【正文】 年多層高層 2020 年以來，房價(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)出高開低走，然后又出現(xiàn)回升的周期性變化趨勢(shì)，原因在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過度帶來了 2020 年下半年房價(jià)的下跌，而 2020 年市場(chǎng)新增供應(yīng)較小，以及空置房以現(xiàn)房形式銷售，從而帶來了房價(jià)的回升。 B） 購房主體走向中低收入階層 從 2020 年洛陽市場(chǎng)銷售物業(yè)來看， 75%為多層住宅，并且經(jīng)濟(jì)適用房占到了較大比例。 C） 中高收入階層購買力不容忽視 中高收入階層主要由行政、事業(yè)單位職員、企業(yè)單位管理層以及私營業(yè)主等構(gòu)成，他們是洛陽市高價(jià)房的購買主體，盡管該群體對(duì)市場(chǎng)的支撐面有限，但其壯大的速度不可忽視。 2．多層市場(chǎng)分析 多年來，洛陽樓市一直是多層住宅唱主角。 （ 1）市場(chǎng)總體狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 總供應(yīng)面積（萬㎡） 商品多層供應(yīng)（萬㎡） 商品多層銷售（萬㎡） 34 經(jīng)適 房供應(yīng)（萬㎡） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 經(jīng)適房銷售（萬㎡） — 多層市場(chǎng)由多層商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房組成。 從市場(chǎng)需求來看，多層市場(chǎng)處于基本在總體上基本處于均衡狀態(tài)，除了 2020 上半年市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)之外。 （ 2）市場(chǎng)特征 A．多層市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺局面 2020 年，洛陽多層商品房市 場(chǎng)投放量為 萬㎡，銷售量為 萬㎡，銷售量已經(jīng)超過投放量，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。另一方面也是由多層物業(yè)的低價(jià)特性和洛陽市場(chǎng)的消費(fèi)特點(diǎn)決定的。 而其它區(qū)域雖然投放量較 前幾年增長較快，但銷售仍然較為緩慢，并且仍然表現(xiàn)為投放與銷售比例不均衡的局面。 D．樓層決定檔次，而非品質(zhì)決定檔次 從洛陽市場(chǎng)住宅檔次分層來看，同類產(chǎn)品品質(zhì)相差不大，而價(jià)格的差距主要是通過樓型差別予以體現(xiàn)。 3．高層市場(chǎng)分析 （ 1）市場(chǎng)總體狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 高層供應(yīng)（萬㎡） 高層銷售（萬㎡） 從 2002 年至今，洛陽批準(zhǔn)高層上市面積累計(jì)達(dá)到 萬㎡，而銷售量累計(jì)為 萬㎡，供需比例為 ： 1，供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，這也是洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)整體失衡的主要因素。 2002 年和 2020 年高層物業(yè)連續(xù)的放量供應(yīng)，而市場(chǎng)現(xiàn)有的需求客群容量有限或是對(duì)高層接受程度尚待提高，從而在總體上導(dǎo)致了高層物業(yè)市場(chǎng)的供過于求狀態(tài)。 （ 2）市場(chǎng)特征 A．高層平均投放規(guī)模呈下降趨勢(shì) 2020 年投放的高層物業(yè)，平均單個(gè)物業(yè)的投放面積為 萬㎡，與 2002 年單個(gè)投放面積 萬㎡相比，平均每個(gè)樓盤下降了 萬㎡，降幅明顯。而 2002 年則有 6 個(gè)項(xiàng)目規(guī)模超過 3 萬㎡，中泰世紀(jì)花城更是達(dá)到了 10 萬㎡以上。澗西區(qū)投放量為 萬㎡，西工投放量為 萬㎡。而其它區(qū)域雖然近年來經(jīng)濟(jì)也在發(fā)展，但受制于整體消費(fèi)水平，支撐高層住宅市場(chǎng)還有一定的難度。在小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)過程中，缺乏人性化考慮，盲目追求利益最大化，最終帶來了市場(chǎng)疲軟以及開發(fā)商銷售的巨大壓力。 在總量方面， 2002 年和 2020 年市場(chǎng) 放量供應(yīng)帶來了當(dāng)前市場(chǎng)較大的銷售壓力，市場(chǎng)整體去化較慢。 3．政府規(guī)劃先天不足 政府是洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)呈不良發(fā)展的罪魁禍?zhǔn)住? 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 另外，政府在土地上市之后，缺乏對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃控制，使得開發(fā)商不顧地塊區(qū)位、市場(chǎng)需求狀況等因素，盲目建設(shè)高層住宅，導(dǎo)致了市 場(chǎng)高層住宅的嚴(yán)重過剩，是洛陽整體市場(chǎng)表現(xiàn)較差的主要因素。 其次，洛陽對(duì)房產(chǎn)交易契稅實(shí)行級(jí)別制度，房價(jià)在 2000 元 /㎡以下的商品住宅，契稅為 2%，而房價(jià)在 2000 元 /㎡以上的商品住宅，契稅為 4%。 2020 年以來我國宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，也在一定程度上抑制了洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但從現(xiàn)有發(fā)展來看，洛南開發(fā)新區(qū)建設(shè)較快，政府投入了巨資以帶動(dòng)新區(qū)發(fā)展，并且吸引了國內(nèi)一流開發(fā)商如天津順馳、河南建業(yè)進(jìn)駐新區(qū)。 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一） 區(qū)域概況 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)闈疚鲄^(qū)。與西工區(qū)作為洛陽政治、文化中心的地位不一樣，澗西區(qū)是洛陽重要的工業(yè)、科研區(qū)域。 澗西區(qū)也是重要的 文化教育區(qū)域。 澗西區(qū)作為洛陽重要的工業(yè)產(chǎn)業(yè)以及科研教育基地，聚集了大量的高素質(zhì)以及消費(fèi)能力較強(qiáng)的人群，對(duì)于洛陽市汽車、房產(chǎn)等耐用消費(fèi)品市場(chǎng)的興旺與繁榮有著重要的支撐。 2020 年澗西區(qū)商品房銷售量超過了洛陽市總銷售 量的一半以上，比例為 55%。 2．市場(chǎng)特征 （ 1）多層市場(chǎng)需求旺盛，高層市場(chǎng)疲軟表現(xiàn)有所改善 類別 多層 高層 供應(yīng)量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 供應(yīng)量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 2020 年 37 2020 上半年 約 20 約 3 澗西區(qū)多層市場(chǎng)表現(xiàn)為供需兩旺。 在高層市場(chǎng)上，市場(chǎng)表現(xiàn)與多層恰好相反， 2002 和 2020 年高層的放量供應(yīng)，導(dǎo)致 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 了市場(chǎng)的嚴(yán)重過剩； 2020 年高層上市面積僅為 3 萬㎡左右，而銷售量卻起色較大，半年銷售量就已超過了 2020 年全年的銷售量。價(jià)格調(diào)整的原因在于，中低收入階層購買比例增大，擴(kuò)大了低檔房的需求，從而將均價(jià)拉低所致。如榮森公寓為獨(dú)棟多層，規(guī)劃較差，盡管價(jià)格低至 780 元 /㎡，依然無人問津；中原人家地段繁華，但周邊嘈雜，市場(chǎng)認(rèn)可度仍然不高。 七棟多層，一棟高層 面積分布 80－ 200 ㎡，二房、三房為 主 多層售完，剩余樓中樓20 戶。高層接受度有限。 產(chǎn)品純粹性不高，高層面積偏大，周邊環(huán)境較好，但有待改善。 價(jià)格 2200－ 3000 元 /㎡不等 均價(jià) 2100 元 /㎡ 精裝修 2100 元 /㎡ 銷售狀況 一期現(xiàn)房，銷售 80%以上，二期封頂，現(xiàn)推出一棟小戶型，銷售 80%以上。 開盤一年以來，銷售一般，選擇余地較大 物業(yè)管理 較好 一般 較好 樓盤評(píng)價(jià) 景觀高層住宅，規(guī)劃品質(zhì)高，但市場(chǎng)支撐 有限，市場(chǎng)銷售較差，尤其大面積戶型賣不動(dòng)。 地段優(yōu)，項(xiàng)目品質(zhì)較高，但高層以及樓中樓產(chǎn)品特征，市場(chǎng)接受程度不高。 樓盤名稱 南村小區(qū)（經(jīng)適房） 榮森公寓（商品房） 蓬萊小區(qū)（經(jīng)適房） 地理位置 武漢南路 本案周邊 本案周邊 項(xiàng)目規(guī)模 較大，目前二期 105 戶，多層 共 20 余棟，現(xiàn)在售 3 棟 面積分布 80－ 120 多， 實(shí)用型二房、三房 73－ 110 ㎡ 40－ 120 ㎡ 價(jià)格 均價(jià) 1300 元 /㎡ 780－ 1080 元 /㎡ 均價(jià) 1200 元 /㎡ 銷售狀況 200 余戶， 04 年 5 月開盤，剩余 14 戶 2020 年開盤， 銷售 10 余戶 較好，較小面積銷售一般 物業(yè)管理 24 元 /月 — 24 元 /月 樓盤評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，但規(guī)劃 較好，贏得了市場(chǎng)。 規(guī)模較大經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)，以滿足周邊廠礦、工人為主。以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用兩房和三房為主，面積在 85－ 110㎡之間。多層房價(jià)從 780－ 1800 元 /㎡不等。 （ 3）經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房市場(chǎng)影響較大 商品房與經(jīng)濟(jì)適用房品質(zhì)并沒有明顯區(qū)別，加上經(jīng)濟(jì)適用房購買門檻并不高，因此較大的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量對(duì)多層商品住宅市場(chǎng)造成了較大沖擊。 需求力不足也與當(dāng)前市場(chǎng)缺乏打動(dòng)高端群體眼球的明星樓盤不無關(guān)系。 （ 6）購買客群層次明顯 中高端住宅購買客群構(gòu)成：澗西區(qū)十大廠礦企業(yè)中高層干部、技術(shù)類人才，區(qū)域高校教師、區(qū)域科研機(jī)構(gòu)科研人員、區(qū)域公務(wù)員、事業(yè)單位職員等。 （四）區(qū)域板塊劃分 根據(jù)澗 西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)特征和區(qū)域資源狀況，可將其劃分為低、中、高端三個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)板塊。各項(xiàng)配套檔次較低，中低收入階層聚集地，南村公寓、蓬萊新村為典型的安居房社區(qū)。 建設(shè)中的高端住宅集中片區(qū)，進(jìn)入成熟尚需時(shí)間。 廠礦基層干部、技術(shù)類職員、事業(yè)單位職員等 廠礦企業(yè)高級(jí)管理人員、科技型人員、高校教師等。 板塊將繼續(xù)改善，商業(yè)、商務(wù)功能將進(jìn)一步加強(qiáng)。 隨著水榭王城、文興 .陽光水岸等開發(fā)，未來洛陽高端板塊雛形初現(xiàn)。 2．區(qū)域板塊根據(jù)不同的資源條件，形成了低、中、高三個(gè)不同檔次的板塊區(qū)域。 3．區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，多層市場(chǎng)明顯比其它市場(chǎng) 活躍， 以中低檔次的住宅消費(fèi)的大眾化消費(fèi)特征明顯；高層住宅市場(chǎng)有所起色，但市場(chǎng)壓力仍然較大。 5．新的城市“西擴(kuò)”規(guī)劃將沖擊當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局，澗西區(qū)西部城市基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改造，將使得當(dāng)前的低檔板塊步入升級(jí)行列，與洛浦公園沿線的高端住宅共同形成未來洛陽最集中的高檔住宅聚集區(qū)。從當(dāng)前區(qū)位發(fā)展來看，仍然表現(xiàn)為城郊結(jié)合部區(qū)域，地段較偏，區(qū)域有待發(fā)展。北面為建設(shè)中的南村社區(qū)（經(jīng)適房）。 ■ 周邊配套 ： □ 公交： 8 路，南華公寓 — 九都路 — 西關(guān)； 21路，南華公寓 — 聯(lián)盟路 — 西關(guān)；46 路，南華公寓 — 聯(lián)盟路 — 火車站； 103 路，南華公寓 — 中州路 —火車站。 □ 商業(yè)： 綠色生活量販、大張量販、南村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、上海市場(chǎng)生活圈、廣州市場(chǎng)生活圈等。 □ 區(qū)域規(guī)劃： 區(qū)域?yàn)槌鞘小拔鲾U(kuò)”規(guī)劃戰(zhàn)略中的核心地帶，全新的規(guī)劃將帶來區(qū)域形象的全面升級(jí)。二期將以小高層和高層為主。 （ 1） A 戶型面積為 143 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)一書房 陽光花房 （ 2） A 復(fù)式面積為 240 ㎡ 五室三廳四衛(wèi)一書房 陽光花房 （ 3） B 戶型面積為 118 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 陽光花房 （ 4） B 復(fù)式面積為 192 ㎡ 四室三廳四衛(wèi) 陽光花房 （ 5） C 戶型面積為 92 ㎡ 兩室兩廳兩衛(wèi) 戶型套數(shù)1322