【正文】 為深圳市國銀（集團）投資參股“百花大廈二期”項目所作，重點是針對國銀提供的相關資料，對“百花大廈二期”項目進行投資可行性研究分析。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 2 第一部分 項目概況及市場調研分析 一、項目概況 二、合肥市場調研分析 合肥市房地產市場總況分析 *合肥市市區(qū)住宅樓市狀況 本項目賣點探討 *項目周邊同類型樓盤統(tǒng)計 第二部分 百花大廈 (二期 )市場定位策略 一、 百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢分析 * SWOT 分析 *強賣點提煉 二、百花大廈 (二期 )市場定位戰(zhàn)略 目標客戶群定位 *屬性定位（ USP） *（品牌）形象定位 *價格定位 第三部分 項目投資回報可行性分析 一、項目 概述 *二、投資回報分析 *三、項目投資回報敏感性分析 *四、結 論 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 3 第一部分 項目概況及市場調研分析 項目概況 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 4 百花大廈 (二期 )位于合肥市壽春路中段。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 5 項目二期工程主要技術指標 占地面積： 總建筑面積： 車庫與設 備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2(雙層車位 ,共 267個車位 ) 容 積 率： 層 數(shù)： 高 度： 建筑覆蓋率： 31層 45％ 發(fā)展商： 安徽澳鑫房地產開發(fā)有限公司 建筑設計： 機械工業(yè)部第一設計院深圳分院 承建商：： 未定 周邊配套設施 ★餐飲娛樂： 。鄰近省工行、建行、省信托、省人保、平保等多家金融機構； ★文化教育： 。 隨著住宅分配體制的改革，住宅開發(fā)成為合肥新的消費熱點和經濟增長點。 為了進一步培育、激活房地產市場，合肥市房地產管理局經合肥市政府批準，組建了 合肥市房屋置業(yè)擔保有限責任公司 ，與此同時，合肥市房地產局還積極探索租賃管理工作新路子，開展對住宅房租賃管理工作，加大對商品房預售和銷售行為的規(guī)范管理。圍繞壽春路、長江路、美菱大道、蕪湖路等主要軸線行成了一個極大的、多層次的商圈，有著濃郁的本土商業(yè)文化與藝術氛圍，這里正是合肥達官貴族、 商業(yè)巨子最理想的辦公、經商地，該區(qū)位的購房人士既 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 9 享有成熟生活配套的快捷自如，又享有都市的繁華熱鬧，更重要的是在資訊方面能夠迅速掌握稍縱即逝的商機。其中合肥中市區(qū)作為合肥的 CBD（中央商務區(qū)）地段，近兩年在住宅體制改革的政策優(yōu)勢下，該區(qū)房地產建設突飛猛進，以美菱大道、長江路、壽春路等干道為主要軸線，形成了一個多功能的、資訊快捷的區(qū)位，上述干道沿線標志性物業(yè)建設質量提高，加之市中心區(qū)地塊的稀缺性寓示著該區(qū)位物業(yè)增值前景樂觀。 b) 市場業(yè)績 隨著片區(qū)開發(fā)進程的加快，有些樓盤的規(guī)模越來越大，檔次越來越高，市場魅力也隨之增強，如柏景灣，合肥中市區(qū)住宅樓盤的市場業(yè)績因其個性不同而參差不一。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 11 c) 價格水平 近兩年，合肥中市區(qū)的商品住宅開發(fā)以小高層、高層為主，均價在 2800－ 3500元 /m2左右，多層均價為 1500－ 2300/m2左右，這個價位居其它片區(qū)之首位，中市區(qū)地產成為合肥地產的領頭羊，在合肥樓市中占據(jù)重要地位。這是城市規(guī)劃的必然規(guī)律，隨著城市建設進程的發(fā)展，市區(qū) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 12 內的土地資源將越來越有限，地價也會越來越高，同時政府對商家開發(fā)高層住宅項目也相應有所控制，所以城區(qū)中心地帶 的高層公寓就屬于有限供應產品。 a)、成熟的地理位置 百花大廈二期座落于被譽為合肥市“金融街 ” —— 壽春路繁華地段。 b)、便利的交通條件 項目是出入合肥市南北大門的 美菱大道（可直達駱崗機場）、榮事達大道與貫穿東西的壽春路、長江東路兩條城市中軸線的交匯處，交通網(wǎng)絡密布，市內十幾條公共交通線貫穿東南西北，是合肥重要的交通樞紐之一。在影響房地產的諸多因素中，除了項目的位置、交通條件等具體因素外，成本（價格）因素也是決定一個項目市場上能否具有競爭力的關鍵。而現(xiàn)在“百 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 15 花大廈二期”的平均土地成本，按照澳鑫公司與合肥市政府的辦公廳簽署的協(xié)議進行測算，只有 411 元 /M2，相對于其位置而言，這一低廉的價格在合肥市也是絕無僅有的。 為了對本項目的面積、戶型、價格、付款方式、裝修標準、配套等進行準確定位，我公司對本項目周邊同類型樓盤以及市區(qū)幾個代表樓盤進行了分類調查，力求在產品定位與營銷策略方面準確無誤，將發(fā)展商的風險降至“零”?？梢?，市中心區(qū)樓盤均以中等戶型為主流。 表 4：周邊物業(yè)的裝修情況 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 19 名稱 外墻 地面 門窗 衛(wèi)生間 廚房 硬件配套 新華大 廈 外墻貼高級面磚、 裙樓采用花崗巖 水泥地面 鋁合金推拉門窗 ,無色浮法玻璃 ,大門和房間門為木制門 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部日立電梯 三 榮 大 廈 部分玻璃墻、墻磚 水泥地面 鋁合金推拉門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部進口電梯， 電腦監(jiān)控系統(tǒng)，中央空調 24 小時供水 羅蘭德精品商住樓 外墻 1— 4層貼仿石涂料、 5— 10 高級進口 涂料 毛面水泥層 海螺塑鋼門窗，防盜門，觀景陽臺配有高檔護欄 水泥地面，主衛(wèi)配“遠鄰”整體浴室 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 2 部東芝電梯，遠大中央空調24 小時供水，紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 琥珀山莊高層公寓 外墻 1— 3層貼高級面磚、其余為高級涂料 水泥地面 塑鋼門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位，每棟一臺 LG 電梯 錦繡園 外墻采用英國多樂 士涂料 室內為水泥地面，各層公共走道及樓梯 地面鋪高級花崗巖，陽臺配歐式雕花護欄 塑鋼門窗、防盜門 水泥地面 水泥地面 水、電、管道液化氣、電話、有線電視到位，每棟一臺 LG 電梯 從各物業(yè)裝修情況來看，以上物業(yè)對外立面裝修標準明顯高于其內部套間的裝修，其目的主要是方便住戶 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 20 購樓后自行裝修設計，以尊重業(yè)主不同的個性習慣與審美角度。 6 該地段屬于老城區(qū)，便民便利的生活配套設施一應俱全 7 教育、文化氛圍濃厚，鄰近省教委及著名中小學及幼兒園（合肥六中、宿州路小學、省直機關幼兒園） 規(guī)劃 設計 8 立面造型宏偉壯觀，內部平面功能布局合理超前、精致實用，被列為合肥四大標志建筑之一 9 將聘請機械部第一設計院深圳分院擔綱設計 10 建筑形 式完美：建筑和周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一、建筑風格力求張揚個性 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 22 11 人性化設計思路：多功能星級化、智能化、商務化高層商務公寓設計，提升物業(yè)檔次 12 戶型設計以人為本，設計階段就將充分考慮到空間的藝術性、商務辦公的實用性，真正做到藝術性與實用性的完美結合。 中心區(qū)位置： 顯赫位置，位于合肥政治、經濟、文化、中心屬于 CBD地段物業(yè)，中心區(qū)不可復制的絕版地段。 強強聯(lián)手的力作： 項目由市政府、澳鑫公司、機械設計院等單位強強聯(lián)手，傾力而作，產品極 具品牌號召力，是合肥房地產市場上的又一個明星樓盤。 （ 1） 各地級縣市及其智能部門駐合肥的辦事處； （ 2）合肥的金融、證券機構； 主力客戶群一 主力客戶群二 主力客戶群三 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 26 屬性定位（ USP） 根據(jù)項目現(xiàn)有名稱、規(guī)劃指標、市場調研和 SWOT分析，百花大廈二期的屬性定位已經是呼之欲出： 自由商務精英集散地 顯赫政要富賈大都會 金融貿易伙伴根據(jù)地 立足于百花大廈二期的屬性定 位，其 功能 ． ． 顯而易見： SOHO 式居家辦公 —— 設開敞式廚房和獨立衛(wèi)生間，提供星級化管理和服務：日常家居清潔、綠化、訂餐、代訂客房和機票、送報等系列服務，令居者各適其式，享受尊榮生活。 開放式交流 —— 合肥，華中市場的主要門戶，華北與華南地區(qū)人流物流及經貿往來的主要中轉站之一，是中國著名園林城市之一，有著配套完善的金融服務系統(tǒng)，眾多的高新技術人才，豐富的人文景觀資源，高尚生活大都市，吸引各路精英加盟，成為城市的主人。地產行業(yè)的品牌營銷目前也漸成風氣。本項目在策劃中如何確立獨特品牌形象，樹立項目的靈魂，并全方位地加以具體化和具像化，是下一步工作中一個重要的課題。在制定銷售 價格時既要考慮發(fā)展商的成本及利潤、考慮客戶所能承受或客戶心目中所認可的價位，還要考慮項目作為中市區(qū)的高檔尚、一流的高層商住樓所對應的整體形象。本定價策略將依循對項目現(xiàn)實價值、常規(guī)入市可實現(xiàn)價格以及未來升值空間三方面的分析判斷，而對其整體物業(yè)價值及其趨向予以建議性說明。 設備材料 ： 用 料是否考究、設備是否先進、有無裝修等。見下排名表，下同。 物業(yè)管理（權重 3） 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在物業(yè)管理上的好壞排名打分，得出本項目相當于 6個同類型物業(yè)中在物業(yè)管理上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應的平均值，即本項目在物業(yè)管理上應達到均的類比物業(yè) 均值五 。 營銷策劃（權重 2） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 35 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在 營銷策劃上的質量高低排名打分，得出本項目相當于 6 個同類型物業(yè)中在營銷策劃上水平較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應的平均值，即本項目在營銷策劃上應達到的類比物業(yè) 均值九 。在項目入市初期，為了使項目一炮而紅，盡快打響知名度，并制造“買漲不買 跌”的熱銷景象，吸引跟風購買，建議在入市初期用以上價格推出少量單位。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 37 D、升值空間探尋 【結 論】 如果以下諸項物業(yè)升值前提得以充分實現(xiàn)，至項目完工入伙前后，項目具有相當于上述可實現(xiàn)價格約 10%的升值空間，其毛坯房銷售均價約在 3850 元 /平方米； 以上價格是作為毛坯房的均價，若增加居住式商務公寓所必備的星級裝修標準及配套（費用定在 800元 /平方米左右），則帶裝修均價約為 4350 元 /平方米左右； 商場均價約在 61000 元 /平方米；車位車位售價： 12 萬元 /個； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 38 【升值前提要素】 工程按期推進，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實現(xiàn) 工程進度如約展開 并按期完成，并確保原創(chuàng)規(guī)劃 、設計概念（環(huán)境規(guī)劃、外立面風格、戶型設