【正文】 相對比較低 ，主要 依靠低廉的價(jià)格吸引客戶。 ? 馬駒橋板塊 馬駒橋區(qū)域雖屬通州區(qū)，但由于緊鄰亦莊開發(fā)區(qū)，其區(qū)域房地產(chǎn)市場包括購房者、價(jià)格等明顯 受 開發(fā)區(qū)的 影響 ，與通州其他區(qū)域形成鮮明的差異。 輕軌沿線市場發(fā)展 根據(jù)北京“兩軸 — 兩帶 — 多中心”的總體規(guī)劃，通州被列為東部重點(diǎn)中心城，新規(guī)劃的推出加速了通州發(fā)展進(jìn)程。這兩大因素如同催化劑般激活了通州房地產(chǎn)市場潛能，使其快速“變身”，一躍成為京郊新亮點(diǎn)。交通順暢是百姓對地鐵兩端房產(chǎn)需求的直接原因。就像一個(gè)“啞鈴”，石景山區(qū)和通州作為地鐵兩端，日漸成為長安街沿線的居住區(qū)。尤其是東部的通州，離國貿(mào)最近，被稱為 CBD 的“后花園”。在此置業(yè)的多是在東部上班的年輕白領(lǐng)和東三環(huán)、四環(huán)周邊的拆遷戶，多以自住 為主。 城鐵開通后，沿途 13個(gè)車站連接了 CBD 商務(wù)區(qū)與東部的交通，沿線各房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格均有不同幅度的提升 ，并且可以預(yù)見 未來通州的房價(jià)仍有 很 大的上漲空間。 三、 項(xiàng)目區(qū)域市場 供需狀況 1）總體概覽 ? 市區(qū)東擴(kuò)帶來大量居住需求?！? ? 通州 向來是 CBD 上班一族 置業(yè)的首選地，八通線及即將開通的 兩廣路延長線將會縮短通州與其它區(qū)域的 時(shí)間 距離 ，通州的住宅市場將迎來更多的置業(yè)者 。 根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)登記信息， 2020 年 登 記已銷售面積為 967649 平方米， 供應(yīng)量和消化量近年來一直處于各區(qū)的第 35名之間，成為北京重要的 住宅 房地產(chǎn)市場。截止 2020 年 11 月 20日，通州區(qū)共有預(yù)售樓盤 98 個(gè)，總可售面積 1187833 平方米，其中住宅 7094 套，建筑面積 930609 平方米 ，另外 225 個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)房在售，共 2227套，建筑面積 280356 平方米。 ? 主要供應(yīng)項(xiàng)目 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 產(chǎn)品類別 價(jià)格 （元 /平米） 開發(fā)商 主力戶型 銷售狀況 新城陽光 通州九棵樹 145 號 板塔結(jié)合 6500 北京民望房地產(chǎn)開發(fā)公司 80120 % 桃花島 通州梨園地鐵南 1200 米 花園洋房 5200 北京欣達(dá)園房地產(chǎn)開發(fā)公司 80120 98% 瑞都公園世家 通州梨園鎮(zhèn)頤瑞中二路 板塔結(jié)合 \板樓 5000 北京東杰房地產(chǎn)開發(fā)公司 80140 % 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 當(dāng)代名筑家園 城鐵九棵樹站東 300 米 板樓 \塔樓 6500 北京筑高房地產(chǎn)開發(fā)公司 50120 % 時(shí)尚街區(qū) 城鐵梨園南 云景東路 板式高層 \塔樓 6300 北京住總集團(tuán) 8090 / DBC 加州 小鎮(zhèn) 輕軌沿線臨河里站旁 板樓 5500 北京卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司 80140 % 瑞都國際 輕軌九棵樹站側(cè) 100 米 板式小高層 5380 北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)公司 80130 % 世紀(jì)星城 通州通朝大街 323 號 板樓 6300 北京順華房地產(chǎn)開發(fā)公司 5090 % 旗艦凱旋 通州梨園鎮(zhèn)云景東路 80號 板樓 5780 北京昊宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 80150 % 站前巴黎 八通梨園站南 600 米 板樓 \板式小高層 6000 北京時(shí)代金僑房地產(chǎn)公司 50120 % 財(cái)富東方 北關(guān)環(huán)島西南 板樓 \塔樓 \板塔結(jié)合 4500 北京順開房地產(chǎn)開發(fā)公司 50120 90% 阿爾法社區(qū) 城鐵九棵樹站南 1800 米 板樓 5480 曼城置業(yè) (北京 )有限公司 80120 % 3）需求 狀況 ? 消化量 及售價(jià)分析 2020 年北京市場總體消化 156954 套住宅，銷售面積達(dá)到 18461913 平米， 朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)是主要成交區(qū)域，通州在 2020 年共銷售了 13948 套住宅，銷售面積 1439107 平米，均價(jià) 4132 元 /平米。 北京各區(qū)銷售套數(shù)010000202003000040000500006000070000東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū) 朝陽區(qū) 海淀區(qū) 豐臺區(qū) 石景山區(qū) 通州區(qū) 房山區(qū) 順義區(qū) 門頭溝區(qū) 大興區(qū) 懷柔區(qū) 密云縣 昌平區(qū) 平谷區(qū) 開發(fā)區(qū) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 04年06年通州區(qū)銷售統(tǒng)計(jì)010002020300040005000600004年一季度 04年二季度 04年三季度 04年四季度 05年一季度 05年二季度 05年三季度 05年四季度 06年一季度 06年二季度 06年三季度 06年四季度0100020203000400050006000銷售套數(shù) 均價(jià) ? 通州區(qū)住宅價(jià)格趨勢 下圖為通州區(qū) 2020 年的住宅價(jià)格走勢圖， 可以看出從 2020 年 價(jià)格始終保持快速上升的態(tài)勢， 12月份 均價(jià)已達(dá) 6059 元 /平米，比上 一 季度上漲 %， 而相比上年同期 的 3819 元 /平米 則 上漲了 %。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 通州2020年住宅價(jià)格走勢417445094327449950815331551350934571455143056059300035004000450050005500600065001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12價(jià)格走勢 ? 分戶型價(jià)格分析 通州區(qū)小戶型占總供應(yīng)面積比例較大，呈現(xiàn)均價(jià)高的態(tài)勢， 小戶型 售價(jià) 6000 元 /平米 以上的項(xiàng)目較為常見，究其原因， CBD 白領(lǐng)的總價(jià)承受力是小戶型火爆的主因。 項(xiàng)目名稱 主力戶型 面積段（平米） 價(jià)格（元 /平米） 銷售率 巴克寓所 一室 47— 64 5700 100% 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 兩室一廳 108— 142 5100 100% 桃花島 兩室兩廳 82— 101 5200 96% 三室兩廳 116— 135 5100 76% 格瑞雅居 兩室一廳 99— 120 5700 94% 三室一廳 119— 143 5500 90% 當(dāng)代名筑 一室 42— 53 6400 100% 兩室一廳 84— 87 6200 100% 站前巴黎 兩室一廳 70— 93 5800 98% 一室 一廳 66— 73 5400 70% 新城陽光 兩室一廳 78— 95 6000 78% 三室一廳 108— 123 5500 87% 花澗溪 三室一廳 120— 131 4600 100% 兩室兩廳 96— 103 4500 80% 一室 49— 57 5000 100% DBC 加州小鎮(zhèn) 一室一廳 49— 56 5600 70% 三室兩廳 127— 142 5000 40% 兩室兩廳 89— 127 5200 50% 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品 戶型分析 以通州區(qū)部分在售項(xiàng)目為樣本，可得到如下圖的區(qū)域戶 型套數(shù)比例示意圖。 區(qū)域戶型套數(shù)分布30%52%17%1%08080120120160160200 下圖是樣本中各面積段銷售比例示意圖，從銷售上看小戶型銷售狀況較好，銷售率達(dá)到 93%， 80— 120平米面積段銷售率為 70%，120— 160 平米面積段銷售率為 43%.160— 200 面積段銷售率僅為 20%。 ? 整體客群分析 下圖是通州區(qū) 2020 年住宅購買客戶類型的示意圖，可見本市城鎮(zhèn)居民和外省市個(gè)人是住宅的主要購買人群 。 該部分是通州住宅的最為主要的客戶群體。該部分人群 對未來有著良好的預(yù)期，因此其對于生活品質(zhì)、居住環(huán)境的要求和期望值較高 ，其中相當(dāng)部分有待經(jīng)濟(jì)條件明顯提升后購置第二套房的意愿 。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 客戶職業(yè)分析機(jī)關(guān)事業(yè)7%教育學(xué)校5%農(nóng)業(yè)0%軍人1%文化傳播9%餐飲旅游7%醫(yī)藥醫(yī)療9%科研科貿(mào)10%商貿(mào)物流14%IT14%金融保險(xiǎn)10%建筑地產(chǎn)14%教育學(xué)校軍人農(nóng)業(yè)建筑地產(chǎn)金融保險(xiǎn)IT商貿(mào)物流科研科貿(mào)醫(yī)藥醫(yī)療餐飲旅游文化傳播機(jī)關(guān)事業(yè) ? 通州區(qū)客戶來源分析 從下圖中可以發(fā)現(xiàn)， 通州區(qū)的購房客戶的區(qū)域分布中， 通州本地及朝陽區(qū) 委絕對主力， 分別占到客戶總量的 31%和 25%， 兩者相加超過一半， 是主要客戶來源區(qū) 。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 通州區(qū)客戶來源示意圖1%31%3%8%6%5%25%5%9%5% 2%石景山外地通州豐臺崇文宣武西城朝陽海淀東城大興 ? 客戶 購買性質(zhì) 分析 客戶 購買性質(zhì) 是指客戶置業(yè)的用途，分為純投資客戶，自住兼顧投資客戶，自住客戶。 可以看出通州區(qū)的購房客戶仍以自主為住，另外還有部分在自住的同時(shí)看重該區(qū)的升值潛力，在未來的時(shí)間有可能會轉(zhuǎn)化為投資產(chǎn)品出售或出租。 B 區(qū)占地 96382 平米，規(guī)劃總建筑面積約 17 萬平米； C 區(qū)占地 99048 萬平米，規(guī)劃總建筑面積約 18 萬平米； D 區(qū) 處于 規(guī)劃中。 DBC 項(xiàng)目多層板樓由多層不帶電梯板樓 (45F)和多層帶電梯板樓 (78F)組成。小高層板樓 (1112F)小戶型由一梯三戶和一梯四戶組成，其它均為一梯兩戶。 項(xiàng)目 西北角與已基本建成的梨園文化公園和規(guī)劃中的綜合體育中心相鄰 。 總供應(yīng)面積段分析15526131102008080120120160160200200300300500500 以上各面積段銷售狀況154256 2582 0 0 01 5530 0 0 099% 98%83%100%0% 0% 0%050100150200250300080 80120 120160 160200 200300 300500 5 0 0 以上0%20%40%60%80%100%120%吸納量 存量 銷售率《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 已售戶型總價(jià)段分布91632065025802030304040505060608080100100 以上月銷售曲線0 0 0 0 0 0 0 0 0 28 13183171572 5 4 4 5 2 2 6 2 128 28 27 24 2512014110332170020204000600080001000012020140001 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 32020 2020 2020 2020020406080100120140160銷售面積 銷售套數(shù) 該項(xiàng)目 盡管位置較偏， 已處于城鐵的終點(diǎn)站， 但由于合理的戶型設(shè)計(jì)和較低的密度以及所呈現(xiàn)出的品質(zhì)感，使本項(xiàng)目具備了較強(qiáng)的競爭力， 目前報(bào) 價(jià) 已達(dá) 5500 元 /平米，整體 成交均價(jià) 也已突破 5000 元，達(dá) 5029 元 /平米 。住宅總體屬于五層至六層的通透薄板露臺花園洋房，分為 D、 C、 B 三大區(qū)域， 體現(xiàn) 了阿爾法社區(qū)低密度、高綠化率的特點(diǎn)。 開盤當(dāng)月銷售超過 300 套， 成交均價(jià) 5206 元 /平方米 。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 6903