【正文】 要的是在資訊方面能夠迅速掌握稍縱即逝的商機。 b) 市場業(yè)績 隨著片區(qū)開發(fā)進程的加快，有些樓盤的規(guī)模越來越大，檔次越來越高，市場魅力也隨之增強，如柏景灣，合肥中市區(qū)住宅樓盤的市場業(yè)績因其個性不同而參差不一。這是城市規(guī)劃的必然規(guī)律，隨著城市建設(shè)進程的發(fā)展，市區(qū) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 12 內(nèi)的土地資源將越來越有限，地價也會越來越高，同時政府對商家開發(fā)高層住宅項目也相應(yīng)有所控制，所以城區(qū)中心地帶 的高層公寓就屬于有限供應(yīng)產(chǎn)品。 b)、便利的交通條件 項目是出入合肥市南北大門的 美菱大道（可直達駱崗機場）、榮事達大道與貫穿東西的壽春路、長江東路兩條城市中軸線的交匯處，交通網(wǎng)絡(luò)密布，市內(nèi)十幾條公共交通線貫穿東南西北，是合肥重要的交通樞紐之一。而現(xiàn)在“百 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 15 花大廈二期”的平均土地成本，按照澳鑫公司與合肥市政府的辦公廳簽署的協(xié)議進行測算，只有 411 元 /M2，相對于其位置而言，這一低廉的價格在合肥市也是絕無僅有的。可見，市中心區(qū)樓盤均以中等戶型為主流。 6 該地段屬于老城區(qū)，便民便利的生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全 7 教育、文化氛圍濃厚，鄰近省教委及著名中小學及幼兒園（合肥六中、宿州路小學、省直機關(guān)幼兒園） 規(guī)劃 設(shè)計 8 立面造型宏偉壯觀，內(nèi)部平面功能布局合理超前、精致實用，被列為合肥四大標志建筑之一 9 將聘請機械部第一設(shè)計院深圳分院擔綱設(shè)計 10 建筑形 式完美：建筑和周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一、建筑風格力求張揚個性 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 22 11 人性化設(shè)計思路：多功能星級化、智能化、商務(wù)化高層商務(wù)公寓設(shè)計，提升物業(yè)檔次 12 戶型設(shè)計以人為本，設(shè)計階段就將充分考慮到空間的藝術(shù)性、商務(wù)辦公的實用性，真正做到藝術(shù)性與實用性的完美結(jié)合。 強強聯(lián)手的力作： 項目由市政府、澳鑫公司、機械設(shè)計院等單位強強聯(lián)手，傾力而作，產(chǎn)品極 具品牌號召力，是合肥房地產(chǎn)市場上的又一個明星樓盤。 開放式交流 —— 合肥，華中市場的主要門戶，華北與華南地區(qū)人流物流及經(jīng)貿(mào)往來的主要中轉(zhuǎn)站之一，是中國著名園林城市之一，有著配套完善的金融服務(wù)系統(tǒng)，眾多的高新技術(shù)人才，豐富的人文景觀資源，高尚生活大都市，吸引各路精英加盟，成為城市的主人。本項目在策劃中如何確立獨特品牌形象，樹立項目的靈魂，并全方位地加以具體化和具像化，是下一步工作中一個重要的課題。本定價策略將依循對項目現(xiàn)實價值、常規(guī)入市可實現(xiàn)價格以及未來升值空間三方面的分析判斷，而對其整體物業(yè)價值及其趨向予以建議性說明。見下排名表，下同。 營銷策劃（權(quán)重 2） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 35 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在 營銷策劃上的質(zhì)量高低排名打分，得出本項目相當于 6 個同類型物業(yè)中在營銷策劃上水平較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在營銷策劃上應(yīng)達到的類比物業(yè) 均值九 。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 37 D、升值空間探尋 【結(jié) 論】 如果以下諸項物業(yè)升值前提得以充分實現(xiàn)，至項目完工入伙前后，項目具有相當于上述可實現(xiàn)價格約 10%的升值空間，其毛坯房銷售均價約在 3850 元 /平方米； 以上價格是作為毛坯房的均價，若增加居住式商務(wù)公寓所必備的星級裝修標準及配套（費用定在 800元 /平方米左右），則帶裝修均價約為 4350 元 /平方米左右； 商場均價約在 61000 元 /平方米；車位車位售價： 12 萬元 /個； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 38 【升值前提要素】 工程按期推進，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實現(xiàn) 工程進度如約展開 并按期完成，并確保原創(chuàng)規(guī)劃 、設(shè)計概念（環(huán)境規(guī)劃、外立面風格、戶型設(shè)計等）的充分實現(xiàn)，以及材料品種的有機選用，施工質(zhì)量的有效監(jiān)控，將高素質(zhì)的建筑設(shè)計、智能化商務(wù)辦公居住系統(tǒng)、獨特新穎的立面風格、人性化環(huán)境等實景展現(xiàn)給市場，將會直接、有效推促物業(yè)的價值提升。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 40 第三部分 項目投資回報可行性分析 一、項目規(guī)劃建設(shè)與投資情況 百花大廈二期工程是在成功開發(fā)與銷售一期的基礎(chǔ)上順延“百花”這一品牌而建設(shè)的。 ） 計劃 2個月 裙樓結(jié)構(gòu)（五層）結(jié)構(gòu) 計劃 2個月 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 45 主體結(jié)構(gòu)（ 6∽ 29層） 計劃 5個月 從復工到結(jié)構(gòu)封頂 共 計 11 個月 設(shè)備安裝、裝飾、裝修、收尾、設(shè)備調(diào)試、室外總體工程等 計劃 9個月 注：總工 期為 20 個月（若業(yè)主急需用房，工期還可再提前 3∽ 5個月） ⑷ 百花二期 的主要指標如下： 二、項目投資回 報分析 占地面積： 總建筑面積： 其中 因此，項目重新 啟動的資金 包括以下三大塊 （按照項目工程進度 6 個月裙樓結(jié)構(gòu)完工， 2個月現(xiàn)場包裝、預售） ： ◆ 前 6個月內(nèi)建至 裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金 ： ⑴前期費用 （單位 萬元） ⑵工程費用 （單位 萬元） 項目名稱 投資金額 項目名稱 投資金額 設(shè)計費 勘察費 工程咨詢費 三通一平 工程監(jiān)理費 質(zhì)量監(jiān)督費 城市規(guī)費 水增容 合計： 286 47 143 35 71 13 55 90 土建費用 合計 A、地下工程 9051 2650= A、 裙樓 13786 820= 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 48 由于上述 2 項費用中澳鑫公司已付 萬元，見前 32 頁投資情況表已付金額欄，由+= 可得，此項費用乙方組合單位介入投資時應(yīng)予扣除，因此 前 6 個月內(nèi)建至 裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金為： 萬元 + 萬元 = 萬元 ◆ 后 2 個月營銷推廣及策劃啟動費用（營銷中心、銷售道具）： 200 萬元 ◆ 8 個月內(nèi)支付甲方前期費用 ： 1600 萬元 啟動資金共計： 萬元 【投資回報計算表】 ： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 49 項目名稱 費用（萬元） 備 注 ⑴支付給甲方費用 乙方支付給甲方分得物業(yè)的價值 4173 ⒈總建筑面積： 64200m2 ⒉甲乙雙方協(xié)議分成比例 : 甲方分得 25%的物業(yè) ,乙方分得 75%的物業(yè) ⒊甲方分得物業(yè)總值： 64200 25% 2600=4173（萬元） ⒋協(xié)議規(guī)定乙方組合單位 18 個月付清上述款項給甲方 ⑵ 建 設(shè) 費 乙方支付甲方前期 建安 費 1600 協(xié)議規(guī)定乙方組合單位簽訂協(xié)議之日起于 40 日內(nèi)付給甲方 800 萬元； 8個月內(nèi)再付給甲方 800 萬元。 3500 41363 95％ =（萬元） E、銷售價格：地下車位售價按 12 萬元 /個計 。通過 這些測算數(shù)據(jù)，可以得出如下結(jié)論： 總體上講，項目是一個盈利的項目 通過投資回報計算表我們看出，若項目操作成功，將會產(chǎn)生 萬元的稅前利潤，稅前利潤率為 %,比較啟動資金的時間價值 萬元（ 6%），是一個值得投資的項目。故 ％的利潤率在當前合肥房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀下實在不多，說明項目盈利較豐，理應(yīng)投資。公寓售價按 3500 元 /M2計。 267 12 50％ =1602（萬元） ⑸ 利 潤 計 算 毛利 毛利率： 247。商業(yè)均價： 6100 元 /m2 商業(yè)裙樓： 單位：萬元 費用名稱 規(guī)定應(yīng)繳數(shù)額 實付數(shù)額 減免數(shù)額 費用名稱 規(guī)定應(yīng)繳數(shù)額 實付數(shù)額 減免 數(shù)額 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費 268 0 全免 高層消防設(shè)計費 185 2 183 商網(wǎng)配套費 184 0 全免 土地出讓金 791 132 659 人防設(shè)施費 594 0 全免 質(zhì)量監(jiān)督費 13 投標管理費 0 全免 合同出讓費 白蟻防治費 0 全免 規(guī)劃設(shè)計費 37 墻改基金 0 全免 附注 :應(yīng)付 萬元 。 充分利用發(fā)展商的社會資源和公關(guān)手段， 對項目周邊鄰近區(qū)域環(huán)境予以美化改造，將其高素質(zhì)區(qū)內(nèi)環(huán)境充分外延，如項目入口鄰近馬路環(huán)境的美化，營造項目沖擊力和識別性?？倷?quán)重（ 26） 得出結(jié)論 －－ 項目現(xiàn)實價值 =3500元 /m2(正式發(fā)售時的毛坯房均價 ) 【 重要說明 】 ： 此處結(jié)論根據(jù) 國銀提供樓盤均價加權(quán)平均 ： 3496 元 /m2 所得 ，因為國銀提供樓盤資料皆為前兩年開發(fā)的樓盤，非現(xiàn)時上市 樓盤，故與百花二期可比性不強，沒采用 “周邊可比樓盤綜合指標對比加權(quán)法” 計算，但百花二期絕對要超過新華大廈（其均價為 3400元 /m2） ，故保守估計百花二期均價也要到 3500 元 /m2， 甚至要超出這個水平。 市政配套（權(quán)重 3） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 33 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在市政配套上的優(yōu)劣排名打分，得出本項目相當于 6個同類型物業(yè)中市政配套接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在市政配套上應(yīng)達到的類比物業(yè) 均值三 。 【推斷方式】 將構(gòu)成項目物業(yè)價值的主要因素與該片區(qū)同類型物業(yè)進行優(yōu)劣比較，采用加權(quán)平均法推算。所以我們初步確定了以下形象定位：即將“百花大廈二期”建設(shè)成為一個 “頂級的、智能化、極富現(xiàn)代感” 的都市商住公寓精品。大廈功能配套齊全，是合肥高智能化、星級化的商務(wù)公寓，業(yè)主、商戶交流更輕松自如。 (1)金融、證券、 IT 高級白領(lǐng)人士； (2)外資企業(yè)駐合肥管理層； (3)頻繁往來境外商務(wù)人士； (4)合資企業(yè)外方雇員； (5)小型智慧型公司； (6)SOHO 一族； (7)自由職業(yè)者 ? 喜歡中市區(qū)，對中市區(qū)有特殊情結(jié)者 —— 中市區(qū)以其全市獨一無二的居家辦公環(huán)境吸引著眾多人的眼光，也令人傾心不已。 本項目強賣點提煉 新概念 表 3： 周邊物業(yè)銷售情況 名 稱 總戶數(shù) 售出戶數(shù) 戶銷售率 總建面 售出建面 面 銷售 率 備注 新華大 廈 243 213 88% 31425..9 % 一梯九戶 建面不含裙樓 三 榮 大 廈 140 85 61% % 一梯七戶 建面不含裙樓 羅蘭德精品商住樓 30 20 67% 6600 3950 % 不祥 建面不含辦公與裙樓 琥珀山莊高層公寓 66 46 70% 12