【正文】 創(chuàng)規(guī)劃 、設(shè)計(jì)概念（環(huán)境規(guī)劃、外立面風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)等）的充分實(shí)現(xiàn)，以及材料品種的有機(jī)選用，施工質(zhì)量的有效監(jiān)控，將高素質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)、智能化商務(wù)辦公居住系統(tǒng)、獨(dú)特新穎的立面風(fēng)格、人性化環(huán)境等實(shí)景展現(xiàn)給市場(chǎng)，將會(huì)直接、有效推促物業(yè)的價(jià)值提升。見(jiàn)下排名表，下同。本項(xiàng)目在策劃中如何確立獨(dú)特品牌形象，樹(shù)立項(xiàng)目的靈魂，并全方位地加以具體化和具像化，是下一步工作中一個(gè)重要的課題。 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的力作： 項(xiàng)目由市政府、澳鑫公司、機(jī)械設(shè)計(jì)院等單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，傾力而作，產(chǎn)品極 具品牌號(hào)召力，是合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)上的又一個(gè)明星樓盤?？梢?jiàn)，市中心區(qū)樓盤均以中等戶型為主流。 b)、便利的交通條件 項(xiàng)目是出入合肥市南北大門的 美菱大道（可直達(dá)駱崗機(jī)場(chǎng)）、榮事達(dá)大道與貫穿東西的壽春路、長(zhǎng)江東路兩條城市中軸線的交匯處，交通網(wǎng)絡(luò)密布，市內(nèi)十幾條公共交通線貫穿東南西北，是合肥重要的交通樞紐之一。 b) 市場(chǎng)業(yè)績(jī) 隨著片區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，有些樓盤的規(guī)模越來(lái)越大，檔次越來(lái)越高，市場(chǎng)魅力也隨之增強(qiáng)，如柏景灣，合肥中市區(qū)住宅樓盤的市場(chǎng)業(yè)績(jī)因其個(gè)性不同而參差不一。 隨著住宅分配體制的改革，住宅開(kāi)發(fā)成為合肥新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 2 第一部分 項(xiàng)目概況及市場(chǎng)調(diào)研分析 一、項(xiàng)目概況 二、合肥市場(chǎng)調(diào)研分析 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總況分析 *合肥市市區(qū)住宅樓市狀況 本項(xiàng)目賣點(diǎn)探討 *項(xiàng)目周邊同類型樓盤統(tǒng)計(jì) 第二部分 百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位策略 一、 百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢(shì)分析 * SWOT 分析 *強(qiáng)賣點(diǎn)提煉 二、百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位戰(zhàn)略 目標(biāo)客戶群定位 *屬性定位（ USP） *（品牌）形象定位 *價(jià)格定位 第三部分 項(xiàng)目投資回報(bào)可行性分析 一、項(xiàng)目 概述 *二、投資回報(bào)分析 *三、項(xiàng)目投資回報(bào)敏感性分析 *四、結(jié) 論 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 3 第一部分 項(xiàng)目概況及市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目概況 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 4 百花大廈 (二期 )位于合肥市壽春路中段。辦 公 樓： 二、合肥市市區(qū)住宅樓市概況 由于市政府對(duì)市區(qū)規(guī)劃有著高瞻遠(yuǎn)矚的定位，所以在經(jīng)過(guò)幾年的努力實(shí)踐之后，該區(qū)位城市建設(shè)日新月異，尤其是中市區(qū)建設(shè)居全市首位，該區(qū)域匯集金融、貿(mào)易、酒店、教育等行業(yè)，行成多位一體的成熟商貿(mào)、辦公、住宅區(qū)域。 e) 發(fā)展趨勢(shì) 合肥作為華東重要的歷史文化名城和全國(guó)首批園林城市，市區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)的高層化是其住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，而市郊小區(qū)住宅開(kāi)發(fā)成為熱點(diǎn)?？梢韵胂螅凑漳壳昂戏适械慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如此高的成本（價(jià)格），不僅會(huì)令普通階層消費(fèi)者“望房興嘆”，就是有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也難以承受。 優(yōu)勢(shì)： 外部 環(huán)境 1 位于合肥市 CBD(中央商務(wù)區(qū) )地段――壽春路中段，該地段是合肥著名的“金融街”，市建行大廈、工商銀行等機(jī)構(gòu)隔街而望， 2 向南正對(duì)美菱大道，緊鄰壽春路等干道，市公交 2路、 4路等大中巴貫穿東西南北，交通十分便捷 3 東南西北四面都是主干道圍合而成，組成立體商業(yè)、交通網(wǎng)絡(luò)，如金寨路、馬鞍山路、美菱大道、蕪湖路、長(zhǎng)江路、壽春路等 4 緊鄰市委、市政府、市人大、省政府，位 于合肥政治、經(jīng)濟(jì)、文化、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心區(qū)，商業(yè)、科技、文教、藝術(shù)氛圍濃厚 5 鄰近新龍城大酒店、省國(guó)投大廈、古井假日酒店及百貨大樓、鼓樓商廈、樂(lè)普生商廈大中型超市，休閑、購(gòu)物極為方便。在這里，業(yè) 主會(huì)感到電腦上發(fā)布的信息都仿佛是專門為個(gè)人采集的，計(jì)算機(jī)仿佛和自己有著某種默契，時(shí)時(shí)提醒著業(yè)主個(gè)人自己所關(guān)心的事情。 A、價(jià)依據(jù)說(shuō)明 本定價(jià)策略制定主要以對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)之周邊同類型物業(yè)實(shí)態(tài)調(diào)研結(jié)果和對(duì)城市居民住宅開(kāi)發(fā)積累之經(jīng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 30 驗(yàn)為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素。、 項(xiàng)目規(guī)模： (權(quán)重 2) 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在各自項(xiàng)目規(guī)模上的大小排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6 個(gè)同類型物業(yè)中在項(xiàng)目規(guī)模上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)模上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值八 。 代理商客戶積聚能力、自我運(yùn)籌能力的充分利用 代理商充分利用自身資源，依靠部分具有市場(chǎng)引導(dǎo)效應(yīng)和凝聚作用的重點(diǎn)目標(biāo)客戶的開(kāi)發(fā)（如當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的集團(tuán)購(gòu)買），制造良性市場(chǎng)口碑，倚勢(shì)提高物業(yè)品牌價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 47 換言之，在啟動(dòng)項(xiàng)目前國(guó)銀等乙方組合單位必須支付給甲方 1600 萬(wàn)元的前期建安費(fèi)用，按新的工程進(jìn)度表工程到裙樓完工需六個(gè)月，這部分后續(xù)追加的建安費(fèi)用國(guó)銀等乙方組合單位要支付，同時(shí)還剩兩個(gè)月可用于包裝營(yíng)銷中心、樣板房、銷售通道，為銷售鋪平道路，這部 分資金也需國(guó)銀等乙方組合單位負(fù)擔(dān)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 51 D、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：按規(guī)定的 5％計(jì)入。 規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素 在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈、消費(fèi)者越來(lái)越理性的狀況下，本項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，必須以“市場(chǎng)為導(dǎo)向”，一切決策立足于把握區(qū)域市場(chǎng)脈搏之上。=% 營(yíng)業(yè)稅 銷售額的 5% 純利潤(rùn) ： 毛利 營(yíng)業(yè)稅 投資回報(bào)率 ： % 247。辦 公 樓： 高標(biāo)準(zhǔn)酒店式物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的引入和 ISO9002 認(rèn)證物業(yè)管理公司的進(jìn)駐 作為國(guó)際化的多功能大廈，高標(biāo)準(zhǔn)的酒店式物業(yè)管理是必不可少的，這對(duì)提升項(xiàng)目的品味與企業(yè)品牌 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 39 形象至關(guān)重要，先進(jìn)的管理與服務(wù)也會(huì)給客戶留下極好的口碑。 發(fā)展商實(shí)力（權(quán)重 2） 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在發(fā)展商實(shí)力上 的強(qiáng)弱排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6個(gè)同類型物業(yè)中在發(fā)展商實(shí)力上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在發(fā)展商實(shí)力上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值四 。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 29 價(jià)格定位 任何一種市場(chǎng)價(jià)格都是由供給與需求雙方共同確定的。 （ 1） 當(dāng)?shù)鼐用瘢? （ 2）長(zhǎng)期以市 區(qū)為主活動(dòng)區(qū)域者； （ 3）對(duì)市中心區(qū)有特殊情結(jié)者； （ 4）少數(shù)投資者； ? 集體購(gòu)買客戶群 —— 合肥作為安徽省城，是下轄縣市以及鄰省會(huì)城市獲取信息資源的集結(jié)地，加之項(xiàng)目處于金融街，因此銀行證券機(jī)構(gòu)成為集團(tuán)購(gòu)買的主力。但供應(yīng)市場(chǎng)還需借鑒沿海城市，上表樓盤多為一梯七戶以上，私密性與舒適度還待進(jìn)一步改善。 d)、較好的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)可以說(shuō)是為商的靈魂和生命，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是如此。 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中， 大牌地產(chǎn)商，如 城建綜合開(kāi)發(fā)、城改房地產(chǎn)、郵電開(kāi)發(fā)、 振業(yè)地產(chǎn)、海亞地產(chǎn)占盡先機(jī)，但是只要產(chǎn)品對(duì)路，就能贏得市場(chǎng)青睞，也只有 那些環(huán)境、配套、戶型、景觀、硬件配套等方面均好性極強(qiáng)的樓盤在競(jìng)爭(zhēng)中才能立于不敗之地。上半年該市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯 特點(diǎn)是： ⑴淡季不淡、市場(chǎng)活躍； ⑵已購(gòu)公房上市全面啟動(dòng)，比去年下半年增長(zhǎng) 88%； ⑶價(jià)格穩(wěn)中有升； ⑷居民個(gè)人購(gòu)房已成為消費(fèi)主體； 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 8 ⑸抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。 百花大廈二期占地面積 6168m2，總建筑面積 m2，由 5層裙樓和兩棟樓高 31 層高層塔樓組成，一次性開(kāi)發(fā)建設(shè)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 5 項(xiàng)目二期工程主要技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 總建筑面積： 為了進(jìn)一步培育、激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，合肥市房地產(chǎn)管理局經(jīng)合肥市政府批準(zhǔn)，組建了 合肥市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司 ，與此同時(shí)，合肥市房地產(chǎn)局還積極探索租賃管理工作新路子，開(kāi)展對(duì)住宅房租賃管理工作，加大對(duì)商品房預(yù)售和銷售行為的規(guī)范管理。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 11 c) 價(jià)格水平 近兩年，合肥中市區(qū)的商品住宅開(kāi)發(fā)以小高層、高層為主，均價(jià)在 2800－ 3500元 /m2左右，多層均價(jià)為 1500－ 2300/m2左右，這個(gè)價(jià)位居其它片區(qū)之首位，中市區(qū)地產(chǎn)成為合肥地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，在合肥樓市中占據(jù)重要地位。在影響房地產(chǎn)的諸多因素中，除了項(xiàng)目的位置、交通條件等具體因素外，成本（價(jià)格）因素也是決定一個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)上能否具有競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。 表 4：周邊物業(yè)的裝修情況 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 19 名稱 外墻 地面 門窗 衛(wèi)生間 廚房 硬件配套 新華大 廈 外墻貼高級(jí)面磚、 裙樓采用花崗巖 水泥地面 鋁合金推拉門窗 ,無(wú)色浮法玻璃 ,大門和房間門為木制門 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部日立電梯 三 榮 大 廈 部分玻璃墻、墻磚 水泥地面 鋁合金推拉門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部進(jìn)口電梯， 電腦監(jiān)控系統(tǒng)，中央空調(diào) 24 小時(shí)供水 羅蘭德精品商住樓 外墻 1— 4層貼仿石涂料、 5— 10 高級(jí)進(jìn)口 涂料 毛面水泥層 海螺塑鋼門窗，防盜門，觀景陽(yáng)臺(tái)配有高檔護(hù)欄 水泥地面，主衛(wèi)配“遠(yuǎn)鄰”整體浴室 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 2 部東芝電梯，遠(yuǎn)大中央空調(diào)24 小時(shí)供水，紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 琥珀山莊高層公寓 外墻 1— 3層貼高級(jí)面磚、其余為高級(jí)涂料 水泥地面 塑鋼門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位，每棟一臺(tái) LG 電梯 錦繡園 外墻采用英國(guó)多樂(lè) 士涂料 室內(nèi)為水泥地面，各層公共走道及樓梯 地面鋪高級(jí)花崗巖，陽(yáng)臺(tái)配歐式雕花護(hù)欄 塑鋼門窗、防盜門 水泥地面 水泥地面 水、電、管道液化氣、電話、有線電視到位，每棟一臺(tái) LG 電梯 從各物業(yè)裝修情況來(lái)看，以上物業(yè)對(duì)外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)明顯高于其內(nèi)部套間的裝修，其目的主要是方便住戶 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 20 購(gòu)樓后自行裝修設(shè)計(jì)，以尊重業(yè)主不同的個(gè)性習(xí)慣與審美角度。 （ 1） 各地級(jí)縣市及其智能部門駐合肥的辦事處； （ 2）合肥的金融、證券機(jī)構(gòu)； 主力客戶群一 主力客戶群二 主力客戶群三 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 26 屬性定位（ USP） 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有名稱、規(guī)劃指標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)研和 SWOT分析，百花大廈二期的屬性定位已經(jīng)是呼之欲出： 自由商務(wù)精英集散地 顯赫政要富賈大都會(huì) 金融貿(mào)易伙伴根據(jù)地 立足于百花大廈二期的屬性定 位，其 功能 ． ． 顯而易見(jiàn)： SOHO 式居家辦公 —— 設(shè)開(kāi)敞式廚房和獨(dú)立衛(wèi)生間，提供星級(jí)化管理和服務(wù)：日常家居清潔、綠化、訂餐、代訂客房和機(jī)票、送報(bào)等系列服務(wù)，令居者各適其式，享受尊榮生活。在制定銷售 價(jià)格時(shí)既要考慮發(fā)展商的成本及利潤(rùn)、考慮客戶所能承受或客