【正文】 物流節(jié)點空間布局調(diào)整、資源整合和社會化、專業(yè)化物流發(fā)展將繼續(xù)推進。新的城 市總體規(guī)劃提出將北京建成宜居城市，發(fā)展社區(qū)商業(yè)是方便居民生活、提高生活品質(zhì)和建設宜居城市的有效載體，目前社區(qū)商業(yè)服務業(yè)雖有較快發(fā)展，連鎖超市、便利店覆蓋率達到 85％左右，但在一些新區(qū)、郊區(qū)、社區(qū)商業(yè)仍然不足，總體看社區(qū)商業(yè)還有很大發(fā)展空間，是未來城市商業(yè)發(fā)展重點，并已逐步成為商業(yè)投資新熱點。 2020 年重點鼓勵發(fā)展符合國家產(chǎn)業(yè)政策和新的北京城市總體規(guī)劃、商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃的要求，適應首都經(jīng)濟發(fā)展需要的行業(yè)、基礎設施建設項目、營銷方式、技術；限制發(fā)展不符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、不適應北京城市發(fā)展需要的行業(yè)和商業(yè)建設項目。 五、 零售業(yè)對外開放對北京市商業(yè)市場的 影響分析 中國自 1992 年開始進行零售業(yè)對外開放試點。實踐充分證明，中外企業(yè)通過商業(yè)對外開放，實現(xiàn)了互利合作、優(yōu)勢互補、“雙贏”發(fā)展。列入 2020 年《財富》 500 強的商業(yè)零售企業(yè)中，有 11 家已在中國開設店鋪，其中 包括亞太零售商聯(lián)盟成員地區(qū)的日本永旺、伊藤洋華堂、大榮等公司。外資商業(yè)比重北京為 %、。 2020 年 12 月 11 日起，中國取消了對外資商業(yè)的地域、股權(quán)和數(shù)量限制，出現(xiàn)了一些新 13 的情況和動向。其中，零售（含 批零兼營）企業(yè) 59 個，為 2020 年批準的零售企業(yè)的 倍。其中，新批的 59 家外資零售企業(yè)中，外商獨資企業(yè) 38 家，比重為 %。今年 1～ 6 月共批準186 家批發(fā)企業(yè) ,占新批準企業(yè)總數(shù)的 %。此外，英國百安居公司從境外收購了德國歐倍德公司在國內(nèi)開設的 25 個大型建材專業(yè)店。 Ⅱ 北京市土地市場分析 一、 宏觀地產(chǎn)市場政策研究 我司通過對北京政策等進行搜集和研究，總結(jié)如下： 《北京市 2020 年度土地供應計劃（試行）》（ [2020]450 號）：本市 2020 年度土地 14 供應計劃指標實行市、區(qū)（縣）分級管理。列入市級指標安排 使用方案的項目用地，即列入 2020 年度土地供應計劃。用途如下： 北京市 2020 年土地供應計劃用途結(jié)構(gòu)表 （單位：公頃） 并對商品房和商業(yè)服務用地出臺以下措施： 住宅商品房用地措施：鼓勵節(jié)能節(jié)地型住宅項目建設用地供應；合理調(diào)控不同檔次住宅商品房項目建設用地供應；禁止供應高檔別墅項目建設用地。 但是，根據(jù)實際土地供應量顯示，截至 05 年 8 月份，已經(jīng)供應和安排的用地指標為 1644公頃，這就意味著本年度后四個月需要供應 4856 公頃，此目標顯然無法完成。 但從總體來看，北京市土地供應量還比較充足，短期內(nèi)不會出現(xiàn)用地緊張的局面。如圖所示： 短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本 的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理 土地價格和出讓方式市場化導致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高。 Ⅲ 北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場分析 一、 北京市商業(yè)體量分布情況分析 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個 集中供應的高峰期。如果按此增長速度計算，屆時靜態(tài)總量將基本滿足北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以發(fā)展的觀點來看，北京市短時期內(nèi)不可能達到整體飽和。 17 朝陽區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。 海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關村區(qū)域，包括中關村西區(qū)、當代雙安區(qū)域、世 紀金源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。 二、各環(huán)路項目分布情況分析 根據(jù)我司 2020 商鋪大全中的統(tǒng)計， 我們對北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進行了整理分析。 18 如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無明顯差異。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)項目數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有 54 個，占 19%，由于近幾年，這些地區(qū)百萬平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬象新天、大興亦莊等。 各環(huán)路商業(yè)項目體量分布情況 項目開發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項目開發(fā)情況，為更清楚的反映整體開發(fā)情況，我司在下面將對各環(huán)路商業(yè)供應體量進行對比分析。 二三環(huán)之間項目開發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有 911,288平方米，占總開發(fā)體量的 11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外 SOHO、主語城、順馳 藍調(diào)、楓藍國際等。 19 各環(huán)路商業(yè)項目分布情況 從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項目分布情況。但同時我 們也應該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競爭更加激烈。 二三環(huán)路之間 ： 東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點，擁有大片 5A級寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設的進一步發(fā)展，這里將形成一個頂級企業(yè)聚居區(qū)、一個高品質(zhì)的富人生活區(qū)。而南部二三環(huán)間由于居民消費水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項目相對較少，沒有能夠形成強有力的商圈。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動，相對而言發(fā)展比較穩(wěn)定。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。南城的發(fā)展日益受到社會各界的廣泛關注，尤其是在政府建設南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵 5 號線正在建設，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡，南城必將成為一個新興的商業(yè)區(qū)域。以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業(yè)為主形 成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。東三四環(huán)由于包含了 CBD 和燕莎兩個北京最大的商業(yè)圈，尤其是 CBD商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項目，例如萬達廣場、金地國際花園、華貿(mào)中心等，形成了 CBD 次商圈，并不斷延伸。北城則或以奧運為依托，發(fā)展奧運經(jīng)濟；部分以中關村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項目。 五環(huán)以外 ：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢。 (2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 23 新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖 通過上面兩張圖的對比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于 三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部傾斜的態(tài)勢，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部 CBD 區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個中心軸，逐步在整個城區(qū)建立多個區(qū)域級商業(yè)中心。 四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和 15 條快速聯(lián)絡線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡。 24 北京市的商業(yè)項目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約 800 萬平米，還有 400 多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設的交通路線沿線，如地鐵十三號線 、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因為四環(huán)工程耗資巨大，更因為其帶來的效益要 10 倍于產(chǎn)出。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務區(qū)（ CBD）、中關村高新技術園區(qū)、奧運村、大運村、亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等連點成線，起到輻射作用，以帶動北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。 25 未來北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因為北京和它們的最大差別不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。這個差距是非常大的。由于軌道交通具有很多特點如：沒有堵塞問題，而且很準時；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個發(fā)展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。 根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前 ，北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一期、奧運支線、四號線、九號線一期、機場線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達到十一條。 根據(jù) 我司 商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到 2020 年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項目共有 289 個，面積總計 405 萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項目數(shù)量共有 85個，面積總計 231 萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應由此可見。 五、已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析 從 1996 年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關閉、拆除，由此造成商業(yè)供應量銳減，由于消費市場的強勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅 2020— 2020 年的商業(yè)供應量就達 900 多萬平米，其中已建商業(yè)面積 550 萬左右，占到總體供應量的 60%多，另外還有 180 多萬平米在建商業(yè)，這些 在建商業(yè)基本上將于 2020 年推向市場，因此 2020 年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應激增的一年；正在報批的商業(yè)面積約 150 萬平米，占到總體面積的 17%。 據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260 萬，人均商業(yè)面積 平米，依據(jù)北京市 2020 年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1 平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項目面積將達到 200— 300 萬平米，因此預計到 2020 年，商業(yè)供應量每年都在五十萬平米以上。 在北京市城八區(qū)中，獨體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比 54%，這要歸功于海淀區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀金源 Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為 25%；社區(qū)商業(yè)比例 最高的為石景山區(qū)，比例達達到 35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為 23%。具體比例結(jié)果如下表所示： 以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目經(jīng)驗比例分析圖表，表中數(shù)據(jù)表明： 開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目的經(jīng)驗次數(shù)對于商業(yè)項 目后期的成功運作具有 30 一定的影響性因素，其開發(fā)經(jīng)驗的成熟度將直接影響到商業(yè)項目后期的市場可實施性 。 隨著商業(yè)市場的不斷洗牌，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目經(jīng)驗的不斷積累，未來商業(yè)市場上商業(yè)項目的運作成功率將越來越高，市場成熟度及活躍度已將愈加完善 。 31 以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商前期具有商業(yè)策劃分析比例圖表，表中數(shù)據(jù)說明： 隨著商 業(yè)市場競爭的日趨激烈，開發(fā)商對于自己項目本身的可實施性及市場需求型關注點不斷加大，前期策劃分析的重要性日益凸現(xiàn)出來 。 專業(yè)的代理服務公司前期對于市場的把握及對項目的運作模式指導具有專業(yè)的分析及把控能力，可以使開發(fā)商規(guī)避市場風險，獲取最大商業(yè)收益 。具體比例狀況如下 : 32 以上表格為北京市各區(qū)域商業(yè)項目銷售自營比例圖表，表中數(shù)據(jù)顯示出目前區(qū)域市場上商業(yè)項目的銷售自營情況現(xiàn)狀，可以看出大多數(shù)區(qū)域的商業(yè)項目主要以銷售為主，自營比例較低， 但也有較小部分的商業(yè)項目會在銷售不利的情況下選擇自營。 目前市場上的開發(fā)商對于商業(yè)項目在運作開發(fā)時較為慎重，不會輕易投資，前期對于項目區(qū)域內(nèi)的具體情況會做出仔細的分析，尤其是會邀請專業(yè)的商業(yè)策劃團隊為其做出市場可行性分析報告，以期降低市場風險性，增加市場可行性。 十、北京新老商圈規(guī)模與變化分析 北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊 ，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展狀況主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展狀況業(yè)態(tài)分布等方面。北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級，現(xiàn)階段已 基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。 新商圈位置示意圖 ? 木樨園商圈 交通：南中軸路縱貫木樨園南北 ；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵 5 號線 (宋家莊 — 太平莊北站 )工程 2020 年全線貫通；規(guī)劃中的 4 號線 (北宮門 — 馬家堡 )、貫穿南北中軸路的地鐵 8 號線 34 (辛店 — 南苑 )在木樨園也設有地鐵站。 商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。 環(huán)境：城南完成