【正文】 一、未來(lái)三年潛在寫(xiě)字樓規(guī)模 30 二、潛在寫(xiě)字樓分布狀況 —— 寫(xiě)字樓分布變動(dòng)特征 31 第三部分：本案可行性分析 33 一、區(qū)域現(xiàn)狀概要 33 二、地塊特征，可視、可達(dá)性 33 三、預(yù)計(jì)租金、售價(jià) 34 市場(chǎng)法 35 收益法 35 租金、售價(jià)的最終確定 36 四、收益的實(shí)現(xiàn)途徑分析 37 銀行 37 保險(xiǎn)公司 38 IT企業(yè) 38 物流類企業(yè) 39 化工實(shí)業(yè)類企業(yè) 39 五、收益成本對(duì)比 — 本案操作方式建議 40 實(shí)際成本對(duì)比 40 機(jī)會(huì)成本比較 40 本案操作建議 40 第四部分：總結(jié) 本案寫(xiě)字樓可行性 41 第一部分：市區(qū)存量寫(xiě)字樓狀況 一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 天津市 GDP、人均 GDP分析 長(zhǎng)期以來(lái)，天津的經(jīng)濟(jì)水平保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)， 2020年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年加 快 。預(yù)估 05年整個(gè)經(jīng)濟(jì)仍將保持較高的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)為地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，天津的寫(xiě)字樓市場(chǎng)得到了宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力支撐。 2020年 19月，全市完成固定資產(chǎn)投資 ，同比增長(zhǎng) %，繼續(xù)保持迅速上漲。 固定資產(chǎn)投資額是反映一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的重要指標(biāo)，天津固定資產(chǎn)投資額的持續(xù)快速上升，表明房地產(chǎn)仍處在上升通道中，仍有進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展的潛力，但是，投資的過(guò)熱也容易導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩，需加以警惕。 吸引外資情況 2020年，天津共引進(jìn)直 接利用外資項(xiàng)目 1309個(gè)，同比增長(zhǎng) %；完成合同外資 元，同比增長(zhǎng) 31%；實(shí)際利用外資 ，同比增長(zhǎng) %，兩項(xiàng)指標(biāo)絕對(duì)值均創(chuàng)歷史新高。 2020年天津引進(jìn)合同外資額已超過(guò)北京、遼寧，在整個(gè)環(huán)渤海地區(qū)位居第二位。 政策規(guī)劃對(duì)寫(xiě)字樓的影響 根據(jù)市政府第 22次常務(wù)會(huì)議關(guān)于加快停緩建項(xiàng)目處置工作的要求，將于今年全部 盤(pán)活停緩建項(xiàng)目，消滅所有爛尾樓項(xiàng)目。 自 2001年天津地鐵八條線路的規(guī)劃建設(shè)、津?yàn)I高速輕軌的投入使用、全長(zhǎng) 145公里快速路的逐步建設(shè)等，這些城市交通規(guī)劃成為天津經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的有力支撐，也為緩解寫(xiě)字樓出行的交通壓力提供了有力的保證。可見(jiàn)，天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓大多為綜合體建筑，配套業(yè)態(tài)較齊備，業(yè)態(tài)互動(dòng)性較強(qiáng)。 寫(xiě)字樓區(qū)域分布狀況 目前，天津?qū)懽謽侵饕性谀暇┞费鼐€、小白樓 CBD、友誼路圍堤道區(qū)域、鞍山西道、十一經(jīng)路五個(gè)區(qū)域。 規(guī)模上，區(qū)域現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積 ，占天津市總量的 %，其中寫(xiě)字樓部分 ，占天津市的 %。寫(xiě)字樓比例的縮減，其它業(yè)態(tài)比重的增加促進(jìn)了商務(wù)和商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)的互動(dòng)，保證了該區(qū)域?qū)懽謽堑钠焚|(zhì)，該區(qū)域由此成為天津市綜合品質(zhì)和租金最高的商務(wù)區(qū)之一。目前，小白樓區(qū)域的存量寫(xiě)字樓有信達(dá)廣場(chǎng)、濱江萬(wàn)麗、金皇大廈、文華中心、泰達(dá)大廈、國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 6座，其中信達(dá)廣場(chǎng)仍在主要銷售期。 規(guī)模 上，小白樓 CBD區(qū)域?qū)懽謽峭瑯右跃C合體為主，除國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心及泰達(dá)大廈為純寫(xiě)字樓外，其余項(xiàng)目均為綜合體建筑，寫(xiě)字樓僅是各種業(yè)態(tài)中的一部分，業(yè)態(tài)互動(dòng)能力更強(qiáng)。目前，該區(qū)域的存量甲級(jí)寫(xiě)字樓主要有云翔大廈、天信大廈、華盛廣場(chǎng)、北方金融大廈、峰匯廣場(chǎng)、友誼大廈六座。 規(guī)模上，該區(qū)域商業(yè)氛圍相對(duì)較弱，以純寫(xiě)字樓項(xiàng)目為主，寫(xiě)字樓體量占總體量的 %， 為純粹的金融商務(wù)區(qū)。目前，區(qū)域內(nèi)存量寫(xiě)字樓主要有百腦匯科技大廈、電子科技大廈、榮華時(shí)代廣場(chǎng)三座，其中榮華時(shí)代廣場(chǎng)主體完工，但并未入住。區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目總建筑面積 ，占全市的 %，其中寫(xiě)字 樓部分 ，占全市的約 %。一方面，該區(qū)域電子產(chǎn)品銷售集中，寫(xiě)字樓均有電子賣(mài)場(chǎng)作為配套；另一方面，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓數(shù)量較少，因此大型綜合體榮華時(shí)代廣場(chǎng)的出現(xiàn)對(duì)整體格局產(chǎn)生了強(qiáng)烈的沖擊。 泛 CBD區(qū)域 小白樓區(qū)域向外發(fā)散后，形成了 “ 泛 CBD” 區(qū)域。 項(xiàng)目 名稱 總建（萬(wàn)平米） 寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)平米） 入住時(shí)間 創(chuàng)展大廈 未入住 恒華大廈 2020 國(guó)華大廈 2020 總計(jì) 15 —— 泛 CBD區(qū)域主要位于小白樓地區(qū)南側(cè)大沽南路沿線， 2020年正式成型。 規(guī)模上，寫(xiě)字樓面積占總面積的比重圍 %。 十一經(jīng)路區(qū)域 十 一經(jīng)路區(qū)域是比較重要的次級(jí)商務(wù)圈，目前存量甲級(jí)寫(xiě)字樓有萬(wàn)隆太平洋大廈、天星河畔廣場(chǎng)、三聯(lián)廣場(chǎng)三座。 項(xiàng)目名稱 總建（萬(wàn)平米） 寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)平米） 入住時(shí)間 萬(wàn)隆太平洋大廈 2001 天星河畔廣場(chǎng) 1998 三聯(lián)廣場(chǎng) 2020 總計(jì) —— 十一經(jīng)路區(qū)域商務(wù)氛圍形成較早，始于 1998年。 規(guī)模上，該區(qū)域共有寫(xiě)字樓 ，占全市的 %；其中寫(xiě)字樓部分 ，占全市的 %；區(qū)域?qū)懽謽钦紖^(qū)域總體量的 %，其它比例主要為底商賣(mài)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)較混亂，檔次較低。 項(xiàng)目名稱 總建（萬(wàn)平米） 寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)平米） 入住時(shí)間 遠(yuǎn)洋大廈 1997 遠(yuǎn)洋大廈于 1997年入住，是天津市較有影響的綜合體建筑。 其它區(qū)域 其它區(qū)域的寫(xiě)字樓除了河北區(qū)的萬(wàn)科大廈外，其余主要是 05 年入市的寫(xiě)字樓。 項(xiàng)目名稱 總建（萬(wàn)平米） 寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)平米） 入住時(shí)間 萬(wàn)科中心大廈 3 1997 時(shí)代奧城生態(tài)寫(xiě)字群 8 6 2020 海河之子 未入住 海泰信息廣場(chǎng) 2 2 未入住 總計(jì) —— 其它區(qū)域?qū)懽謽欠植急容^分散，海河沿線、奧運(yùn)板塊、華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)均有分布，總建筑面積，占全市的 %；其中寫(xiě)字樓面積 ，占全市的 %。而入市較早的今晚大廈和國(guó)際大廈雖然在車位、電梯上已有所不足，但仍能基本保證使用的需要。 小白樓 CBD區(qū)域 項(xiàng)目名稱 總建（萬(wàn)平米） 建筑高度（米） 層數(shù) 單層面積 電梯數(shù) 車位數(shù) 信達(dá)廣場(chǎng) 238 51 1430 17 500 濱江萬(wàn)麗 203 47 1450 8 30 金皇大廈 188 50 1500 17 220 泰達(dá)大廈 6 115 31 1700 7 70 文華中心 89 21 2000 5 180 國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 100 31 1100、 1400 19 360 小白樓 CBD區(qū)域的項(xiàng)目品質(zhì)差距較大。而最新的項(xiàng)目信達(dá)廣場(chǎng)電梯數(shù)層數(shù)比達(dá)到 1： 3，電梯數(shù)單層面積比則達(dá)到 1： 84，處于天津市絕對(duì)領(lǐng)先的水平，車位比則是 1： 306。 友誼路圍堤道區(qū)域 項(xiàng)目名稱 總建（萬(wàn)平米） 建筑高度（米） 層數(shù) 單層面積 電梯數(shù) 車位數(shù) 云翔大廈 4 112 32 1200 4 70 天信大廈 106 30 1100 7 95 華盛廣場(chǎng) 5 100 33 1500 4 250 北方金融大廈 85 33 1300 4 220 峰匯廣場(chǎng) 158 43 1500 9 400 友誼大廈 4