【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有 21 個(gè)，詳見(jiàn)下表，其中順城、昆明老街這 2 個(gè)項(xiàng)目還未正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 ，但已經(jīng)在接受預(yù)定。 表 1： 2021 年 昆明商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在售 主要項(xiàng)目基本情況 （數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)交易中心、田野地產(chǎn)咨詢(xún)公司數(shù)據(jù)中心） 序號(hào) 樓盤(pán) 地址 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)量（㎡） 市場(chǎng) 供應(yīng)量（㎡） 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡） 樓盤(pán)屬性 1 北辰財(cái)富中心 北京路延長(zhǎng)線(xiàn) 城建股份 138305 138305 4500（寫(xiě)字樓部分） 復(fù)合商業(yè) 中心 2 匯都國(guó)際 1 期 白塔路 金馬源集團(tuán) 135405 85000 20210 商場(chǎng)物業(yè) 3 云南印象城 火車(chē)站永平路 中城地商投資公司 12021 10000 23000 商場(chǎng)物 業(yè) 4 雙龍匯 雙龍商場(chǎng)旁 昆明軒泰房地產(chǎn) 1700 1700 22021 商場(chǎng)物業(yè) 5 世代景星 景星街 尚城房地產(chǎn) 5894 5894 23800 商場(chǎng)物業(yè) 6 沃爾特商業(yè)城 前衛(wèi)鎮(zhèn) 和順祥房地產(chǎn) 28377 5350 13000 商場(chǎng)物業(yè) 7 昆明新百貨大樓 三市街 百大地產(chǎn) 26000 20210 20210 商場(chǎng)物業(yè) 8 博富新商貿(mào)街 關(guān)雨路 —— 3800 3800 6200 商業(yè)街 9 滇池衛(wèi)城商業(yè)街 滇池衛(wèi)城 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 7000 7000 8700 商業(yè)街 10 新西貢碼頭 滇 池路 云南大通集團(tuán) 66430 66430 5000 商業(yè)街 11 昆明洋人街 云大旁文化巷 昆明五欣物業(yè) 2700 2700 23000 商業(yè)街 12 昆明走廊 人民中路 百大地產(chǎn) 22061 22061 18000 商業(yè)街 13 泰旸新城商業(yè)廣場(chǎng) 龍泉路 倫華地產(chǎn) 29662 29622 6500 商業(yè)街 14 金色年華 北京路道口 官房集團(tuán) 5000 5000 7000 商業(yè)街 15 翠湖鉆界 翠湖南路 云南翠園屋業(yè) 4800 4800 22021 商業(yè)街 16 環(huán)球金融 藝術(shù)劇院旁 城建 股份 23000 23000 5000 寫(xiě)字樓 17 邦盛新時(shí)代市場(chǎng) 廣福路 邦盛房地產(chǎn) 35376 35376 5400 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 18 大商匯 南市區(qū)廣福路 昆明大商匯 850000 600000 4500 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 19 東聚建材城 經(jīng)開(kāi)區(qū)官渡園 昆明東聚商貿(mào)公司 190000 190000 3400 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 20 順城 三市街 賽倫房地產(chǎn) 208000 待定 待定 復(fù)合商業(yè) 中心 21 昆明老街 正義路步行街 昆明之江置業(yè) 178400 待定 待定 商業(yè)街 注：上表中的開(kāi)發(fā)量是指該項(xiàng)目總 的開(kāi)發(fā)體量， 包含住宅及分期開(kāi)發(fā)部分的面積； 而 市場(chǎng) 供應(yīng)量是指 當(dāng) 前 該項(xiàng)目 在市場(chǎng) 上 現(xiàn)實(shí)供應(yīng)的體量 ，不含住宅部分面積。另，北辰財(cái)富中心除了住宅部分、寫(xiě)字樓部分對(duì)外銷(xiāo)售外，其它一律以招租為主，不做銷(xiāo)售。 Add:昆明市人民中路移動(dòng)通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 12 供應(yīng)分析 如下表所示， 2021 年 在（待）售的主要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目 21 個(gè)，開(kāi)發(fā)量總計(jì) 萬(wàn)㎡ ，市場(chǎng)供應(yīng)量為 萬(wàn)㎡ （數(shù)據(jù)來(lái)源：田野地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心。以下未注明出處數(shù)據(jù)圖表均來(lái)自田野地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 。 表 2： 2021 年 各類(lèi)型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)情況 序號(hào) 物業(yè)類(lèi)型 項(xiàng)目個(gè)數(shù) 開(kāi)發(fā) 量（萬(wàn)㎡） 市場(chǎng)供應(yīng) 量（萬(wàn)㎡） 1 商場(chǎng) 物業(yè) 6 2 商業(yè)街 9 3 寫(xiě)字樓 1 4 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 3 5 復(fù)合商業(yè)中心 2 整體 21 2021 年，由于東南二環(huán)的拆遷， 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā) 量大增， 占商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的比重達(dá)到 %，其中大商匯的開(kāi)發(fā)面積達(dá)到 85 萬(wàn) ㎡ ，東聚建材城開(kāi)發(fā)面積也有 19萬(wàn) ㎡ —— 項(xiàng)目個(gè)數(shù)雖少，但單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模很大。寫(xiě)字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā) 最少，僅占 %的比例，寫(xiě)字樓依然是近年來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)最小的物業(yè)類(lèi)型 。 圖 5： 2021 年 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)體量結(jié)構(gòu)圖 商場(chǎng)物業(yè)%商業(yè)街%寫(xiě)字樓%專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)%復(fù)合商業(yè)中心% Add:昆明市人民中路移動(dòng)通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 13 圖 6： 2021 年 昆明商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)及市場(chǎng)供應(yīng)量情況 需求分析 表 3：各類(lèi)型商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售情況 序號(hào) 物業(yè)類(lèi)型 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售量（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售率 1 商場(chǎng)物業(yè) % 2 商業(yè)街 % 3 寫(xiě)字樓 % 4 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) % 5 復(fù)合商業(yè)中心 % 整體 % 各類(lèi)型商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售量結(jié)構(gòu)如下圖所示，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售量占了總體銷(xiāo)售量的%，商業(yè)街所占的比例為 %，其它 3 種所占比例均較小。 圖 7：各類(lèi)型物業(yè)銷(xiāo)售量所占總量的比例情況 0102030405060708090012345678910市場(chǎng)供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 項(xiàng)目個(gè)數(shù) 6 9 1 3 2商場(chǎng)物業(yè) 商業(yè)街 寫(xiě)字樓 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)復(fù)合商業(yè)中心專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),%復(fù)合商業(yè)中心,% 寫(xiě)字樓, 0 . 8 %商場(chǎng)物業(yè), 5 . 7 %商業(yè)街, 1 4 . 2 % Add:昆明市人民中路移動(dòng)通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 14 由于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)物業(yè)供應(yīng)量較大，銷(xiāo)售量相應(yīng) 也較大，達(dá)到 萬(wàn) ㎡ ，是其它四種物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售量總和的 3 倍。雖然專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有這么大的銷(xiāo)售量，但銷(xiāo)售率最高的物業(yè)類(lèi)型 還 是商業(yè)街 —— 這 可以看出 傳統(tǒng)的街鋪型商業(yè)街區(qū)對(duì)投資者的吸引力 。寫(xiě)字樓類(lèi)物業(yè)、復(fù)合商業(yè)中心的銷(xiāo)售率較低。 從 圖 8 可看出，銷(xiāo)售率與銷(xiāo)售量成正比關(guān)系，銷(xiāo)售量大的銷(xiāo)售率相對(duì)也高，銷(xiāo)售量較小的，所對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售率也較低。這從一個(gè)側(cè)面反映出了當(dāng)前昆明無(wú)論哪種商業(yè)物業(yè)類(lèi)型的銷(xiāo)售都是以數(shù)量取勝，靠量不靠質(zhì)，市場(chǎng)上充斥著較多的“平庸”項(xiàng)目，目前還沒(méi)有一種注重“質(zhì)”的“精品”項(xiàng)目出現(xiàn)，如此下去將會(huì)拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，造成大面積存量商業(yè)物業(yè)積壓，使得市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)難以消化。 圖 8：各類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售量對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售率情況 價(jià)格分析 不同商業(yè)物業(yè)類(lèi)型的項(xiàng)目有不同的價(jià)格體系，或銷(xiāo)售或招租。由于物業(yè)開(kāi)發(fā)前期處于招商的需要租金價(jià)格難以反映物業(yè)價(jià)值，所以 這里我們 只分析 銷(xiāo)售價(jià)格 ，不分析租金 價(jià)格 。 01020304050607080900%10%20%30%40%50%60%供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售量（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售率 % % % % %專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)街 商場(chǎng)物業(yè)復(fù)合商業(yè)中心寫(xiě)字樓整體銷(xiāo)售率為 % 只有 2種物業(yè)類(lèi)型 的銷(xiāo)售超過(guò)整體銷(xiāo)售率水平線(xiàn) Add:昆明市人民中路移動(dòng)通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 15 表 4： 2021 年 各類(lèi)在售商業(yè)物業(yè)的均價(jià)情況 序號(hào) 物業(yè)類(lèi)型 開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)㎡） 供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售量（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售率 均價(jià)（元 /㎡） 1 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) % 4400 3 寫(xiě)字樓 % 5000 4 商業(yè)街 % 12050 5 商場(chǎng)物業(yè) % 20300 整體 163 % 12684 商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格不僅與所在商圈有關(guān)， 而且還與所屬物業(yè)類(lèi)型及市場(chǎng)需求有很大關(guān)聯(lián)。一般情況下，在特定的商圈內(nèi)不同的物業(yè)型態(tài)存在銷(xiāo)售價(jià)格的不同。上表就是四種不同物業(yè)型態(tài)的銷(xiāo)售均價(jià)。 從表中可看出昆明目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上不同類(lèi)型物業(yè)的不同銷(xiāo)售均價(jià)，其中商場(chǎng)物業(yè)的均價(jià)是最高的，達(dá)到 20300 元 /㎡ ，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的均價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)較低。一般情況下，不同型態(tài)物業(yè)的價(jià)值存在這樣的關(guān)系：商場(chǎng)物業(yè)價(jià)值＞商業(yè)街價(jià)值＞寫(xiě)字樓價(jià)值＞專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)價(jià)值。但這也不是絕對(duì)的，比如說(shuō)螺螄灣專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中可能存在某些商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)一些商場(chǎng)物業(yè)、商業(yè)街的銷(xiāo)售價(jià)格。這種情況下就與物業(yè)型態(tài)不同無(wú)關(guān)了 ，這更多的是市場(chǎng)需求方面的原因。 圖 9： 2021 年 不同物業(yè)型態(tài)的銷(xiāo)售均價(jià) 2030012050500044000500010000150002021025000商場(chǎng)物業(yè) 商業(yè)街 寫(xiě)字樓 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)總體均價(jià)為 12684 元 /㎡ Add:昆明市人民中路移動(dòng)通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 16 三、 20212021 年上半年 的 昆明商業(yè)地產(chǎn)供求 狀況 2021 年至今，昆明市區(qū)開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目 較少，開(kāi)發(fā)體量也不大，存量商業(yè)物業(yè)消化期較長(zhǎng)。 從目前了解情況，未來(lái)兩年的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)將會(huì)大幅增加，這種大幅增加的渠道主要來(lái)自于兩個(gè)方面。一方面是目前還在施工和開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)竣工后將會(huì)大量涌入市場(chǎng)，造成銷(xiāo)售與租賃供給市場(chǎng)的活躍；另一方面是未來(lái)兩年新增的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，新昆明規(guī)劃中呈貢新城的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目上馬，都大大增加了商 業(yè)物業(yè)的供應(yīng)總量。 2021 上 半年， 田野地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心 共監(jiān)測(cè)到 42 個(gè)在售商業(yè)物業(yè)，總供應(yīng)量為569,368 平米 ，銷(xiāo)售量約為 143,427 平米 ，供應(yīng)均價(jià)約為 15272 元 /平米 ，市場(chǎng)銷(xiāo)售率為 %。就各類(lèi)商業(yè)物業(yè)供求而言，辦公物業(yè)供求明顯增加， 2021 年專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 占主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 有所變化 。 2021 上半年 ， 昆明市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供求量都開(kāi)始明顯減少，商場(chǎng)物業(yè)供求量仍然比較大，社區(qū)底商和商業(yè)街的供給量不大。 表 5： 20212021 年上半年昆明商業(yè)物業(yè)供求情況 總供應(yīng)量（㎡） 銷(xiāo)售量（㎡） 銷(xiāo)售率 平均價(jià)格（元 /㎡） 05 年一季度 115300 33000 % 10400 05 年二季度 143800 49100 % 12343 05 年三季度 181000 42600 % 13817 05 年四季度 242170 76400 % 11125 全年 481170 202100 % —— 06 年 1 季度 314983 101102 % 11633 06 年 2 季度 304078 95806 % 11826 06 年 3 季度 235803 68197 % 12362 06 年 4 季度 350436 86823 % 13221 全年 853371 351929 % 12314 07 年 1 季度 385146 35855 % 14527 07 年 2 季度 385877 107571 % 15306 Add:昆明市人民中路移動(dòng)通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 17 圖 10： 20212021 年上半年昆明商業(yè)物業(yè)價(jià)格變化情況 從上圖可以看出： 20212021 年上半年各季度 昆明商業(yè)物業(yè) 價(jià)格 呈穩(wěn)定上漲態(tài)勢(shì)， 2021 年 前三季度 商業(yè)物業(yè)售價(jià)上漲較快 ， 2021 年 后 增速放緩 ，但 2021 年二季度與 2021 年二季度相比，同比漲幅仍然上漲了 29%。 表 2021 年昆明商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)各形態(tài)供求、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 類(lèi)型 供應(yīng)量（㎡） 銷(xiāo)售量（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 商場(chǎng) /商業(yè)中心 285103 52563 24242 商業(yè)街 114376 15601 7139 辦公物業(yè) 128401 33152 4638 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 325492 250613 4144 合計(jì) 853371 351929 12314 104001530614527132211236211826116331112513817123430202140006000800010000120211400016000180000 5年一季度0 5年二季度0 5年三季度0 5年四季度 0 6 年1季度0 6年2 季度0 6年3 季度0 6年4 季度0 7年1 季度0 7年2 季度 Add:昆明市