【正文】 全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積和投資額增幅均超過40％，在房地產(chǎn)分類物業(yè)中增幅最高。復(fù)合地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)必然趨勢。迅速升溫于2002年。持續(xù)高溫到2003年。華遠(yuǎn)有意與沃爾瑪合作建設(shè)包括沃爾瑪中關(guān)村連鎖店在內(nèi)的三至四個(gè)大型超市，天鴻表示將在回龍觀興建一個(gè)綜合性大型超市，城開將與索納塔營銷商在西單合作開發(fā)4S新型轎車銷售服務(wù)商場，新組建的太合商業(yè)房地產(chǎn)公司也將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資。左岸工社與全球最大的商業(yè)健身連鎖機(jī)構(gòu)――中體倍力健身俱樂部合作，建立了3000平方米的中體倍力左岸連鎖店；建外SOHO有意拷貝上海新天地模式，繼續(xù)開發(fā)特色商業(yè)街；后現(xiàn)代城已規(guī)劃出一條風(fēng)格獨(dú)特的商業(yè)休閑街；―3萬平方米的大型綜合類超市；蘋果社區(qū)設(shè)計(jì)了20萬平方米的商業(yè)面積。同時(shí)，國內(nèi)外商業(yè)巨頭進(jìn)京步伐明顯加快。大商集團(tuán)、上海華聯(lián)、物美超市等國內(nèi)大型商業(yè)企業(yè)也積極在京拓展。2003年1－11月，%，%%。2003年大型商業(yè)物業(yè)（１萬平方米以上）達(dá)到120個(gè)。同時(shí)據(jù)了解，未來幾年內(nèi)，北京還將批復(fù)500萬平方米的商業(yè)面積。市場需求l 從需求主體上看，大型商業(yè)集團(tuán)（特別是國內(nèi)外零售商業(yè)巨頭）帶動(dòng)了大型商業(yè)地產(chǎn)的需求，中小企業(yè)及個(gè)人（尤其是中小投資者）帶動(dòng)了小型商鋪的需求。l 從需求區(qū)域上看，首選朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村，其次是海淀區(qū)的中關(guān)村，主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。l 從需求規(guī)模上看，呈兩極化發(fā)展趨勢，大型商業(yè)地產(chǎn)主要集中在4－6萬平方米之間，同時(shí)10萬平方米以上超大型項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)；小型商鋪主要集中在10－200平方米之間，同時(shí)出現(xiàn)了可分割式商鋪，專業(yè)市場中的商鋪面積更小。其中：租賃的項(xiàng)目最多，近62萬平方米，約占總量的34%，以55萬平方米的金源shoppingmall為代表租售并舉的次之，近54萬平方米，約占總量的30%，以7萬平方米的北方明珠底商為代表出售的項(xiàng)目第三，近46萬平方米，約占總量的26%，以建外SOHO、第五大道為代表自營或聯(lián)營的最少，近17萬平方米，約占總量的10%，以16萬平方米的華貿(mào)中心為代表價(jià)格分布據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年1－10月，商業(yè)營業(yè)用房銷售均價(jià)10394元／平方米，%，%、%和住宅的2%。同時(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，價(jià)格區(qū)間分布情況如下：l 銷售價(jià)格　　底商價(jià)格一般是住宅或公寓價(jià)格的2－3倍均價(jià)4萬元以上的項(xiàng)目，約占總量的4%，主要集中在中關(guān)村和CBD　　均價(jià)3－4萬元的項(xiàng)目，約占總量的9%均價(jià)2－3萬元的項(xiàng)目最多，約占總量的29%，一般是商圈、高檔寫字樓和公寓底商的主力價(jià)位　　均價(jià)1－，一般是城區(qū)內(nèi)非商圈商鋪的主力價(jià)位均價(jià)5000－8000元的項(xiàng)目，一般是遠(yuǎn)近郊區(qū)商鋪的主力價(jià)位l 租金價(jià)格　　5元/平方米天的項(xiàng)目，約占22%4－5元/平方米天的項(xiàng)目，約占11%項(xiàng)目分布一是從區(qū)域方位上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域劃分明顯，價(jià)值差別也很明顯。市級(jí)商業(yè)中心位于城市中心，包括王府井和西單；區(qū)域商業(yè)中心主要集中在東部和西部，散布于商務(wù)區(qū)、居住組團(tuán)或交通樞紐附近，目前發(fā)展較為成熟的有中關(guān)村、CBD、建國門、朝外、亮馬河、亞運(yùn)村和公主墳。l 東區(qū)：CBD，是消費(fèi)檔次較高的區(qū)域商業(yè)中心。l 西區(qū)：西北三環(huán)、中關(guān)村沿線，始終是商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，尤其是中關(guān)村一帶，市場供不應(yīng)求，價(jià)格居高不下。l 南區(qū)：一向是商業(yè)投資的軟肋地帶，與上述三區(qū)相比略顯不足，商業(yè)投資氛圍及人氣還需提升。二是從投資類別上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目種類日益豐富，投資也各有特點(diǎn)。l 市級(jí)商業(yè)中心：商圈輻射半徑達(dá)7－8公里甚至全市。商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種復(fù)合度高、輻射半徑大。但價(jià)格也高，前期投入較大，運(yùn)作空間也有限。社區(qū)商業(yè)中心：服務(wù)社區(qū)，如天通苑、世紀(jì)城。l 專業(yè)市場：很多，服裝類如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、蔣宅口的巨庫；IT類如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類如碧溪家具廣場等。因此高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)并存。如東直門鬼街、方莊食街、馬連道茶葉街等。其中擁有獨(dú)立門面及固定消費(fèi)人群、經(jīng)營穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格相對(duì)低廉的住宅底商最受歡迎。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，到2008年，CBD新增商業(yè)面積將不低于90萬平方米，如國貿(mào)三期的5萬平方米、華貿(mào)中心的16萬平方米等，約占北京新增商業(yè)總面積的29%。新舊主要項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目規(guī)模開業(yè)時(shí)間租售狀況國貿(mào)商城建外大街1號(hào)60000平方米1990年(1期)只租不售嘉里中心光華路1號(hào)15000平方米2000年只租不售SOHO現(xiàn)代城建國路88號(hào)20000平方米2002年銷售京匯大廈國貿(mào)橋東南3000平方米2002年只租不售國貿(mào)三期建外大街1號(hào)60000平方米2007年只租不售華貿(mào)中心光華路1號(hào)160000平方米2005年只租不售建外SOHO建外大街4號(hào)90000平方米2004年銷售萬達(dá)廣場國貿(mào)橋東南70000平方米2005年以租為主　　需求方面對(duì)CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長的主要行業(yè)如下： l 品牌服飾 作為商鋪市場消化量最大的租戶類別，品牌服飾今后對(duì)CBD將有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。l 展廳 鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，致力于創(chuàng)造獨(dú)特體驗(yàn)的中高檔品牌將會(huì)把開設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在CBD。市場形勢l 產(chǎn)品定位普遍高啟　　客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。另據(jù)資料顯示，CBD擁有北京高檔商務(wù)寫字樓的70%、跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%、外國銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。其中，立志與世界500強(qiáng)攜手的萬達(dá)廣場、號(hào)稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說是典型代表。而且業(yè)態(tài)較單一，主要以購物中心為主，又相對(duì)集中在國貿(mào)、嘉里中心和貴友。l 東區(qū)成為發(fā)展重心目前CBD西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。如華貿(mào)中心正精心建設(shè)16萬商城、國貿(mào)正著力打造全球最大國際貿(mào)易中心，加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充呼應(yīng)，CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。 l 集成社區(qū)受市場追捧從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點(diǎn)。珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認(rèn)購，除CBD因素外，集成社區(qū)也是項(xiàng)目賣點(diǎn)和亮點(diǎn)之一。左岸工社、財(cái)智中心、數(shù)碼0中關(guān)村科貿(mào)中心等一批擁有商業(yè)面積的新型寫字樓相繼建設(shè)，海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城相繼開業(yè)，世紀(jì)金源ShoppingMall也即將封頂和開業(yè)。住宅底商有利可圖萬柳地區(qū)新起點(diǎn)家園、萬泉新新家園底商和板井區(qū)域4萬平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技會(huì)展中心底商的成功案例，都說明此點(diǎn)。從市場現(xiàn)狀看，中小投資者尤其是外地投資者（如溫州投資）異軍突起，并漸成規(guī)模，與大企業(yè)投資不相上下，由此帶動(dòng)了小型底商及電子市場商鋪需求量的增加。（三）亞運(yùn)村　　亞運(yùn)村目前建筑總面積已超過600多萬平方米，常住人口達(dá)50萬以上和流動(dòng)人口30萬以上，并且規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)，隨奧運(yùn)村建設(shè)，今后亞奧區(qū)域?qū)⒖赡芨由熘敛絽^(qū)東小口，西達(dá)京昌高速路?！」┬杳芡怀鰜嗊\(yùn)村商業(yè)一直是投資熱點(diǎn)，除奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)外部催化及奧運(yùn)建設(shè)內(nèi)部拉動(dòng)的原因外，較小供應(yīng)量與龐大消費(fèi)人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。這使規(guī)模和檔次不很突出的北辰購物中心的營業(yè)額一直排在北京市所有大型商業(yè)購物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路已經(jīng)自發(fā)初步地形成了餐飲一條街。市場持續(xù)熱銷即不用拍賣，也不用烘托，亞運(yùn)村商業(yè)消化速度很快。此外，陽光新干線底商也創(chuàng)造了100％的銷售奇跡，－3萬元。同時(shí)據(jù)悉，亞運(yùn)村一大型商業(yè)區(qū)將出現(xiàn)在未來亞運(yùn)村和奧運(yùn)村交錯(cuò)的核心地帶，其中，(，主題商場近2萬平方米)。（四）南城地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施的極大改善，使南城的開發(fā)空間日益拓展，南城商業(yè)水平的提高也日益加快?！笆濉逼陂g，北京還將分別建設(shè)東南西北4個(gè)大型ShoppingMall，加之政府扶持力度的繼續(xù)加強(qiáng)，南城的大型商業(yè)地產(chǎn)已初露端倪，漸成規(guī)模。市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn)除眾多頗有實(shí)力的連鎖公司如萬客隆、天客隆、華聯(lián)、沃爾瑪?shù)燃娂娺M(jìn)駐外，東方家園、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場亦在南城安家落戶，這些國際及國內(nèi)知名店面的強(qiáng)勢加盟迅速帶動(dòng)了南城人氣的增長，使之逐步成為京城的物流中心?！　⌒鋮^(qū)：廣安大街改造后建成的大都市街，和分別以菜百商場、莊勝崇光百貨為中心的菜市口、廣安門兩區(qū)域，已成為區(qū)域商業(yè)聚集地?！　∝S臺(tái)區(qū)：擁有豐臺(tái)百貨商場、方莊購物中心、華潤百貨商場、新安商場、亞西亞商場等一批大中型商業(yè)設(shè)施和以農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、家具、紡織、服裝、汽車為主體的各類集貿(mào)市場90余個(gè)。第三章　北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢　　對(duì)于北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢，總體預(yù)測是：競爭加劇、聚集擴(kuò)散。社會(huì)消費(fèi)品零售額2005年達(dá)到2330億元，年平均增長10%；2010年達(dá)到37