【正文】 項(xiàng)目利潤(rùn)居同城之首，投資回報(bào)較高 項(xiàng)目投資回報(bào)的稅前利潤(rùn)率為 ％，就目前合肥房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益而言，行業(yè)平均利潤(rùn) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 53 率在 25％左右，有些項(xiàng)目甚至更低。商業(yè)裙樓售價(jià)按 6100 元 /M2計(jì) 。車位 。 乙方追加復(fù) 工后的建安費(fèi) ⒈已繳前期費(fèi)用工程費(fèi)用合計(jì)見(jiàn) 35 頁(yè) 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 =（萬(wàn)元） ⒉塔樓公寓工程費(fèi)用 41363 932=（萬(wàn)元） ⒉給排水 ⒊暖通 ⒋電氣 (強(qiáng)弱電 ) ⒌電梯 (六部 ) 合計(jì) : 萬(wàn)元 （ 總建安） 上述合計(jì)減去甲方前期已付款 萬(wàn)元即得 ⑶ 其 他 費(fèi) 用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 總建安的 5％（ 萬(wàn)元 5%即得） 營(yíng)銷推廣費(fèi)用： 766 策劃代理、廣告、包裝、促銷等費(fèi)用（物業(yè)總價(jià)值 %） 資金占用利息： 平均按一年計(jì)， 萬(wàn)元為啟動(dòng)資金 ( 萬(wàn)元6％ 即得 ) 成本合計(jì) （ 1）＋（ 2）＋（ 3） 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 50 每平方米綜合建設(shè)成本價(jià) 2490 元 /m2 [(1)+⑵ +(3)]/64200m2 ⑷乙方銷售收入 銷售收入 ； 公 寓： 一期工程于 96 年建成，總建筑面積 12300M2全部售罄（其 中 3300M2返還給市政府），取得了良好的口碑與經(jīng)濟(jì)效益；在總結(jié)一期開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)之上，二期工程憑借優(yōu)越的地理位置及周邊環(huán)境于 97 年立項(xiàng)建設(shè)，截至 99 年 8 月投資累計(jì)達(dá)4000 多萬(wàn)元，并接政府之便減免各項(xiàng)稅費(fèi)近 2000 萬(wàn)元（詳見(jiàn)下表），為二期工程的進(jìn)一步全面展開創(chuàng)造了良好的開端。 周邊環(huán)境質(zhì)量的進(jìn)一步改造， 主要是考慮百花一期沿街立面形象的改造，以契合二期物業(yè)的整體風(fēng)格。 ※項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)價(jià)值 =【類比物業(yè)均值（一） X 權(quán)重（ 4） +類比物業(yè)均值（二） X 權(quán)重（ 4） +┅ +類比物業(yè)均價(jià)（九）X 權(quán)重（ 2）】247。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（權(quán)重 4） 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6 個(gè)同類型物業(yè)中規(guī)劃設(shè)計(jì)較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值二 。 B、理論價(jià)值判斷 【結(jié) 論】 項(xiàng)目理論價(jià)值約為 3500 元 /平方米 (正式發(fā)售時(shí)的毛坯房均價(jià) )。 經(jīng)過(guò)仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，我們認(rèn)為 “百花大廈二期”要在合肥市場(chǎng)脫穎而出，比必須以個(gè)性化的形象定位來(lái)塑造產(chǎn)品自身獨(dú)特的差異化賣點(diǎn)。百花大廈二期將是這個(gè)大都市開啟的一個(gè)大窗口，壽春路上又一個(gè)標(biāo)志性建筑；百花大廈二期將是這個(gè)大都市商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、文化信息匯聚的平臺(tái)，是周邊鄰省省會(huì)城市及下轄地級(jí)縣 市最前沿的動(dòng)態(tài)資訊信息中心。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 25 二、百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位戰(zhàn)略 目標(biāo)客戶群定位 ? 現(xiàn)代人的工作思維方式讓人們不拘泥于一家公司，也不受限于朝九晚五。 建造 施工 13 住宅的聲、光、電、熱、防火、安全等設(shè)施將按照國(guó)際通行的設(shè)計(jì)規(guī)范安裝 14 完善的硬件設(shè)施配套：電梯、入戶門、 傳真、電話、廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、樓宇自控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)及應(yīng)急廣播系統(tǒng)，使大廈具有現(xiàn)代化、智能化、信息化的 綜合管理功能 16 高科技 /環(huán)保 /新型建材將在本項(xiàng)目中得到推廣應(yīng)用 人 文 空 間 17 項(xiàng)目配套設(shè)施齊全、生活便利，享受真正方便、高效的家庭辦公和居家生活 18 裙樓有大型商場(chǎng)與金融商務(wù)大廳，塔樓有高檔寫字間、開放式辦公間、 SOHO 商務(wù)公寓，為業(yè)主商務(wù)、辦公提供優(yōu)惠服務(wù) 項(xiàng)目 推廣 19 項(xiàng)目包裝個(gè)性鮮明，塑造切合主力客戶群喜好的品牌形象 20 物超所值的售價(jià) 21 寬松的付款條件 22 完善的售后服務(wù)體系（住宅兩書制度、保修期、定期維護(hù)、裝修設(shè)計(jì)及施工） 23 專業(yè)化、規(guī)范化 的推廣運(yùn)作手段 機(jī)會(huì) ☆合肥 CBD 地段物業(yè)，中心區(qū)不可復(fù)制的絕版地段 ☆市政府合作項(xiàng)目，可以整合運(yùn)用特殊的政策以及信息、配套等資源 ☆合肥中心區(qū)地產(chǎn)持續(xù)升溫所帶來(lái)的升值潛力 ☆美菱大道、金寨路等干道組成立體交通網(wǎng)絡(luò)形成 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 23 商網(wǎng)，商機(jī)無(wú)限，形成消費(fèi)熱點(diǎn)片區(qū) ☆地價(jià)成本低平，價(jià)格上揚(yáng)彈性較大 ☆中市區(qū)中心城對(duì)項(xiàng)目整體形象的提升 ☆年內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升及部分行業(yè)收入增加 ☆作為標(biāo)志性物業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具 備新穎性 劣勢(shì) ☆項(xiàng)目于 99年停工之后復(fù)工建設(shè)，在社會(huì)上或多或少會(huì)形成一些負(fù)面影響 ☆項(xiàng)目綠化率不高，周邊建筑密度較大 ☆由于鄰近主要干道，朝南單位會(huì)有噪音污染 威脅 ☆周邊高層住宅價(jià)格不高，對(duì)高檔次住宅產(chǎn)品的價(jià)格攀升形成一定壓力 ☆區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)承接力相對(duì)有限 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 24 ☆周邊及可比地段在建和待建同類產(chǎn)品較少，市場(chǎng)定位缺少“參照系” 強(qiáng)賣點(diǎn)提煉 歸納上述各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)綜合考慮周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的市場(chǎng)定位，從而提煉出指導(dǎo)本項(xiàng)目個(gè)性化賣點(diǎn)。同時(shí)，樓盤均價(jià)在 3400 元 /m2左右，總價(jià)在 34－ 60 萬(wàn)之間，在付款方式上，選擇銀行按揭的人越來(lái)越多，但按揭年限還不夠長(zhǎng)，首期做到三成的很少，五成的較多，說(shuō)明金融單 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 18 位對(duì)消費(fèi)者采用抵押貸款方式購(gòu)房政策還不夠放開，消費(fèi)者對(duì)按揭觀念還沒(méi)有轉(zhuǎn)變。由此可見(jiàn)“百花大廈二期”上市之后在周邊市場(chǎng)中具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 c)、良好的投資環(huán)境 百花大廈二期項(xiàng)目作為合肥市創(chuàng)建工作的重點(diǎn)形象工程之一，項(xiàng)目從立項(xiàng)之初就受到合肥市政府及其 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 14 地方各級(jí)職能部門的大力支持，享有諸多的優(yōu)惠政策：首先性質(zhì)上屬于中外合資企業(yè)的澳鑫公司享有中外合資企業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；其次，作為項(xiàng)目合作方的合肥市政府辦公廳，能夠充分利用政府職能部門的特殊優(yōu)勢(shì)，在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，靈活掌握和運(yùn)用政 策，為項(xiàng)目運(yùn)作起到保駕護(hù)航的作用。但從現(xiàn)已建成的如新華大廈、金成大廈、三榮大廈等項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，有的很好，有的不盡人意，說(shuō)明高層住宅項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn)也較大，對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力、資源掌控能力、系統(tǒng)運(yùn)作水平等都是考驗(yàn)。一般而言自公開發(fā)售之日起一年半載即能銷售總套數(shù)的 60%以上。該區(qū)域也是合肥高素質(zhì)人士居住較集中的區(qū)域，其中 60％以上的人接受過(guò)良好的教育，有著較高的素養(yǎng)與品質(zhì)； 35％是的人商人，還有政府公務(wù)員、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)等人士。 在國(guó)家和各級(jí)政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)政策和措施的指導(dǎo)下，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)今年上半年持續(xù)升溫。 鄰近新龍城大酒店、百花賓館、新開元酒店、古井假日酒店 ★休閑購(gòu)物： 。東面緊臨中國(guó)建設(shè)銀行大廈（高 12 層），向東約 50米是宿州路人行天橋；南面過(guò)壽春路是百花賓館（高 8 層）、合肥第 44中學(xué)、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司；西南有中國(guó)工商銀行大樓（高 15層）、合肥商業(yè)銀行大樓（高 7層）；東南有國(guó)元大廈（高 15層） ；西面緊鄰百花大廈一期（其北面有小學(xué)和幼兒園）、合肥政府宿舍大院層住宅區(qū)；西面約 100 多米有榮事達(dá)大道，該大道向南與 城市主干道美菱大道相接。 由于國(guó)銀所提供的樓盤資料為較早前數(shù)據(jù)，且周邊同類可比項(xiàng)目也甚少，難以建立廣泛的價(jià)值參照系。商業(yè)裙樓： 向南正對(duì)美菱大道，緊鄰壽春路等干道，市公交 2路、 4路等十多條公交車貫穿東西南北。對(duì)已售完的預(yù)售許可證回收 權(quán)益，該局進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商品房面積復(fù)審工作，共對(duì) 30 家開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房進(jìn)行復(fù)審，復(fù)核面積 ，較好地制止了商品房 短斤少兩 現(xiàn)象。 a) 樓盤概況 目前，合肥中市區(qū)在售或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的樓盤計(jì)有 10 多個(gè)，由西至東分別是柏景灣、新華大廈、綠都 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 10 商城、華商公寓、淮河路東段改進(jìn)商住樓等。隨著交通環(huán)境的改善，在合肥市區(qū)置業(yè)的來(lái)自周邊地區(qū)的客戶層面將越來(lái)越多。這里商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，金融機(jī)構(gòu)云集，文化氛圍濃厚。尤其在中心區(qū)地段開發(fā)高層商住樓 ，在不計(jì)任何建安費(fèi)用的情況下，開發(fā)成本已達(dá) 3465 元 /M2。 表 1： 本項(xiàng)目周邊同類型物業(yè)概況 物業(yè)名稱 位 置 占地面積（ M2） 總建筑面積（ M2） 竣工時(shí)間 發(fā)展商 新華大 廈 六安路與淮河路交匯處 1134 36626 2000 年元 月 新 華 社 安 徽 分 社 安徽福華房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 三 榮 大 廈 含山路與淮河路交匯處 3000 28000 1999 年 3 月 合肥安榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 淮河路改造工程指揮部 羅蘭德精品商住樓 阜南路 168 號(hào)，東怡酒店對(duì)面 ―― 10000 2000 年元月 合肥羅蘭德物業(yè)有限公司 琥珀山莊高層公寓 琥珀中村 ―― 12195 2000 年 5 月底 合肥市城改指揮部 錦繡園 馬鞍山路 88 號(hào) 22 畝 ―― 1999 年 12 月 安徽中信物業(yè)發(fā)展有限公司 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 17 以上樓盤中新華大廈、羅蘭精品商住樓、琥珀山莊于去年竣工入伙，其他 兩個(gè)樓盤前年竣工入伙，還可發(fā)現(xiàn)處于市中心區(qū)的幾個(gè)高層項(xiàng)目規(guī)模都不大，這是受城區(qū)土地儲(chǔ)備有限所致。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 21 第二部分 百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位策略 一、百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢(shì)分析 1．項(xiàng)目 SWOT 分析 注： SWOT分析 — 分析產(chǎn)品的 優(yōu)勢(shì) （ Superiority）、 劣勢(shì) （ Worst）、 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ Opportunity）及 威脅 （ Threaten）。 生活盡在掌握： 菜市場(chǎng)、百貨大樓、鼓樓商廈、樂(lè)普生商廈、建行、工行、郵局等配套齊全。先進(jìn)的樓宇控制系統(tǒng)，每單位視規(guī)劃級(jí)別高低可選擇性裝配手提電話、鐳射打印機(jī)、圖文傳真機(jī)、多功能視像電話、多頻道衛(wèi)星電話，不但為業(yè)主提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、合肥證券交易、衛(wèi)星電視等大資訊，業(yè)主虛擬社區(qū)還提供許多私人化的信息。 一個(gè)品質(zhì)優(yōu)良的項(xiàng)目如果能夠在推廣時(shí)輔 以個(gè)性化的形象定位宣傳，其樓盤銷售的周期將大大縮短。該算法參照了決定樓盤質(zhì)素的 9大綜合因素，通過(guò)加權(quán)平均得出項(xiàng)目的平均價(jià)格。同時(shí)大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力。、 設(shè)備材料： (權(quán)重 2) 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在設(shè)備材料使用上的優(yōu)劣排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6 個(gè)同類型物業(yè)中在設(shè)備材料上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在設(shè)備材料上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值七 。 【理 由】 項(xiàng)目總體規(guī)劃，環(huán)藝設(shè)計(jì)，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施等總體設(shè)計(jì)相對(duì)成熟，公開發(fā)售時(shí)，通過(guò)工地包裝、營(yíng)銷中心、樣板房、住客會(huì)所和廣告宣傳等方式將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)予以有效展示，可使客戶較為充分地感受此優(yōu)勢(shì)，直接有助于物業(yè)入市價(jià)值的實(shí)現(xiàn)； 從競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的開發(fā)、銷售現(xiàn)狀判斷，一方面市場(chǎng)具備對(duì)高質(zhì)素商務(wù)公寓的需求和購(gòu)買力，同時(shí)