【正文】 作用。 d)、較好的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)可以說(shuō)是為商的靈魂和生命，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是如此。 從目前合肥市房地產(chǎn)有關(guān)土地評(píng)估的信息結(jié)果可以看出，以“百花大廈二期“所處的黃金地段而論，該地段的土地價(jià)格至少應(yīng)在 300－ 500萬(wàn)元 /畝，可謂寸土寸金。可以想象，按照目前合肥市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如此高的成本（價(jià)格），不僅會(huì)令普通階層消費(fèi)者“望房興嘆”，就是有實(shí)力的開發(fā)商也難以承受。由此可見“百花大廈二期”上市之后在周邊市場(chǎng)中具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 16 基于區(qū)域市場(chǎng)的客觀情況，本項(xiàng)目之發(fā)展商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上確定了百花大廈二期的功能，即一個(gè) 包括公寓、商場(chǎng)、寫字樓的宜商宜住的 SOHO商務(wù)公寓。 目前，與本項(xiàng)目較近的在售樓盤有金城大廈、新華大廈等，這些樓盤基本售磬。 表 2： 周邊物業(yè)主力戶型情況 名稱 戶型 面積 主力戶型 均價(jià) 付款方式 新華大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房一廳 ~三房二廳 四房二廳 85m2~103m2 103m2~140m2 174m2 三房一廳 103 m2~123m2 3400 元 /m2 三 榮 大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房二廳 ~ 163m2~176m2 三房二廳 ~163m2 3300 元 /m2左右 2. 銀行可否提供按揭資料不祥 羅蘭德精品商住樓 三房二廳 ~復(fù)式 169m2~400m2 不祥 3380 元 /m2 琥珀山莊高層公寓 四房二廳 170..01m2 同左 3200 元 /m2 不祥 錦繡園 三房二廳二衛(wèi) 2~160. 46m2 同左 3100 元 /m2左右 7 折優(yōu)惠 由上表可知，在戶型配比上，各樓盤都以三房、 四房為主力戶型，主力戶型面積在 100－ 170 平米之間。同時(shí)，樓盤均價(jià)在 3400 元 /m2左右，總價(jià)在 34－ 60 萬(wàn)之間，在付款方式上，選擇銀行按揭的人越來(lái)越多，但按揭年限還不夠長(zhǎng)，首期做到三成的很少，五成的較多，說(shuō)明金融單 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 18 位對(duì)消費(fèi)者采用抵押貸款方式購(gòu)房政策還不夠放開，消費(fèi)者對(duì)按揭觀念還沒(méi)有轉(zhuǎn)變。但供應(yīng)市場(chǎng)還需借鑒沿海城市，上表樓盤多為一梯七戶以上，私密性與舒適度還待進(jìn)一步改善。 【結(jié) 論】 ⑴上述樓盤在銷售周期一年半左右銷售率均超過(guò) 60％，說(shuō)明合肥住宅市場(chǎng)承接力強(qiáng)； ⑵合肥住宅開發(fā)特點(diǎn)是：處于市中心的鬧市區(qū)樓盤多以高層為主，且頗受消費(fèi)者青睞，其戶型定位一般在 110－ 140 平米左右的三房為主；如新華 大廈、三榮大廈等； ⑶而位于一環(huán)邊緣、一環(huán)外的樓盤定位以大戶型為主，面積大都在 120 平米以上，如錦繡園等，其單價(jià)水平也較市區(qū)低 300－ 500元 /M2左右； ⑷上述幾個(gè)樓盤銷售均價(jià)在 3000－ 3400元 /M2之間； ⑸雖然中市區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)城市建設(shè)較早，配套相對(duì)成熟，但土地資源有限，地塊規(guī)模偏小，產(chǎn)品設(shè)計(jì)滯后，高層建筑設(shè)計(jì)成一梯七、九戶，勢(shì)必影響居家生活的私密性與舒適性。 優(yōu)勢(shì)： 外部 環(huán)境 1 位于合肥市 CBD(中央商務(wù)區(qū) )地段――壽春路中段，該地段是合肥著名的“金融街”，市建行大廈、工商銀行等機(jī)構(gòu)隔街而望， 2 向南正對(duì)美菱大道，緊鄰壽春路等干道，市公交 2路、 4路等大中巴貫穿東西南北，交通十分便捷 3 東南西北四面都是主干道圍合而成，組成立體商業(yè)、交通網(wǎng)絡(luò)，如金寨路、馬鞍山路、美菱大道、蕪湖路、長(zhǎng)江路、壽春路等 4 緊鄰市委、市政府、市人大、省政府，位 于合肥政治、經(jīng)濟(jì)、文化、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心區(qū)，商業(yè)、科技、文教、藝術(shù)氛圍濃厚 5 鄰近新龍城大酒店、省國(guó)投大廈、古井假日酒店及百貨大樓、鼓樓商廈、樂(lè)普生商廈大中型超市，休閑、購(gòu)物極為方便。 建造 施工 13 住宅的聲、光、電、熱、防火、安全等設(shè)施將按照國(guó)際通行的設(shè)計(jì)規(guī)范安裝 14 完善的硬件設(shè)施配套：電梯、入戶門、 傳真、電話、廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、樓宇自控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)及應(yīng)急廣播系統(tǒng)，使大廈具有現(xiàn)代化、智能化、信息化的 綜合管理功能 16 高科技 /環(huán)保 /新型建材將在本項(xiàng)目中得到推廣應(yīng)用 人 文 空 間 17 項(xiàng)目配套設(shè)施齊全、生活便利，享受真正方便、高效的家庭辦公和居家生活 18 裙樓有大型商場(chǎng)與金融商務(wù)大廳，塔樓有高檔寫字間、開放式辦公間、 SOHO 商務(wù)公寓，為業(yè)主商務(wù)、辦公提供優(yōu)惠服務(wù) 項(xiàng)目 推廣 19 項(xiàng)目包裝個(gè)性鮮明，塑造切合主力客戶群喜好的品牌形象 20 物超所值的售價(jià) 21 寬松的付款條件 22 完善的售后服務(wù)體系（住宅兩書制度、保修期、定期維護(hù)、裝修設(shè)計(jì)及施工） 23 專業(yè)化、規(guī)范化 的推廣運(yùn)作手段 機(jī)會(huì) ☆合肥 CBD 地段物業(yè)，中心區(qū)不可復(fù)制的絕版地段 ☆市政府合作項(xiàng)目，可以整合運(yùn)用特殊的政策以及信息、配套等資源 ☆合肥中心區(qū)地產(chǎn)持續(xù)升溫所帶來(lái)的升值潛力 ☆美菱大道、金寨路等干道組成立體交通網(wǎng)絡(luò)形成 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 23 商網(wǎng)，商機(jī)無(wú)限，形成消費(fèi)熱點(diǎn)片區(qū) ☆地價(jià)成本低平，價(jià)格上揚(yáng)彈性較大 ☆中市區(qū)中心城對(duì)項(xiàng)目整體形象的提升 ☆年內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升及部分行業(yè)收入增加 ☆作為標(biāo)志性物業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具 備新穎性 劣勢(shì) ☆項(xiàng)目于 99年停工之后復(fù)工建設(shè)，在社會(huì)上或多或少會(huì)形成一些負(fù)面影響 ☆項(xiàng)目綠化率不高，周邊建筑密度較大 ☆由于鄰近主要干道，朝南單位會(huì)有噪音污染 威脅 ☆周邊高層住宅價(jià)格不高，對(duì)高檔次住宅產(chǎn)品的價(jià)格攀升形成一定壓力 ☆區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)承接力相對(duì)有限 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 24 ☆周邊及可比地段在建和待建同類產(chǎn)品較少，市場(chǎng)定位缺少“參照系” 強(qiáng)賣點(diǎn)提煉 歸納上述各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)綜合考慮周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的市場(chǎng)定位，從而提煉出指導(dǎo)本項(xiàng)目個(gè)性化賣點(diǎn)。新設(shè)計(jì)－－ SOHO 商務(wù)公寓： 可以整合運(yùn)用 特殊政策、信息、配套等資源的智能化商務(wù)公寓。 便利交通網(wǎng)絡(luò)： 美菱大道、金寨路等主干道組成立體交通網(wǎng)絡(luò)，多路巴士穿梭其間，去機(jī)場(chǎng)、火車站方便快捷。 教育文化氛圍濃厚： 鄰近省教委，合肥著名的中小學(xué)及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園等。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 25 二、百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位戰(zhàn)略 目標(biāo)客戶群定位 ? 現(xiàn)代人的工作思維方式讓人們不拘泥于一家公司，也不受限于朝九晚五。 （ 1） 當(dāng)?shù)鼐用瘢? （ 2）長(zhǎng)期以市 區(qū)為主活動(dòng)區(qū)域者； （ 3）對(duì)市中心區(qū)有特殊情結(jié)者； （ 4）少數(shù)投資者； ? 集體購(gòu)買客戶群 —— 合肥作為安徽省城，是下轄縣市以及鄰省會(huì)城市獲取信息資源的集結(jié)地，加之項(xiàng)目處于金融街，因此銀行證券機(jī)構(gòu)成為集團(tuán)購(gòu)買的主力。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 27 智能化辦公 —— 在“信息時(shí)代”里，大眾傳播及資訊接受的對(duì)象往往就是單獨(dú)一人，在這里信息變得極端個(gè)人化。在這里，業(yè) 主會(huì)感到電腦上發(fā)布的信息都仿佛是專門為個(gè)人采集的，計(jì)算機(jī)仿佛和自己有著某種默契，時(shí)時(shí)提醒著業(yè)主個(gè)人自己所關(guān)心的事情。百花大廈二期將是這個(gè)大都市開啟的一個(gè)大窗口，壽春路上又一個(gè)標(biāo)志性建筑；百花大廈二期將是這個(gè)大都市商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、文化信息匯聚的平臺(tái)，是周邊鄰省省會(huì)城市及下轄地級(jí)縣 市最前沿的動(dòng)態(tài)資訊信息中心。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 28 （品牌）形象定位 品牌應(yīng)該說(shuō)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)手段，一個(gè)大品牌背后一定是一種獨(dú)具特色的文化，例如： 可口可樂(lè) 就是美國(guó)文化的代表， 萬(wàn)寶路 是粗獷男子漢的象征。萬(wàn)科代表專業(yè)化和溫情關(guān)懷；相對(duì)而言，中海則給人品質(zhì)實(shí)在服務(wù)到位的品牌形象；而屬于業(yè)內(nèi)少壯派的金地地產(chǎn)，在近一兩年奮起直追，逐漸形成了略帶時(shí)尚感的產(chǎn)品特色以及人性化管理的形象。這一點(diǎn)已經(jīng)得到行內(nèi)人士的普遍認(rèn)同。 經(jīng)過(guò)仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，我們認(rèn)為 “百花大廈二期”要在合肥市場(chǎng)脫穎而出，比必須以個(gè)性化的形象定位來(lái)塑造產(chǎn)品自身獨(dú)特的差異化賣點(diǎn)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 29 價(jià)格定位 任何一種市場(chǎng)價(jià)格都是由供給與需求雙方共同確定的。 因?yàn)轫?xiàng)目地處中市區(qū)壽春路“金融街”上，周圍分布了一些傳統(tǒng)的多層住宅區(qū)，高層商住樓極少，因此其可比性不強(qiáng)，由于國(guó)銀提供的樓盤不是現(xiàn)時(shí)開發(fā)上市的同類型產(chǎn)品，因此不能完全依照這幾個(gè)樓盤的價(jià)格水準(zhǔn)來(lái)斷定百花二期的價(jià)格水平，因此此處只是介紹一下依據(jù) “周邊可比樓盤綜合指標(biāo)對(duì)比加權(quán)法” 計(jì)算樓盤均價(jià)的方法。 A、價(jià)依據(jù)說(shuō)明 本定價(jià)策略制定主要以對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)之周邊同類型物業(yè)實(shí)態(tài)調(diào)研結(jié)果和對(duì)城市居民住宅開發(fā)積累之經(jīng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 30 驗(yàn)為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素。 B、理論價(jià)值判斷 【結(jié) 論】 項(xiàng)目理論價(jià)值約為 3500 元 /平方米 (正式發(fā)售時(shí)的毛坯房均價(jià) )。 【推算過(guò)程 】 據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，決定城市居民住宅價(jià)值的主要因素有以下幾項(xiàng)： 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 31 地塊區(qū)位 ： 土地價(jià)值，周邊景觀，周圍物業(yè)種類和檔次，興建居民住宅的成熟度 小區(qū)規(guī)劃 ： 環(huán)境規(guī)劃，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施 市政配套 ： 周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、公園、銀行、郵局等布局結(jié)構(gòu) 發(fā)展商形象、實(shí)力 ： 資金實(shí)力，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，客戶聚集能力，知名度，社會(huì)資源綜合利用能力，工程進(jìn)展和管理 物業(yè)管理 ： 物業(yè)管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素 戶型安排 ： 戶型的安排是否同市場(chǎng)的需求相吻合，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及功能區(qū)的劃分是否科學(xué)、合理。 社區(qū)規(guī)模 ： 大規(guī)模的社區(qū)更容易引起購(gòu)房人士的關(guān)注。 營(yíng)銷策劃和推廣 ： 主力客戶群定位、價(jià)格策略、入市時(shí)機(jī)、形象包裝、廣告推廣 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊同類型物業(yè)（一般是 6個(gè)典型代表物業(yè)）實(shí)地考察的結(jié)果和項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值構(gòu)成要素比較 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 32 可以得出以下推斷 (總權(quán)重為 26)： 地塊區(qū)位（權(quán)重 4） 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在地塊先天條件上的優(yōu)劣程度排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6個(gè)同類型物業(yè)中區(qū)位優(yōu)勢(shì)接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在地塊 區(qū)位上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值一 。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（權(quán)重 4） 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6 個(gè)同類型物業(yè)中規(guī)劃設(shè)計(jì)較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值二 。 發(fā)展商實(shí)力（權(quán)重 2） 根據(jù) 6個(gè)同類型物業(yè)在發(fā)展商實(shí)力上 的強(qiáng)弱排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6個(gè)同類型物業(yè)中在發(fā)展商實(shí)力上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在發(fā)展商實(shí)力上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值四 。 戶型安排： (權(quán)重 4) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資