【正文】 為深圳市國(guó)銀（集團(tuán)）投資參股“百花大廈二期”項(xiàng)目所作，重點(diǎn)是針對(duì)國(guó)銀提供的相關(guān)資料，對(duì)“百花大廈二期”項(xiàng)目進(jìn)行投資可行性研究分析。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 2 第一部分 項(xiàng)目概況及市場(chǎng)調(diào)研分析 一、項(xiàng)目概況 二、合肥市場(chǎng)調(diào)研分析 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總況分析 *合肥市市區(qū)住宅樓市狀況 本項(xiàng)目賣點(diǎn)探討 *項(xiàng)目周邊同類型樓盤統(tǒng)計(jì) 第二部分 百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位策略 一、 百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢(shì)分析 * SWOT 分析 *強(qiáng)賣點(diǎn)提煉 二、百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位戰(zhàn)略 目標(biāo)客戶群定位 *屬性定位（ USP） *（品牌）形象定位 *價(jià)格定位 第三部分 項(xiàng)目投資回報(bào)可行性分析 一、項(xiàng)目 概述 *二、投資回報(bào)分析 *三、項(xiàng)目投資回報(bào)敏感性分析 *四、結(jié) 論 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 3 第一部分 項(xiàng)目概況及市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目概況 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 4 百花大廈 (二期 )位于合肥市壽春路中段。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 5 項(xiàng)目二期工程主要技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 總建筑面積： 車庫與設(shè) 備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2(雙層車位 ,共 267個(gè)車位 ) 容 積 率： 層 數(shù)： 高 度： 建筑覆蓋率： 31層 45％ 發(fā)展商： 安徽澳鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)： 機(jī)械工業(yè)部第一設(shè)計(jì)院深圳分院 承建商：： 未定 周邊配套設(shè)施 ★餐飲娛樂： 。鄰近省工行、建行、省信托、省人保、平保等多家金融機(jī)構(gòu)； ★文化教育： 。 隨著住宅分配體制的改革，住宅開發(fā)成為合肥新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 為了進(jìn)一步培育、激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，合肥市房地產(chǎn)管理局經(jīng)合肥市政府批準(zhǔn)，組建了 合肥市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司 ，與此同時(shí)，合肥市房地產(chǎn)局還積極探索租賃管理工作新路子，開展對(duì)住宅房租賃管理工作，加大對(duì)商品房預(yù)售和銷售行為的規(guī)范管理。圍繞壽春路、長(zhǎng)江路、美菱大道、蕪湖路等主要軸線行成了一個(gè)極大的、多層次的商圈，有著濃郁的本土商業(yè)文化與藝術(shù)氛圍，這里正是合肥達(dá)官貴族、 商業(yè)巨子最理想的辦公、經(jīng)商地，該區(qū)位的購(gòu)房人士既 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 9 享有成熟生活配套的快捷自如，又享有都市的繁華熱鬧，更重要的是在資訊方面能夠迅速掌握稍縱即逝的商機(jī)。其中合肥中市區(qū)作為合肥的 CBD（中央商務(wù)區(qū)）地段，近兩年在住宅體制改革的政策優(yōu)勢(shì)下，該區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)突飛猛進(jìn)，以美菱大道、長(zhǎng)江路、壽春路等干道為主要軸線，形成了一個(gè)多功能的、資訊快捷的區(qū)位，上述干道沿線標(biāo)志性物業(yè)建設(shè)質(zhì)量提高，加之市中心區(qū)地塊的稀缺性寓示著該區(qū)位物業(yè)增值前景樂觀。 b) 市場(chǎng)業(yè)績(jī) 隨著片區(qū)開發(fā)進(jìn)程的加快，有些樓盤的規(guī)模越來越大，檔次越來越高，市場(chǎng)魅力也隨之增強(qiáng)，如柏景灣，合肥中市區(qū)住宅樓盤的市場(chǎng)業(yè)績(jī)因其個(gè)性不同而參差不一。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 11 c) 價(jià)格水平 近兩年，合肥中市區(qū)的商品住宅開發(fā)以小高層、高層為主，均價(jià)在 2800－ 3500元 /m2左右，多層均價(jià)為 1500－ 2300/m2左右，這個(gè)價(jià)位居其它片區(qū)之首位，中市區(qū)地產(chǎn)成為合肥地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，在合肥樓市中占據(jù)重要地位。這是城市規(guī)劃的必然規(guī)律，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的發(fā)展，市區(qū) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 12 內(nèi)的土地資源將越來越有限，地價(jià)也會(huì)越來越高，同時(shí)政府對(duì)商家開發(fā)高層住宅項(xiàng)目也相應(yīng)有所控制，所以城區(qū)中心地帶 的高層公寓就屬于有限供應(yīng)產(chǎn)品。 a)、成熟的地理位置 百花大廈二期座落于被譽(yù)為合肥市“金融街 ” —— 壽春路繁華地段。 b)、便利的交通條件 項(xiàng)目是出入合肥市南北大門的 美菱大道（可直達(dá)駱崗機(jī)場(chǎng)）、榮事達(dá)大道與貫穿東西的壽春路、長(zhǎng)江東路兩條城市中軸線的交匯處，交通網(wǎng)絡(luò)密布，市內(nèi)十幾條公共交通線貫穿東南西北，是合肥重要的交通樞紐之一。在影響房地產(chǎn)的諸多因素中，除了項(xiàng)目的位置、交通條件等具體因素外，成本（價(jià)格）因素也是決定一個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)上能否具有競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。而現(xiàn)在“百 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 15 花大廈二期”的平均土地成本，按照澳鑫公司與合肥市政府的辦公廳簽署的協(xié)議進(jìn)行測(cè)算，只有 411 元 /M2，相對(duì)于其位置而言，這一低廉的價(jià)格在合肥市也是絕無僅有的。 為了對(duì)本項(xiàng)目的面積、戶型、價(jià)格、付款方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套等進(jìn)行準(zhǔn)確定位，我公司對(duì)本項(xiàng)目周邊同類型樓盤以及市區(qū)幾個(gè)代表樓盤進(jìn)行了分類調(diào)查，力求在產(chǎn)品定位與營(yíng)銷策略方面準(zhǔn)確無誤，將發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)降至“零”?？梢姡兄行膮^(qū)樓盤均以中等戶型為主流。 表 4：周邊物業(yè)的裝修情況 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 19 名稱 外墻 地面 門窗 衛(wèi)生間 廚房 硬件配套 新華大 廈 外墻貼高級(jí)面磚、 裙樓采用花崗巖 水泥地面 鋁合金推拉門窗 ,無色浮法玻璃 ,大門和房間門為木制門 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部日立電梯 三 榮 大 廈 部分玻璃墻、墻磚 水泥地面 鋁合金推拉門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部進(jìn)口電梯， 電腦監(jiān)控系統(tǒng)，中央空調(diào) 24 小時(shí)供水 羅蘭德精品商住樓 外墻 1— 4層貼仿石涂料、 5— 10 高級(jí)進(jìn)口 涂料 毛面水泥層 海螺塑鋼門窗，防盜門，觀景陽臺(tái)配有高檔護(hù)欄 水泥地面，主衛(wèi)配“遠(yuǎn)鄰”整體浴室 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 2 部東芝電梯，遠(yuǎn)大中央空調(diào)24 小時(shí)供水，紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 琥珀山莊高層公寓 外墻 1— 3層貼高級(jí)面磚、其余為高級(jí)涂料 水泥地面 塑鋼門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位，每棟一臺(tái) LG 電梯 錦繡園 外墻采用英國(guó)多樂 士涂料 室內(nèi)為水泥地面，各層公共走道及樓梯 地面鋪高級(jí)花崗巖，陽臺(tái)配歐式雕花護(hù)欄 塑鋼門窗、防盜門 水泥地面 水泥地面 水、電、管道液化氣、電話、有線電視到位，每棟一臺(tái) LG 電梯 從各物業(yè)裝修情況來看，以上物業(yè)對(duì)外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)明顯高于其內(nèi)部套間的裝修，其目的主要是方便住戶 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 20 購(gòu)樓后自行裝修設(shè)計(jì)，以尊重業(yè)主不同的個(gè)性習(xí)慣與審美角度。 6 該地段屬于老城區(qū)，便民便利的生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全 7 教育、文化氛圍濃厚，鄰近省教委及著名中小學(xué)及幼兒園（合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園） 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 8 立面造型宏偉壯觀，內(nèi)部平面功能布局合理超前、精致實(shí)用，被列為合肥四大標(biāo)志建筑之一 9 將聘請(qǐng)機(jī)械部第一設(shè)計(jì)院深圳分院擔(dān)綱設(shè)計(jì) 10 建筑形 式完美：建筑和周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一、建筑風(fēng)格力求張揚(yáng)個(gè)性 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 22 11 人性化設(shè)計(jì)思路：多功能星級(jí)化、智能化、商務(wù)化高層商務(wù)公寓設(shè)計(jì)，提升物業(yè)檔次 12 戶型設(shè)計(jì)以人為本，設(shè)計(jì)階段就將充分考慮到空間的藝術(shù)性、商務(wù)辦公的實(shí)用性，真正做到藝術(shù)性與實(shí)用性的完美結(jié)合。 中心區(qū)位置： 顯赫位置，位于合肥政治、經(jīng)濟(jì)、文化、中心屬于 CBD地段物業(yè)，中心區(qū)不可復(fù)制的絕版地段。 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的力作： 項(xiàng)目由市政府、澳鑫公司、機(jī)械設(shè)計(jì)院等單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，傾力而作，產(chǎn)品極 具品牌號(hào)召力，是合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)上的又一個(gè)明星樓盤。 （ 1） 各地級(jí)縣市及其智能部門駐合肥的辦事處； （ 2）合肥的金融、證券機(jī)構(gòu)； 主力客戶群一 主力客戶群二 主力客戶群三 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 26 屬性定位（ USP） 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有名稱、規(guī)劃指標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)研和 SWOT分析，百花大廈二期的屬性定位已經(jīng)是呼之欲出： 自由商務(wù)精英集散地 顯赫政要富賈大都會(huì) 金融貿(mào)易伙伴根據(jù)地 立足于百花大廈二期的屬性定 位，其 功能 ． ． 顯而易見： SOHO 式居家辦公 —— 設(shè)開敞式廚房和獨(dú)立衛(wèi)生間，提供星級(jí)化管理和服務(wù)：日常家居清潔、綠化、訂餐、代訂客房和機(jī)票、送報(bào)等系列服務(wù)，令居者各適其式，享受尊榮生活。 開放式交流 —— 合肥，華中市場(chǎng)的主要門戶，華北與華南地區(qū)人流物流及經(jīng)貿(mào)往來的主要中轉(zhuǎn)站之一，是中國(guó)著名園林城市之一，有著配套完善的金融服務(wù)系統(tǒng)，眾多的高新技術(shù)人才，豐富的人文景觀資源，高尚生活大都市，吸引各路精英加盟，成為城市的主人。地產(chǎn)行業(yè)的品牌營(yíng)銷目前也漸成風(fēng)氣。本項(xiàng)目在策劃中如何確立獨(dú)特品牌形象，樹立項(xiàng)目的靈魂，并全方位地加以具體化和具像化，是下一步工作中一個(gè)重要的課題。在制定銷售 價(jià)格時(shí)既要考慮發(fā)展商的成本及利潤(rùn)、考慮客戶所能承受或客戶心目中所認(rèn)可的價(jià)位，還要考慮項(xiàng)目作為中市區(qū)的高檔尚、一流的高層商住樓所對(duì)應(yīng)的整體形象。本定價(jià)策略將依循對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)價(jià)值、常規(guī)入市可實(shí)現(xiàn)價(jià)格以及未來升值空間三方面的分析判斷，而對(duì)其整體物業(yè)價(jià)值及其趨向予以建議性說明。 設(shè)備材料 ： 用 料是否考究、設(shè)備是否先進(jìn)、有無裝修等。見下排名表，下同。 物業(yè)管理（權(quán)重 3） 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在物業(yè)管理上的好壞排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6個(gè)同類型物業(yè)中在物業(yè)管理上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在物業(yè)管理上應(yīng)達(dá)到均的類比物業(yè) 均值五 。 營(yíng)銷策劃（權(quán)重 2） 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 35 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在 營(yíng)銷策劃上的質(zhì)量高低排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6 個(gè)同類型物業(yè)中在營(yíng)銷策劃上水平較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在營(yíng)銷策劃上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值九 。在項(xiàng)目入市初期，為了使項(xiàng)目一炮而紅，盡快打響知名度，并制造“買漲不買 跌”的熱銷景象，吸引跟風(fēng)購(gòu)買，建議在入市初期用以上價(jià)格推出少量單位。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 37 D、升值空間探尋 【結(jié) 論】 如果以下諸項(xiàng)物業(yè)升值前提得以充分實(shí)現(xiàn)，至項(xiàng)目完工入伙前后，項(xiàng)目具有相當(dāng)于上述可實(shí)現(xiàn)價(jià)格約 10%的升值空間，其毛坯房銷售均價(jià)約在 3850 元 /平方米； 以上價(jià)格是作為毛坯房的均價(jià)，若增加居住式商務(wù)公寓所必備的星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套（費(fèi)用定在 800元 /平方米左右），則帶裝修均價(jià)約為 4350 元 /平方米左右； 商場(chǎng)均價(jià)約在 61000 元 /平方米；車位車位售價(jià)： 12 萬元 /個(gè)； 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 38 【升值前提要素】 工程按期推進(jìn)，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實(shí)現(xiàn) 工程進(jìn)度如約展開 并按期完成，并確保原創(chuàng)規(guī)劃 、設(shè)計(jì)概念（環(huán)境規(guī)劃、外立面風(fēng)格、戶型設(shè)