【正文】 .................. 29 思考四：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)模 ..................................... 29 思考五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對(duì)接 ..................................... 29 4 北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 第一章 北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī) 對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)機(jī)，基本判斷是：條件成熟，并快速升溫。 首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng) 北京快速發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口總量及其結(jié)構(gòu)、人均可支配收入及其結(jié)構(gòu)、社會(huì)消費(fèi)品零售額等 ）穩(wěn)步增長(zhǎng)或優(yōu)化，商業(yè)發(fā)展空間日益廣闊，居民消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)， 新 一輪 的 投資 消費(fèi)升級(jí) 已展開(kāi) ， 助推 了商業(yè)地 產(chǎn) 市場(chǎng) 的發(fā)展。 其次 ，商業(yè) 業(yè)態(tài)日益的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。 發(fā)展規(guī)劃 的出臺(tái)實(shí)施 城市總體規(guī)劃、奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)物流規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃等北京市各項(xiàng)規(guī)劃的相繼出臺(tái)及實(shí)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都將有積極的導(dǎo)向和促進(jìn)作用。 區(qū)域商圈 的 功能變化 商圈 功能可看作是 居住功能 （ 住宅 ）、 商業(yè)功能 （ 商鋪 ）、 商務(wù)功能 （辦公樓）的有機(jī)結(jié)合。區(qū)域商圈功能變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將持續(xù)增強(qiáng) 。而非典疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響雖劇烈但短暫，只是 延緩 而未阻礙市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)非典后各項(xiàng)鼓勵(lì)優(yōu)惠政策的及時(shí)出臺(tái)，不但使市場(chǎng)復(fù)蘇迅速，而且對(duì)市場(chǎng)的今后發(fā)展也產(chǎn)生了積極影響。上述兩方面都 直接或間接 促進(jìn)了北京商業(yè)的繁榮和 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 的 發(fā)展 。 二、引起快速升溫的直接原因 下列原因，直接引起了北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫，成為了市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。 同時(shí)，房地產(chǎn)投資一般都經(jīng)歷了從住宅到寫字樓再到商鋪的發(fā) 展歷程，商業(yè)地產(chǎn)（開(kāi)發(fā)建設(shè)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)融合而成的復(fù)合地產(chǎn)）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)之一，也為 目前以 單一項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)為主的 傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資提供了一個(gè)全 新的 拓展空間 。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的需求空間很大。 人均商業(yè)面積比 是 衡量一個(gè)城市商業(yè)面積是否合理 的 一個(gè) 指標(biāo) ，紐約、東京大概是 、 ，香港約 ，上海接近 1。 消費(fèi)水準(zhǔn)提升 需求方面。 區(qū)域商 圈 分塊 需求方面。 此外，三外投資（外資、外地、外行）齊頭并進(jìn)，中小投資者踴躍參與，特別是國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛搶灘北京商業(yè)市場(chǎng)，一大批特許經(jīng)營(yíng)或加盟連鎖店競(jìng)相陸續(xù)選址落戶，都直接起到了需求拉動(dòng)的作用。 同時(shí)，這種復(fù)合地產(chǎn)也大大提升了區(qū)域地塊及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的附加值和競(jìng)爭(zhēng)力，使房地產(chǎn)投資越來(lái)越多地注重商業(yè)地產(chǎn)。 第二章 北京商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì) 對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，簡(jiǎn)單概括是：供求兩旺、并持續(xù)高溫。 首先，全 國(guó)范圍內(nèi)城市化進(jìn)程的加快和大規(guī)模的舊城改造，一方面使傳統(tǒng)商業(yè)中心亟待改造提升，另一方面也使新興區(qū)域商圈亟待開(kāi)發(fā)建設(shè)，加之大范圍的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，直接形成了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的大量需求。 具體現(xiàn)象： ? 一些大中城市的 商業(yè)類物業(yè) 供不應(yīng)求，商鋪價(jià)格飛漲、屢創(chuàng)新高。 北京、 上海、深圳、廣州、重慶、成都、西安等不少大中城市 都正在籌劃或已經(jīng)興建ShoppingMall。 今后 ， 其 商業(yè)地產(chǎn) 的開(kāi)發(fā) 規(guī)模 和 銷售額均超過(guò)住宅類物業(yè)。 2020 年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額 同比 增 幅為％ 。 從原由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房而形成的配套商業(yè)，再到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè)，直至如今以超級(jí)購(gòu)物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)模式經(jīng)歷了一系列變革后， 房地產(chǎn)業(yè) 越來(lái)越向第三產(chǎn)業(yè)、商 業(yè)傾斜，日益與之對(duì)接融合。 北京市場(chǎng) 北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展略晚于 深圳、上海 。 從朝外“老番街” 火爆開(kāi)盤到回龍觀底商快速結(jié)案，從 中關(guān)村科貿(mào) 中心 萬(wàn)元 天價(jià) 的一炮打響 到 建外 SOHO 和左岸工社的旺鋪熱拍， 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)眾人矚目、風(fēng)光無(wú)限。 新型 商業(yè) 地產(chǎn)陸續(xù)開(kāi)發(fā)， 世紀(jì)金源領(lǐng)軍， Shopping Mall 率先開(kāi)工；大連萬(wàn)達(dá)隨后，訂單地產(chǎn)反響熱烈；其他開(kāi)發(fā)商據(jù)了解也紛紛行動(dòng)。 眾多 新 老項(xiàng)目也都 加大了對(duì)商業(yè)物業(yè)的投入。 原有商業(yè)地產(chǎn)西單商場(chǎng)及恒基中心也加快了全新改造。 建材方面的歐倍德、百安居、樂(lè)華梅蘭，超市方面的沃爾瑪、歐尚、 7— 11 便利店、迪亞折扣店等，或開(kāi)業(yè)、或落戶、或籌備、或選址、或報(bào)審。 9 （二）主要情況 市場(chǎng)供給 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截止 2020 年底， 北京商業(yè) 零售業(yè)物業(yè) 總面積 為 萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 529 萬(wàn)平方米；餐飲業(yè) 總 面積 萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面 積 130 萬(wàn)平方米。 同時(shí)， 綜合 世邦魏理仕 和戴德量行的報(bào)告 ，對(duì)大型商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)供給情況了解如下： ? 從現(xiàn)有存量上看， 2020 年大型商業(yè)物業(yè)存量約為 160 多萬(wàn)平方米，其中百貨業(yè) 萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心 萬(wàn)平方米，外資超市 萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫字樓底層商鋪 萬(wàn)平方米。 ? 從潛在供量上看， 2020 年至今在建項(xiàng)目 71 萬(wàn)平方米，擬建項(xiàng)目 320 萬(wàn)平方米。 ? 從可能增量上看， 2020 年為 萬(wàn)平方米， 2020 年近 30 萬(wàn)平方米 （ 2020 年 1－ 10 月為 20 萬(wàn)平方米） ， 2020 年預(yù)計(jì)約 53 萬(wàn)平方米， 而到 2020 年將 可能 突破 300 萬(wàn)平方米。其中中小投資者最多，對(duì)小型商鋪需 求最大。 ? 從需求類型上看，大型商業(yè)地產(chǎn)中新型業(yè)態(tài)（ 大型 購(gòu)物中心 、專業(yè) 市場(chǎng) 、 特色街、超市連鎖等） 的需求遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)（如百貨商場(chǎng)），小型商鋪中餐飲和服裝類的需求遠(yuǎn)大于娛樂(lè)類。 10 市場(chǎng)行情 （ 資源來(lái)源：易鋪網(wǎng)） ? 商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)排行參考 商鋪?zhàn)罡咪N售單價(jià)排行榜 商鋪名稱 售價(jià) 排行 中關(guān)村科貿(mào)中心 13 萬(wàn)元 /平方米 1 左岸工社商鋪 萬(wàn)元 /平方米 2 第五大道 萬(wàn)元 /平方米 3 建外ＳＯＨＯ商鋪 3 萬(wàn)元 /平方米 4 朝陽(yáng)門外的老番街 萬(wàn)元 /平方米 5 國(guó)展家園商鋪 萬(wàn)元 /平方米 6 歐陸經(jīng)典 萬(wàn)元 /平方米 7 九臺(tái) 2020 商鋪 ／平方米 8 ? 辦公樓底商售價(jià)參考 城區(qū) 位置 項(xiàng)目 商業(yè)面積及樓層 售價(jià) (元／ 建筑平米 ) 西城 復(fù)興門 遠(yuǎn)洋大廈 4,000 30,000 西城 阜成門 國(guó)潤(rùn)大廈 600 12,600 海淀 西北三環(huán) 數(shù)碼大廈 240/首層 25,000 海淀 四道口 國(guó)興大廈 600／首層 均價(jià) 12,000 朝陽(yáng) 北三環(huán)邊 浙江大廈 13,900 10,000— 27,000 朝陽(yáng) 東四環(huán) 住邦 2020 約 5,600 16,000— 19,800 ? 住宅樓底商售價(jià)參考 城區(qū) 位置 項(xiàng)目 商業(yè)面積及樓層 售價(jià) (元／建筑平米 ) 朝陽(yáng) 大北窯 現(xiàn)代城 20,000／一二層 20,000— 23,000 朝陽(yáng) 亞運(yùn)村 風(fēng)林綠洲 5,000 14,000— 23,000 朝陽(yáng) 芍藥居 旭風(fēng)苑 4,000 9,200 海淀 國(guó)興大廈 四道口 20,000 14,000 東城 安定門外 柳源居 約 1,000 12,500 11 宣武 廣安門 朗琴園 約 4,000／首層 14,000 崇文 廣安大街 金帝世家 50,000 18,000— 20,000 運(yùn)作方式 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式主要有租賃、銷售、租售并舉、自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)等形式。 世邦魏理仕 和戴德量行的報(bào)告顯 示，截止 2020 年 10 月，優(yōu)質(zhì) 商鋪首層 、二層的 平均租金報(bào)價(jià) 分別為 美元 、 美元 ，分別 上升 了%、 ％。天以上 的項(xiàng)目，約占 45% 3－ 4 元 /平方米 天的項(xiàng)目 ，約 占 22% 12 2－ 3 元 /平方米 近 50%的項(xiàng)目集中于市級(jí)和區(qū)域商業(yè)中心。其中， CBD、中關(guān)村是兩大核心。財(cái)富中心、建外 SOHO、昆泰國(guó)際中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心以及即將推出的大成天地時(shí)尚之窗， CBD 及周邊已經(jīng)成為商業(yè)投資的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 北區(qū)：亞運(yùn)村地區(qū)，從原有的歐陸經(jīng)典、陽(yáng)光廣場(chǎng)到近期的第五大道，高檔次、高密度的居住社區(qū)保證了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度。其中大都市街和其后的金帝世家、世貿(mào)商城 (木樨園 )等項(xiàng)目較有影響。 一般可分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街和底商等六種。包括原有三個(gè)（前門、王府井和西單）和新興五個(gè)（ CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園）商業(yè)中心。因此，商鋪?zhàn)馐巯鄬?duì)容易、投資回報(bào)率高、 回收周期較短 ，投資可保證長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。 ? 區(qū)級(jí)商業(yè)中心：服務(wù)區(qū)域，如方莊、望京。商鋪價(jià)格相對(duì)不高、經(jīng)營(yíng)較穩(wěn)定，但不同位置價(jià)值差別很大。其最大特點(diǎn)就是單個(gè)商鋪面積?。ú怀^(guò) 10 ㎡）， 13 單價(jià)高、不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)需要托管或自營(yíng)。 ? 特色商業(yè)街：市場(chǎng)行為自然形成的較好，行政行為打造的效果較差。 ? 底商：最多 ，簡(jiǎn)單可分為辦公樓底商 (如數(shù)碼大廈、銀科大廈等 )和住宅底商 (如珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房 )兩大類。 二、區(qū)域市場(chǎng) （一） CBD 地區(qū) 供給方面 近兩年， CBD及泛 CBD 地區(qū)在 住宅和寫字樓新建項(xiàng)目集中推出的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)及供應(yīng)也明顯升溫，成為商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)地區(qū)。若 加上原 有的國(guó)貿(mào)商城 、 嘉里中心等項(xiàng)目，商業(yè) 總 面積將超過(guò) 100 萬(wàn)平 方 米 ，屆時(shí)北京商業(yè)格局將發(fā)生較大變革，作為新興的市級(jí)商業(yè)中心， CBD 將超越西單 、 王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。 ? 餐飲 數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的工作人口，且有大量的商 務(wù)往來(lái)，都將為餐飲 業(yè) 創(chuàng)造巨大的 商機(jī) ， CBD 將成為餐飲 業(yè) 的必爭(zhēng)之地。 ? 配套服務(wù) 由于在 CBD 工作與生活的人群數(shù)量龐大 ， 將需要不同類別的配套服務(wù)， 如 票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對(duì)配套店鋪數(shù)量的需求亦相對(duì)較大。據(jù)《北京 CBD 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20202020)》預(yù)測(cè)， CBD 的消費(fèi)人群約有 50 萬(wàn)，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約 25－ 30 萬(wàn)，常駐財(cái)富階層及涉外人士各約有 萬(wàn)，商務(wù)旅行人群約 萬(wàn)，文化休閑人群約 1－ 2 萬(wàn)，觀光人群約 4－ 8 萬(wàn)。因此， CBD 商業(yè)項(xiàng)目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費(fèi)者的種種個(gè)性化需求，定位在 高檔和著名品牌上 。 ? 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng) 目前 CBD 商業(yè)面積不足 10 萬(wàn)平方米，約占北京的 7%。況且自國(guó)貿(mào)二期后，新增供應(yīng)較少，因此面對(duì)穩(wěn)步上升的市場(chǎng)需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為 60～ 120 美元，空置率一直保持在 2%的較低水平。而 15 CBD 東部卻一直缺少一個(gè)較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級(jí)項(xiàng)目都選址在此， 東部將是未來(lái) CBD 發(fā)展的一個(gè)重心和方向。另外，歐洲生活城珠江帝景 90 萬(wàn)平方米的集成社區(qū)，擁有高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開(kāi)發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性開(kāi)工，一次性交付所有設(shè)施，有 別于目前通用的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式。 （二）中關(guān)村 中國(guó)硅谷助推投資熱潮 作為 華北甚至是全國(guó)的電子產(chǎn)品集散地 ，加之地處成熟的老城區(qū)及周邊科研院所林立，特別是隨著中國(guó) 硅谷 地位 的 日益穩(wěn)固 ， 中關(guān)村商鋪投資再次掀起熱潮。 供求關(guān)系決定市場(chǎng)高價(jià) 中關(guān)村商鋪多 被 銀行、證券和電子市場(chǎng)等高端行業(yè)占領(lǐng)，大中小企業(yè)及市場(chǎng)交易額逐年增加，同時(shí)隨著 中關(guān)村整體商務(wù)環(huán)境改造規(guī)劃的出臺(tái) ， 絕大部分的 臨街小商鋪被拆除 ， 因此地區(qū)商鋪一直供不應(yīng)求及市場(chǎng)價(jià)格高開(kāi)高走。成熟商圈， 擁有大量、穩(wěn)定的消費(fèi)群體， 商機(jī)多、 投資風(fēng)險(xiǎn)小 ，即使 底商價(jià)格不菲，但 由于 位置和人氣上 的 優(yōu)勢(shì) ， 16 也可獲得較高回報(bào)及較穩(wěn)定的收益。需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。 （三）亞運(yùn)村 亞運(yùn)村目前建筑總面積已超過(guò) 600 多萬(wàn)平方米，常住人口達(dá) 50萬(wàn)以上 和 流動(dòng)人口 30 萬(wàn)以上 ， 并