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正文內(nèi)容

合肥百花大廈商業(yè)地產(chǎn)項目二期報告商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)

2024-07-21 15:40 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 裙樓有大型商場與金融商務(wù)大廳,塔樓有高檔寫字間、開放式辦公間、 SOHO 商務(wù)公寓,為業(yè)主商務(wù)、辦公提供優(yōu)惠服務(wù) 項目 推廣 19 項目包裝個性鮮明,塑造切合主力客戶群喜好的品牌形象 20 物超所值的售價 21 寬松的付款條件 22 完善的售后服務(wù)體系(住宅兩書制度、保修期、定期維護、裝修設(shè)計及施工) 23 專業(yè)化、規(guī)范化 的推廣運作手段 機會 ☆合肥 CBD 地段物業(yè),中心區(qū)不可復(fù)制的絕版地段 ☆市政府合作項目,可以整合運用特殊的政策以及信息、配套等資源 ☆合肥中心區(qū)地產(chǎn)持續(xù)升溫所帶來的升值潛力 ☆美菱大道、金寨路等干道組成立體交通網(wǎng)絡(luò)形成 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 23 商網(wǎng),商機無限,形成消費熱點片區(qū) ☆地價成本低平,價格上揚彈性較大 ☆中市區(qū)中心城對項目整體形象的提升 ☆年內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)中有升及部分行業(yè)收入增加 ☆作為標(biāo)志性物業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計上具 備新穎性 劣勢 ☆項目于 99年停工之后復(fù)工建設(shè),在社會上或多或少會形成一些負(fù)面影響 ☆項目綠化率不高,周邊建筑密度較大 ☆由于鄰近主要干道,朝南單位會有噪音污染 威脅 ☆周邊高層住宅價格不高,對高檔次住宅產(chǎn)品的價格攀升形成一定壓力 ☆區(qū)域內(nèi)市場承接力相對有限 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 24 ☆周邊及可比地段在建和待建同類產(chǎn)品較少,市場定位缺少“參照系” 強賣點提煉 歸納上述各項優(yōu)勢,同時綜合考慮周邊競爭樓盤的市場定位,從而提煉出指導(dǎo)本項目個性化賣點。 本項目強賣點提煉 新概念新設(shè)計-- SOHO 商務(wù)公寓: 可以整合運用 特殊政策、信息、配套等資源的智能化商務(wù)公寓。 中心區(qū)位置: 顯赫位置,位于合肥政治、經(jīng)濟、文化、中心屬于 CBD地段物業(yè),中心區(qū)不可復(fù)制的絕版地段。 便利交通網(wǎng)絡(luò): 美菱大道、金寨路等主干道組成立體交通網(wǎng)絡(luò),多路巴士穿梭其間,去機場、火車站方便快捷。 生活盡在掌握: 菜市場、百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈、建行、工行、郵局等配套齊全。 教育文化氛圍濃厚: 鄰近省教委,合肥著名的中小學(xué)及幼兒園,如合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機關(guān)幼兒園等。 強強聯(lián)手的力作: 項目由市政府、澳鑫公司、機械設(shè)計院等單位強強聯(lián)手,傾力而作,產(chǎn)品極 具品牌號召力,是合肥房地產(chǎn)市場上的又一個明星樓盤。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 25 二、百花大廈 (二期 )市場定位戰(zhàn)略 目標(biāo)客戶群定位 ? 現(xiàn)代人的工作思維方式讓人們不拘泥于一家公司,也不受限于朝九晚五。 (1)金融、證券、 IT 高級白領(lǐng)人士; (2)外資企業(yè)駐合肥管理層; (3)頻繁往來境外商務(wù)人士; (4)合資企業(yè)外方雇員; (5)小型智慧型公司; (6)SOHO 一族; (7)自由職業(yè)者 ? 喜歡中市區(qū),對中市區(qū)有特殊情結(jié)者 —— 中市區(qū)以其全市獨一無二的居家辦公環(huán)境吸引著眾多人的眼光,也令人傾心不已。 ( 1) 當(dāng)?shù)鼐用瘢? ( 2)長期以市 區(qū)為主活動區(qū)域者; ( 3)對市中心區(qū)有特殊情結(jié)者; ( 4)少數(shù)投資者; ? 集體購買客戶群 —— 合肥作為安徽省城,是下轄縣市以及鄰省會城市獲取信息資源的集結(jié)地,加之項目處于金融街,因此銀行證券機構(gòu)成為集團購買的主力。 ( 1) 各地級縣市及其智能部門駐合肥的辦事處; ( 2)合肥的金融、證券機構(gòu); 主力客戶群一 主力客戶群二 主力客戶群三 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 26 屬性定位( USP) 根據(jù)項目現(xiàn)有名稱、規(guī)劃指標(biāo)、市場調(diào)研和 SWOT分析,百花大廈二期的屬性定位已經(jīng)是呼之欲出: 自由商務(wù)精英集散地 顯赫政要富賈大都會 金融貿(mào)易伙伴根據(jù)地 立足于百花大廈二期的屬性定 位,其 功能 . . 顯而易見: SOHO 式居家辦公 —— 設(shè)開敞式廚房和獨立衛(wèi)生間,提供星級化管理和服務(wù):日常家居清潔、綠化、訂餐、代訂客房和機票、送報等系列服務(wù),令居者各適其式,享受尊榮生活。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 27 智能化辦公 —— 在“信息時代”里,大眾傳播及資訊接受的對象往往就是單獨一人,在這里信息變得極端個人化。先進的樓宇控制系統(tǒng),每單位視規(guī)劃級別高低可選擇性裝配手提電話、鐳射打印機、圖文傳真機、多功能視像電話、多頻道衛(wèi)星電話,不但為業(yè)主提供國際互聯(lián)網(wǎng)、合肥證券交易、衛(wèi)星電視等大資訊,業(yè)主虛擬社區(qū)還提供許多私人化的信息。在這里,業(yè) 主會感到電腦上發(fā)布的信息都仿佛是專門為個人采集的,計算機仿佛和自己有著某種默契,時時提醒著業(yè)主個人自己所關(guān)心的事情。 開放式交流 —— 合肥,華中市場的主要門戶,華北與華南地區(qū)人流物流及經(jīng)貿(mào)往來的主要中轉(zhuǎn)站之一,是中國著名園林城市之一,有著配套完善的金融服務(wù)系統(tǒng),眾多的高新技術(shù)人才,豐富的人文景觀資源,高尚生活大都市,吸引各路精英加盟,成為城市的主人。百花大廈二期將是這個大都市開啟的一個大窗口,壽春路上又一個標(biāo)志性建筑;百花大廈二期將是這個大都市商貿(mào)、經(jīng)濟、文化信息匯聚的平臺,是周邊鄰省省會城市及下轄地級縣 市最前沿的動態(tài)資訊信息中心。大廈功能配套齊全,是合肥高智能化、星級化的商務(wù)公寓,業(yè)主、商戶交流更輕松自如。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 28 (品牌)形象定位 品牌應(yīng)該說是市場競爭的最高級手段,一個大品牌背后一定是一種獨具特色的文化,例如: 可口可樂 就是美國文化的代表, 萬寶路 是粗獷男子漢的象征。地產(chǎn)行業(yè)的品牌營銷目前也漸成風(fēng)氣。萬科代表專業(yè)化和溫情關(guān)懷;相對而言,中海則給人品質(zhì)實在服務(wù)到位的品牌形象;而屬于業(yè)內(nèi)少壯派的金地地產(chǎn),在近一兩年奮起直追,逐漸形成了略帶時尚感的產(chǎn)品特色以及人性化管理的形象。 一個品質(zhì)優(yōu)良的項目如果能夠在推廣時輔 以個性化的形象定位宣傳,其樓盤銷售的周期將大大縮短。這一點已經(jīng)得到行內(nèi)人士的普遍認(rèn)同。本項目在策劃中如何確立獨特品牌形象,樹立項目的靈魂,并全方位地加以具體化和具像化,是下一步工作中一個重要的課題。 經(jīng)過仔細(xì)的市場調(diào)查,我們認(rèn)為 “百花大廈二期”要在合肥市場脫穎而出,比必須以個性化的形象定位來塑造產(chǎn)品自身獨特的差異化賣點。所以我們初步確定了以下形象定位:即將“百花大廈二期”建設(shè)成為一個 “頂級的、智能化、極富現(xiàn)代感” 的都市商住公寓精品。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 29 價格定位 任何一種市場價格都是由供給與需求雙方共同確定的。在制定銷售 價格時既要考慮發(fā)展商的成本及利潤、考慮客戶所能承受或客戶心目中所認(rèn)可的價位,還要考慮項目作為中市區(qū)的高檔尚、一流的高層商住樓所對應(yīng)的整體形象。 因為項目地處中市區(qū)壽春路“金融街”上,周圍分布了一些傳統(tǒng)的多層住宅區(qū),高層商住樓極少,因此其可比性不強,由于國銀提供的樓盤不是現(xiàn)時開發(fā)上市的同類型產(chǎn)品,因此不能完全依照這幾個樓盤的價格水準(zhǔn)來斷定百花二期的價格水平,因此此處只是介紹一下依據(jù) “周邊可比樓盤綜合指標(biāo)對比加權(quán)法” 計算樓盤均價的方法。該算法參照了決定樓盤質(zhì)素的 9大綜合因素,通過加權(quán)平均得出項目的平均價格。 A、價依據(jù)說明 本定價策略制定主要以對項目所在片區(qū)之周邊同類型物業(yè)實態(tài)調(diào)研結(jié)果和對城市居民住宅開發(fā)積累之經(jīng) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 30 驗為主要依據(jù),并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素。本定價策略將依循對項目現(xiàn)實價值、常規(guī)入市可實現(xiàn)價格以及未來升值空間三方面的分析判斷,而對其整體物業(yè)價值及其趨向予以建議性說明。 B、理論價值判斷 【結(jié) 論】 項目理論價值約為 3500 元 /平方米 (正式發(fā)售時的毛坯房均價 )。 【推斷方式】 將構(gòu)成項目物業(yè)價值的主要因素與該片區(qū)同類型物業(yè)進行優(yōu)劣比較,采用加權(quán)平均法推算。 【推算過程 】 據(jù)常規(guī)經(jīng)驗,決定城市居民住宅價值的主要因素有以下幾項: 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 31 地塊區(qū)位 : 土地價值,周邊景觀,周圍物業(yè)種類和檔次,興建居民住宅的成熟度 小區(qū)規(guī)劃 : 環(huán)境規(guī)劃,戶型,交通組織,外立面風(fēng)格,配套設(shè)施 市政配套 : 周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場、公園、銀行、郵局等布局結(jié)構(gòu) 發(fā)展商形象、實力 : 資金實力,地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,客戶聚集能力,知名度,社會資源綜合利用能力,工程進展和管理 物業(yè)管理 : 物業(yè)管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素 戶型安排 : 戶型的安排是否同市場的需求相吻合,內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計及功能區(qū)的劃分是否科學(xué)、合理。 設(shè)備材料 : 用 料是否考究、設(shè)備是否先進、有無裝修等。 社區(qū)規(guī)模 : 大規(guī)模的社區(qū)更容易引起購房人士的關(guān)注。同時大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實力。 營銷策劃和推廣 : 主力客戶群定位、價格策略、入市時機、形象包裝、廣告推廣 根據(jù)對本項目周邊同類型物業(yè)(一般是 6個典型代表物業(yè))實地考察的結(jié)果和項目物業(yè)價值構(gòu)成要素比較 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 32 可以得出以下推斷 (總權(quán)重為 26): 地塊區(qū)位(權(quán)重 4) 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在地塊先天條件上的優(yōu)劣程度排名打分,得出本項目相當(dāng)于 6個同類型物業(yè)中區(qū)位優(yōu)勢接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值,即本項目在地塊 區(qū)位上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值一 。見下排名表,下同。 項目規(guī)劃設(shè)計(權(quán)重 4) 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在項目規(guī)劃設(shè)計上的優(yōu)劣排名打分,得出本項目相當(dāng)于 6 個同類型物業(yè)中規(guī)劃設(shè)計較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值,即本項目在規(guī)劃設(shè)計上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值二 。 市政配套(權(quán)重 3) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 33 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在市政配套上的優(yōu)劣排名打分,得出本項目相當(dāng)于 6個同類型物業(yè)中市政配套接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值,即本項目在市政配套上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值三 。 發(fā)展商實力(權(quán)重 2) 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在發(fā)展商實力上 的強弱排名打分,得出本項目相當(dāng)于 6個同類型物業(yè)中在發(fā)展商實力上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值,即本項目在發(fā)展商實力上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值四 。 物業(yè)管理(權(quán)重 3) 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在物業(yè)管理上的好壞排名打分,得出本項目相當(dāng)于 6個同類型物業(yè)中在物業(yè)管理上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值,即本項目在物業(yè)管理上應(yīng)達(dá)到均的類比物業(yè) 均值五 。 戶型安排: (權(quán)重 4) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 34 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在戶型設(shè)計上的優(yōu)劣排名打分,得出本項目相當(dāng)于 6個同類型物業(yè)中在戶型設(shè)計上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值, 即本項目在戶型設(shè)計上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值六 。、 設(shè)備材料: (權(quán)重 2) 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在設(shè)備材料使用上的優(yōu)劣排名打分,得出本項目相當(dāng)于 6 個同類型物業(yè)中在設(shè)備材料上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值,即本項目在設(shè)備材料上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值七
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