【正文】 00億元。l 網(wǎng)絡商業(yè)的份額達到30%。l 。2010年零售商業(yè)營業(yè)面積達到1200萬平方米左右。業(yè)態(tài)引進重點重點引進大型購物中心、大型專業(yè)店、折扣店、便利店、倉儲式超市、綜合超市等六種商業(yè)業(yè)態(tài)。（二）區(qū)域規(guī)劃情況市級商業(yè)中心，新一輪的升級調(diào)整啟動。東部的朝外大街制定總體方案，啟動了20萬平方米的工程項目。城中的西單整體改造、王府井規(guī)劃升級和前門中軸路地下商業(yè)街著手建設，以振興市中心原有的商圈經(jīng)濟。對于三、四環(huán)路周邊原規(guī)劃的區(qū)級商業(yè)中心，已經(jīng)基本形成，進一步完善功能；尚未形成規(guī)模的，加快發(fā)展，如酒仙橋、豐臺鎮(zhèn)、盧溝橋、望京、豐臺橋南、西三旗、五路居、芍藥居、六里屯、南八里莊、南磨房、北太平莊、五道口等；尚未建設的，要與周邊住宅的開發(fā)建設同步發(fā)展，近期不能開發(fā)建設的要保留商業(yè)規(guī)劃用地。同時，1015萬人的新建居住區(qū)，要規(guī)劃建設一個區(qū)級商業(yè)中心。距離市級、地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外且居住人口達1－3萬的居民區(qū)，原則上應有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，特色商業(yè)街。目前，已經(jīng)初具規(guī)?；蛘诎l(fā)展的東內(nèi)和方莊餐飲街、馬連道茶葉街、牛街天橋和隆福寺文化街、海淀圖書街、十里河建材裝飾街、秀水和大紅門服裝街、萊太花卉街、女人街、中關村電子街、三里屯酒吧街、潘家園古玩街（區(qū)）等，要進一步改善環(huán)境，促進發(fā)展。（三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢北京的流通業(yè)自傳統(tǒng)百貨業(yè)沒落后，北京商業(yè)呈現(xiàn)出以下發(fā)展態(tài)勢：l 倉儲式、連鎖式超市、便利店等迅速崛起，已成為商業(yè)新的增長點l 折扣店、專賣店的業(yè)種迅速增長，重要性日益提高l 專業(yè)市場、特色街已成為商鋪開發(fā)的重要方向l 超大型購物中心已漸入人心，成為投資新的熱點l 老字號商業(yè)中心的整體改造和重新復蘇北京的商業(yè)街主要有兩條發(fā)展主線，一是原有老商業(yè)街的提升；二是隨著舊城改造及城市擴張兩方面的快速發(fā)展，新興或特色商業(yè)街的興起，但共同有以下發(fā)展態(tài)勢：l 配套型商業(yè)街，通常位于大型居住區(qū)中心或臨街一側，滿足區(qū)域需求、積聚商機人氣、提升項目附加值l 專業(yè)型商業(yè)街，市場自然形成或政府規(guī)劃引導而成的，滿足全市范圍內(nèi)某一方面的需求，如電器、家裝、服裝等l 大型綜合商業(yè)街，集休閑、觀光、購物、旅游等為一體的大型購物廣場及特色商業(yè)街，這將是今后大型商業(yè)地產(chǎn)的主要方向。北京的零售業(yè)l 現(xiàn)代零售業(yè)逐步取代傳統(tǒng)零售業(yè)l 食品銷售的市場份額將會繼續(xù)擴大l 中小流通企業(yè)將通過多種形式創(chuàng)辦協(xié)會聯(lián)合起來，爭取與大企業(yè)的同等利益l 不同業(yè)態(tài)互相滲透，同時大量以連鎖形式進入居民社區(qū)，提供生活方面的便利服務l 各類中小超市占有相對穩(wěn)定的市場份額l 國內(nèi)外商業(yè)巨頭進入加快了零售業(yè)的結構調(diào)整，市場集中度提高二、市場存在的問題現(xiàn)象（一）自身不足開發(fā)資金匱乏。自有資金短缺，一方面加大項目的開發(fā)風險，過于依賴貸款和預售，加之商業(yè)敏感的市場反映，因此宏觀經(jīng)濟或市場環(huán)境一旦有所波動，項目都極有可能出現(xiàn)危機。復合人才稀缺。軟硬件不配套。因此，硬件建設僅是商業(yè)地產(chǎn)的基礎，項目的增值空間往往主要在軟件上，即經(jīng)營管理。管理服務滯后。政府角色應盡快地由原來的管理者轉變?yōu)橐?guī)劃者和服務者，以有力地促進商業(yè)地產(chǎn)快速、健康的發(fā)展。l 需求和供給間有可能錯位　　一是與需求的錯位。二是無差異的供給。l 銷售成功不一定經(jīng)營順利一方面目前市場對商業(yè)地產(chǎn)的銷售一片看好，但對未來經(jīng)營卻看法不一，早期項目參差不齊、不盡人意的經(jīng)營狀況更使市場對此充滿了擔心。具體現(xiàn)象預計今后3－4年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)以下現(xiàn)象：l 推出時對投資者的承諾不能充分兌現(xiàn)l 不少項目由于定位不準確，進行反復調(diào)整，有些項目甚至會很快關閉l 銷售后，置之不理后期的招商、開業(yè)等工作，投資者也無能無力l 由于資金實力問題，出現(xiàn)一些爛尾工程，甚至是圈錢騙錢問題三、市場發(fā)展的未來態(tài)勢中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強研究報告顯示，北京商業(yè)用房的開發(fā)投資潛力在中國省會城市及計劃單列的35個大中城市中排名第一。（一）基本態(tài)勢：競爭加劇、聚集擴散競爭加劇：是市場的一個基調(diào)。兩個主要外在因素l 供求關系的根本轉變。局部過剩、供求錯位，將直接加劇市場競爭。央行121號文影響巨大，特別是對于在建項目。商業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，普遍較低的投資理念及開發(fā)水平將有可能造成市場上眾多現(xiàn)有及在建項目的定位趨同。投資及置業(yè)者投資水平的提高及成熟有可能要遠快于開發(fā)商。同時，國外商業(yè)地產(chǎn)巨頭的相繼進入，也勢必加大競爭壓力及加快優(yōu)勝劣汰的步伐聚集擴散：是市場的兩個焦點。l 高級商品及高檔消費向商業(yè)中心（或特色街）聚集，而日用商品及中低級消費向社區(qū)擴散。l 特色商品及消費向特色街聚集，普通商品及消費向社區(qū)商業(yè)擴散。l 在日益規(guī)范化的基礎上，商業(yè)中心（或特色街）有大型化、訂單化、規(guī)?；内厔?，而社區(qū)商業(yè)則有小型化、連鎖化、網(wǎng)絡化的趨勢。從供應結構上看，大型物業(yè)供應較多，大型購物中心和倉儲式超市是供應主力，而中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。需求方面：穩(wěn)中趨旺。從需求主體上看，國有資本、民營資本和合資外資構成三大主力，國有資本需求主要表現(xiàn)為國有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團，民營資本需求主要表現(xiàn)為各類專賣店和專業(yè)市場、小型店鋪，合資外資需求主要表現(xiàn)為超大型購物中心、大型連鎖超市和倉儲店。區(qū)域分布：多中心化。新建商檔商鋪和商業(yè)街一般集中在近郊人流集中、交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域，設施先進，經(jīng)營有特點、特色。特色商業(yè)街則各自分散在既有特定的區(qū)域地段，輻射全市。市場價格：先升后降隨競爭加劇、市場規(guī)范、供應加大、需求理性，市場價格和利潤回報有可能呈先升后降的走勢。同時，市場供求關系的變化必然導致項目營銷手段的變化。（三）投資重點重點項目：政府鼓勵的4大類l 市區(qū)商業(yè)中心及大型購物中心，滿足中高水平的消費主體，總控制面積為45萬平方米左右。l 社區(qū)商業(yè)，創(chuàng)造并提供更加全面、人性化和便利化的服務功能。l 發(fā)展專業(yè)市場和批發(fā)市場，重點要對四環(huán)路五環(huán)路附近農(nóng)產(chǎn)品市場進行改造。三、四環(huán)周邊地區(qū)今后將一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旺地。其中，大型超級市場、專業(yè)市場處于明顯增長趨勢，而百貨業(yè)需求比例相應下降。重點類型：臨街底商社區(qū)的配套商業(yè)，即臨街底商，日益成為住宅項目的賣點、亮點和盈利點，對住宅項目有很大的互動性，提高住宅項目的附加值。同時，規(guī)模不大（其中１００平方米以下的商鋪最具備投資價值），成本風險相對較小，易于改變和轉換經(jīng)營方向，因此始終供不應求。但作為復合地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)畢竟與住宅、寫字樓項目不同，開發(fā)經(jīng)營需遵循商業(yè)規(guī)律，開發(fā)商在此方面有很大不足，因此，開發(fā)企業(yè)運作商業(yè)地產(chǎn)，風險與機遇同在。經(jīng)營模式。其次，從服務對象角度進行業(yè)態(tài)選擇，是大型購物中心、倉儲連鎖式超市、專業(yè)市場還是零售店鋪，是綜合型的還是專賣、特色型的。由于經(jīng)營商業(yè)非開發(fā)企業(yè)專長，因此開發(fā)企業(yè)在選擇商業(yè)合作伙伴和確定與商家的合作方式上，應尤為審慎。商業(yè)物業(yè)，特別是新型商業(yè)物業(yè)，根據(jù)其不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，都有其專業(yè)的人流、物流的設計要求和面積、倉儲要求。若先蓋好房子再選商家，往往會因設計不合理造成招商難，或出現(xiàn)追加投資、二次改建的被動局面。對商業(yè)地產(chǎn)的投入與市場需求關系緊密，對此，開發(fā)企業(yè)還應了解所在區(qū)域現(xiàn)實與未來的城市規(guī)劃和商業(yè)布局，以及競爭對手的信息，避免信息不對位造成損失和同一區(qū)域內(nèi)眾多項目的同質化競爭。處于核心商圈肯定要優(yōu)于其他位置。在投資時，應多關注新商圈，因為新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，投資回報將會非?？捎^。在已經(jīng)成熟的商圈投資，其成本較高、難度很大。主力店效應有主力店的地方，就會有無窮的商機。如華堂商場帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值突現(xiàn)。同樣大型演出場所、體育館、展覽館等和廣場一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價值。品牌店效應　　與品牌客戶合作，這也是商業(yè)地產(chǎn)能否成功的重要因素之一。地理位置地理位置決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響，這在規(guī)劃設計及選擇項目時尤為重要。道路類別直接影響消費行為，對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。商鋪的通用性規(guī)劃設計及選擇項目時，這也是考慮的主要方面。周邊的價格水平　　周邊的價格水平將直接影響項目的價格水平，不管是售價還是租金。若僅是服務于本小區(qū)的，服務功能就要全、要便利；若是服務于全市的，差異化、特色化經(jīng)營就非常重要。因此，商業(yè)定位對消費的分流、在與新舊商業(yè)地產(chǎn)的競爭中處于優(yōu)勢，十分重要。開發(fā)企業(yè)在租賃出售物業(yè)前后，一定要做商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃，起到組織、協(xié)調(diào)作用，尋求適當方式進行統(tǒng)一的專業(yè)化管理，加強對項目的整體控制力，維護整體形象、保證消費品位和實現(xiàn)升值潛力。與之相比，目前商鋪二、三級市場還沒有出現(xiàn)，今后一定會有很大的發(fā)展空間。業(yè)態(tài)規(guī)模一定要符合商業(yè)規(guī)律，避免資源的無效浪費。目前主要是開發(fā)企業(yè)與商業(yè)集團的直接融合，但這不應是對接的唯一和主要的方式。29 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