guó)際通行的設(shè)計(jì)規(guī)范安裝 14 完善的硬件設(shè)施配套：電梯、入戶門、 傳真、電話、廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、樓宇自控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及應(yīng)急廣播系統(tǒng)，使大廈具有現(xiàn)代化、智能化、信息化的 綜合管理功能 16 高科技 /環(huán)保 /新型建材將在本項(xiàng)目中得到推廣應(yīng)用 人 文 空 間 17 項(xiàng)目配套設(shè)施齊全、生活便利，享受真正方便、高效的家庭辦公和居家生活 18 裙樓有大型商場(chǎng)與金融商務(wù)大廳，塔樓有高檔寫字間、開放式辦公間、 SOHO 商務(wù)公寓，為業(yè)主商務(wù)、辦公提供優(yōu)惠服務(wù) 項(xiàng)目 推廣 19 項(xiàng)目包裝個(gè)性鮮明，塑造切合主力客戶群喜好的品牌形象 20 物超所值的售價(jià) 21 寬松的付款條件 22 完善的售后服務(wù)體系（住宅兩書制度、保修期、定期維護(hù)、裝修設(shè)計(jì)及施工） 23 專業(yè)化、規(guī)范化 的推廣運(yùn)作手段 機(jī)會(huì) ☆合肥 CBD 地段物業(yè)，中心區(qū)不可復(fù)制的絕版地段 ☆市政府合作項(xiàng)目，可以整合運(yùn)用特殊的政策以及信息、配套等資源 ☆合肥中心區(qū)地產(chǎn)持續(xù)升溫所帶來(lái)的升值潛力 ☆美菱大道、金寨路等干道組成立體交通網(wǎng)絡(luò)