【正文】 是只租不售，出售大都存在于一些社區(qū)商業(yè)或中小開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)項目中。 不過，金融危機對商業(yè)地產(chǎn)的影響也不可一概而論。這是由于這些商圈經(jīng)營時間較長，已在消費者心中形成一定的認知度和消費習慣，擁有相對固定的客流。而受金融危機沖擊最大的，應(yīng)該是那些正在招商階段的新項目，不同行業(yè)的眾多零售品牌暫停開店、甚至部分品牌開始關(guān)閉其已經(jīng)開出但經(jīng)營狀況不佳的店鋪，使新項目在招商過程中可選擇的品牌相對減少。零售品牌對新項目持觀望態(tài)度，將會延長新項目的招商時間、影響招商進度，導致目前市場中正在進行招商的商業(yè)項目基本上都或多或少的推遲了其開業(yè)時間。一季度，市場非常低迷，沒有新的商業(yè)項目開業(yè)。從區(qū)域上看，新開的商業(yè)基本都位于東部的成熟商圈內(nèi)。新項目招商困難，空置率上升。東四環(huán)的美羅城，北四環(huán)的北辰時代名門購物中心都在進行整體的重新定位和招商工作。%，環(huán)比上升2%，%。部份在建項目在當前市場環(huán)境下，并不急于落成投向市場。截至到2009年6月，在上半年新增供應(yīng)減少的同時，市場需求也呈下降趨勢，而整體空置率則走高，當前北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率為23%。因此，可以說2009年上半年寫字樓市場整體處于調(diào)整期。2008年由于全球信貸危機，其影響在第四季度逐步開始變得顯著。%，%，比去年同期下降了1%。其中，甲級寫字樓市場存量為4，389，920平方米，%；乙級寫字樓市場存量為6，243，303平方米，%，市場凈吸納量(包括甲級和乙級)達147，393平方米，%，北京寫字樓市場需求繼續(xù)穩(wěn)步回升。城市建設(shè)將更加突出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，快速推進郊區(qū)城市化進程。同時，隨著區(qū)縣功能的重新定位和城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，中心城區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟社會活動將逐步向新城和城市外圍轉(zhuǎn)移，郊區(qū)新城將成為北京經(jīng)濟社會發(fā)展新的增長極。價格總水平將保持基本穩(wěn)定，居民消費價格指數(shù)每年漲幅將控制在3%以內(nèi)。城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均實際增長6%以上。消費市場規(guī)模的擴大、居民消費結(jié)構(gòu)和能級的提升，為北京商業(yè)加快發(fā)展提供了更加廣闊的空間。本市人口規(guī)模將繼續(xù)擴大，老年人口占常住人口比重將進一步提高，人口老齡化趨勢將更加明顯。交通環(huán)境不斷改善。新型大容量快速公共汽車系統(tǒng)運營里程達到40公里以上。家用轎車普及率將繼續(xù)提高,預(yù)計2010年全市民用機動車總量將達到380萬輛左右。商業(yè)布局隨著北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整逐步向東部、東南部轉(zhuǎn)移。新建大型商業(yè)設(shè)施將以新城、中心城外圍、軌道交通站點、節(jié)點為主來統(tǒng)籌布局發(fā)展。餐飲業(yè)高速發(fā)展，整體水平大幅度提高，并呈多元化發(fā)展趨向。在土地和能源等資源日益緊張，北京大力發(fā)展資源節(jié)約型經(jīng)濟的新形勢下，商業(yè)發(fā)展從以“圈城設(shè)店”為主的外延擴張模式向以“結(jié)構(gòu)調(diào)整”為主的產(chǎn)業(yè)素質(zhì)優(yōu)化發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的內(nèi)在要求將更加突出。外資商業(yè)進入將由合資、合作的探索階段進入以獨資和并購為主的規(guī)模擴張階段，北京將成為跨國商業(yè)巨頭國際競爭的主要市場之一，本土商業(yè)面臨更加嚴峻的市場競爭態(tài)勢。樹品牌、創(chuàng)名牌是企業(yè)在市場競爭的條件下逐漸形成的共識，企業(yè)需要使品牌成為有力的競爭武器。2008年，受國際經(jīng)濟形勢等因素影響，中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績普遍下滑。2009年上半年，北京、上海、深圳、天津、武漢、杭州、廣州等銷售金額排行榜前10位住宅類項目中，有70%的項目是品牌企業(yè)開發(fā)的，品牌的力量在此有目共睹。它應(yīng)是消費者和經(jīng)營者共同作用的結(jié)果，是品牌經(jīng)營者和消費者互相之間心靈的烙印。企業(yè)設(shè)計品牌，創(chuàng)立品牌，培養(yǎng)品牌的目的是希望此品牌能變?yōu)槊疲诋a(chǎn)品質(zhì)量上下功夫、在售后服務(wù)上做努力才是真正應(yīng)該做的事。名牌產(chǎn)品、名牌企業(yè)就代表了一類產(chǎn)品的質(zhì)量檔次，代表了企業(yè)的信譽。再如“耐克”作為運動鞋的世界知名品牌其人性化的設(shè)計。技術(shù)提升企業(yè)僅有產(chǎn)品而沒有一個響亮的品牌，則難以拓展市場，難以發(fā)展壯大；而品牌如果脫離的產(chǎn)品，便成為了一副空囊，沒有任何價值可言。三鹿這個曾經(jīng)叱咤一時的中國乳制品業(yè)名牌，不也因為核心的產(chǎn)品存在嚴重的問題而導致了最終的破產(chǎn)嗎？但房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)的根本區(qū)別之一就是房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，這就表示房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)與生產(chǎn)幾乎是一次性的——一旦建成一個項目就將難以修改。金融危機就像是一次大掃除，低效率的企業(yè)與產(chǎn)業(yè)紛紛淘汰出局。而作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也同樣應(yīng)當考慮這個問題。這種市場壓力和資金壓力只能通過降低土地成本、運作成本來解決。專業(yè)就意味著更豐富的經(jīng)驗、更敏銳的市場洞察力、以及更成熟的開發(fā)運作模式。二、能做到面面俱到的企業(yè)畢竟是少數(shù)，而如果企業(yè)不能兼顧所有面，那么聘請專業(yè)團隊的參與就將成為大的趨勢。而真正要把一項工作做到專業(yè)也不僅僅是知識積累的問題，它還包括了經(jīng)驗與社會資源的長期沉淀。拓展市場1）向二三線城市發(fā)展經(jīng)過3年多爆發(fā)式增長，再加上2008年遭受了全球性的金融危機后，中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正面臨拐點，迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整。例如北京CBD甲級寫字樓的空置率長期維持在30%上下，租金水平更是下降20%。目前的北京、上海、深圳、廣州4座一線城市人口已接近飽和，而且生活成本越來越高，二三線城市自然就成了消化農(nóng)村城市化最先鋒的城市。在這種情況下，認清眼前的市場狀況是當務(wù)之急。但有不少三線城市因地域、人文環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展的限制尚不需要太多新項目的入駐。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)北京、深圳、上海、廣州、天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、長沙、南昌、蘇州、大連、青島、西安等16個城市的投資額數(shù)據(jù)，二三線城市在2008年得到更多資金的支持，投資額增幅明顯高于全國平均水平。二三線城市中，西安、南昌、%、%、%，蘇州、大連、杭州等城市投資額增速均超過20%（如下圖），圖中淺藍色是一線城市，深藍色為二三線城市。隨著沃爾瑪、宜家、迪卡儂、Tesco等大型零售商紛紛把二三線城市作為國內(nèi)市場拓展重點，二三線城市的商業(yè)潛力日益凸顯，成為商業(yè)發(fā)展的熱點地塊。宜家、迪卡儂、Tesco等大型零售商越來越把最新擴張計劃放到二三線城市中去，甚至像Gucci（古琦）、Zegna（杰尼亞）、Coach（蔻茲）等這樣的國際奢侈品品牌商直營店都紛紛把目光放到這些城市中。受到零售商、品牌商擴張策略傾向二三線城市的影響，二季度中，北京新開張的國瑞城、金寶匯、來福士、悠唐生活廣場等新商業(yè)項目均存在不同程度空置，部分項目業(yè)主還下調(diào)了租金報價。同樣，上海、沈陽等一線城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金均有不同程度的下降，而空置率卻呈上升趨勢。而二三線城市正處于飛速發(fā)展期，城市化率普遍不高，因此發(fā)展空間可觀。以市場平均價格來說，一線城市大賣場業(yè)態(tài)的日租金每平方米13元，而二三線城市則不足1元，成本的低廉對于那些大型國際零售巨頭入駐二三線城市開店是更加有利的。，拉動經(jīng)濟發(fā)展。銀泰百貨集團是中國知名的以百貨零售業(yè)為主營業(yè)務(wù)的百貨零售集團，2009年銀泰籌備的百貨項目有7個，年內(nèi)可開業(yè)的約5家，分布在杭州、舟山、義烏、寧波等地區(qū)。 寶龍在福建、山東、湖南、安徽、江蘇等地開發(fā)了十七個寶龍廣場，總面積超過800萬平米，在二三線城市拿地開發(fā)是寶龍的特點，布局新城市中心，打造新商圈，帶動城市化發(fā)展是寶龍始終所堅持的理念。除此之外，保利地產(chǎn)從2006年至今在多個二三線城市競得土地使用權(quán)，用來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，其中，重點放在了佛山市、青島市和包頭市。金地集團在紹興、東莞市、佛山市取得土地使用權(quán)并把開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)作為開發(fā)目的之一。在迅速躥紅的二三線城市中，隨著商業(yè)市場的品牌逐漸豐富和業(yè)態(tài)模式逐漸與國際接軌，實際項目運作中，暴露了很多問題亟待改進。第二，當?shù)匾?guī)劃部門在規(guī)劃的時候，片面追求攤大求多，實際脫離了市場的實際需求，也造成了不必要的資源浪費，特別是土地資源浪費，也為后期商業(yè)運營帶來了一些隱患。第四，與商家的聯(lián)系不夠緊密，致使開發(fā)的商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性缺陷，造成物業(yè)本身與商家要求不符。第五，商業(yè)運營模式存在缺陷，早期商業(yè)地產(chǎn)多采用的是產(chǎn)權(quán)式商鋪，全預(yù)售，后來出現(xiàn)了主力店租賃加商鋪零售模式，很難做到統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，也無法形成自身特色，導致后期商業(yè)經(jīng)營管理混亂。危機前后，當?shù)刂辽?00多個工程項目被迫取消，涉及款項超過3000億美元，迪拜狂熱擴張的房地產(chǎn)泡沫終于破滅。結(jié)論縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展還需要付出許多的努力，這其中包括需要把已有的項目越做越專，還需要在將來的新項目上傾注更多的精力使之與已有的項目形成獨特的品牌效應(yīng)。因此利用專業(yè)的策劃和執(zhí)行機構(gòu)來完成商業(yè)地產(chǎn)最終的盈利目標是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，在2007年至2010年土地供應(yīng)量中，基礎(chǔ)設(shè)施用地10700公頃；工礦倉儲用地4400公頃；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育和行政公用地1400公頃；住宅用地6400公頃，其中經(jīng)濟適用住房及廉租房用地860公頃，“兩限普通商品房”用地740公頃，其他商品房用地4800公頃；商業(yè)服務(wù)用地1300公頃?；A(chǔ)設(shè)施用地工礦倉儲用地《北京市2009年度土地供應(yīng)計劃》《北京市2009年度土地供應(yīng)計劃》計劃2009年土地供應(yīng)總量在5700公頃左右，其中新增建設(shè)用地嚴格控制在3300公頃以內(nèi)，鼓勵和引導利用存量建設(shè)用地2400公頃左右。科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育和行政公用地住宅用地商業(yè)服務(wù)用地2800公頃800公頃400公頃1300公頃 1300公頃 《中華人民共和國保險法》新修訂的《中華人民共和國保險法》自2009年10月1日起施行，其中第一百零六條規(guī)定保險公司的資金運用形式中包含投資不動產(chǎn)，這無疑將放開保險資金進入房地產(chǎn)市場，根據(jù)保險公司的資金運用必須穩(wěn)健、遵循安全性的原則來看，保險資金將更傾向于商業(yè)地產(chǎn)。,保險公司可進入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險資金可能在1700億元左右，而且保險資金入市后每年新增資金量約150億—200億元，將主要集中投資于商業(yè)樓宇，這無疑對北京商業(yè)地產(chǎn)又將起到巨大的推動作用。這一政策對于整體房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的推動作用，尤其在當時，內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境交困，對市場缺乏信心，房地產(chǎn)市場一片低迷，政策的出臺帶來立竿見影的效果，不但扭轉(zhuǎn)了2008年整體房地產(chǎn)市場的頹勢，而且整體房地產(chǎn)市場的活躍有效帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于拉動整體經(jīng)濟起到重要的作用，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場的重要組成也同樣受惠于政策。而2009年經(jīng)濟的逐步回暖也給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的機遇，隨著經(jīng)濟步入正常的增長軌道，企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)的需求將逐步增加，預(yù)計商業(yè)市場下一個增長高峰即將到來。新的土地利用總體規(guī)劃針對首都土地利用的特點，結(jié)合“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)，提出未來北京將著力構(gòu)建“三圈九田多中心”土地利用總格局。城市發(fā)展將由規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提高，建設(shè)用地增長將逐漸趨緩，林地等生態(tài)用地面積將明顯增加，城市生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量大幅改善。全年交易自春節(jié)后墜入低谷，一直在底部徘徊。而全年各項房地產(chǎn)指標與市場火熱的2007年相比均出現(xiàn)明顯的下降。%。%。而對于未來經(jīng)濟預(yù)期的不確定性，使得開發(fā)商投資行為變得謹慎，全年地產(chǎn)開發(fā)投資額與新開工面積均出現(xiàn)萎縮。％。%。2008年，全市商品期房預(yù)售均價12761元/平方米，％。已購公房和經(jīng)濟適用住房再上市買賣平均價格10416元/平方米，%。自年中房價出現(xiàn)拐點后，房價開始緩慢下滑，至四季度價格降速加快一直持續(xù)到2009年年初。截至11月底，北京市土地交易市場2009年已推出經(jīng)營性用地138宗，土地面積1337公頃，相當于去年同期的261%，其中住宅用地1007公頃，商服用地330公頃，全面提前完成全年經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃。折合樓面地價每平方米接近3萬元。商業(yè)地產(chǎn)市場投資狀況自2003年起，商業(yè)地產(chǎn)投資額在北京房地產(chǎn)開發(fā)投資總額中的占比不斷增加。隨著政府將促進消費成為未來經(jīng)濟工作的重點，相信未來商業(yè)地產(chǎn)投資的比重仍將上漲。2009年房地產(chǎn)市場迅速回暖，開發(fā)商投資意愿恢復，土地市場成交活躍，土地溢價水平上漲。2009年成交商用地塊分布以郊區(qū)為主，這也符合城市向周邊輻射、完善新城商業(yè)服務(wù)的規(guī)劃，其中順義和大興分別成交5塊地，成為成交地塊最多的區(qū)縣，朝陽區(qū)成交4塊地成為城八區(qū)成交最多的區(qū)域。朝陽區(qū)望京B29地塊是2009年當之無愧的商業(yè)地王，東至阜通西大街，南至阜安東路，西至望京街，北至阜安西路。周邊商業(yè)項目有望京華堂、望京新世界和望京華聯(lián)，住宅項目有合生麒麟社、華鼎世家和望京新城，均價在1800020000萬元/平米。這一項目的成功競拍，也標志著商業(yè)地產(chǎn)市場的回暖。3號地、4號地、。出讓土地均為商業(yè)屬性，不能作為住宅用途。0809年商業(yè)房產(chǎn)市場狀況2008年受整體房地產(chǎn)市場下滑的影響，北京商業(yè)地產(chǎn)市場低迷，表現(xiàn)為商業(yè)房產(chǎn)成交量下降庫存增加，租售價格大幅下滑。%。銷售下滑不可避免地造成庫存增加，%。2009年隨著國家整體經(jīng)濟的恢復，企業(yè)活力與生產(chǎn)擴張增加，商業(yè)地產(chǎn)成交量大幅增長，2009年1—，%。需求的回暖成交活躍也使得租售價格出現(xiàn)明顯上漲，%，%。三、北京市宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟增長的同時帶來了居民收入和家庭財富的大幅增長，消費者有更充裕的資金去購買消費品和改善生活條件。這些都給商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)在北京市經(jīng)濟中的地位也在不斷攀升。為了配合拉動投資刺激經(jīng)濟的宏觀經(jīng)濟政策，2008年央行決定實行寬松的貨幣政策，2008年9月以來央行先后5次降低利率，12月23日，%，%，存貸款利率均處于歷史最低水平。正是大量的流動性資金注入樓市，使得2009年的樓市異常活躍，價格呈現(xiàn)快速上漲趨勢。04年底，我國零售業(yè)全面對外開放，連鎖商業(yè)將會進入一個快速發(fā)展期，內(nèi)外資商業(yè)在競爭中都會提速，商業(yè)網(wǎng)點的需求肯定會增加。從商務(wù)部了解到的情況是，今年一季度，前來申請的外資商業(yè)項目總量是去年同期的許多倍，這中間包括了外資批發(fā)企業(yè)。尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。四、北京市社會環(huán)境分析人口的增長與城市化的持續(xù)為商業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場。城市化率的提高帶來城市人口的增長，對于消費結(jié)構(gòu)的升級會有很大的促進作用。北京市政府多年來一直注重商務(wù)環(huán)境的建設(shè)，通過商務(wù)環(huán)境的改善吸引更多的中外企業(yè)進京投資設(shè)點。200多家世界級商務(wù)服務(wù)企業(yè)以及紐約證券交易所、納斯達克聯(lián)席場外交易