【正文】 升速度快 東南板塊 ? 中海水岸春城 ? 中海萊茵東郡 ? 富奧花園 ? 新加坡城 ? 中檔板塊 ? 中檔項(xiàng)目居多 ? 發(fā)展速度快 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一 ? 價(jià)格上升速度快 凈月板塊 ? 優(yōu)山美地 ? 萬科蘭喬圣菲 ? 和記黃埔項(xiàng)目 ? 別墅板塊 ? 別墅項(xiàng)目居多 ? 發(fā)展速度一般 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富 ? 價(jià)格上升速度慢 東部 板塊 ? 萬科上東區(qū) ? 亞泰杏花苑 ? 中檔、中高檔 ? 檔次性不明顯，中、高檔均有 ? 發(fā)展速度較快 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為豐富 ? 價(jià)格上升速度一般 鐵北板塊 ? 鉆石禮都 ? 四季風(fēng)采 ? 五月花苑 ? 中低檔 ? 中低檔項(xiàng)目居多 ? 發(fā)展速度快 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一 ? 價(jià)格上升速度較快 中心板塊 ? 寫字樓及商業(yè)項(xiàng)目 ? 商業(yè)板塊 ? 向商業(yè)功能轉(zhuǎn)變 ? 住宅價(jià)格高 ? 投資性較強(qiáng) 綜合以上情況來看，可以看到，實(shí)際上東南板塊在房地產(chǎn)角度來看是處與高速發(fā)展中的新區(qū)版塊，體現(xiàn)為價(jià)格上升速度快、樓盤數(shù)量較多、競爭激烈、格局和特色明顯、城市規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域等。 商品房開發(fā)量較大，且相對密集。 周邊配套相對齊全，人氣旺盛，住宅市場發(fā)展較快。 區(qū)域的不斷成熟與住宅市場相互影響，促進(jìn)了住宅市場的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤銷售數(shù)度較快，現(xiàn)皆處于清盤階段，在短短幾年時(shí)間已經(jīng)成為整個(gè)長春市場上較有影響的區(qū)域之一。 區(qū)域內(nèi)開發(fā)的多為多層形式的產(chǎn)品，銷售速度較快，多數(shù)樓盤處于尾盤銷售階段，市場需求十分旺盛，同時(shí)價(jià)格持續(xù)走高，現(xiàn)住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米 2020 元以上，且仍具有較大提升空間。 受樓盤品牌、質(zhì)量、規(guī)模等多方因素限制區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品價(jià)格差距較大，從 1600 元 /㎡ 的茗月花 園，到 2020 元 /㎡ 的新加坡城，再 到 2300得富奧 D 區(qū)和錦繡東南，直至 水岸春城的 3000 元 /㎡ 以上的價(jià)格雖然存在一定的差異，旦相互之間似乎存在一種避免競爭的默契，填補(bǔ)了所有的價(jià)格空間，滿足了受消費(fèi)能力限制的各個(gè)層面的市場需求，也成為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展較快的重要原意之一。 縱觀整個(gè)區(qū)域樓盤，開發(fā)面積較大，從早期的富奧花園、假日名都、水岸春城到現(xiàn)在的萊茵東郡、新加坡城等項(xiàng)目都具有較大規(guī)模。 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展滯后，缺乏大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 大戶型產(chǎn)品消化速度較慢 從現(xiàn)有樓盤銷售情況看，大部分樓盤剩余的多為 160 ㎡ 以上的產(chǎn)品可以看出，消費(fèi)者購買能力有限，市場需求不夠旺盛。但是隨著下半年，多個(gè)項(xiàng)目新品的上市，將加劇細(xì)分市場的競爭壓力，從上表看南郡項(xiàng)目將對本案產(chǎn)品威脅最大。 第三章 長春市近期房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 一、 宏觀經(jīng)濟(jì)政策 ? “國六條”出臺(tái) 5 月 17 日召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，會(huì)議指出：（一） 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地都要制訂和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目，違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明 度，全面、即使、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 ? 央行再次上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率 2020 年 4 月２８日起，央行上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，房貸利率風(fēng)險(xiǎn)隨之顯現(xiàn)。 盡管升息與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的關(guān)聯(lián)度更大一些，房地產(chǎn)受到的影響仍是首當(dāng)其沖。4 月 28 日起，各家銀行遵照央行確定新的利率水平，相應(yīng)地調(diào)整住房貸款利率。這一措施主要是為了中央全面掌握商品房、商品住房空置情況，準(zhǔn)確判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢。 這七個(gè)主要預(yù)期指標(biāo)是 ： ? 全國耕地保有量不低于 億公頃； ? 年度供地總量中有償供地的比例達(dá)到 60%以上，招標(biāo)拍賣掛牌出 讓面積占出讓面積的比例提高到 35%； ? 完成區(qū)域地質(zhì)、地球物理、地球化學(xué)、航空遙感等基礎(chǔ)調(diào)查 330萬平方公里； ? 新增石油探明地質(zhì)儲(chǔ)量 45 億到 50 億噸、天然氣 2 萬億立方米到 萬億立方米、鐵礦石 50億噸、銅 2020 萬噸、鋁土礦 2 億噸、煤炭普查詳查資源儲(chǔ)量 1000 億噸； ? 礦產(chǎn)資源采選綜合回收率達(dá)到 35%，礦山環(huán) 境恢復(fù)治理率達(dá)到 35%以上； ? 海洋產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 5%以上； ? 陸地國土 1∶ 5 萬基礎(chǔ)地理信息覆蓋率達(dá)到 95%以上，年更新率爭取達(dá)到 20%。內(nèi)海水與領(lǐng)?；A(chǔ)地理信息覆蓋率達(dá)到 80%以上。 ? 關(guān)于棚戶區(qū)改造部分政策相繼出臺(tái) 2020 年 3 月 20 日 市城鎮(zhèn)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)了《關(guān)于長春市重點(diǎn)棚戶區(qū)改造中公有住房出售工作的實(shí)施意見》 《意見》規(guī)定：房屋承租人即居住公有住房的，購買重點(diǎn)棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)公有房，可享受 30%的一次性付款優(yōu)惠、 10%的建筑面積優(yōu)惠、5%的現(xiàn)住房優(yōu)惠?！兑庖姟愤€規(guī)定，列入拆遷計(jì)劃的， 房屋承租人如能保證使用安全可以不再進(jìn)行安全鑒定。 二、近期長春商品房市場現(xiàn)狀分析 ? 從 2020 年上半年長春國有土地出讓情況看，雖然今年計(jì)劃土地放量將在 2020 年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的收縮了，但卻比去年同期有明顯的增長，整體供應(yīng)量同比上升了 個(gè) 百分點(diǎn)。尤其是在今年 4 月份政府公布了新的市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)后， 使得土地資源的價(jià)值得到了進(jìn)一步的提升。但隨后“國六條” 的出臺(tái)，進(jìn)一步增加了市場的不確定性，政府在土地的供應(yīng)上也采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度，所以 6 月份政 府基本停止了土地的供應(yīng)，種種跡象表明，今年政府在土地方面，供應(yīng)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年。在推出的產(chǎn)品中，主力產(chǎn)品面積多處于 100130 ㎡ 之間，市場需求量較大，銷售 都比較理想，在整個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，各戶型產(chǎn)品分配比較合理，多數(shù)沒有滯銷產(chǎn)品。 市場總結(jié)分析 ? 宏觀政策對長春房地產(chǎn)市場起到了一定的催化作用，尤其對中高檔住宅，價(jià)格上漲較為明顯 ? 整體市場環(huán)境較好，各類型產(chǎn)品市場空間均較大 ? 目前長春洋房市場競爭壓力不大，上半年市場供應(yīng)量較小，下半年將有所增加。 第四章 競爭對手價(jià)格及營銷狀況分析 一、 重點(diǎn)可比性樓盤價(jià)格及銷售跟蹤 價(jià)格跟蹤 【融創(chuàng)上城】 ? 該項(xiàng)目 2020年初至今的價(jià)格變化 價(jià)格變更時(shí)間 價(jià)格水平 一直保持在 5000 元 /平方米（毛坯房價(jià)格）左右。 在此上調(diào) 200 元 /平方米 ? 洋房產(chǎn)品的價(jià)格變化 該項(xiàng)目的洋房產(chǎn)品為 158—— 185 平方米的電梯多參，是該項(xiàng)目中銷售速度最慢產(chǎn)品 ，從 2020 年 10 月至今僅消化 40％左右，由于此類房源價(jià)格偏高，受自身疊加別墅沖擊較大，但在項(xiàng)目整體銷售情況較好的情況下價(jià)格基本變化不大，均價(jià)處于 4400 元 /平方米。 【天安第一城】 ? 該項(xiàng)目 2020年初至今的價(jià)格變化 價(jià)格變更時(shí)間 價(jià)格水平 2020 年 6 月 為迎合市場大趨勢，二期剩余產(chǎn)品整體價(jià)格上調(diào) 300 元平方米 ? 該項(xiàng)目洋房產(chǎn)品的價(jià)格變化 在市場上其他可比項(xiàng)目價(jià)格上漲比較明顯的情況下，對價(jià)格進(jìn)行了 一定的調(diào)整，上漲近 300 元 /平方米。 ? 近期推盤預(yù)測 項(xiàng)目可能在下半年再推出三期房源，目前三期客戶處于排號階段，三期將以別墅和洋房為主，其中洋房為 161套。 時(shí)間 具體價(jià)格水平 2020 年 6 月初 在開盤熱銷后不久價(jià)格上調(diào) 150 元 /平方米 2020 年 7 月 再次價(jià) 格上調(diào) 200 元 /平方米 【南郡水云天】 ? 該項(xiàng)目 2020年初至今的價(jià)格策略變化 時(shí)間 具體價(jià)格水平 2020 年 6 月 對一期產(chǎn)品首次進(jìn)行了上調(diào)，上漲近 300 元 /平方米，目前一期均價(jià)為 4600 元 /平方米。 目前一期銷售達(dá)95％，二期于 將正式開盤。 萬科上東區(qū) 項(xiàng)目截至 06 年 7月底去化 200 套房源。 天安第一城 項(xiàng)目截至 06 年 7月底去化 10 余套房源。 目前別墅剩余 20多套。 重點(diǎn)競爭樓盤整體價(jià)格情況 項(xiàng)目名稱 目前整體均價(jià) 目前主推房源 南郡水云天 4600 元 /平米 主推二期產(chǎn)品，主力面積在 130 平方米和 190 平方米 萬科上東區(qū) 3750 元 /平米 主推高層產(chǎn)品，主力面 積 160 平方米 天安第一城 5000 元 /平米 三期別墅產(chǎn)品，和洋房產(chǎn)品。 ? 根據(jù)市場表現(xiàn)來看，品牌開發(fā)商在對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整后，對銷售的的影響并不是十分明顯，綜合各方面情況看，市場仍有一定上升空間。 二、一般性競爭樓盤價(jià)格及銷售情況 一般競爭樓盤價(jià)格情況 項(xiàng)目名稱 目前價(jià)格 長影世紀(jì)村 二期一組團(tuán)平均價(jià)格在 4300 元 /㎡左右，但促銷力度較大。 武夷天琴灣 今年推出了最后 3 棟高層，價(jià)格在 3800 元 /㎡左右 富苑花城 目前均價(jià) 3450 元 /㎡左右 一般競爭樓盤整體價(jià)格情況 項(xiàng)目名稱 目前整體 均價(jià) 當(dāng)月整體均價(jià) 目前主推房源 長影世紀(jì)村 4300 元 /平米 4300 元 /平米 2 期 1 組團(tuán)在售， 2 組團(tuán)正處于排號中 長春明珠 3600 元 /平米 3600 元 /平米 目前在售產(chǎn)品為 2期翡翠組團(tuán)小高層產(chǎn)品 武夷天琴灣 3800 元 /平米 3800 元 /平米 主推最后的三棟高層產(chǎn)品 富苑花城 3450/平米 3450 元 /平米 3 期閱讀經(jīng)典正處于排號中。 ? 2020 年市場上洋房類產(chǎn)品銷售全線萎靡，所以在今年各項(xiàng)目在此類產(chǎn)品開發(fā)上均比較慎重，導(dǎo)致 2020 年上半年市場的整體供應(yīng)量較低，但是從今年洋房產(chǎn)品的銷售情況看，受整個(gè)大環(huán)境的影響，細(xì)分市場銷售成績較為理想，客戶對產(chǎn)品的認(rèn)可度有了一定提高，但是隨著 05 年剩余產(chǎn)品的消化完畢，從目前情況看，市場供應(yīng)量體現(xiàn)出 了明顯的不足，臨界空白階段，所以一般性競盤將成為本案的主要對手。 【融創(chuàng)上城】 今年融創(chuàng)項(xiàng)目二期別墅產(chǎn)品上市較早，取得了較 好的銷售成績，從上表可以看出，目前別墅產(chǎn)品已經(jīng)銷售大半，已經(jīng)基本沒有銷售壓力，但是二期一組團(tuán)的陽光電梯別墅消化速度十分緩慢，上市了大半年僅銷售了 40％，目前以每月 1— 2 套的銷售速度，使此類型產(chǎn)品處于一種滯銷狀態(tài)，由于融創(chuàng)項(xiàng)目后期產(chǎn)品量不是很大，所以陽光別墅將成為其下半年銷售的主要對象之一。 【南郡 水云天】 南郡項(xiàng)目自去年 4 月份入市以來，由于其項(xiàng)目的高端定位，備受市場關(guān)注，經(jīng)過一年的銷售，現(xiàn)一期產(chǎn)品銷售率已經(jīng)超過 95％，在二期上市前期基本實(shí)現(xiàn)清盤，為二期產(chǎn)品銷售掃清了障礙。 【天安第一城】 從上表看，天安雖然受多方面因素影響，產(chǎn)品始終遲遲無法上市，但是從其三期產(chǎn)品的規(guī)劃上看，與本案產(chǎn)品交差最大，無論是在產(chǎn)品形式、面積、價(jià)格等方面，都與本案產(chǎn)品比較接近，又同處于城區(qū)范圍內(nèi)，所以雖然其項(xiàng)目自身問題，對產(chǎn)品銷售影響極大，但是其營銷方面的動(dòng)向也應(yīng)值得本案關(guān)注。 ? 長影世紀(jì)村（鳳凰苑 2 期 2 組團(tuán)） 住宅 產(chǎn)品 配比 情況 面積 套數(shù) 配比 價(jià)格 銷售量 銷售比例 100㎡ 以下 80 28％ 起價(jià) 3600元 /㎡ 均價(jià) 4300元 /㎡ 最高價(jià) 6000元 /㎡ 樓層價(jià)差 200元 /㎡ 4500元 /㎡ 100— 130㎡ 75 27％ 排號中 130— 150㎡ 20 7％ 150— 180㎡ 35 13 25套 70% 180㎡ 以上 70 25 25套 40% 總計(jì) 280 100％ 50套 45% 根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)，我項(xiàng)目競爭對手在 2020 年的總供應(yīng)量為 2400套左右。 ? 長春市場在上半年競爭不激烈的情況下，下 半年將有大量產(chǎn)品上市。 ? 綜合考慮宏觀市場和競爭對手的了解，本案在市場上可比項(xiàng)目較少，所以競爭范圍將有所擴(kuò)大，同檔次的小高層產(chǎn)品將對本案造成一定沖擊。 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！貨到付款?。。? 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地