【正文】 ............................. 16 １ 目的 ： 讓客戶下定時(shí)沒有負(fù)擔(dān)，形成快速銷售的前提條件 ............ 16 ２ 方案 ： 推出一個(gè)“低風(fēng)險(xiǎn)、高收益”投資回報(bào)計(jì)劃 ........................ 16 ３ 操作建議： ............................................................................................ 16 第三章 執(zhí)行篇 ..................................................... 17 一、 2020 年 3 月底 — 4 月底核心工作 .............................. 17 １、 一次奠基： ............................................................................................ 18 ２ 63 億地王夢想 ....................................................................................... 18 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目名稱： 星耀五洲２００８年度營銷總綱 委 托 方： 星耀集團(tuán) 受 托 方： 至道地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 專家顧問 ：云 亮 李卓健 陳飛云 執(zhí)行 顧問 ： 馬志剛 劉志平 陳海霞 劉 顯進(jìn) 劉 佳 提交時(shí)間： 2020 年 6 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 星耀五洲 2020 年度營銷總綱 至道地產(chǎn) 二 00 八年三月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在總綱中 我們 通過“目標(biāo)篇”“策略篇”“執(zhí)行篇”三個(gè)篇章， 分別 清晰的闡述 了如下三 個(gè)核心內(nèi)容 ： １ 我們要達(dá)到的目標(biāo) ２ 我們怎么完成目標(biāo) ３ 我們什么時(shí)間完成 以下，我司就年度營銷定位、推廣策略與階段部署安排進(jìn)行闡述，為甲方提供決策方向建議，同時(shí)也確保在總綱的指導(dǎo)推動(dòng)項(xiàng)目在開盤前的各項(xiàng)工作有條不紊的展開，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以下，我司就三大目標(biāo)分年度與整體戰(zhàn)略目標(biāo)一一闡述，并以此為基礎(chǔ)，尋找出 2020 年度主導(dǎo)目標(biāo)與發(fā)展方向，為營銷提供戰(zhàn)略指導(dǎo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目品牌 （１） 2020 年度目標(biāo)： 躋身于天津高端物業(yè)第一品牌； （２） 整體戰(zhàn)略目標(biāo)： 全國聞名，世界關(guān)注；成為區(qū)域開發(fā)的典范，成為高美譽(yù)度企業(yè) 。 三、價(jià)值目標(biāo) 2020 年目標(biāo)： 成為天津的高端項(xiàng)目之一 ； 定價(jià)以避免使樓盤低檔化為前提 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 整體戰(zhàn)略目標(biāo) ： 始終占領(lǐng)高端項(xiàng)目寶座；實(shí)現(xiàn)利益最大化，為長遠(yuǎn)經(jīng)營固定資產(chǎn)目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。 因此， 2020 年是一個(gè)非常重要的節(jié)點(diǎn)， 應(yīng)該樹立企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌形象，引導(dǎo)大量的人流前往銷售，以促進(jìn)銷售，這也意味著， 40 億的回款任務(wù)極為重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 因此，目標(biāo)客戶群定位為： 為每一個(gè)成功的中國人打造滿意的房子！ （ 2） 目標(biāo)消費(fèi)群描述 ａ） 逐漸被高房價(jià)邊緣化的原主流購房人群。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ｂ） 地緣性客戶 ? 分析： 項(xiàng)目處于天津市東南方向，緊鄰三個(gè)西青、大港、津南開發(fā)區(qū)，從項(xiàng)目輻射半徑看，地緣客戶第一時(shí)間被項(xiàng)目吸引 ，包括開發(fā)區(qū)中高層管理人員、技術(shù)人員以及在津南區(qū)、開發(fā)區(qū)工作的天津市區(qū)人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ｄ） 機(jī)會(huì)消費(fèi)人群 ? 分析： 價(jià)格洼地帶來的投資人群，其他區(qū)域與城市想進(jìn)天津買房的人； ? 對應(yīng)需求 ： 以經(jīng)濟(jì)型別墅物業(yè)為主，高層產(chǎn)品為輔，戶型面積難以界定。 ２ 產(chǎn)品定位 （ １ ） 產(chǎn)品定位原則 堅(jiān)持以市場開發(fā)為導(dǎo)向，以滿足主流消費(fèi)群需求為目的，尋求適銷對路的產(chǎn)品，同時(shí)結(jié)合紅勘領(lǐng)世郡、 金地格林世界、團(tuán)泊湖庭院等競爭對手產(chǎn)品參考，為首期產(chǎn)品戶型與面積提出調(diào)整建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 分析： 按目前對首期高層產(chǎn)品戶型與面積設(shè)計(jì)構(gòu)想，主要表現(xiàn)為 四種戶型： 340 平方米兩梯兩戶大平層豪宅 240 平方米復(fù)式住宅 160 平方米 90 平方米以下 從這個(gè)戶型面積區(qū)間跨度可以看出， 90— 150 平方米戶型出現(xiàn)大面積斷檔，而這一面積區(qū)間正是市場主流供應(yīng)與主力購買人群的選擇； 而 160 平方米以上的大面積戶型由于僅 3 米層高，對居住舒適空間與裝修難以支持，且總價(jià)較高，難以調(diào)到市場高端人群為這一類產(chǎn)品買單，因此建議首期高層住宅產(chǎn)品不做大面積戶型的產(chǎn)品。 設(shè)計(jì)建議：采用工字型布局，南向分布兩個(gè)三房 +一戶小面積一房，北面為兩個(gè)二房 +一戶大面積一房。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 迫于工程進(jìn)度與銷售回款任務(wù)等要求，建議首期產(chǎn)品與園林為后期產(chǎn)品與園林升級預(yù)留空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二 推廣 策略 本項(xiàng)目 年度推廣 策略概括為： 堅(jiān)持一個(gè)核心不動(dòng)搖 輔之以一條副線 實(shí)現(xiàn)京津雙城互動(dòng) 編織一張銷售網(wǎng)絡(luò) 整合三大平臺(tái) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 １ 核心指導(dǎo)思 想 —— 堅(jiān)持一個(gè)核心不動(dòng)搖 互動(dòng)式推廣 —— 讓 更多的人參與 到營銷推廣中來， 開放式營銷 —— 讓消費(fèi)者把心里負(fù)擔(dān)放下、把風(fēng)險(xiǎn)放開 這就意味著，本項(xiàng)目要將 體驗(yàn)式營銷 進(jìn)行到底 2020 年是中國年，最能引起中國人對這個(gè)夢想的共鳴，本項(xiàng)目營銷將會(huì)是一場調(diào)動(dòng)各種手段，以多種方式，號召中國人向這個(gè)夢想靠攏、匯集的集結(jié)行動(dòng)。 ２、 一條副線：企業(yè)品牌塑造線 任何房地產(chǎn)都以成功銷售為基礎(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌 與企業(yè)品牌的雙贏，而企業(yè)知名度與品牌魅力又是促進(jìn)銷售力的最直接的表現(xiàn)，諸如萬科、中海的品牌魔力無論在何時(shí)、何地都顯現(xiàn)出來。 因此，牢牢抓住北中國兩大城市與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈政治、經(jīng)濟(jì)中心以及在這種 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大環(huán)境下城市的變遷，實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能的互補(bǔ)與支持都極為重要，而以京津兩城為中心輻射華北區(qū)域乃中國都有實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的可能性與必然性，兩地的城市功能互動(dòng)及營銷互動(dòng)是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售與品牌助推的強(qiáng)有力基礎(chǔ)與前提。 ５、 整合三個(gè)平臺(tái) 因?yàn)轫?xiàng)目的獨(dú)特性與銷售、品牌以及價(jià)值等全方位要求，這就決定本項(xiàng)目營銷是一個(gè)龐大 而繁瑣的系統(tǒng)，單純的依靠一家或者幾家專業(yè)合作機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能將這場驚天津動(dòng)北京地的、乃至撼動(dòng)中國地產(chǎn)界的營銷戰(zhàn)役打響并打好的，唯有依托眾多合作單位整合相關(guān)資源，以緊鑼密鼓、組織有序的連環(huán)動(dòng)作順利推進(jìn)項(xiàng)目推廣與銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 營銷管理平臺(tái) — 開發(fā)商、工作室、至道、今久 執(zhí)行運(yùn)作平臺(tái) — 銷售、廣告、公關(guān)、服務(wù) 傳播互動(dòng)平臺(tái) — 重點(diǎn)報(bào)紙、重點(diǎn)電視、重點(diǎn)網(wǎng)絡(luò) 三、銷售策略 １ 目的 ： 讓客戶下定時(shí)沒有負(fù)擔(dān)，形成快速銷售的前