【正文】 星捧月之勢。具備得天獨厚的地域優(yōu)勢，同時擁有政策扶持。不可避免的是，競爭也相當激烈。目前，步行街商鋪售價一般為 7 萬－ 9 萬元／平方米，價高者甚至超過 10 萬元／平方米。 西文 ：溁灣鎮(zhèn)商圈 —— 翩翩儒者爭鋒 長沙商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中的一大城市副中心，也是河西的商業(yè)中心所在。岳麓山為屏，河西的綠色生態(tài)環(huán)境更勝于河東，響應 “住到河西去 ”口號，河西的人口密度持續(xù)增加，進一步拉動商業(yè)發(fā)展。 高校商業(yè)是河西商業(yè)的另一只手，在名校薈萃的河西，學生的消費能力不可小窺，各高校旁直至深夜仍燈火通明的商業(yè)街印證了這一點。但河西部分區(qū)域的商業(yè)尚未成熟，價低但經(jīng)營無保障。溁灣鎮(zhèn)為歷史悠久的財富寶地，隨著河西的購買力進一步釋放，該商圈的爆發(fā)力非常之大，今后可能出現(xiàn)大幅增長。前幾年的北城曾出現(xiàn)沒落之勢，北斗星商廈等的悄然退場，似乎預示著北城商業(yè)難成氣候。霞凝港物流圈輻射全國，正在建設中的兩館一廳，使長沙三角洲成為長沙最大的文化中心。大盤帶來的社區(qū)型商業(yè)人口集中且具有無法替代的便利性，將成為北城商業(yè)的助動力。 商鋪投資分析：這一區(qū)域價格偏低，增長潛力較大。社區(qū)型商業(yè)則可能成為今后的一大亮點 。同時，伍家?guī)X的商業(yè)傳統(tǒng)一再延續(xù)，在北城新規(guī)劃之下，商業(yè)復興指日可待。位于長沙核心地帶，高度集中的商務與金融配套奠定了其商業(yè)主導地位，商圈業(yè)態(tài)最為齊全，商業(yè)營業(yè)面積達 50 萬以上。五一商圈吸引了來自國內(nèi)外的旅客，每日人流量達 3050 萬。東西主干道五一路與南北主干道黃興路、湘江中路在此交匯，聯(lián)接河東與河西的橘子洲大橋亦聯(lián)接了五一商圈，政府對防洪工程建設及旅游資源開發(fā)的大力投入而成就的湘江風光帶近在咫尺，眾多金融、辦公場所入駐，交通的便利性、城市的中心位置、豐富的旅游資源、人口的集中、消費的慣性，這些都奠定了五一商圈成 為城市唯一市級商圈的霸主地位。 業(yè)態(tài)齊全，以中高檔次為主，經(jīng)營狀態(tài)良好 圈內(nèi)匯集了 9 家大型購物場所，三條商業(yè)步行街，蘇寧、國美電器專業(yè)賣場，沃樂瑪、家樂福、好又多等大型生活超市，友誼賓館、萬代大酒店等酒店，麥當勞、肯得基、火宮殿、蒙娜麗莎中西餐廳等知名餐飲，建行、商行、工行、人壽保險、中信銀行、中國銀行等金融機構(gòu)，金色年華、挪威森林、鉆石錢柜、星光燦爛、魅力四射等休娛休閑場所，是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、旅游于一體大型商業(yè)中心，商圈 內(nèi)以中高檔次業(yè)態(tài)為主。 百貨業(yè)趨向飽和，競爭異常激烈，百聯(lián)東方與新世界百貨走差異化路線 商圈內(nèi)有 9 家大型百貨及購物中心，密集分布在以五一路與黃興路交匯的周邊，多為自主經(jīng)營，所針對的消費群體主要是中、高層消費者，同質(zhì)化競爭激烈。 以五一路為界，南盛北衰，百聯(lián)東方的進駐有望復興以北區(qū)域 黃興南路與解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是車流，受五一路立交橋及人們消費習慣的影響，五一商圈出現(xiàn)以五一路為界，南盛北衰的商業(yè)狀況。 以南區(qū)域基本飽和，以北區(qū)域還存在較大量的在開發(fā)與待開發(fā)用地，北區(qū)域的復興需要各項目的對話與聯(lián)動。正是在這里，平和堂、春天百貨、萬府井、香港新世界、長沙百聯(lián)東方商廈、電器巨頭蘇寧等各路商業(yè)諸侯紛紛亮劍 ’現(xiàn)在五一商圈正經(jīng)歷著擴容和升級 . 其中三大零售、百貨的加盟，令這一商圈 “商業(yè)巨鱷 ”更加壯大。他們帶來的不僅僅是奢侈品后的消費文化，更多地它們在給長沙百貨業(yè)增添一種新的前沿、時代感、時尚文化購物的西化海派 風尚。而位于其中的香港新世界百貨、長沙百聯(lián)東方商廈，不光帶來了獨一無二的中庭式購物空間，世界級、國內(nèi)一線的商業(yè)品牌、讓人留戀忘返的購物環(huán)境，更多的是他們改變以往長沙商業(yè)地產(chǎn)低端化格局 榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心 —— 河西唯一商圈 商圈簡介： 榮灣鎮(zhèn)是岳麓區(qū)由來已久的商貿(mào)重鎮(zhèn)，通過湘江一橋與河東相連，是該區(qū)最重要的交通樞紐，人流旺。 主要商業(yè)物業(yè)： 購物中心 通程商業(yè)廣場 1 家 大型生活超市 新一佳 步步高 3 家 知名精品超市 屈臣氏 1 家 專業(yè)賣場 百幸鞋城 通程電器 蘇寧電器（ 2 家） 國美電器 金太陽服飾廣場 6 家 商圈特點及發(fā)展前景分析： 商圈現(xiàn)有商業(yè)面積與河西消費力不相稱，后續(xù)發(fā)展空間大； 岳麓區(qū)有近 40 萬人口，非農(nóng)人口 31 萬， 2020 年，城市居民人均可支配收入為 12522 元，比長沙市整體水平略高，商圈商業(yè)面積約 萬平方米，后續(xù)發(fā)展空間大。總體來看業(yè)態(tài)以中低檔為主，高檔消費市場空白，缺少好的娛樂休閑場所，與區(qū)域人口素質(zhì)有較大關(guān)系。 麓谷科技新城是長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)從 2020 年起集中開發(fā)建設的科技新城區(qū) ,目前已聚集 400多家高新技術(shù)企業(yè)。 東塘商業(yè)中心 —— 快速更新?lián)Q代中的傳統(tǒng)商圈 商圈簡 介： 東塘商圈是城市南拓的門戶，南部居民傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地，商業(yè)營業(yè)面積約 15 萬平方米，每日人流量約 10 萬人次，消費群以東塘立交橋為圓心的南部家庭為主。 主要商業(yè)物業(yè)： 百貨 友誼商城（含友誼名品城） 金色家族 2 家 綜合賣場 秀街時尚購物廣場 潮流特區(qū) 2 家 專業(yè)賣場 國美電器（ 2 家） 通程電器 迪信通手機賣賣 金世紀手機城 瀟湘時尚服飾廣場 東塘鞋 服交易大樓 百幸鞋城 8 家 大型生活超市 步步高 家潤多生活超市（ 2 家） 3 家 精品超市 屈臣氏 1 家 商業(yè)街 大都市商業(yè)街 1 條 商圈特點及發(fā)展前景分析： 業(yè)態(tài)齊全，檔次拉差大，大眾化專業(yè)賣場與超市受歡迎 東塘商圈業(yè)態(tài)齊全，大眾化的專業(yè)賣場與超市占了很大比例 ,也是最受到消費者歡迎的。 沿線有不少臨街的小商鋪，商品低檔，形象差，有待更新?lián)Q代。由于目前主要以中低檔商業(yè)占較大比例，且東塘立交橋與交通的過于擁擠在一定程度上制約了中高檔商業(yè)的發(fā)展，目前主要以南城消費者為主。 隨著南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城成為最適宜居住地之一，長株潭一體化進程加快 ,商圈快速的更新?lián)Q代 ，東塘商圈的發(fā)展空間巨大。在世界 500 強推動下，東塘商圈順應城市南拓進程，逐漸形成大東塘商圈，在雨花亭附近形成中高檔商業(yè)，將輻射更多的南部消費者，甚至吸引其他區(qū)的消費。眾多的 IT 賣場林立，已形成傳統(tǒng)消費習慣氛圍，引導人流消費走向。商業(yè)營 業(yè)面積約 10 萬平方，日人流量約 20 萬。 火站商圈業(yè)態(tài)齊全，尤其以電腦及電子數(shù)碼產(chǎn)品銷售為主，有 9 家大型 IT 專業(yè)賣場，蘇寧、國美、通程電器、家潤多家電超市內(nèi)也有大量 IT 產(chǎn)品銷售，已形成湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地，輻射面廣。 人口密度高，消費人群偏向年輕化 商圈中心區(qū)域人口總數(shù)接近 35 萬，分別為 IT 人士、寫字樓白領(lǐng)、企事業(yè)單位以及原有居民群，其中以 IT 人士為主，約占 60%的份額，而這群 IT 人士的年齡大多在 2535 歲之間，個人年薪普遍在 510 萬元左右，人均年收入高于長沙城區(qū)整體人均收入水平甚多。 整體商業(yè)形象欠佳，中高檔購物場所不成主流 火車站人流很雜，眾多不法商販橫行，商圈整體商業(yè)形象不佳。在政府的扶持下，刻意引進品牌商家，努力改變火車站形象，整改經(jīng)營環(huán)境，發(fā)展前景好。商業(yè)營業(yè)面積約 4 萬，日人流量 78 萬。整體商業(yè)形象較為破敗，檔次不高。 相