【正文】 應(yīng)占比則相對平穩(wěn)，變化幅度不大。 從供應(yīng)的建筑類型上看，高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則持續(xù)下降，別墅的面積占比也在不斷減少。 ③． 2020年底均價 3359元 /㎡，與合肥平均水平一致，平穩(wěn)增長，其中經(jīng)濟區(qū)漲幅最大。 2020 年 12 月，經(jīng)濟區(qū)的在售新建商品住宅均價為 2665元 /㎡，與上年同期相比，增長了 %。一方面各種建筑類型的均價都有所增長，另一方面，價格相對更高的高層、小高層比重在不斷加大，使得總體價格增幅大于各建筑類型均價的增幅。 2020年 12月，高新區(qū)的在售新建商品住宅均價為 3745元 /㎡，與上年同期相比，下降了 %。 2020年高新區(qū)新建商品住宅整體價格呈現(xiàn)下降趨走勢，而不同建筑類型則呈現(xiàn)上漲趨勢，這主要是因為售價相對較低的高層體量大幅度增加，拉低了高新區(qū)整體均價。 另一方面，隨著消費者對政務(wù)文化新區(qū)認(rèn)識程度的加深，消費者 對政務(wù)區(qū)的購買熱情明顯回落；隨著經(jīng)濟區(qū)整體價格的提升，部分低價樓盤相對偏遠(yuǎn)且生活配套上的劣勢明顯，使得消費者對經(jīng)濟區(qū)的選擇比例也有明顯下降；蜀山行政區(qū)的選擇比例明顯上升；高新區(qū)的選擇百分比保持平穩(wěn)。高新區(qū)內(nèi)高檔樓盤林立、自然環(huán)境優(yōu)美，成為高收入人群選房的最愛。“未來的升值潛力巨大”則是廣大選擇政務(wù)區(qū)購房者的真實想法。 ⑤．全年銷量明顯上升，銷售速度略低于合肥的平均水平 2020年，合肥市新建商品住宅銷量接近 500萬㎡，其中蜀山區(qū)總成交面積接近 240萬㎡，占到合肥整體銷量的近半成，這一方面反映出該區(qū)域樓市《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 12 的健康發(fā)展態(tài)勢，另一方面與該區(qū)域供應(yīng)量占合肥市整體供應(yīng)量的一半密切相關(guān)?？偯娣e ， 05年底常住人口 ，轄 11個街道、 1鄉(xiāng) 1鎮(zhèn)。 ①．新建住宅樓盤逐漸淡出市中心，集中在亳州路和蒙城北路一帶，二環(huán)外樓盤較少 廬陽區(qū)所包含的老城區(qū)，尤其是環(huán)線內(nèi)新建商品住宅樓盤屈指可數(shù)，目前廬陽區(qū)在售的新建商品住宅比較集中的區(qū)域有亳州路一帶和蒙城北路沿線；區(qū)域內(nèi)雖然有個別大規(guī)模住宅樓盤，但是在 2020年內(nèi)動作不大，因此該區(qū)內(nèi)鮮見區(qū)域影響力樓盤。 由于合肥市的整體供應(yīng)面積在不斷增加，因此使得廬陽區(qū)的供應(yīng)量占比呈現(xiàn)下降趨勢。廬陽區(qū)樓盤發(fā)展的局域性充分體現(xiàn)“抑北”戰(zhàn)略特點。 2020年底，廬陽區(qū)的在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層的占比依次為 41%、 48%和 10%；到 06年底，這組比例數(shù)字分別變?yōu)?23%、 41%和 35%；高層的占比較上 年底增長了 25個百分點，多層的占比比 2020年年底減少了 18個百分點。 ③．均價 3377元 /㎡，多層和高層之間均價相差近 800元 2020年廬陽區(qū)在售新建商品住宅的價格整體呈上升趨勢，與合肥市平均價格變化保持一致。其中，多層住宅的均價為 3139元 /㎡，與上年同期《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 13 相比下降了 %；小高層的均價為 3181元 /㎡，與上年同期相比上升了 %；高層住宅的 均價為 3936元 /㎡，比上年同期上升了 %。排除挑高等特殊戶型，與其他行政區(qū)相比，廬陽區(qū)內(nèi)的樓盤之間價格差距跨度相對不大。 ④．消費需求較為平穩(wěn) 廬陽內(nèi)樓盤多分布在一環(huán)沿線和一二環(huán)之間，與合肥市的主商業(yè)中心距離很近，交通便利， 同時該區(qū)域內(nèi)的住宅價格在合肥市屬于中等水平；因此雖然北區(qū)不屬城市發(fā)展的重點方向，但是價格適中、生活和消費的便利性還是讓不少消費者選擇廬陽區(qū)作為自己買房的首選區(qū)域。 05年底，全區(qū)總?cè)丝诩s 萬。 ①．轄區(qū)面積大，但住宅供應(yīng)量少；馬鞍山路沿 線相對集中和活躍 雖然濱湖新區(qū)建設(shè)受到各級政府的高度重視，濱湖新區(qū)啟動區(qū)已于 06 年 11 月 15日正式啟動，但由于濱湖新區(qū)內(nèi)目前暫無樓盤推出，因此對 2020年包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)影響不大。 2020年包河區(qū)的新建商品住宅供應(yīng)面積平均在 28萬㎡左右，供應(yīng)套數(shù)平均為 2200多套。無論是從供應(yīng)面積還是從供應(yīng)套數(shù) 上看，包河區(qū)的供應(yīng)量與廬陽區(qū)相當(dāng)。目前高層為包河區(qū)在售新建商品住宅的主要建筑類型。 06年包河區(qū)住宅價格整體 呈上升趨勢，增長的速度略大于合肥市平均水平。多層在售新建商品住宅的均價為 3404元 /㎡，小高層和高層的均價分別為 3587元 /㎡和 3922元 /㎡。 ⑤．銷量占合肥市總體的十分之一 2020年，包 河區(qū)新建商品住宅成交量約 70多萬方，占全市總成交量的 10%以上。 區(qū)域內(nèi)大盤眾多，除了開發(fā)較早的世紀(jì)陽光花園、萬振逍遙苑等樓盤之外，綠地集團的海頓公館及元一?柏莊等項目成為包河區(qū)樓市新點。區(qū)位特征明顯，為合肥交通樞紐區(qū)、老工業(yè)基地和市場物流區(qū)。其中合肥新站試 驗區(qū)為 1992年度與國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站同步開工建設(shè)，規(guī)劃區(qū)域面積 10 平方公里。 ①．供應(yīng)量占全市三分之一，戶均面積 107㎡ 瑤海區(qū)供應(yīng)面積僅低于蜀山區(qū)，在各大板塊中位列第二。 ? 平均戶型面積要小于合肥市的平均戶型面積。 ? 瑤海區(qū)內(nèi)尤其是新站區(qū)板塊分布著數(shù)量眾多的小戶型項目，如天驕國際、 utown 金色地帶、天龍現(xiàn)代城、溫莎杰座、開源馨居、元一?名城、景榮?城市之光等諸多樓盤都有一室的小戶型推出。 ② ．多層占比顯著下降，高層占比明顯增加 從瑤海區(qū)新建商品住宅的建筑類型占比上看，與 2020 年同期相比高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則呈現(xiàn)不同程度的下降。其中新站區(qū)高層住宅為主體，占到六成左右，而龍崗開發(fā)區(qū)則是以多層為主體，占到八成以上。其中，多層在售新建商品住宅的均價為 2706元 /㎡，與上年同期相比上升了 %；小高層的均價為 2996元 /㎡，與去年同期相比下降了 %；高層住宅的均價為 3525 元 /㎡，比上年同期上升了 %。 ④．與合肥市整體銷售均價的價差不斷減少 2020年瑤海區(qū)與包河區(qū)、廬陽區(qū)以及蜀山區(qū)之間的價格差距 不斷減少。 ⑤．區(qū)內(nèi)各板塊銷售均價差距較大 主要體現(xiàn)在新站區(qū)和龍崗開發(fā)區(qū)不同板塊之間的價格差距較大，新站區(qū)的在售商品住宅 3395元 /㎡，而龍崗開發(fā)區(qū)的則僅有 2433元 /㎡，之間差距近 1000元 /㎡。由此帶來的龐大的生意人和相關(guān)從業(yè)人員這促進了瑤海區(qū)尤其是新站區(qū)板塊房地產(chǎn)快速發(fā)展。但是近年來站后板塊開始不斷活躍，供應(yīng)體量不斷增加在一定程度上緩和了這一矛盾。與新站區(qū)站前板塊相比，諸多樓盤的住宅的價格僅在 3000元 /㎡左右，與新站區(qū)的銷售均價相比每㎡低 400～ 600元 /㎡左右，因此從周邊環(huán)境和價格等方面考慮，站后 板 塊 倍受 青睞。 由于受到消費習(xí)慣、規(guī)劃限制等多重因素的影響，合 肥市商多層品住宅的供應(yīng)比重正在急速下滑，從 2020年 78%下降到 2020年的 32%，區(qū)域分布上則主要集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)兩個行政區(qū)域上，分別占到合肥市總體的 46%和 40%。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 18 ⑵．小高層 2020年合肥小高層商品住宅均價 3235元 /㎡，與多層之間的價差逐年上升， 20202020年，小高層與多層每平面的售價價差分別為 510元、 268元、292元、 351元。 另一方面，小高層商品住宅的供應(yīng)比重從 2020年的 15%開始增長，在 2020年 4月達到了最高點占比為 42%，隨后一直緩慢下降，到 2020年 12月回調(diào)為整體供應(yīng)的 27%。 ⑶．高層 2020 年高層商品住宅成交均價為 3566 元 /㎡，供應(yīng)量大幅 度增加，大有取代多層成為商品住宅主體供應(yīng)的趨勢。造成這種現(xiàn)象的主要原因是由于合肥目前的土地供應(yīng)中容積率的指標(biāo)相對較高。 目前合肥市高層商品住宅的區(qū)域分布并不均衡，其中包河區(qū)在售住宅主要集中在二還以內(nèi)，由于較好的地理位置和較高的規(guī)劃容積率，從而導(dǎo)致該區(qū)域在建筑形態(tài)上以較為節(jié)地的高層形態(tài)為主。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 19 ⑷．別墅 作為高端產(chǎn)品，別墅的成交價格波動不大， 2020年合肥商品別墅的成交均價為 4331元 /㎡，漲幅較微。 與此同時，市場對別墅產(chǎn)品的認(rèn)可度不高，尤其是獨立別墅。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 20 4．典型案例 ⑴．百協(xié)?大溪地 ? 樓盤地址：黃山路與懷寧路交界處 ? 銷售企劃：泛城 (中國 ) ? 開發(fā) 商：合肥百協(xié)置業(yè)有限公司 ? 建筑設(shè)計：上海日清建筑設(shè)計有限公司；深圳華陽國際建筑設(shè)計有限公司。附帶游泳池 、 停車場 、 會所 、 衛(wèi)星電視 、 兒童樂園 、 寬帶接入 、 智能安保。 ? 商業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃 170000㎡大型商業(yè)設(shè)施，包括 5種商業(yè)形態(tài)：高端百貨商場、休閑消費商業(yè)、大型購物 MALL、風(fēng)情步行街、 SOHO類休閑商業(yè)街等。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 22 ⑵．綠城?百合公寓 ? 樓盤地址：蜀山區(qū)合作化南路 25號 ? 銷售企劃：和聲機構(gòu) ? 開發(fā)商：安徽綠城房產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 規(guī)劃設(shè)計：浙江中天 ? 景觀設(shè)計：香港貝爾高林 ? 占地面積： 100000㎡ ? 總建面積： 250000㎡ ? 容積率： ? 綠化率： % ? 裝修情況：毛坯 ? 物業(yè)管理 : /平方米?月 ? 車位 : 1:1 ? 開盤日期 : ? 交房日期 : ? 物業(yè)形態(tài) :高層公寓；沿街商鋪 ? 規(guī)劃戶數(shù) :1500戶 ? 面積劃分 :㎡ ,主力面積 :120180㎡ ? 價格范圍 :36004800元 /㎡ 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 23 ? 均價 :4200元 /㎡ ? 主力總價 : 元 ? 建筑風(fēng)格：板式高層建筑 ? 產(chǎn)品 構(gòu)成 ：占地面積約 148畝，總建筑面積約 25萬平方米（其中地下車庫面積約 5萬平方米），規(guī)劃有 13幢高層住宅，建筑層數(shù)為 1224層，總戶數(shù)約為 1400戶，容積率 ，綠化率 %，建筑密度 %，車位配比率 100%， 供暖。 ? 商業(yè)規(guī)劃：鄰近合作化南路處將規(guī)劃少量沿街商鋪，主要以出售形勢進行去化，目前價格及規(guī)劃未定。 桂花園 ? 樓盤地址：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)天柱路與黃山路交叉口 ? 銷售企劃： 和聲機構(gòu) ? 開發(fā)商：安徽綠城房產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 建筑設(shè)計： 美國北半球景觀設(shè)計顧問有限公司 ? 景觀設(shè)計： 浙江綠城建筑設(shè)計有限公司 ? 占地面積： 320200㎡ ? 總建面積： 410000㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 42% ? 裝修情況：毛坯 ? 物業(yè)管理費： 多層 ，小高層 ? 車位： 1: ? 開盤時間： 2020年 5月 1日 ? 交房日期： 2020年 7月 31 日 ? 物業(yè)形態(tài)： 多層，小高層 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 2500 ? 面積劃分： 50235㎡ ? 主力面積： 88130㎡ 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 25 ? 價格： 38004200元 /㎡ ? 均價 ： 4000元 /㎡ ? 主力總價： 3560 萬元 ? 產(chǎn)品構(gòu)成 ： 項目 位于合肥市高新區(qū)，與蜀峰灣公園及大蜀山隔路相望，景色宜人。 項目 采用圍而不合的整體布局，外借湖光山色入園，內(nèi)依園區(qū)豐富景 觀，各組團高低錯落，形成靈活有序的空間形態(tài)。園區(qū)建筑依據(jù)景觀布置，多層建筑與小高層建筑錯落有致，充滿了意境之美和成熟之美。 ? 車位： 1:1 ? 開盤時間： 2020年 9月 2日 ? 物業(yè)形態(tài)： 高層 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 3044 ? 面積劃分： 65172㎡ ? 主力面積： 92130㎡ 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 27 ? 價格： 38004900 元 /㎡ ? 均價 ： 4200元 /㎡ ? 主力總價： 38－ 55萬元 ? 產(chǎn)品構(gòu)成 ： 項目 位于合肥城市新中心，生活配套 齊全 ，教育配套完善 ，臨近 淝河 。 同時項目西北側(cè)配備 25萬㎡大型商業(yè)，由大型公建設(shè)施、公寓式酒店、寫字樓、大型餐飲商業(yè)及配套的城市生活廣場組成，并沿太湖路設(shè)置商業(yè)內(nèi)街。 ? 推廣主題： 源自維也納的藝術(shù)生活 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 6