【正文】 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 1 特別提示： 此報告系深圳怡安信公司為深圳市國銀（集團(tuán)）投資參股“百花大廈二期”項(xiàng)目所作，重點(diǎn)是針對國銀提供的相關(guān)資料，對“百花大廈二期”項(xiàng)目進(jìn)行投資可行性研究分析。 報告第二部分第二節(jié)，對百花二期項(xiàng)目的入市價格定位，是參照國銀集團(tuán)提供的周邊可比樓盤均價情況，采用算術(shù)加權(quán)法平均法測算之后所得。 由于國銀所提供的樓盤資料為較早前數(shù)據(jù)，且周邊同類可比項(xiàng)目也甚少，難以建立廣泛的價值參照系。從目前合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢來看，我們前期依據(jù)區(qū)域市場價格走勢還是一個較為保守的估算，故該項(xiàng)目入市價格達(dá)到 3500元 /M2的實(shí)際成交水平是完全可以實(shí)現(xiàn)的。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 2 第一部分 項(xiàng)目概況及市場調(diào)研分析 一、項(xiàng)目概況 二、合肥市場調(diào)研分析 合肥市房地產(chǎn)市場總況分析 *合肥市市區(qū)住宅樓市狀況 本項(xiàng)目賣點(diǎn)探討 *項(xiàng)目周邊同類型樓盤統(tǒng)計 第二部分 百花大廈 (二期 )市場定位策略 一、 百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢分析 * SWOT 分析 *強(qiáng)賣點(diǎn)提煉 二、百花大廈 (二期 )市場定位戰(zhàn)略 目標(biāo)客戶群定位 *屬性定位（ USP） *（品牌）形象定位 *價格定位 第三部分 項(xiàng)目投資回報可行性分析 一、項(xiàng)目 概述 *二、投資回報分析 *三、項(xiàng)目投資回報敏感性分析 *四、結(jié) 論 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 3 第一部分 項(xiàng)目概況及市場調(diào)研分析 項(xiàng)目概況 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 4 百花大廈 (二期 )位于合肥市壽春路中段。東面緊臨中國建設(shè)銀行大廈（高 12 層），向東約 50米是宿州路人行天橋；南面過壽春路是百花賓館（高 8 層）、合肥第 44中學(xué)、中國人民保險公司；西南有中國工商銀行大樓（高 15層）、合肥商業(yè)銀行大樓（高 7層）；東南有國元大廈（高 15層） ；西面緊鄰百花大廈一期（其北面有小學(xué)和幼兒園）、合肥政府宿舍大院層住宅區(qū)；西面約 100 多米有榮事達(dá)大道，該大道向南與 城市主干道美菱大道相接。 百花大廈二期位于合肥最繁華的老城區(qū)中市區(qū)，南鄰合肥“金融街”－－壽春路，這里金融機(jī)構(gòu)云集，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，有市建行大廈、人保大廈、平保大廈、省國投、省工商銀行等，同時與古井集團(tuán)投資的另一個大型項(xiàng)目－－古井假日酒店遙相輝映，是合肥的政治、經(jīng)濟(jì)核心制高點(diǎn)。 百花大廈二期占地面積 6168m2，總建筑面積 m2，由 5層裙樓和兩棟樓高 31 層高層塔樓組成，一次性開發(fā)建設(shè)。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 5 項(xiàng)目二期工程主要技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 總建筑面積： 公 寓： 商業(yè)裙樓： 辦 公 樓： 車庫與設(shè) 備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2(雙層車位 ,共 267個車位 ) 容 積 率： 層 數(shù)： 高 度： 建筑覆蓋率： 31層 45％ 發(fā)展商： 安徽澳鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計： 機(jī)械工業(yè)部第一設(shè)計院深圳分院 承建商：： 未定 周邊配套設(shè)施 ★餐飲娛樂： 。 鄰近新龍城大酒店、百花賓館、新開元酒店、古井假日酒店 ★休閑購物： 。 鄰近百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈大中型超市、中菜市、宿州路綜合菜場等； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 6 ★市政配套： 。毗臨市委、市政府、市人大、市公安局、市教委等政府機(jī)關(guān)； ★金融證券： 。鄰近省工行、建行、省信托、省人保、平保等多家金融機(jī)構(gòu)； ★文化教育： 。 鄰近省教委及著名中小學(xué)及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園等； ★交通設(shè)施： 。 向南正對美菱大道，緊鄰壽春路等干道，市公交 2路、 4路等十多條公交車貫穿東西南北。 目前，周邊生活配套設(shè)施均距項(xiàng)目較近，居家辦公、休閑購物十分方便，一切盡在掌握！ 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 7 合肥住宅市場調(diào)研分析 一、合肥市房地產(chǎn)市場總況分析 合肥 ——物華天寶，人文薈萃之地，以 “三國故地，包 拯家鄉(xiāng) ”而馳名， 它既 是 安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又是全國首批“園林城市”和著名的科教基地。 隨著住宅分配體制的改革，住宅開發(fā)成為合肥新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 在國家和各級政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培育新的增長點(diǎn)政策和措施的指導(dǎo)下，合肥市房地產(chǎn)市場今年上半年持續(xù)升溫。 據(jù)統(tǒng)計，上半年累計完成房地產(chǎn)交易額 ，比去年同期增長 55%；房地產(chǎn)抵押額 ，同比增長 63%；房地產(chǎn)評估 ，同比增長 86%；已購公有住房上市成交 428戶、建筑面積 。上半年該市房地產(chǎn)市場明顯 特點(diǎn)是： ⑴淡季不淡、市場活躍； ⑵已購公房上市全面啟動，比去年下半年增長 88%； ⑶價格穩(wěn)中有升； ⑷居民個人購房已成為消費(fèi)主體； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 8 ⑸抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。 為了進(jìn)一步培育、激活房地產(chǎn)市場，合肥市房地產(chǎn)管理局經(jīng)合肥市政府批準(zhǔn)，組建了 合肥市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司 ，與此同時，合肥市房地產(chǎn)局還積極探索租賃管理工作新路子，開展對住宅房租賃管理工作，加大對商品房預(yù)售和銷售行為的規(guī)范管理。上半年核發(fā)商品房預(yù)售許可證 44份、 97 幢、 40 萬平方米。對已售完的預(yù)售許可證回收 權(quán)益，該局進(jìn)一步加強(qiáng)對商品房面積復(fù)審工作，共對 30 家開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房進(jìn)行復(fù)審，復(fù)核面積 ，較好地制止了商品房 短斤少兩 現(xiàn)象。 二、合肥市市區(qū)住宅樓市概況 由于市政府對市區(qū)規(guī)劃有著高瞻遠(yuǎn)矚的定位，所以在經(jīng)過幾年的努力實(shí)踐之后，該區(qū)位城市建設(shè)日新月異，尤其是中市區(qū)建設(shè)居全市首位，該區(qū)域匯集金融、貿(mào)易、酒店、教育等行業(yè)，行成多位一體的成熟商貿(mào)、辦公、住宅區(qū)域。圍繞壽春路、長江路、美菱大道、蕪湖路等主要軸線行成了一個極大的、多層次的商圈，有著濃郁的本土商業(yè)文化與藝術(shù)氛圍，這里正是合肥達(dá)官貴族、 商業(yè)巨子最理想的辦公、經(jīng)商地，該區(qū)位的購房人士既 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 9 享有成熟生活配套的快捷自如，又享有都市的繁華熱鬧，更重要的是在資訊方面能夠迅速掌握稍縱即逝的商機(jī)。該區(qū)域也是合肥高素質(zhì)人士居住較集中的區(qū)域，其中 60％以上的人接受過良好的教育，有著較高的素養(yǎng)與品質(zhì)； 35％是的人商人，還有政府公務(wù)員、企業(yè)高級白領(lǐng)等人士。他們居住于此無疑會提升區(qū)位的整體形象與文化品味，形成一個社會治安、人文環(huán)境等因素都絕好的高尚的居家辦公區(qū)域。 可以說正是在中市區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)三大片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用之下，與住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也得到了長足發(fā)展 ，并且倍受全市消費(fèi)者的普遍關(guān)注。其中合肥中市區(qū)作為合肥的 CBD（中央商務(wù)區(qū)）地段，近兩年在住宅體制改革的政策優(yōu)勢下，該區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)突飛猛進(jìn)，以美菱大道、長江路、壽春路等干道為主要軸線，形成了一個多功能的、資訊快捷的區(qū)位，上述干道沿線標(biāo)志性物業(yè)建設(shè)質(zhì)量提高，加之市中心區(qū)地塊的稀缺性寓示著該區(qū)位物業(yè)增值前景樂觀。目前該區(qū)位所有在售樓盤的銷售狀況普遍看好，空置率居全市最低。 a) 樓盤概況 目前，合肥中市區(qū)在售或內(nèi)部認(rèn)購的樓盤計有 10 多個，由西至東分別是柏景灣、新華大廈、綠都 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 10 商城、華商公寓、淮河路東段改進(jìn)商住樓等。這 些樓盤都有個共同特點(diǎn)，即都依托于合肥中市區(qū)較成熟的配套，不同程度地?fù)碛懈鏖_放式公園的園林景觀，且交通較為便利。 b) 市場業(yè)績 隨著片區(qū)開發(fā)進(jìn)程的加快，有些樓盤的規(guī)模越來越大，檔次越來越高，市場魅力也隨之增強(qiáng)，如柏景灣，合肥中市區(qū)住宅樓盤的市場業(yè)績因其個性不同而參差不一。一般而言自公開發(fā)售之日起一年半載即能銷售總套數(shù)的 60%以上。 從該片區(qū)當(dāng)前樓市供求上來看，總體趨于平衡，因?yàn)?該片區(qū)屬于市中心區(qū)位，所剩開發(fā)地塊極其有限，位置極佳 的絕版地塊也只是被納入極少數(shù)大牌地產(chǎn)商“囊”中，大多數(shù)實(shí)力相對較弱的地產(chǎn)商只能在其邊 沿地段分得“一杯羹”。 在市場競爭中， 大牌地產(chǎn)商，如 城建綜合開發(fā)、城改房地產(chǎn)、郵電開發(fā)、 振業(yè)地產(chǎn)、海亞地產(chǎn)占盡先機(jī)，但是只要產(chǎn)品對路，就能贏得市場青睞，也只有 那些環(huán)境、配套、戶型、景觀、硬件配套等方面均好性極強(qiáng)的樓盤在競爭中才能立于不敗之地。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 11 c) 價格水平 近兩年，合肥中市區(qū)的商品住宅開發(fā)以小高層、高層為主，均價在 2800－ 3500元 /m2左右，多層均價為 1500－ 2300/m2左右，這個價位居其它片區(qū)之首位，中市區(qū)地產(chǎn)成為合肥地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，在合肥樓市中占據(jù)重要地位。 d) 業(yè)主來源 據(jù)市場調(diào)查，購買合肥中市區(qū)住宅 的業(yè)主大部分是經(jīng)商人士、高級白領(lǐng)等，主要有企業(yè)界成功人士、職業(yè)經(jīng)理階層、私營老板、機(jī)關(guān)干部、高薪 IT 從業(yè)人員，此外還有鄰縣市人士、集團(tuán)購買等。隨著交通環(huán)境的改善，在合肥市區(qū)置業(yè)的來自周邊地區(qū)的客戶層面將越來越多。 e) 發(fā)展趨勢 合肥作為華東重要的歷史文化名城和全國首批園林城市，市區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)的高層化是其住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，而市郊小區(qū)住宅開發(fā)成為熱點(diǎn)。這是城市規(guī)劃的必然規(guī)律，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的發(fā)展，市區(qū) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 12 內(nèi)的土地資源將越來越有限，地價也會越來越高，同時政府對商家開發(fā)高層住宅項(xiàng)目也相應(yīng)有所控制，所以城區(qū)中心地帶 的高層公寓就屬于有限供應(yīng)產(chǎn)品。但從現(xiàn)已建成的如新華大廈、金成大廈、三榮大廈等項(xiàng)目的銷售情況來看，有的很好，有的不盡人意，說明高層住宅項(xiàng)目的操作風(fēng)險也較大，對于發(fā)展商的資金實(shí)力、資源掌控能力、系統(tǒng)運(yùn)作水平等都是考驗(yàn)。 三、本項(xiàng)目賣點(diǎn)探討 合肥中市區(qū) 作為合肥房地產(chǎn)市場的一個成熟地段，自然有其內(nèi)、外在的市場優(yōu)勢，而每個樓盤之間又有不同的個性化賣點(diǎn)，正是兩者的互相作用，共同推動了中心區(qū)住宅市場的快速發(fā)展。這些優(yōu)勢即賣點(diǎn)究竟有哪些，讓我們來簡要探討一下。 a)、成熟的地理位置 百花大廈二期座落于被譽(yù)為合肥市“金融街 ” —— 壽春路繁華地段。這里是合肥市市政規(guī)劃的中心點(diǎn) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 13 和最高點(diǎn)，類似人們熟知的國內(nèi)大都市較著名的商業(yè)街，如北京市的東單、西單；上海市的淮海路、金陵路；廣州市的解放路、長堤路；深圳市的深南大道、華強(qiáng)路；武漢市的建設(shè)大道；長沙市的五一大道等。這里商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，金融機(jī)構(gòu)云集，文化氛圍濃厚。毗臨市委、市政府、市人大、市公安局、市教委等政府機(jī)關(guān)，距省工行、省信托、省人保、平保等多家金融機(jī)構(gòu)、著名學(xué)校、商廈及菜市場等都較近，各類生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，是典型的成熟生活社區(qū)。 b)、便利的交通條件 項(xiàng)目是出入合肥市南北大門的 美菱大道（可直達(dá)駱崗機(jī)場）、榮事達(dá)大道與貫穿東西的壽春路、長江東路兩條城市中軸線的交匯處，交通網(wǎng)絡(luò)密布，市內(nèi)十幾條公共交通線貫穿東南西北，是合肥重要的交通樞紐之一