【正文】 主要商業(yè)： (三)主要商業(yè)及配套憑借成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，一直是各路商家必爭之地，平和堂、新世界百貨、春天百貨、王府井百貨、百聯(lián)東方廣場都聚集此地。（二）商圈現(xiàn)狀 五一商圈號稱長沙乃至湖南的第一商圈，屬于長沙市級商業(yè)中心，是長沙最核心、最繁華的商圈。 以五一廣場為中心，東抵蔡鍔路、西達(dá)太平街、南起城南路、北至營盤路，形狀呈長方形，規(guī)劃控制面積達(dá)113公頃。 （一）商圈范圍 一、五一商圈第二部分 長沙市商圈調(diào)研與分析長株潭一體化的實施，極大地推動了目前城市邊緣地帶商業(yè)的空間擴張和成熟，在未來城際間交通及市政建設(shè)逐步升級完善的情況下，城市群的綜合效應(yīng)會逐步顯現(xiàn)，長沙市的商業(yè)輻射力將大大增加，外來人口的消費必將推動城市商業(yè)的發(fā)展提升。2010年第一季度，長沙商鋪的平均回報率維持在較高水平，平均回報率達(dá)到8%—10%之間，第二季度，新政一出臺，商業(yè)地產(chǎn)市場就好好地火了一把，2010年可以說是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的大好時機。2005年以后，由于國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求、外資進入中國的需求和國內(nèi)其他投資者的需求等多方面的拉動，導(dǎo)致商鋪市場異?；钴S。2002年商鋪價格同比上漲達(dá)30%之多，2003年初在市場大勢調(diào)控之后，商鋪投資處于相對穩(wěn)定的階段。從目前典型商業(yè)樓盤開發(fā)來看，開發(fā)較火熱的類型為主題型和專業(yè)型商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式存在這開放型和公園型這兩種發(fā)展模式，開發(fā)商開始重視對商業(yè)地產(chǎn)的策劃，商業(yè)地產(chǎn)的一些先進經(jīng)營模式也初見端倪。各種外來資本引入，市中心超高層和城市綜合體等大型商業(yè)體正在規(guī)劃籌建中，城市周邊新都市商業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，全市形成了綜合市場與專業(yè)市場相結(jié)合，大小零售網(wǎng)點相結(jié)合的“多個中心、四面開花”商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系。 房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010年長沙市商業(yè)地產(chǎn)市場分析報告第一部分 長沙市商業(yè)現(xiàn)狀總體概述一、總體情況描述目前，長沙市區(qū)基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黃興路、東二環(huán)線為商業(yè)軸，以五一廣場、火車站廣場、伍家?guī)X廣場、東塘侯家塘為中心輻射的遍布整個市區(qū)的五條主線、六大商圈的零售商業(yè)網(wǎng)點格局。擁有20多座功能齊全、購物環(huán)境良好的現(xiàn)代商貿(mào)大廈，擁有10多個大型批發(fā)交易市場?？梢哉f，長沙市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一路平穩(wěn)但亮點不足，同質(zhì)跟風(fēng)情況較為嚴(yán)重。長沙商鋪市場在2001年啟動之后，“商鋪投資”如潮涌般的興起。2004年長沙商鋪市場出現(xiàn)了房價走高、租價分化、商業(yè)用地供應(yīng)不足的特征。進入2009年，受到金融危機的影響，長沙商鋪市場出現(xiàn)萎靡現(xiàn)象，但長沙商鋪價格在萎靡中也呈現(xiàn)小幅增長。二、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 1．城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)著力打造長沙市1小時經(jīng)濟圈，以長沙市為核心，帶動株洲、湘潭、岳陽、益陽、常德、婁底、衡陽等周邊城市，在開放理念、資源整合方面以及優(yōu)惠政策配套等方面，用現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的思維進一步調(diào)整、完善，形成全國新一輪經(jīng)濟快速增長中這一區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展總體戰(zhàn)略，使之成為中南地區(qū)現(xiàn)代化商貿(mào)中心。2．商業(yè)體系規(guī)劃長沙市商業(yè)體系結(jié)構(gòu)為：1個市級商業(yè)中心即：五一廣場商業(yè)中心；2個市級商業(yè)副中心即星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心；10個區(qū)域性商業(yè)中心即火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、撈霞商業(yè)中心、馬坡嶺商業(yè)中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心；30個社區(qū)級商業(yè)中心；5個重點鎮(zhèn)商業(yè)中心；5個一般鎮(zhèn)商業(yè)中心。 代表性商業(yè)有解放西路酒吧一條街、黃興路步行街、民俗民食坡子街三條特色街。 注冊有6000余商家，日均客流量40萬人次以上，年消費額達(dá)20億元，是長沙人流、物流、資金流、信息流的中心。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目有：中天廣場、五一大道20明城國際中心、同福大廈、金燁融府、印象天心。新世界購物中心、平和堂、王府井百貨、春天百貨、百聯(lián)東方廣場、蘇寧電器、國美電器、迪信通、萬達(dá)沃爾瑪購物廣場、好又多超市、新大新商業(yè)廣場、黃興路步行街、金滿地地下商業(yè)街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一條街、中山路商業(yè)街。銀行：建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行、中信銀行、招商銀行、交通銀行、興業(yè)銀行 酒店：喜來登酒店、友誼賓館、萬代大酒店、國貿(mào)大酒店、皇冠假日酒店、7天快捷酒店。 交通：旅131408013111114014202等。 （四）租售情況調(diào)查分析 集中式商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模（㎡）層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營品種營運方式春天百貨120006層商業(yè)百貨中檔女性服飾、日用百貨、家用電器聯(lián)營萬達(dá)購物廣場480004層商業(yè)綜合超市中高檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、電影城租賃王府井百貨7000012層商業(yè)百貨中高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營平和堂500009層商業(yè)、商務(wù)百貨中高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營百聯(lián)東方760008層商業(yè)百貨高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營新世界購物中心350008層商業(yè)百貨高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營國美電器50002層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營蘇寧電器75003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營金滿地270001層商業(yè)地下步行街中低檔服裝、飾品租賃 黃興南路步行街售價3500060000元/m178。?月，少量鋪面甚至超過1200元/m178。?月； 平均租金價格在400650元/m178。 蔡鍔南路街鋪2500040000元/m178。?月； ?月（大部分含稅費）。（六）消費群體及消費力分析五一商圈消費群體以長沙本地的中、青年人為主，少部分來源于外地旅游及周邊城市消費者。（七）商圈前景 對于商業(yè)地產(chǎn)而言，地段是其命脈。正是基于對五一廣場商業(yè)中心這一黃金口岸的認(rèn)同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心，市場競爭也將更為激烈，但因其商業(yè)及配套已基本趨于飽和，未來發(fā)展將以舊物業(yè)改造、升級換代為主。以楓林一路與麓山路交匯處為中心，向南輻射至湖南大學(xué)，北至桐梓坡路湘雅醫(yī)院，東達(dá)瀟湘路，西抵金星路，是河西最為成熟的一個商圈。隨著市委、市政府、市人大、市政協(xié)的西遷，及大學(xué)城龐大的消費基礎(chǔ)，該商圈近年發(fā)展速度迅猛，匯聚了通程電器、通程百貨、新一佳超市、國美電器、蘇寧電器等一批零售巨頭。 麓山路租金在120280元/㎡?月不等（五）商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成 業(yè)態(tài)基本齊全，大型百貨有通程商業(yè)廣場，電器專賣城有國美、通程及蘇寧，專業(yè)賣場有大學(xué)城商貿(mào)中心和指南針商業(yè)中心，連鎖餐飲以服務(wù)河西大學(xué)城的中餐廳為主，娛樂休閑場所較多，上檔次的較少。（六）消費群體及消費力分析 河西有以中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)為代表的30多所高等院校和科研院所，在校大學(xué)生達(dá)16萬人，各類科技人員10萬余人,是全省最大的文化科教區(qū)。（七）商圈前景 溁灣商圈除通程商業(yè)廣場、新一佳超市、通程電器、國美電器、蘇寧電器、步步高有一定規(guī)模外，大多屬于獨立小門面經(jīng)營，目前規(guī)劃混亂、消費能力偏低是制約其發(fā)展的主要因素。三、火車站商圈 其最主要的經(jīng)營行業(yè)有IT電器、服飾、建材、超市四大類，其中IT賣場和建材市場在國內(nèi)都有很大的知名度。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目有湘域中央、凱通國際城、凱旋國際、越界、萬象新天、左岸右岸、。 （三）大型商業(yè)及配套大型商業(yè)： 連鎖餐飲：德克士、肯德基、麥當(dāng)勞、楊裕興面館、桂林人、玉樓東、秦皇食府 銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、長沙商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行交通：12142011114等公交車經(jīng)過，火車站是長沙最大的公交停靠點 火車站商圈業(yè)態(tài)齊全，尤其以電子信息產(chǎn)品銷售為主，有7家大型IT專業(yè)賣場：百腦匯、國儲電腦城、電腦城、曉園數(shù)碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場、華海3C廣場。另外還有長沙最早的服裝鞋帽批發(fā)市場——長沙市金蘋果大市場和湖南最大的建材家居市場——三湘大市場。 （六）消費群體及消費力分析 商圈中心區(qū)域人口總數(shù)接近35萬，分別為IT人士、寫字樓白領(lǐng)、企事業(yè)單位以及原有居民群，其中以IT人士為主。（七）商圈前景另外，武廣新城建好后，火車站的人流將分流一部分。如果該商圈能打造成為“誠信商圈”，積極引進品牌商家，火車站商圈后勁依然充足。 地處勞動路和韶山路交匯處，輻射范圍東至車站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南東路。 （二）商圈現(xiàn)狀 東塘商業(yè)中心是除五一商圈外，與火車站并重的商圈，目前東塘不僅擁有百年老店火宮殿，還有金色家族、友誼商城、百幸鞋城、通程電器、步步高生活超市、家潤多赤崗店、大都市商業(yè)街、平和堂等，構(gòu)筑了東塘大商業(yè)格局，成為長沙南部一個重要的節(jié)點，東塘商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)分布日趨成熟。 大型商業(yè)：金世紀(jì)商城、金色家族通程世界名品中心、友誼商城、平和堂、家潤多兩家門店、新一佳、步步高、國美電器、通程電器、大都市商業(yè)街。（四）租售情況調(diào)查分析集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模（㎡）層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營品種營運方式金色家族60006層商業(yè)百貨高檔服飾、飾品、化妝品、珠寶、名表、餐飲、美容院聯(lián)營步步高170004層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、電器自營大都市地下商業(yè)街190006個區(qū)商業(yè)地下步行街中檔飾品、服飾、娛樂休閑、電子游戲租賃通程電器80005層住宅、商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營友誼商城250006層商業(yè)百貨中高檔珠寶、化妝品、服飾、家電、體育用品、廚具、床上用品聯(lián)營平和堂6000010層商業(yè)、商務(wù)百貨中高檔珠寶、化妝品、服飾、家電、體育用品、廚具、床上用品聯(lián)營街鋪韶山中路街鋪平均售價3500060000元/m178。?月之間；韶山北路街鋪平均售價3000055000元/m178。?月之間；韶山南路街鋪平均售價3000065000元/m178。?月之間；勞動西路街鋪平均售價2000030000元/m178。?月之間；大都市步行街街鋪平均售價1500030000元/m178。?月之間。各大連鎖百貨超市都已進駐東塘，中西餐廳以及各類小吃店品種齊全，基本滿足消費者的需求，但檔次上明顯低于五一商圈。 （六）消費群體及消費力分析 東塘商圈周邊分布有省人大、省水利廳、省國稅局、省話劇團、省教育出版社以及湖南中醫(yī)院大學(xué)、稻田中學(xué)、雅禮中學(xué)，消費群體主要為行政單位工作人員和學(xué)生，注重品牌跟品質(zhì)，消費力較強。 五、伍家?guī)X商圈（一）商圈范圍 芙蓉路與三一大道交匯處。（二）商圈現(xiàn)狀 伍家?guī)X商圈曾經(jīng)在比較長的一段時間內(nèi)是長沙商圈中的佼佼者，湘雅醫(yī)院、華夏大市場、開福寺旅游商貿(mào)、濱江文化園為伍家?guī)X聚集了大量人流，消費指數(shù)比較高。這兩年來，天健?芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場、錦繡華天、四達(dá)?新時代廣場等樓盤的興建，給該商圈重新注入了新的活力。 （三）大型商業(yè)及配套大型商業(yè)：新一佳、泰陽商城、新河家具城、伍家?guī)X機電市場、通程電器。 銀行：工商銀行、長沙商業(yè)銀行、中國銀行 （四）租售情況調(diào)查分析 集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模（㎡）層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營品種營運方式泰陽商城30002層商業(yè)超市、電器專業(yè)店低檔家電類產(chǎn)品、蔬果、糧油副食自營新一佳104002層帶夾層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、家電自營通程電器30003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品自營新河家具城200002層商業(yè)批發(fā)市場低檔家具、生鮮、鞋類、布藝租賃華夏路：街鋪平均售價1500030000元/m178。?月之間；?月之間；（五）商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成 受波隆立交橋?qū)θ肆髯韪舻挠绊?，業(yè)態(tài)不全。維多利購物中心（原北半星商廈）、泰陽商城由傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)營，但因受人流和橋體的影響，百貨功能已不復(fù)存在，現(xiàn)以檔次不高的批發(fā)和家電賣場為主。（六）消費群體及消費力分析周邊原始居民跟寫字樓里的白領(lǐng)構(gòu)成伍家?guī)X商圈最主要的消費群體，消費力能力比較強，但是由于波隆立交橋影響了商業(yè)的扎堆效應(yīng)，所以目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍不濃。隨著開福區(qū)政府重振伍家?guī)X商圈構(gòu)想的提出，開福區(qū)將集大力開發(fā)伍家?guī)X周邊新河三角洲，并將濱江文化公園和開福寺旅游商貿(mào)圈的建設(shè)納入整個伍家?guī)X大商圈。而開福寺附近將打造一個宗教旅游購物中心，開福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同時隨著芙蓉中路金融街概念的提出、萬達(dá)廣場落戶于此，伍家?guī)X商圈或?qū)⒅匦箩绕稹＃ǘ┥倘ΜF(xiàn)狀 此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目有融程國際花園酒店、紅星?國際星城、高升經(jīng)典、標(biāo)志長沙商務(wù)中心、德思勤商業(yè)廣場（在建）、華盛世紀(jì)新城、奧林匹克花園、天城?泰祥苑、岳泰?理想城、恒大城。?月?月；湘府路：街鋪平均租金在35—150元 /m178。?月。毗鄰汽車南站，餐飲和酒店業(yè)較為發(fā)達(dá)，但是多為一些檔次較低的餐館旅館。（六）消費群體及消費力分析消費群體以周邊居民與往來顧客為主，隨著長株潭一體化的加快、省政府的南遷以及周邊各大高檔樓盤的開發(fā)，未來的消費潛力巨大。同時，圭塘河旅