【正文】 施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積達(dá)到近幾年來(lái)的最低點(diǎn)，與 2021 年、2021 年、 2021 年同期相比， 2021 年商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)量（施工面積、新開(kāi)工面積及竣工面積）占房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)量的比例均出現(xiàn)大幅下降，大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)處于觀望、停留階段， 商業(yè) 物業(yè) 市場(chǎng) 陷入低谷 。在這樣的 背景 下， 一些 外來(lái) 房 地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入昆明市場(chǎng)，加上部分昆明本土開(kāi)發(fā)商的介入， 以美辰百貨、金格中心、匯都國(guó)際、昆明走廊、大商匯、白夜 2021 年 —— 經(jīng)過(guò)幾年的波折起伏， 2021 年昆明迎來(lái)了商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的又一個(gè)高潮階段，隨著舊城改造、東南二環(huán)拆遷，一批像 昆明走廊 、 匯都國(guó)際 、 大商匯 、北辰財(cái)富中心、順城等大規(guī)模、 高檔次的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目在昆明出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)規(guī)模突破 100 萬(wàn)㎡。 從 90 年代后期到 現(xiàn)在 ，昆明商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā) 供應(yīng) 總量將近 300萬(wàn)㎡ 。 表 1： 2021 年 昆明商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在售 主要項(xiàng)目基本情況 （數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)交易中心、田野地產(chǎn)咨詢公司數(shù)據(jù)中心） 序號(hào) 樓盤 地址 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)量（㎡） 市場(chǎng) 供應(yīng)量（㎡） 銷售均價(jià)（元 /㎡） 樓盤屬性 1 北辰財(cái)富中心 北京路延長(zhǎng)線 城建股份 138305 138305 4500（寫字樓部分） 復(fù)合商業(yè) 中心 2 匯都國(guó)際 1 期 白塔路 金馬源集團(tuán) 135405 85000 20210 商場(chǎng)物業(yè) 3 云南印象城 火車站永平路 中城地商投資公司 12021 10000 23000 商場(chǎng)物 業(yè) 4 雙龍匯 雙龍商場(chǎng)旁 昆明軒泰房地產(chǎn) 1700 1700 22021 商場(chǎng)物業(yè) 5 世代景星 景星街 尚城房地產(chǎn) 5894 5894 23800 商場(chǎng)物業(yè) 6 沃爾特商業(yè)城 前衛(wèi)鎮(zhèn) 和順祥房地產(chǎn) 28377 5350 13000 商場(chǎng)物業(yè) 7 昆明新百貨大樓 三市街 百大地產(chǎn) 26000 20210 20210 商場(chǎng)物業(yè) 8 博富新商貿(mào)街 關(guān)雨路 —— 3800 3800 6200 商業(yè)街 9 滇池衛(wèi)城商業(yè)街 滇池衛(wèi)城 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 7000 7000 8700 商業(yè)街 10 新西貢碼頭 滇 池路 云南大通集團(tuán) 66430 66430 5000 商業(yè)街 11 昆明洋人街 云大旁文化巷 昆明五欣物業(yè) 2700 2700 23000 商業(yè)街 12 昆明走廊 人民中路 百大地產(chǎn) 22061 22061 18000 商業(yè)街 13 泰旸新城商業(yè)廣場(chǎng) 龍泉路 倫華地產(chǎn) 29662 29622 6500 商業(yè)街 14 金色年華 北京路道口 官房集團(tuán) 5000 5000 7000 商業(yè)街 15 翠湖鉆界 翠湖南路 云南翠園屋業(yè) 4800 4800 22021 商業(yè)街 16 環(huán)球金融 藝術(shù)劇院旁 城建 股份 23000 23000 5000 寫字樓 17 邦盛新時(shí)代市場(chǎng) 廣福路 邦盛房地產(chǎn) 35376 35376 5400 專業(yè)市場(chǎng) 18 大商匯 南市區(qū)廣福路 昆明大商匯 850000 600000 4500 專業(yè)市場(chǎng) 19 東聚建材城 經(jīng)開(kāi)區(qū)官渡園 昆明東聚商貿(mào)公司 190000 190000 3400 專業(yè)市場(chǎng) 20 順城 三市街 賽倫房地產(chǎn) 208000 待定 待定 復(fù)合商業(yè) 中心 21 昆明老街 正義路步行街 昆明之江置業(yè) 178400 待定 待定 商業(yè)街 注：上表中的開(kāi)發(fā)量是指該項(xiàng)目總 的開(kāi)發(fā)體量， 包含住宅及分期開(kāi)發(fā)部分的面積； 而 市場(chǎng) 供應(yīng)量是指 當(dāng) 前 該項(xiàng)目 在市場(chǎng) 上 現(xiàn)實(shí)供應(yīng)的體量 ，不含住宅部分面積。 Add:昆明市人民中路移動(dòng)通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 12 供應(yīng)分析 如下表所示， 2021 年 在（待）售的主要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目 21 個(gè)，開(kāi)發(fā)量總計(jì) 萬(wàn)㎡ ，市場(chǎng)供應(yīng)量為 萬(wàn)㎡ （數(shù)據(jù)來(lái)源：田野地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心。 表 2： 2021 年 各類型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)情況 序號(hào) 物業(yè)類型 項(xiàng)目個(gè)數(shù) 開(kāi)發(fā) 量（萬(wàn)㎡） 市場(chǎng)供應(yīng) 量（萬(wàn)㎡） 1 商場(chǎng) 物業(yè) 6 2 商業(yè)街 9 3 寫字樓 1 4 專業(yè)市場(chǎng) 3 5 復(fù)合商業(yè)中心 2 整體 21 2021 年，由于東南二環(huán)的拆遷， 專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā) 量大增， 占商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的比重達(dá)到 %，其中大商匯的開(kāi)發(fā)面積達(dá)到 85 萬(wàn) ㎡ ，東聚建材城開(kāi)發(fā)面積也有 19萬(wàn) ㎡ —— 項(xiàng)目個(gè)數(shù)雖少，但單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模很大。 圖 5： 2021 年 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)體量結(jié)構(gòu)圖 商場(chǎng)物業(yè)%商業(yè)街%寫字樓%專業(yè)市場(chǎng)%復(fù)合商業(yè)中心% Add:昆明市人民中路移動(dòng)通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 13 圖 6： 2021 年 昆明商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)及市場(chǎng)供應(yīng)量情況 需求分析 表 3：各類型商業(yè)物業(yè)銷售情況 序號(hào) 物業(yè)類型 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 銷售量（萬(wàn)㎡） 銷售率 1 商場(chǎng)物業(yè) % 2 商業(yè)街 % 3 寫字樓 % 4 專業(yè)市場(chǎng) % 5 復(fù)合商業(yè)中心 % 整體 % 各類型商業(yè)物業(yè)銷售量結(jié)構(gòu)如下圖所示，專業(yè)市場(chǎng)的銷售量占了總體銷售量的%，商業(yè)街所占的比例為 %，其它 3 種所占比例均較小。雖然專業(yè)市場(chǎng)有這么大的銷售量，但銷售率最高的物業(yè)類型 還 是商業(yè)街 —— 這 可以看出 傳統(tǒng)的街鋪型商業(yè)街區(qū)對(duì)投資者的吸引力 。 從 圖 8 可看出，銷售率與銷售量成正比關(guān)系，銷售量大的銷售率相對(duì)也高，銷售量較小的，所對(duì)應(yīng)的銷售率也較低。 圖 8：各類型物業(yè)的銷售量對(duì)應(yīng)銷售率情況 價(jià)格分析 不同商業(yè)物業(yè)類型的項(xiàng)目有不同的價(jià)格體系，或銷售或招租。 01020304050607080900%10%20%30%40%50%60%供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 銷售量（萬(wàn)㎡） 銷售率 % % % % %專業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)街 商場(chǎng)物業(yè)復(fù)合商業(yè)中心寫字樓整體銷售率為 % 只有 2種物業(yè)類型 的銷售超過(guò)整體銷售率水平線 Add:昆明市人民中路移動(dòng)通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 15 表 4： 2021 年 各類在售商業(yè)物業(yè)的均價(jià)情況 序號(hào) 物業(yè)類型 開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)㎡） 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 銷售量（萬(wàn)㎡） 銷售率 均價(jià)（元 /㎡） 1 專業(yè)市場(chǎng) % 4400 3 寫字樓 % 5000 4 商業(yè)街 % 12050 5 商場(chǎng)物業(yè) % 20300 整體 163 % 12684 商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格不僅與所在商圈有關(guān)， 而且還與所屬物業(yè)類型及市場(chǎng)需求有很大關(guān)聯(lián)。上表就是四種不同物業(yè)型態(tài)的銷售均價(jià)。一般情況下，不同型態(tài)物業(yè)的價(jià)值存在這樣的關(guān)系：商場(chǎng)物業(yè)價(jià)值＞商業(yè)街價(jià)值＞寫字樓價(jià)值＞專業(yè)市場(chǎng)價(jià)值。這種情況下就與物業(yè)型態(tài)不同無(wú)關(guān)了 ，這更多的是市場(chǎng)需求方面的原因。 從目前了解情況，未來(lái)兩年的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)將會(huì)大幅增加，這種大幅增加的渠道主要來(lái)自于兩個(gè)方面。 2021 上 半年， 田野地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心 共監(jiān)測(cè)到 42 個(gè)在售商業(yè)物業(yè)，總供應(yīng)量為569,368 平米 ，銷售量約為 143,427 平米 ，供應(yīng)均價(jià)約為 15272 元 /平米 ，市場(chǎng)銷售率為 %。 2021 上半年 ， 昆明市專業(yè)市場(chǎng)的供求量都開(kāi)始明顯減少，商場(chǎng)物業(yè)供求量仍然比較大，社區(qū)底商和商業(yè)街的供給量不大。 表 2021 年昆明商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)各形態(tài)供求、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 類型 供應(yīng)量（㎡） 銷售量（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 商場(chǎng) /商業(yè)中心 285103 52563 24242 商業(yè)街 114376 15601 7139 辦公物業(yè) 128401 33152 4638 專業(yè)市場(chǎng) 325492 250613 4144 合計(jì) 853371 351929 12314 104001530614527132211236211826116331112513817123430202140006000800010000120211400016000180000 5年一季度0 5年二季度0 5年三季度0 5年四季度 0 6 年1季度0 6年2 季度0 6年3 季度0 6年4 季度0 7年1 季度0 7年2 季度 Add:昆明市人民中路移動(dòng)通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 18 表 2021 年上半年商業(yè)物業(yè) 市場(chǎng)供求情況 物業(yè)類型 樓盤量（個(gè)） 供應(yīng)量（套） 成交量（套） 均價(jià)（元 /㎡） 辦公物業(yè) 8 100578 10093 6327 專業(yè)市場(chǎng) 8 70191 15718 4482 商業(yè)街 5 26814 —— 11580 商場(chǎng) 16 353348 116018 21947 底商 5 18436 1597 18805 商業(yè) 43 569368 143427 15297 表 2021 年商業(yè)地產(chǎn)樓盤 序號(hào) 樓盤 地址 開(kāi)發(fā)商 銷售價(jià)格（元 /㎡） 樓盤屬性 經(jīng)營(yíng)方式 1 邦盛新時(shí) 代市場(chǎng) 廣福路 邦盛房地產(chǎn) 4000 專業(yè)批發(fā) 市場(chǎng) 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、出 租、出售 2 博富新商 貿(mào)街 關(guān)雨路 —— 6200 商業(yè)街 出售 3 大商匯 南市區(qū)廣福路 昆明大商匯 5400 專業(yè)批發(fā) 市場(chǎng) 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、出 租、出售 4 東聚建材 城 關(guān)上 昆明東聚商貿(mào) 公司 3800 專業(yè)批發(fā) 市場(chǎng) 招商、出租、 出售 5 新西貢碼 頭 滇池路 云南大通集團(tuán) 6000 商業(yè)街 鋪面出售產(chǎn)權(quán)銷售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 6 匯都國(guó)際 白塔路 金馬源集團(tuán) 18000 商業(yè)中心 產(chǎn)權(quán)銷售統(tǒng)一 經(jīng)營(yíng) 7 昆明洋人 街 云大旁文化巷 昆明五欣物業(yè) 26000 商業(yè)街 鋪面銷售 8 昆明走廊 人民中路 百大地產(chǎn) 23000 商業(yè)中心 產(chǎn)權(quán)銷售統(tǒng)一 經(jīng)營(yíng) 9 云南印象 城 火車站永平路 中城地商投資 公司 25000 商業(yè)中心 鋪面出售產(chǎn)權(quán)銷售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 10 沃爾特商 業(yè)城 前衛(wèi)鎮(zhèn) 和順祥房地產(chǎn) 12021 商鋪 鋪面出售 Add:昆明市人民中路移動(dòng)通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 19 11 北辰財(cái)富 中心 北京路延長(zhǎng)線 城建股份 5000 寫字樓 產(chǎn)權(quán)銷售 12 北京路金 色年華 北京路道口 官房集團(tuán) 16000 商業(yè)中心 鋪面出售 13 中城廣場(chǎng) 永平路與永勝 路交匯處 云南中城地商投資有限公司 29600 商業(yè)中心 鋪面出售 14 環(huán)球金融 中心 藝術(shù)劇院旁 城建股份 5500 寫字樓 產(chǎn)權(quán)銷售 15 翠湖鉆界 翠湖南路 云南翠園屋業(yè) 28000 商業(yè)街 產(chǎn)權(quán)銷售、招 租 16 社科春城 國(guó)際 環(huán)城西路 577號(hào) 云南中浩房地 產(chǎn) 4400 寫字樓 產(chǎn)權(quán)銷售 17 艾美廣場(chǎng) 大觀商業(yè)城 云南俊通投資 有限公司 27400 商場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)銷售、招 租 18 護(hù)國(guó)時(shí)代 廣場(chǎng) 青年路 8號(hào) 昆明護(hù)國(guó)房地 產(chǎn) 35000 商場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)銷售、招 租 19 邦盛國(guó)際城第六區(qū) 廣福路以北雙 鳳路以西 昆明邦盛地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 8500 商業(yè)街 鋪面出售 20 東方廣場(chǎng) .家 天下 東寺街中段 云南泰信房地 產(chǎn) 600035000 商場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)銷售、招 租 21 傲城 人民中路 39號(hào) 昆明銀順?lè)康?產(chǎn)有限公司 6500 商場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)銷售、招 租 22 云南軟件園數(shù)碼國(guó)際 西苑立交橋旁 云南博宇軟件 園房地產(chǎn) 4400 寫字樓 產(chǎn)權(quán)銷售 23 宸瑞 .現(xiàn)代五金機(jī)電中心 官渡區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)官渡園 昆明宸瑞房地產(chǎn) 4000 專業(yè)市場(chǎng) 鋪面出售 24 關(guān)雨路同興綜合市場(chǎng)四期 關(guān)上關(guān)雨路中段 云南同興房地產(chǎn) 4800 專業(yè)市場(chǎng) 鋪面出售 25 宏盛達(dá)五金機(jī)電市場(chǎng) 春城路與昌宏路交叉口 昆明尚城房地產(chǎn) 4600 專業(yè)市場(chǎng) 鋪面出售 26 慶云商城 威遠(yuǎn)街 昆明市